Earnings Call: Q1 2024

Apr 16, 2024

Senhoras e senhores, bom dia! Obrigado por aguardarem e sejam bem-vindos à videoconferência para analistas e investidores da MRV, sobre os resultados do primeiro trimestre de 2024. Estão presentes o senhor Presidente, Rafael Menin, e o senhor Diretor Executivo de Finanças e RI, Ricardo Paixão. Informamos que todos os participantes estarão apenas ouvindo a videoconferência durante a apresentação da empresa. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão dadas. Agora, gostaria de passar a palavra para o Presidente, senhor Rafael Menin. Por favor, senhor Rafael, pode prosseguir. Bom dia a todos, obrigado pela presença dos ouvintes, em mais uma call de resultados da MRV. Como na última divulgação, a gente vai manter o formato de apresentar na tela o release e segui-lo como guia para a apresentação. O primeiro quarto foi mais um trimestre que reafirma a nossa recuperação, né? A companhia vem entregando os resultados operacionais, resultados financeiros melhores a cada trimestre. A gente tem aumentado o preço de venda, dado o cenário de um Minha Casa, Minha Vida extremamente benéfico para o setor. É importante também salientar que a gente tem uma dispersão geográfica única, o que nos permite competir de forma muito saudável nas praças nas quais nós atuamos. A gente é, na grande maioria dos mercados, o maior competidor, o maior player local, é uma companhia que tem uma força de marca muito relevante, e isso tem nos colocado numa posição diferenciada, né? Então a gente tem conseguido ainda, ainda tem conseguido repassar preço acima da inflação, né? A gente, a gente olha o nosso custo, eu já posso falar no primeiro quadrimestre, o custo da companhia, ele andou de lado, ou seja, nós não tivemos inflação em relação ao primeiro quadrimestre de 2023, e o preço continua subindo acima da inflação, e como a gente, como dito, não tivemos inflação, isso tem trazido uma rentabilidade dessa safra do primeiro tri consideravelmente melhor do que a safra do primeiro tri do ano passado, que já foi uma safra interessante, né? A gente ressaltou aí também o EBITDA, que mostra uma, que mostra a qualidade da operação, né, ele vem crescendo tri a tri, e um crescimento muito importante de 111% em relação ao primeiro tri do ano passado, né. O ticket médio, como dito, aumentou 13,7%, e a despeito desse aumento de preço, a gente tem conseguido aumentar volume também, né? Tivemos um bom primeiro, bom primeiro trimestre, né, a venda aumentou 20% em relação ao primeiro tri do ano passado. Em relação ao guidance divulgado no MRV Day, a gente continua muito otimista, tá? A companhia tem entregado com muita disciplina, com muito foco, exatamente o que ela se propôs a fazer para os anos de 2024 e 2025. Por que 2025, né? A safra que a gente está construindo e vendendo em 24 ela vai refletir no balanço de 25, na geração de caixa de 25. Então, esses números colocados por nós há pouco mais de 30 dias atrás no MRV Day, na medida que o ano vai passando, a gente continua reafirmando que a gente está muito confortável, que todas essas métricas, a métrica de roll, métrica de margem bruta contábil, a geração de caixa, a desalavancagem da companhia, o bottom, o bottom line, o lucro líquido da companhia, ele será atingido e já temos uma boa visibilidade do que será o ano que vem. Dada a atividade comercial, como eu disse também, o custo de construção ele não está subindo, né? Isso é importante também. Como a gente está disperso Brasil afora, a gente tem conseguido comprar terrenos mais baratos, mais baratos do que nós comprávamos há dois, três, quatro anos atrás, né? Pressão de material também, mão de obra, a gente não tem visto. Se caso nós tivéssemos uma concentração de operação, talvez em duas, três, quatro cidades, a gente estaria enfrentando um pouco mais de dificuldade em segurar custo, mas não é o que a gente está vendo, né? Isso nos leva a um futuro extremamente saudável, tá? A gente está muito, muito seguro que muito em breve a gente estará apresentando os melhores resultados da indústria, os melhores resultados da história da MRV. Mas é uma trajetória, uma trajetória que leva tempo, né, o nosso ciclo é muito longo, e mas a gente está, a gente está seguro, que a gente já vem plantando algum tempo, a gente continua plantando uma operação de altíssima qualidade, que muito em breve será refletida nos indicadores contábeis e também de geração de caixa. Por fim, vou falar um pouco de REZA, que é um tema que sempre suscita algumas dúvidas, alguns comentários de preocupação, né? E REZA, a gente tem visto o mercado extremamente aquecido na atividade de locação, né? Isso mostra que o nosso produto, ele é muito aderente à demanda da classe média americana. A gente atua nas regiões geográficas de maior aquecimento econômico, emprego, migração. Então a gente está muito seguro que a tese Resia, ela é super vencedora. É claro que a gente foi pego aí na contramão em relação a juros, né? Também tivemos, como no Brasil, uma inflação impressionante nos anos de 2021, 2022 e 2023, o que contribuiu para deteriorar um pouco a rentabilidade do negócio, né? Mas olhando para frente, como no Brasil também, muito parecido, a gente está vendo a inflação flat, né? A gente ganhando eficiência no nosso sistema de produção e, em algum momento, né, a gente espera que os juros vão começar a cair e, com isso, o cap rate também vai cair, e aí a rentabilidade da Resia voltará a ser uma rentabilidade extremamente positiva. E lembrando, né, que como já dito para vocês no MRV Day, a gente continua estudando, né, qual a melhor estrutura societária para Resia. E, e então, ao longo do ano, a gente espera aí ir alimentando o mercado de mais informações, mas o nosso planejamento de eventualmente fazer um spin-off nos próximos meses, ele continua valendo e, junto com isso, algum tipo de apoio adicional na estrutura de capital da Resia, para que a gente possa aproveitar esse novo ciclo, que certamente será muito positivo no mercado americano. Agora eu passo para o Cacá, que vai entrar aí com um pouco mais de detalhe nos indicadores financeiros. Obrigado, Rafa. Bom dia a todos. Passando um pouco mais de detalhe, o que a gente tem visto, na verdade, é o indicador do EBITDA, ele mostra claramente como a nossa operação tem melhorado. Então, a gente saiu de um EBITDA de R$ 114 milhões no terceiro trimestre de 2023, esse dado subiu para R$ 189 milhões no quarto trimestre de 2023, já estamos em R$ 241 milhões de EBITDA no primeiro trimestre de 2024. A tendência, claramente, aqui é uma tendência de melhora, que é o que a gente deve também observar para frente. Bom, no próximo aqui, acho que é legal colocar, a gente fez um slide comparando a margem bruta, focando aqui na parte da MRV Incorporação, onde a gente tem então no topo do slide, a evolução da margem bruta. A margem bruta reportada, já depois dos juros, ela subiu 5,13 pontos percentuais na evolução anual. Fechamos aqui em 25,9% no primeiro tri, contra 24,5% no quarto trimestre de 2023, então mais uma expansão importante de 140 bips. Como o Rafael colocou bem, isso reflete a melhora operacional, com o aumento de preço que a gente conseguiu fazer. Uma dinâmica de custos aqui bastante controlada. Bom, margem bruta de novas vendas também segue evoluindo. A gente tem aquele alvo de 35%. Nos aproximamos um pouco mais dele agora no T4 de 24, fechando em 33,8%, tá? 0,6% aqui de expansão, contra o 4T de 23. E aí, todo mundo que conhece bem do nosso negócio aqui, para fechar o gap entre uma coisa e outra, a gente tem que ir produzindo essas unidades que a gente está vendendo e ficando, né, depurando ou ficando livre daquelas safras ali de 20 e 21, onde a gente teve margens bem mais baixas do que a gente está acostumado a apresentar. Só um impacto aqui do RET, que eu acho que vale a pena colocar. A gente teve então, né, 0,7% de melhoria na margem bruta, veio do RET, tá? Agora, a gente teve uma abordagem muito conservadora, né? A gente teve, na verdade, a gente só considerou o impacto de tudo que foi receitado e não recebido até fevereiro de 2024. Uma economia efetiva, no mês de março, de R$ 2,5 milhões. Então, a gente ainda não reconheceu os recebimentos de julho de 2023 até fevereiro de 2024. A gente tem um potencial de mais ou menos R$ 20 milhões. Nós estamos aguardando aqui a receita atualizar a IN 2179, para a gente poder fazer esse importante movimento. Bom, passando no próximo aqui, acho que só para ilustrar como a gente tem conseguido evoluir o ticket médio de venda e também o nosso volume, seja ele em reais ou em número de unidades, volumes importantes. O primeiro trimestre de 2024 ficou bastante em linha com o quarto trimestre de 2023, mesmo sendo um trimestre sazonalmente mais fraco. Outros destaques que eu acho que vale a pena a gente passar rapidinho aqui é despesas SG&A. A gente está com um controle bastante grande de despesas. Então a gente conseguiu subir as despesas SG&A, primeiro trimestre 2024, contra primeiro trimestre 2023, menos do que a inflação. Isso fez com que o indicador, comparando com a ROL, saísse de 15,8% para 14,8%, cem bips aqui de achatamento desse importante indicador. Mostra também a nossa capacidade de diluição e o caminho que a gente traçou para chegar naquele plano: quarenta mil unidades, 35% de margem bruta, 15% de lucro líquido, de margem líquida e 15% de geração de caixa. Outro ponto importante, que acho que vale colocar, a nossa redução do pró-soluto, né? Nossa redução do pró-soluto, ela vem sendo perseguida e alcançada, tá? Então a gente já saiu de 21% no T1 de 2023, batemos 15% aqui no T1 de 2024, e a nossa expectativa é que esse indicador continue caindo, tá? Trimestre após trimestre, até que a gente alcance os 12%, que é o que a gente se propôs a ter. A gente já tinha reportado, né, a questão da geração de caixa, mas acho que vale passar rapidinho aqui de novo. Então a gente teve uma VSO alta, tá? No primeiro T1 de 2024, mas a gente teve venda mais focada em lançamento do que a gente está acostumado a ter. Então isso fez com que a gente tivesse uma geração de caixa um pouco aquém daquele potencial que a gente teria para a mesma quantidade de vendas. Outro ponto importante: desembolso com terreno. No primeiro trimestre, a gente teve R$ 250 milhões de desembolso com terreno, para um budget anual de R$ 750 milhões. Então isso nos mostra que o desembolso com terreno no primeiro trimestre de 2024, ele foi mais ou menos R$ 100 milhões acima do que a gente deve ter, em média, com esse desembolso, nos próximos trimestres. Então a dinâmica de geração de caixa aqui, ela é positiva daqui para frente, ela melhora trimestre após trimestre. A gente colocou um gráfico ao lado também, que eu acho que é legal colocar. Mostrando que a gente tem um gap de recebimento importante. Se a gente considerar tudo que a gente teve de vendas versus todo o recebimento que a gente que já aconteceu, seja ele em financiamento direto, recebimento bancário ou pró-soluto mais sinal, então a gente abriu um gap de R$ 1 bilhão aqui, que de novo, a gente precisa construir essas unidades para poder se apropriar e fazer com que esse gap de recebimento para quantidade de vendas feche o mais rápido possível. Por último aqui é um extrato simplificado da DRE, eu acho que vale a pena colocar. Como a gente teve um crescimento de vendas para R$ 2,13 bilhões, 18% ao ano, isso impulsionou o aumento da ROL que chegou aqui em R$ 1,85 bilhão, 13% de crescimento na comparação anual. À medida que a gente vai conseguindo acelerar a construção, nós veremos a ROL convergindo para esse patamar de venda líquida. Os controles de despesas de NEI tiveram aquela redução de 100 bips. Aqui a gente apresentou o dado do lucro líquido ajustado. É ajustado porque há fatores externos à companhia, como equity swap, a marcação de dívidas, swap de dívidas, que acabaram impactando negativamente. Se a gente excluir esses efeitos, a gente vê claramente uma tendência de melhora, fechando então o lucro líquido do período no campo positivo, em R$ 54 milhões. Por último, esse mesmo impacto desses resultados não recorrentes na geração de caixa. A gente tinha reportado uma geração de caixa de R$ 18 milhões negativo. Se a gente tirar quarenta e três milhões de reais do efeito total do swap, né, do swap das dívidas, a gente teria, na verdade, R$ 25 milhões de geração de caixa na operação brasileira de incorporação. Bom, é isso daí, vamos agora pro Q&A. Obrigado! Obrigado. Iniciaremos agora a sessão de perguntas e respostas. Caso deseje fazer alguma pergunta, por favor, clique em Levantar a Mão. Se a sua pergunta for respondida, você pode sair da fila clicando sobre Abaixar a Mão. Por favor, aguarde enquanto coletamos as perguntas. Nossa primeira pergunta vem do Senhor Igor Altero, do XP. Senhor Igor, seu microfone está liberado. Oi, pessoal, bom dia! Duas perguntas aqui do meu lado. Primeiro, entender se vocês têm algum update de como vocês imaginam essa estrutura para fazer o spin-off da Resa, se faz sentido fazer em um momento de mercado mais delicado para subsidiária. E a segunda é mais com relação ao pró-soluto, que teve uma redução boa aqui nesse trimestre, entender um pouco quais foram as alavancas, e se vocês já começam a ver na ponta mais espaço para redução de pró-soluto, com a implementação do FGTS Futuro. Obrigado. Bom, beleza, Igor, Cacá falando aqui. Então, primeiro, referente ao spin-off, né, a gente está estudando vários modelos, tá? Vendo questão de eficiência tributária, qual que é o melhor formato, né, se é ficar uma empresa depois aqui, ou uma empresa listada nos Estados Unidos, tá? Então a gente está estudando bastante isso daí, mas ainda não temos uma posição final aqui, para eu poder passar para vocês. Assim que a gente tiver, a gente vai fazer um evento específico disso, para poder explicar qual que é o formato que a gente está imaginando, e o melhor timing de fazer isso, tá? Então, você tem razão com relação ao timing, né, se é o melhor momento ou não de fazer, isso também está sendo discutido. E o nosso ponto principal, que agora é o primeiro, é pensar qual que seria a melhor estrutura, tá? E aí, depois, na sequência, né, dada a estrutura, qual que é o melhor timing para poder fazer. Referente ao pró-soluto, Igor, a gente tem, né, a gente tem contado aí, obviamente, com uma dinâmica interna de disciplina, tá? Para poder conceder essa questão do pró-soluto. A gente tinha um gap, né, de avaliação da caixa. Quando a gente sobe o preço muito, muito rápido, a gente cria um gap entre a avaliação da caixa e o preço de venda, tá? Esse gap, ele tem se reduzido aqui trimestre após trimestre, né. Então essa é a primeira alavanca que a gente tem usado para poder reduzir a concessão de pró-soluto. Segundo ponto importante, né, como a gente teve também as melhoras dos parâmetros do programa, com subida de subsídio, né, queda de taxa de juros, e agora com o RET, o RET, o RET 1%, não, desculpa, o FGTS Futuro. O FGTS Futuro ainda teve uma atuação marginal, tá? Nessa redução aqui, dado que ele entrou, né, no final ali do mês de março. A gente espera que essa seja uma alavanca importante, para que a gente consiga, de novo, dar uma outra queda nesse indicador de pró-soluto, de concessão de carteira. Está claro. Obrigado, Cacá. De nada, abrazo. Nossa próxima pergunta vem da Senhora Fani Orang, do Santander. Senhora Fani, seu microfone está liberado. Bom dia, pessoal! Eu tenho duas perguntas. Primeiro, vocês podem falar um pouquinho como vocês estão vendo a performance de vendas aí, ao longo do segundo trimestre? Queria entender também como vocês estão vendo a performance aí dessas novas alavancas, né? Como, por exemplo, o FGTS Futuro, a demanda, né, pra isso, quantos clientes estão aderindo, e também nas cidades que vocês operam, que têm Minha Casa, Minha Vida Cidades, o quanto isso aí está ajudando também em termos de velocidade de vendas. A minha segunda pergunta, também chamou bastante a atenção a aceleração da produção aí, ao longo do primeiro trimestre, né? Foi um crescimento de 12% no ano contra ano, e eu acho que fazia alguns trimestres que vocês não aceleravam tanto a produção. Então queria também ver se vocês podiam falar um pouquinho, né? Eu lembro da última vez que eu encontrei o Fischer, ele falou que vocês ainda estavam com a produção um pouco amarrada, né? E não sei, deu uma sensação que talvez tenha afrouxado um pouco essa produção. Então, se vocês pudessem dar uma visão com relação a isso, agradeceria também. Obrigada. Bom dia, Fani. Rafael falando aqui. Vamos lá, em relação a vendas, a gente não pode falar do segundo trimestre, mas o que eu posso te dizer é que o ambiente para o Minha Casa, Minha Vida está cada vez melhor, né? O governo anunciou o RET no primeiro trimestre, o FGTS Futuro passou a vigorar no segundo trimestre, e em relação aos programas estaduais, nós tínhamos, até o começo do ano passado, só o Paraná, depois São Paulo, Mato Grosso do Sul, depois Mato Grosso, agora Amazonas, Rio está na fase final de estudo, Pernambuco entrou em vigor, Espírito Santo entrou em vigor no primeiro trimestre, agora a Paraíba, Ceará, enfim, o que a gente está percebendo é que na medida que os estados vão implantando, os outros estados não querem não participar. É uma alocação de recurso muito inteligente, porque sabidamente a habitação ela interessa uma grande parte das mazelas sociais das grandes cidades, né? A execução de habitação em larga escala custa muito caro, né? Então esse subsídio adicional, ele é extremamente eficiente, né, e tem se comprovado muito importante para a política habitacional de cada estado, né? Então está havendo, de fato, um aumento, né? A cada trimestre aí, um novo estado tem implementado esses cheques. Isso, naturalmente, favorece uma maior VSO, uma redução do pró soluto e também um aumento marginal de preço de venda, né? Para te... a ordem de grandeza dos cheques tem ficado por volta de R$ 20.000, né, o que dá aí 7% do valor do imóvel, que é muita coisa, né, e majoritariamente concentrado no grupo um e no grupo dois, né. Então, na medida que a gente consegue vender mais no grupo um, a gente tem um efeito colateral benéfico também, que é a redução do RET de 4% para 1%. Em relação à produção, Fani, é importante a gente lembrar que nós, a MRV já fez por muitos anos quarenta mil unidades por ano, né? E a gente fez no ano passado trinta e duas mil. Então, para a gente fazer dez mil unidades por trimestre, a gente fez nesse trimestre pouco menos de nove mil. Eu diria que não tem muita dificuldade, né? O que a gente fez no ano passado é que a gente abafou um pouco a velocidade de produção, dado que geração de caixa era o principal indicador, né? A gente postergou o início de muitas obras. Então, o que a gente está fazendo agora é a redução desse colchão, né, e aquelas obras que não começaram no ano passado, elas começaram aí no quarto trimestre, no primeiro trimestre, e ou vão começar no segundo trimestre. Então, para a gente é muito factível, não tem nenhuma dificuldade, nenhum desafio operacional voltar a fazer nove mil, dez mil unidades por trimestre, né? A gente tem ressaltado muito isso, né, que a única companhia que está apresentando crescimento de venda, de roll, sem ter nenhum desafio operacional, é a MRV, né? Na verdade, a gente está reduzindo o nosso footprint. Nós atuávamos em cento e vinte cidades, estamos atuando agora em cem cidades, vamos chegar em oitenta cidades daqui a dois anos, com a mesma metodologia construtiva, né, e sem desafio de volume. Então, a companhia, de fato, é fazer com muita disciplina e com muita eficiência, né? E os resultados estão aí. Eu dei um indicador aqui, que o nosso custo, ele não cresceu no primeiro quadrimestre em relação ao ano passado, né? Então, todo o nosso planejamento, ele está sendo executado com muita disciplina e com muita assertividade, está? Então, a produção, você tem razão, ela continua, continuará crescendo, trimestre a trimestre, né? E dado que a gente vendeu no ano passado, a venda líquida, por volta de trinta e seis mil unidades, e a gente tem uma meta de vender nesse ano quarenta mil unidades líquidas, né, a produção ela vai ter que convergir, né, não neste ano, mas vai ter que convergir no ano que vem, para o volume próximo. Voltará, né, a produção voltará a um volume próximo de quarenta mil unidades por ano, tá? Perfeito. Muito obrigada, Rafael. Tá joia, Fani. Um abraço. Nossa próxima pergunta vem do senhor Victor Tapia, da UBS. Senhor Victor, seu microfone está liberado. Bom dia, bom dia, pessoal. Primeiro ponto que eu queria abordar com vocês aqui, mais em relação às expectativas de resultado pro ano, e quando vocês divulgaram até o Guidance na MRV Day, a expectativa de juros era uma na época. Hoje, acho que a gente tem uma outra expectativa aqui da curva de juros. Então, o ponto era mais entender como é que isso se encaixa em termos de talvez uma despesa financeira maior, vindo das vendas de carteira, que acho que ainda tem um volume grande de venda esse ano, de venda de carteira. E até mesmo nas vendas de carteira, como é que tem se comportado também a taxa pra vender? Óbvio que teve a decisão do CMN, que ajudou a reduzir um pouco o spread, mas essa abertura dos juros, como é que isso tem impactado marginalmente? Então, o primeiro ponto é esse. O segundo ponto é mais entender também um pouco da ótica de geração de caixa. Quando a gente olha essa ótica de geração de caixa, excluindo os efeitos de venda de carteira e amortizada também, a gente ainda vê uma queima de caixa aqui num volume expressivo, mesmo com essa recuperação de margem bruta que vocês estão mostrando. Então, é mais entender também se esse número do guidance ele ainda fica confortável pro ano, dado esse ponto aqui. Bom, Tap, o Cacá falando, vamos lá! Então, primeiro, referente ao comportamento da curva de juros, o consenso agora está fechando cinquenta bips, setenta e cinco bips, acima do que a gente tinha estimado pro ano, tá? É claro que isso pesa um pouco mais na projeção do lucro líquido do que a gente tinha pensado ou colocado, mas a gente colocou a banda. A banda que a gente colocou de alcance pro guidance do ano de lucro líquido, ela está bem conservadora, tá? Então não tem revisão aqui nenhuma de guidance de lucro líquido, referente à mudança de curva de juros. A gente tem alguma gordurinha ali para poder, para poder queimar ainda, e ainda assim entregar dentro do guidance que a gente colocou, mesmo com uma dinâmica de juros, talvez um pouco mais alto do que a gente tinha estimado ou colocado aqui no começo do ano. Bom, referente à geração de caixa, o que que a gente tem feito? A gente já tem rodado alguns trimestres com uma venda mais próximo de R$ 2 bilhões, R$ 2,2 bilhões. E tanto receita quanto recebimento, girando na casa de R$ 1,8 bilhão. Então esse gap de R$ 400 milhões que a gente tem que fechar, é daí que vem a geração de caixa. Você tem razão, que à medida que a gente vai conseguindo melhorar a margem bruta, para cada um real que eu coloco, eu tiro mais dinheiro do que eu tiro com uma margem bruta pior. Essa aí, obviamente, é o principal driver da geração de caixa. A gente não pode esquecer também que, à medida que a gente vai reduzindo a concessão de Pro Soluto e vai mudando o formato de compra de terreno para permuta financeira, majoritariamente, e comprando menos terreno do que a gente tem lançado, essa dinâmica vai tirar a pressão também da linha de capital. Então nosso capital investido ao longo do tempo cai. Obviamente, não é uma mudança tão rápida. Podemos ver algum impacto no ano? Do Pro Soluto, sim, né, acho que da forma de compra de terreno, não, tá? Mas olhando um pouco mais para médio e longo prazo, certamente nós temos um caminhão de dinheiro para tirar do estoque, né, para tirar do capital investido aqui dentro, tá? Então a gente, sim, a gente espera, né, ao longo do segundo semestre, gerar caixa, independente da cessão de carteira. Tá! Não, legal, Cacá. Só um follow-up na primeira que a gente faltou. Falar um pouco sobre as taxas de cessão das carteiras agora na ponta, com essa abertura também, como é que eles têm se comportado, se puder, por gentileza. Claro. É, na verdade, Tap, a gente já tem o segundo e terceiro trimestre, a gente já está com a taxa, com a taxa cravada, tá? É, da cessão de carteira de Pro Soluto, muito em linha aí com o que a gente fez no primeiro trimestre, né, então não, não devemos ter alteração vindo daqui. E se por um lado, né, a pressão aumenta um pouquinho, porque a curva de juros abriu, né, por outro, também, a gente tem uma segurança, alguns dois pontos importantes aqui: um, é a escassez dessa carteira, né? A gente sabe que tem muito pouca carteira com a qualidade que a gente tem para poder vender, né? E dois, como eu estou gerando menos, menos recebível para poder ceder, né, eu não tenho a mesma profundidade, consequentemente, eu consigo negociar melhor essas taxas aqui, na hora de fazer a cessão, tá? Já na cessão Flex, né, que é a carteira própria, o que a gente tem visto, na verdade, é o seguinte: a gente tem conseguido subir a taxa de concessão pro cliente, tá? Então a gente deve até ter um pequeno ágio nessa próxima operação que a gente vai fazer. E a gente vai experimentar aqui também, tá? Uma redução versus AB, né, do que a gente apresentou no primeiro trimestre desse ano. Então, acho que a gente não tem, né, obrigatoriamente que fazer cessão de carteira. Se tiver fazendo sentido, como está agora, a gente vai continuar fazendo. Então, sem preocupação grande aqui, com relação a quais taxas a gente vai conseguir para frente. Tá certo. Obrigado, bom dia. Um abraço. Nossa próxima pergunta vem do senhor André Mazzini, do Citi. Senhor André, seu microfone está liberado. Bom dia, Rafa, Cacá. Duas perguntas também. A primeira é sobre o Minha Casa, Minha Vida Calamidade, no contexto dos desastres, da tragédia climática lá do Sul. Se vocês pudessem explicar a mecânica desse Minha Casa, Minha Vida Calamidade, se ele inclui habitação nova também, ou somente reconstrução de habitação existente, isso faria sentido para MRV, talvez separando entre um racional econômico e um racional de ESG. A segunda, sobre esse share bem mais alto agora no primeiro trimestre, de 45% de lançamentos no grupo um, que ficou muito bom, obviamente, com as mudanças. Se a gente pode esperar esse patamar mais alto para frente também, ou se deveria voltar para algo mais próximo dos 30%, que eu acho que deve ser uma média mais longa, que a companhia estava atuando no grupo um. Obrigado! Bom dia, André! Vamos lá. Em relação ao Minha Casa, Minha Vida e calamidade, para ser muito sincero, eu não tenho detalhe aqui. Que já havia sendo discutido antes desse triste evento, é o programa, o programa Cheque Moradia para o estado do Rio Grande do Sul, tá? Imagino que agora esse evento, ele vai catalisar, vai catalisar a implementação do Cheque Moradia, talvez com uma dose de agressividade maior, com recurso federal, um recurso federal adicional, tá? Mas não temos nada para, não detalhe adicional para poder falar agora, né? A gente está no Rio Grande do Sul há muitos anos, talvez há quinze anos. A gente tem uma operação importante, temos muito land bank, temos muito estoque. Acho que o momento agora é de cuidar do nosso time, dar apoio para os nossos clientes, ajudar a comunidade como um todo, e a gente tem feito isso de forma muito intensa, e temos já algumas ações em curso e outras tantas em estudo. Então, o nosso papel aqui agora é olhar mais pro curto prazo e ver como é que a gente pode apoiar a comunidade do Rio Grande do Sul. Mas, naturalmente, quando o pior for resolvido, imagino que o governo vai ter que colocar em prática uma quantidade grande de políticas públicas para restaurar a condição de dignidade, de moradia dos moradores das regiões mais afetadas. Mas eu acho que isso aí, a gente tem que deixar prum segundo momento. Acho que agora é a hora da gente olhar aí pro presente e fazer o que tá no nosso alcance pra poder ajudar. Em relação ao grupo um, você tem razão, no lançamento do primeiro tri, a gente subiu bastante, tá? Mas não deve ser esse o patamar, o patamar normalizado. O nosso patamar vai ficar entre 35% e 40%, tá? É, de fato, a nossa operação ela é muito operação land bank, ela é muito aderente ao grupo um, e esses programas estaduais, eles têm incrementado ou tem sido um vento de cauda para que a gente possa vender cada vez mais para esses clientes do grupo um, que hoje são, têm esse benefício do FGTS Futuro, e o benefício para a incorporadora é o RET, que sai de 4% para 1%. Então, de novo, acho que os alicerces da nossa operação são cada vez mais saudáveis. A gente está muito seguro e muito positivo que a companhia está fazendo uma operação a cada trimestre, de uma qualidade realmente muito positiva, que aí em breve, isso vai passar pelo balanço, pelo DRE e pela geração de caixa. Perfeito. Obrigado, Rafa. Bom dia. Tá joia, André. Abraço. Nossa próxima pergunta vem da senhora Aline Caldeira, do Bank of America. Senhora Aline, seu microfone está liberado. Bom dia, pessoal. Muito obrigada pela oportunidade de fazer uma pergunta. Do meu lado, são duas, todas tocando a questão da carteira de recebíveis. Primeiro, na venda de carteira. Então, agora, nesse primeiro trimestre, vocês fizeram um pouco mais de R$ 700 milhões de antecipação de recebíveis, incluindo Urba, quase metade do que tinha sido conversado no MRV Day. Vocês acham que a gente poderia ver venda de carteira no ano, além daqueles R$ 1,3, R$ 1,4 bilhões, que tinham sido conversado junto com o Guidance? E aí, do que vocês esperam de cessão de carteira pro ano, como vocês esperam esse balanço entre Pro Soluto e Flex? E aí, a minha outra dúvida era justamente sobre a carteira Flex. Vocês têm crescido de maneira relevante essa carteira Flex dentro da companhia. Ao mesmo tempo, vocês têm aumentado a exposição nas faixas mais baixas do programa. O que que a gente poderia esperar de crescimento dessa carteira Flex daqui pra frente? Ou seja, e também o que vocês acham que seria a penetração ideal dessa carteira dentro das suas vendas, hoje, que vocês têm no SBPE? E aí, um último ponto, que é até um pouco mais quali nesse assunto, se vocês puderem comentar também qual que é as medidas que vocês tomam pra tornar esse produto competitivo pro cliente, quando comparado a um SBPE oferecido pelos bancos, também seria legal. Muito obrigada! Aline, vamos lá. Bom, então primeira coisa é o seguinte, né, o Guidance que a gente deu no MRV Day é de cessão de carteira sem contar com a Urba, tá? É só MRV Incorporação, tá? Aquele Guidance tá mantido, né? R$ 1,4 bilhão, R$ 1,4 bilhão e pouquinho, né, de entrada no caixa. A gente não tá pensando, a princípio, aqui, em aumentar. Mas qual que foi a nossa ideia, né? Na verdade, a ideia foi passar um Guidance para vocês de geração de caixa com determinada cessão de carteira. Se a gente quiser fazer menos, não tem problema nenhum, se a gente quiser passar daquilo dali também, também não há problema, tá? Mas a ideia foi colocar para vocês, né, o que seria a geração de caixa com e sem essa importante alavanca para a gente, que é a cessão de carteira, tá? É, então a gente deve ver, sim, a cessão de carteira nos próximos trimestres, menor do que o que a gente fez no primeiro tri, olhando só para, olhando só para MRV Incorporação. Bom, segunda questão aqui em relação ao mix. Para a gente, faz cada vez mais sentido a cessão da carteira Flex do que a cessão da carteira Pró-Soluto, tá? Se a gente fosse pegar um passivo de cessão segregado entre Flex e Pró-Soluto, a gente deveria ver ao longo do ano de 2024, a cessão, esse passivo de cessão da carteira Pró-Soluto, estável ou caindo um pouquinho, tá? Enquanto do Flex, subir. Lembrando as características de cada uma aqui. Uma, a gente está falando do duration de dois anos da carteira Pró-Soluto, enquanto no duration de cinco anos da carteira Flex, tá? A gente tem um deságio, né? O outro, a gente tá começando a conseguir fazer as operações com ágio, né? Então, pra gente faz cada vez mais sentido concentrar essas seções de carteira dentro da modalidade Flex. O que que eu acho que é outro ponto importante aqui, Aline? Quando a gente faz a sessão da carteira Flex, na verdade, não são só produtos SBPE, tá? Tem aqui dentro também produtos Minha Casa, Minha Vida, pra clientes que não se enquadram dentro do programa, né? Então, o produto ele vai até R$ 350.000, mas o cliente ou ele já tem algum outro financiamento, ou a renda dele é acima de R$ 8.000, tá? Então, na verdade, você não pode entender que tudo que a gente faz de Flex é dentro do SBPE. Aí a última pergunta eu perdi, o que que você, o que que você comentou mesmo? É, a dúvida era: como é que vocês fazem esse produto ser competitivo para o cliente, quando comparado com ele pegar um SBPE do que é oferecido pelos bancos mesmo? Ah, beleza! Então, na verdade, a gente não precisa, ou a gente não quer que exista uma competição, né? Entre o FB e esse produto. Para a gente, esse produto faz mais sentido, porque a gente tem um VPL maior, claro, tá? E uma TIR maior também, porque a gente recebe o dinheiro muito antes do que numa modalidade tradicional de financiamento bancário, tá? Então, o que que a gente enxerga, na verdade, Aline? A gente quer dar mais uma alternativa pro cliente. Quando o cliente chega para poder comprar, ele tem a modalidade associativo, dependendo do projeto que a gente tá falando, né? Em outros casos, ele tem o FB, e em outros casos, ele tem o Flex, né? E nada impede que o cliente que está comprando essa carteira Flex, um ano, dois anos, três anos depois da chave, ele migre, ele mude de ideia e ele pegue e faça sua transferência para um banco, pegue um financiamento bancário com banco comercial e quite essa dívida conosco, está? Isso aí, até acho, acredito, a gente acredita que dentro da companhia, que isso vai acontecer em alguma escala, né? Em qual, a gente ainda não tem noção. Perfeito! Só para deixar claro uma última dúvida: então vocês ainda veem espaço para aumentar a penetração de Flex dentro das suas vendas, no total? É, na verdade, a gente não tem uma expectativa que ela cresça verso o patamar atual, tá? Novas vendas. Mas, lógico que isso aí, né, na hora que a gente vai, a gente ainda tem espaço pra poder acumular o quanto a receber dessas vendas, né? Porque é um duration de cinco anos. Por isso que a gente tem trabalhado também na sessão de carteira, pra não deixar que esse quanto a receber total cresça tanto. Perfeito, super claro. Muitíssimo obrigada, Cacá. Bom dia! Obrigado. Bom dia. Nossa próxima pergunta vem do senhor Gustavo Cambaúva, do BTG Pactual. Senhor Gustavo, seu microfone está liberado. Oi, pessoal, bom dia! Eu queria fazer duas perguntas aqui também. A primeira, vocês até comentaram dessa questão, esse gap, vamos dizer, entre receita, venda, et cetera. E quando a gente olha também o cashflow... Há algum tempo, vocês já têm vendido projetos, quer dizer, unidades com um POC um pouco menor, né? Vamos dizer, mais de lançamento ou unidade no início de obra, coisa do tipo. Então, a minha pergunta aqui é: quando a gente olha o breakdown de estoque de vocês, o estoque pronto é até bem baixo, né? Mas eu queria saber se tem alguma iniciativa aí interna da companhia, para eventualmente, vamos dizer, acelerar essa venda do estoque mais pocado, né? Ou unidade que já está muito próxima ali de ficar pronta, tanto pela ajuda que isso traria pro cashflow, quanto, vamos dizer, para evitar o risco desse estoque acabar ficando pronto. E a minha segunda pergunta é em relação ao RET 1. Vocês falaram bastante aí dos efeitos contábeis e tudo. A minha dúvida é até um pouquinho mais conceitual, vamos dizer assim, se vocês, pensando mais para frente e até eventualmente em novas compras de terreno e tudo, vocês já estão de alguma maneira, vamos dizer, incorporando esse benefício do RET 1 e eventualmente repassando isso na hora de comprar o terreno, acabam pagando um pouco mais claro, ou repassam um pouco no preço da unidade, para ter uma VSO mais alta. Enfim, entender um pouco, né, fora, vamos dizer, o que, os projetos já foram lançados, pensando pros novos, é, como que esse efeito do RET um, meio que se distribui aí na, na cadeia, assim, como é que vocês tão, tão imaginando isso? É, obrigado. Bom dia. Fala, Camba. Bom dia! Vou começar pelo segundo, né? A companhia tem quarenta e quatro anos, né, Camba? E a gente já viu esses ciclos, eles vão e voltam, né? O RET um tá vigorando agora, pode ser que daqui a dois anos, ele volte a ser RET quatro. Então, certamente a companhia não compra um terreno hoje, olhando para uma tributação de 1%. A gente faz toda a viabilidade, para viabilizar aquele projeto com uma tributação de 4%. Se essa tributação de 1% perdurar até o momento do lançamento, que em média leva três anos, passa a ser um upside, tá? Mas a gente não pode colocar todos os benefícios, imaginar que esses benefícios vão valer ad eternum, né? Não funciona assim, nós já vimos que as regras mudam, né, de acordo com o governo, de acordo com o momento fiscal do país, de acordo com a agenda política, né? Então, a gente claramente não pode plantar uma estratégia que ela vai começar a ser executada daqui a três anos baseada nas regras vigentes, né? A gente tem que olhar aí, olhar um pouco pro passado, pro presente, e manter a nossa disciplina de share em cada grupo do programa Minha Casa, Minha Vida, tá? Então a gente não mudou, a gente continua achando que o programa, que o grupo um, ele tem que ficar aí por volta de 35% da operação, eventualmente, ele pode ser um pouquinho maior em algum ano, tá? É, mas olhando como estratégia de negócio, mudança zero, tá? A gente não pode olhar muito pro curto prazo pra poder definir a estratégia de longo prazo. Em relação ao gap, é o que o Kaká falou, a gente tá vendendo entre R$ 2,2 e R$ 2,3 bilhões por tri, né? Desde o segundo trimestre, ou seja, são quatro trimestres vendendo entre R$ 2,2 e R$ 2,3, e a gente tá receitando e recebendo por volta de R$ 1,8, R$ 1,9, né? Então, tem um gap pra ser perseguido aí de R$ 400 milhões. E esse gap, se eu tô correto, ele tem duas principais alavancas. A primeira é o POC, tá? Historicamente, a gente tem um POC de venda próximo de 40%, e nos últimos três trimestres, esse POC ficou perto de 30%. A gente foi muito eficiente, continua sendo muito eficiente, a gente mudou algumas estratégias aí, a mudança interna no jeito de fazer negócio, em relação a lançamento. A gente foi muito bem nos lançamentos nos últimos trimestres, mas olhando a VCO do produto já lançado, ela continuou parecido com a VCO do ano de 2022. Então o grande dever de casa do comercial é em relação a aumento da VCO dos produtos já lançados, para que o POC possa voltar ou se aproximar desse POC de 40% na venda. Então, a gente, sim, tem feito algumas mudanças, e essas mudanças estão relacionadas mais à força da nossa house, né? O que a gente vê é que as imobiliárias são muito eficientes no lançamento, e depois elas são menos eficientes na venda do estoque, tá? E a house tem uma dinâmica de venda mais constante. Então, o que a gente está fazendo nesse momento, e vamos ampliar ao longo do ano, é um fortalecimento da house, para que a gente possa vender com um pouco mais de VGV o estoque. E a preocupação nossa não está nem com o pronto, tá, Cama? A gente não tem um histórico de chegar com produto com estoque no final. E continua, isso continua não acontecendo, tá? Mas a gente pode acelerar, sim, a venda com produto com POC de 50%, 60%, 70%, e com isso, o POC médio da venda, ele tem que sair desses 30% e convergir novamente para o percentual de 40%, que é o nosso patamar, é o nosso patamar histórico, tá bom? Ficou claro? Não, está, está ótimo. Ficou claro, sim, Rafael. Muito obrigado, bom dia. Falou, Cama. Prazer falar com você. Abraço. Nossa próxima pergunta vem do senhor Bruno Mendonça, do Bradesco BBI. Senhor Bruno, seu microfone está liberado. Oi, pessoal, bom dia. Obrigado pelo espaço. Duas aqui, uma mais pontual e outra um pouco mais aberta. A primeira, talvez pro Kaká. Vocês citaram aqui no release, na parte de geração de caixa, R$ 76 milhões represados pela nova regra de pagamento do associativo. Se vocês pudessem mostrar pra gente como é que está isso, o que vocês estão esperando exatamente, qual o efeito que vai ser definitivo dessa nova regra do associativo, ou se isso deveria retornar de alguma forma? Essa é a primeira. A segunda, sobre reforma tributária. Se vocês têm alguma visão de alguma leitura ou de impacto, ou de mudança de estratégia que pode acontecer, se vocês entendem aí que essa tributação vai, para vocês, no líquido, vai subir, vai cair? E se tem algum trabalho sendo feito, aí talvez para o Rafael, né, junto à Abrainc, para adaptar alguma das regras que foi anunciada já até agora. Obrigado. Ô Bruno, vamos lá, Kaká falando. A primeira coisa é o seguinte: essa nova regra que a gente está, que a gente está discutindo, ela já está incorporada. Dentro do que, de todos os modelos que a gente tem colocado, tudo que a gente já tem feito aqui, isso já está aqui, já está colocado aqui dentro dos modelos que a gente está, que a gente está discutindo. Referente à reforma tributária, a gente acredita que vai cair um pouco o imposto versus o que a gente tem observado. Principalmente aqui para aqueles imóveis em faixas mais baixas. Existe, sim, uma discussão dentro da Abrainc, conversando junto ao governo, tentando definir ainda qual que vai ser a melhor modelagem. Tentar indexar de alguma forma esses descontos de cem mil reais flat que estão sendo dados, além do desconto do terreno. Tentando indexar isso de alguma forma, tentando estabelecer, de repente, como algum percentual, número de salários mínimos, alguma correção por inflação. Então é isso que a gente está observando aqui para frente. Tá! Sobre a regra da Caixa do associativo, isso está sendo implementado por região, né? A Caixa não fez isso tudo de uma vez, né? Esses setenta e seis milhões que represou aqui, eles representam mais ou menos quantos % do que vai ser impactado aqui pelo todo daqui pra frente? E essa regra vem pra ficar, né, do registro de cartório, né? Então esse adiamento aqui, isso aqui é um adiamento de recebimento, mas não vai desrepresar não, né? Eu entendi certo? Entendeu certo, né? Na verdade, o que a gente tem feito aqui é a Caixa estabeleceu essa regra, né? É uma regra que ela tem, ela tem um calendário de migração por estado, tá? E os estados do Rio de Janeiro e de São Paulo ainda não entraram nessa nova regra. Então, como isso funciona, Bruno? A partir de determinada data, para novos PJs, em determinados estados, a gente só começa a receber o recurso já desbloqueado em conta depois que a gente apresenta o registro do cartório, tá? Antes, a gente recebia com o protocolo do registro, a gente recebia o dinheiro bloqueado, e no momento do registro, esse recurso era desbloqueado. Agora, a gente só recebe o recurso já desbloqueado, mas só no momento da apresentação do registro. Então, ele é um impacto que ele vai acontecer ainda pra frente, né? No nosso caso, aqui, a gente estima algo como R$ 450, R$ 500 bilhões terminal, né, na hora que tiver tudo 100% implementado. Ainda vamos gastar aqui uns dois ou três anos pra poder alcançar esse patamar, principalmente porque o estado de São Paulo, que é mais ou menos um terço da nossa operação, né? Os novos PJs assinados no estado de São Paulo só começam a valer a partir de junho ou julho desse ano, dentro dessa nova regra. O que que a gente tem conseguido fazer aqui, Bruno? É incentivar muito ou forçar muito pra que a gente consiga o nato digital, tá? Então, registro digital dos cartórios, eu acho que vai ser a grande solução pra gente conseguir reduzir esse prazo de registro, né? A gente tem hoje regionais que a gente consegue registros em menos de trinta dias, e outros que acabam gastando setenta, oitenta dias, né? Então acho que a grande, o grande ponto aqui é encurtar esse período. Se a gente for eficiente nisso, a gente vai ter um impacto bem menor do que esses R$ 500 bilhões que eu citei para vocês aqui. Só para concluir aqui, ver se o entendimento está certo. O efeito prático disso é muito baixo, né? Que antes você consolidava um caixa que você não podia usar, que era um caixa restrito, de qualquer forma. E agora você só vai receber esse caixa já liberado, né? Então, para efeito de andamento de obra, de fato, pagamento de obra, o impacto disso é nenhum, né? É só um tema contábil mesmo. Está certo também, esse entendimento? Tá certo, sim, né? Na verdade, a gente continua tendo a mesma correção financeira que a gente tinha antes, independente do dinheiro já estar aqui no nosso balanço ou não, na nossa conta bancária ou não, tá? E em questão de liquidez, você mesmo falou, a gente recebia o dinheiro bloqueado, né? Era um dinheiro que ficava bloqueado, que a gente não tinha acesso a ele até que apresentasse o registro. Então, do ponto de vista prático, né, ele tem pouco efeito aqui pra gente. Está ótimo! Obrigado, pessoal. Bom dia. Obrigado. Nossa próxima pergunta vem do senhor Rafael Reder, do Banco Safra. Senhor Rafael, seu microfone está liberado. É, bom dia, pessoal. Eu tenho duas aqui do meu lado. A primeira, eu queria só pegar um pouco, um update na dinâmica de custos. A gente tá vendo algumas incorporadoras falando que estão sentindo uma pressão um pouco maior para aumento de preço na ponta. Queria ver se tem algum insumo específico que vocês também estão observando isso. E a minha segunda, eu queria abordar o tópico da reoneração da folha de pagamentos. Se vocês fizeram já algum estudo, algum cálculo nos empreendimentos de vocês, e se vocês têm, teriam já alguma ideia do que que poderia ser esse potencial impacto em margem bruta. Obrigado. Ei, Rafael, bom dia! Vamos lá, em relação a custos, o que que a gente está enxergando na média, tá? Material e mão de obra, como eu disse aí na abertura, no primeiro quadrimestre, igual ao primeiro quadrimestre de 2023. Ou seja, não tivemos inflação nenhuma, né? E aí, acho que a diferença da MRV para grande parte das empresas listadas, é que a gente atua numa dispersão geográfica muito maior, ok? Então, de fato, tem algumas cidades com um pouquinho mais de pressão, outras com nenhuma pressão, então, na média, o nosso custo está andando de lado. Também tem algum ganho de eficiência, né, no sistema produtivo. Em relação a terreno, que compõe o custo também, aí o que a gente está vendo é uma redução no custo do terreno, na média, tá? De novo, em algumas praças, o cenário competitivo ele é mais duro, tá? O terreno pode estar subindo aí um pouquinho acima da inflação, em algumas poucas praças que a gente atua, mas em outras tantas praças, o que a gente está vendo é um terreno mais barato do que a gente comprava nos últimos, do que a gente comprou nos últimos anos. E na média, a gente chama de fração ideal, né, que é o valor do terreno em relação ao VGV. Essa relação do terreno em relação ao VGV, ela está caindo em relação ao patamar histórico, né? O que leva aí a safras futuras bem saudáveis, ok? Em relação à folha, o Cacá vai responder. Rafael, bom, referente à desoneração da folha, o que que eu acho que é legal colocar? Primeiro que, mudando, né, alterando a forma ou a regra como está prevista hoje, ela não tem impacto na nossa margem bruta, tá? A economia de impostos que a gente tem com esse modelo hoje, ele é bem pequena, né. O que ela atrapalharia, na verdade, é uma questão operacional de transferência de funcionários entre obras, né? Hoje, a gente tem uma empresa consolidadora aqui, de mão de obra, onde a gente presta serviço para as diversas obras. Então, seria uma mudança, na verdade, mais trabalho operacional para a gente, tá? Mas sem impacto aqui na margem bruta ou no aumento de custo. É importante colocar também, né, esse ponto ainda está em debate, e a gente acredita aqui que a pressão que está tendo, né, no próprio Congresso e dos próprios prefeitos devem reverter essa situação. Não, perfeito, ficou muito claro. Obrigado, meu pessoal. Bom dia! Nossa próxima pergunta vem do Senhor Jorel Guilot, da Goldman Sachs. Senhor Jorel, seu microfone está liberado. Bom dia a todos. Eu tenho duas perguntas, as duas são sobre a Resia. Primeiro, eu queria entender quais foram as premissas que levaram a um tier de 6% para a Resia, considerando o NIV do primeiro trimestre? Pergunto, porque quando comparo com o quarto trimestre 2023, esse número foi 14%, o terceiro trimestre foi 17%. A segunda pergunta é sobre as expectativas de vendas para a Resia em 2024, vendo que o NIV para os ativos em operação, vocês publicaram menos $43,000 para esses ativos. Então, eu queria entender quais são as expectativas para vender esses ativos nos próximos meses? Obrigado. Bom dia, Jorel. Não, vamos lá, o NIV ele caiu porque o Cap subiu, tá? A gente fez um ajuste nos projetos futuros, considerando o cenário atual de Cap. Se o Cap sair, cair mais rapidamente do que o esperado, o NIV volta a subir, tá? Em relação à venda de ativos, a gente continua com o nosso planejamento, já divulgado, tá? O que a gente tá vendo ainda é um Cap elevado, o Cap ele não cedeu, mas uma atividade comercial melhor do que a gente viu aí no final do ano passado, tá? A Resia, obrigatoriamente, ela não pode queimar caixa nesse ano, mas obviamente, a gente vai tá olhando qual o melhor momento de vender cada ativo em cada mercado, tá? Então, a estratégia está mantida e agora podemos vender no terceiro ou no quarto. De novo, a gente quer ver qual vai ser a cadência da queda de juros, a cadência do Cap. Isso varia também em intensidade, que o Cap está um pouco mais baixo numa outra cidade, o Cap está um pouquinho mais alto, né, isso depende da oferta de produto em cada mercado também, né? E então, a gente está, o que a gente está vendo, assim, na margem, o mercado está melhorando, né? E como eu disse na abertura, olhando para projetos novos, a inflação, ela não tem mais inflação no setor, uma inflação muito baixa. O sistema de produção da Resia, ele tem se tornado mais eficiente, está? E a dinâmica de aluguel continua muito positiva, está? Então, de novo, a tese Resia, a gente está muito, muito positivo, a gente tem muita segurança que o modelo, as regiões, o segmento de renda, o sistema produtivo, é o mais correto possível, né? E agora é esperar essa dinâmica aí de Cap, para que a gente volte a ter resultados ou um retorno sobre o capital cada vez melhor. E, por fim, né, a gente tem conseguido aí ser mais criativo ou mais eficiente em adicionar novas modalidades no Capital Stack de cada projeto, né? A gente tem colocado mais e mais equity de terceiros no projeto. Inclusive, a gente tem um fundo que foi liquidado no primeiro trimestre e outros serão liquidados ao longo do ano, e esses fundos terão uma participação nos projetos, o que fará com que a quantidade de capital alocado em cada projeto da Resia será menor do que foi no passado, tá bom? Obrigado. Me fala rapidinho, seria possível quantificar qual foi essa mudança do Cap? Se ele mudou de 5% a 5,5%? Não, a gente não fez uma venda no quarto tri, né? Ela, o Cap foi próximo aí de 6%, e a gente já tá aí com um projeto praticamente estabilizado. Temos um outro projeto que vai estabilizar aí no final, provavelmente no final desse tri, tá? E já tem alguma atividade de marketing em relação a esses dois projetos, tá? O que não significa que a gente vai vender os dois projetos nesse tri ou no próximo tri, mas o que a gente tá vendo é que, pela procura aí do, pela primeira sinalização, pela primeira sinalização dos investidores, é que na margem, o Cap deve ser um pouquinho menor, mas ainda num patamar elevado. Tá, ficou claro. Obrigado. Tá joia, Jorel. Um abraço. Nossa próxima pergunta vem do senhor Marcelo Mota, da JP Morgan. Senhor Marcelo, seu microfone está liberado. Opa, bom dia, duas perguntas rápidas. Primeiro, sobre a questão do Equity Swap, né? Se não me engano, o vencimento dele é em julho, né? Entender o que vocês pensam em fazer, se é possível rolar, se tem, né, de fato, algum desembolso de caixa aí para fechar a operação, depois tentar abrir outra, né? Obviamente, tudo depende de qual que é o patamar que a ação vai estar, né, quando chegar o fechamento da operação, mas entender um pouco como é que vocês estão pensando sobre essa operação e talvez até novas. E a segunda pergunta, né, vocês falaram bastante da reestruturação aí de Resia, potencial spin-off, e saber se tem algum comentário sobre Urba e Lugo, né? Assim, por mais que sejam operações, né, pequenas, comparado com o tamanho da MRV Brasil, mas se vocês pensam em algum tipo de reestruturação também, né? Até porque a Urba já teve tentativa de IPO, enfim, a Lugo começa a ganhar musculatura aí pelos acordos também, que vocês tiveram com a Brookfield no passado. Então entender um pouco, se de repente poderia fazer uma reestruturação um pouco maior aí também na empresa. Obrigado! Ô Mota, vamos lá! Bom, nossa operação de equity swap, ela vence em julho, tá? Julho desse ano. É possível, sim, na verdade, a gente liquida e lança outra operação, tá? A gente ainda não discutiu aqui, se a gente vai rolar essa operação ou não, né? Mas é possível, sim, a gente rolar por mais dezoito meses, tá? Bom, referente aqui ao spin-off da Resi, a gente colocou, por enquanto, a gente não tá ainda... a gente ainda tá discutindo, né, ou estudando qual que é o melhor formato e o melhor timing para poder fazer essa separação das duas companhias. E referente à Urbi Lugo, né, as duas vão estar muito focadas aqui num crescimento orgânico, tá? Então, um crescimento operacional orgânico, de forma que a gente não tenha nenhum tipo de queima de caixa vindo dessas duas operações. E lembrando aqui que Resi também está no mesmo bolo aqui, de crescer o máximo possível, sem queima de caixa no ano. Perfeito, Kaká, muito obrigado. De nada. Nossa próxima pergunta vem do senhor André Dib, do Itaú BBA. Senhor André, seu microfone está liberado. Bom dia, pessoal, obrigado pela apresentação, obrigado pela pergunta. A primeira pergunta que eu queria fazer é mais uma, pegar um pouco da expectativa de vocês em relação à estimativa do 40%, 35%, 15%, 15%. Se com essa melhora contínua aí, que vocês estão apresentando os resultados, entender um pouco de quando que vocês imaginam que a companhia possa atingir esse objetivo, enfim, entender um pouco melhor aqui o que seria o timing. E a segunda, um pouco mais específica, só para entender um pouco do DNI da Resi no trimestre, se teve algum efeito pontual aqui, se dá para a gente imaginar que esse vai ser o nível anualizado aqui para 2024 de DNI. Esses dois pontos aí. Obrigado. Ei, André, bom dia! Bom, em relação ao plano 40, 35, 15, 15, volume de vendas, a gente tá positivo, a atividade comercial continua muito boa, o programa, como eu disse, muito bom, os programas regionais têm catalisado a recuperação ou aceleração do programa Minha Casa, Minha Vida, tá? A margem bruta de novas vendas, como colocado por nós aí, foi perto de 34%, e a gente quer no segundo tri melhorar um pouquinho mais, no terceiro tri, e quem sabe chegar no final do ano aí com essa margem bruta em 35%. Claro que o DRE, ele tem um delay de um ano e meio, mais ou menos, para um ano e meio, dois anos. E a geração de caixa e o lucro líquido, o lucro líquido é um reflexo da DRE, né? E a diluição de despesa já está acontecendo em alguma magnitude, e a geração de caixa, aquilo que a gente falou, né? A gente está vendendo aí mais de R$ 2 bilhões, estamos recebendo R$ 1,8 bilhão, na medida que a gente vai construindo essas unidades e a safra com preços menores deixam de aparecer na operação, a geração de caixa também vai acontecendo, né? Então, o mais importante para a gente é continuar produzindo essas safras cada vez mais saudáveis, comprando terrenos muito bons e num preço muito interessante em relação ao VGV, continuar ganhando eficiência no nosso processo produtivo, garantir que a gente tenha uma inflação de material e mão de obra abaixo do INCC, né? Aproveitar a força da nossa marca e a nossa dispersão geográfica para repassar preço um pouco acima da inflação. Então, enfim, o que a gente tinha nos planejado, ou a estratégia da companhia, que foi definida aí um ano atrás, a gente está entregando on track, exatamente o que a gente estava, o que a gente tinha planejado, o que faz com que a gente fique cada vez mais otimista e positivo em relação ao plano anunciado, 40, 35, 15, 15, né? Ele vai acontecer, agora cravar a data, a gente não colocou nenhum guide, guides em relação à data, então não posso aqui falar de data, mas eu acho que a gente, com esses indicadores antecedentes, na modelagem de cada um, né, vocês aí conseguem chegar, acho que a uma data muito aproximada de quando vai acontecer. E em relação à segunda pergunta, foi de? A DNI da Resi, o Kaká vai responder. Tá! Bom, vamos lá, André. O DNI da Resi, o que que a gente tem observado, né? A Resi tem uma dinâmica que ela consegue... ela fez um ajuste importante, né, no ano passado, tá? No quarto trimestre do ano passado, reduzindo a sua estrutura de forma geral, tá? De corporativa e administrativa. O que a gente tem, na verdade, a gente tem uma parte do DNI da Resi, a gente faz uma locação nos projetos, né? Como a gente está com menos obra em andamento agora, no primeiro e segundo trimestres, a gente deve ver esse DNI rodando mais ou menos nesse patamar. O que acontece no segundo trimestre, à medida que a gente vende propriedade e capta, e capta recurso, começa novas obras, começa novas obras, tem uma diluição maior, com uma alocação de parte desse DNI para dentro dos projetos, tá? Então, de forma bem, bem direta aqui, primeiro semestre, mais ou menos nesse patamar, segundo semestre, um pouco abaixo disso. Perfeito, muito obrigado, bom dia! Nossa próxima pergunta vem do senhor André Canuto, da Estrela. Senhor André, seu microfone está liberado. Bom, pessoal, bom dia, obrigado por terem escolhido aqui a gente para poder falar. Minha pergunta é muito simples. Primeiro parabenizando aí o turnaround que vocês fizeram, uma coisa extraordinária nos últimos anos. E olhando um pouco mais à frente, a minha pergunta é a seguinte: rodou muito nas redes sociais uma fábrica da Resia, nos Estados Unidos, altamente tecnológica, onde montava-se banheiro, quarto. Eram vídeos curtos, mas muito interessante. A pergunta é a seguinte: essa tecnologia, ela já está sendo usada, ela deve ser usada mais à frente, e o que ela pode representar pro futuro da Resia e da MRV, especialmente porque vocês têm um braço tecnológico muito forte, uma vontade de inovar e de disruptar o setor. Então, eu acho que isso tem um valor intangível muito grande, e eu queria entender como é que está isso dentro dos planos da MRV Co. Muito obrigado pela oportunidade. Bom dia, André, prazer falar com você. Em relação à fábrica da Resia, ela começou o ramp up em janeiro deste ano, tá? Ela já está produzindo os pods, e o que a gente espera é que esse modelo produtivo ou o ramp up da fábrica continue acontecendo ao longo do ano, e aí, a cada ciclo, né, o custo do pod vai caindo, né? Dado à característica americana do mercado de trabalho, muito pressionado, né, um custo de mão de obra extremamente elevado, tá? A logística americana é um país com uma logística extraordinária, com uma estrutura fiscal e tributária muito mais simples, né? Isso permite também uma padronização de projeto muito maior, né. A gente não tem lá o que a gente tem no Brasil. Cada cidade tem uma legislação, cada estado tem um código de obras, ou cada cidade tem um código de obras, né? Lá, não. A gente consegue fazer na Flórida, Geórgia e Texas, exatamente o mesmo apartamento, né. Então nós escolhemos a fábrica, a localização da fábrica em Atlanta, perto de Atlanta, porque de lá a gente consegue despachar os pods para o Texas, para o Texas e também para a Flórida, com muita eficiência. Então, certamente, a fábrica, entrando em regime de operação, como ela foi planejada, né, será um grande diferencial competitivo que a Resia terá em relação aos competidores americanos. A Resia, a gente fala isso há muito tempo, né, é uma companhia que a gente tá muito convicto que a tese ela é muito positiva e que vai ser uma companhia que vai gerar muito valor no futuro, né? Em relação ao Brasil, o modelo da Resia, ele, por ora, ele não pode ser, ou ele não é competitivo, né? O Brasil, a gente ainda tem uma dificuldade muito grande tributária, de logística, os projetos aqui não são tão padronizados, porque cada prefeitura tem a sua demanda, né, a sua parametrização. Então, eu diria que a gente tá ainda a alguns anos de ter esse mesmo processo produtivo no Brasil. O que a gente tá olhando aqui no Brasil é uma evolução, diria que mais incremental, menos revolucionária, mais uma evolução, né? A gente já usa esse processo da forma de alumínio há mais de dez anos, né, e o que a gente tá vendo a cada trimestre, os índices de produtividade evoluindo na margem, né? Então, se nos próximos três anos a gente não fará nenhuma mudança de estratégia, né, o que a gente quer, de novo, é fazer o quarenta, trinta e cinco, quinze, quinze, com muita eficiência, com muita disciplina, né, e sendo cada vez entregando um produto cada vez melhor e mais eficiente, tá? Mas eu acho que no futuro, né, essa indústria que é tão grande, né, ela vai ter que passar também no Brasil, por uma mudança tecnológica, mas eu acho que isso aí ainda leva alguns anos. Tá bom? Ok, está claro. Parabéns mais uma vez por serem responsáveis no momento de turnaround e não perder o olho também na inovação. Tá joia, André, é um prazer falar com você. Um grande abraço. Encerramos nesse momento a sessão de perguntas e respostas. Para as considerações finais, gostaria de passar a palavra para o presidente, senhor Rafael Menin. Por favor, senhor Rafael, pode prosseguir. Pessoal, muito obrigado por participar de mais um release de resultados, mais um call da MRV. A gente, como eu disse ao longo do call, a gente tá muito positivo. O que a gente se propôs a fazer, a gente tá fazendo e eventualmente até um pouco melhor do que a gente imaginava, né? O programa, fonte de funding, o que a gente construiu com mais uma fonte adicional, que foi o Flex, que tá funcionando cada vez melhor. A companhia tá muito positiva, que a gente vai entregar o que a gente se propôs aos investidores da MRV, né? O pior já ficou no passado, né, o turnaround operacional já aconteceu, e agora é ver o fluxo de caixa e o DRE refletir essa operação, que já está muito saudável, mas que muito em breve, a gente espera que seja a melhor operação da história da companhia. Um bom dia a todos! O Conference Call da MRV está encerrado. Agradecemos a participação de todos e tenham um ótimo dia.