Argan SA (EPA:ARG)

AGM 2026

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Mar 26, 2026

Bonjour, chers actionnaires. Bienvenue à cette assemblée de votre société au cours de laquelle on va vous présenter les résultats de 2025 et les perspectives de 2026. Aujourd'hui, je suis accompagné des membres du directoire, Francis, à ma gauche, que vous connaissez bien, qui est le Directeur Financier. Stéphane Cassagne, qui est membre du directoire, responsable du développement et de l'asset management, de la gestion locative d'une manière générale et du développement. Aymar de Germay, notre Secrétaire Général, qui va organiser un petit peu l'ordre du jour de cette réunion. Voilà, je pense que nous sommes au complet et on va pouvoir aborder l'ordre du jour. Tu organises, je crois, le bureau. Oui, alors d'abord, bonjour à toutes et à tous. Je dois vous donner le quorum entre les personnes présentes et celles qui ont d'ores et déjà voté par correspondance. On a atteint un quorum un peu supérieur à ce qu'il était l'année dernière, de 82.42%. Voilà, dans le déroulé de la séance d'aujourd'hui, juste un point important. Il y aura une phase de questions-réponses. Cette phase de questions-réponses, elle sera ouverte après la présentation par les commissaires aux comptes de leur rapport. Là, vous aurez toute latitude pour poser toutes les questions que vous souhaitez. Comme on est filmés et que ça répond en fait à une organisation assez encadrée, je vous demande vraiment d'attendre, de garder vos questions au chaud pour cette séance qui sera donc après l'intervention des CAC, mais on vous le réindiquera. Effectivement- Ça prend en pertinence. Oui, mais c'est un peu parce que vous avez des gens en fait qui suivent en direct l'AG et donc, en fait, voilà, ils attendent d'avoir les informations, etc. C'est la raison pour laquelle on vous demande de patienter, de garder vos questions pour la suite. La constitution du bureau aujourd'hui. Le président, Jean-Claude Le Lan. Nous aurons Tant que vous ne m'avez pas licencié, je suis là. Nous avons également deux scrutateurs, comme à chaque fois. En l'occurrence, Jean-Claude Le Lan Junior, qui est ici, et Francis Albertinelli, qui est sur la gauche de cette table, pour moi. Et puis, je rejouerai, comme chaque année, le rôle de secrétaire. Voilà. L'ordre du jour d'aujourd'hui. Donc, nous allons effectivement vous présenter l'ensemble des résultats de 2025, les perspectives de 2026. À la suite de cela, les commissaires aux comptes nous présenteront leur rapport. Comme je vous l'ai indiqué, il y aura ensuite une session de questions et de réponses. Et à l'issue de ceci, on vous présentera les résultats obtenus par chacune des résolutions soumises à l'assemblée générale, à la fois ordinaire et extraordinaire. Voilà le déroulement de cette assemblée générale. J'ai omis de vous signaler que Ronan Le Lan, l'un de mes fils qui est président du directoire, est momentanément absent. Il est souffrant, mais ce n'est pas rien de grave. Nous sommes moins nombreux aujourd'hui. Je vais vous présenter, selon l'ordre du jour, les chiffres clés de 2025 qui vont être présentés. Ils sont là. C'est parfait. Au terme de l'année 2025, qui a été, vous le savez, dont vous avez déjà eu connaissance, le patrimoine s'élève à EUR 4.1 billion. Nous venons de EUR 3.9 billion l'année précédente. Cette valorisation est faite en valorisant les loyers au taux de 5.25%. Ces loyers s'élèvent l'année dernière à EUR 212 million. La surface du patrimoine représente sensiblement, enfin pas sensiblement, 3.8 million sq m, c'est-à-dire 380 hectares, si on les met bout à bout, enfin au côté, juxtaposés. L'ANR, l'Actif Net Réévalué, s'élève à 91.5 EUR par action, naturellement. La dette, très souvent, je dis en plaisantant que la dette, ben c'est notre principale certitude. La dette nette s'élève à EUR 1.7 billion. Notre note Standard & Poor's, elle est stable. Elle est donc de BBB- stable. Le ratio d'endettement donc est de 41%. Nous venons, l'année dernière, donc de 43%. C'est un léger désendettement. La dette nette sur EBITDA, c'est-à-dire, il nous faut 8.5 années d'EBITDA pour rembourser la dette. Enfin, le coût de la dette financière, des intérêts, autrement dit moyen, s'élève à 2.1%. On aura l'occasion tout à l'heure d'ailleurs d'en parler puisque nous sommes désormais dans une séquence où les taux d'intérêt sont en train donc de monter. Les revenus locatifs, je viens de vous le dire précédemment, se sont élevés à EUR 212 millions. Donc c'était une hausse de 7% par rapport à l'année précédente. Le résultat net récurrent lui-même a progressé plus vite. Il est donc de 13%. Il s'élève à EUR 155 millions. Et ce résultat donc par action est de EUR 6. Donc voilà un petit peu les chiffres clés. Vous avez intérêt. Il est souhaitable de les mémoriser. Voilà. Je vais donc tout de suite céder la parole à Stéphane, qui est à ma droite, qui va vous parler donc du marché de l'immobilier logistique et de notre parc et de nos locataires. Merci Jean-Claude. Bonjour à toutes et à tous et bienvenue à cette assemblée générale. Afin d'apprécier au mieux la performance d'Argan sur l'exercice passé, je vous propose effectivement de resituer le contexte de marché. Le marché de l'immobilier logistique, s'il y a finalement un chiffre à retenir, c'est 80 millions de mètres carrés en France. Je parle du marché français et vous avez vu, Argan, c'est à peu près 4 millions de mètres carrés, donc Argan, c'est 5% du marché. Voilà, ça c'est les grands indicateurs à retenir. C'est un marché qui est très fragmenté. Argan est le premier opérateur, le premier propriétaire d'entrepôts en France et on considère qu'à peu près 20% du parc seulement est entre les mains de cinq grands opérateurs. C'est un marché très fragmenté. On le retrouve également sur ce qu'on appelle le clé en main locatif, donc le développement. Le développement en 2025, c'est à peu près 800,000 sq m. Argan a réalisé à peu près 10% de ce total de développement sur le marché. Mais il faut savoir aussi que depuis 2020, une quarantaine d'acteurs ont réalisé au moins deux opérations sur le marché. Donc c'est vous dire que c'est un marché fragmenté, assez atomisé et ce qui rend effectivement le marché assez concurrentiel finalement, en particulier du point de vue de la captation des fonciers qui vont permettre ce développement. Pour en revenir au marché lui-même en 2025 et en particulier la demande placée. Donc la demande placée, retenez que ce sont finalement les transactions locatives sur le marché, ce sont les échanges. C'est ce qui permet de mesurer ce qui s'est passé sur le marché. L'an dernier, 3.2 million sq m ont été transactés en logistique. C'est quasi stable par rapport à 2024, mais c'est en retrait par rapport à la moyenne des dix dernières années, puisque la moyenne sur dix ans était plutôt aux alentours de 4.1 million sq m. Les faits marquants en 2025, c'est beaucoup moins de transactions sur des grosses unités, ce qu'on appelle les entrepôts XL. Il s'est loué beaucoup moins d'entrepôts XL l'an dernier. Un regain de ce qu'on appelle la dorsale. C'est la dorsale, géographiquement parlant, c'est Lille, Paris, Lyon, Marseille. L'an dernier, beaucoup de transactions se sont concentrées sur cette dorsale qui a attiré 61% des transactions, dont 40% des transactions sur la région Nord et sur la région Île-de-France. L'offre immédiatement disponible sur le marché, c'est 4.8 million sq m. Globalement, retenez approximately 1 million d'entrepôts neufs et 3.8 million d'entrepôts de seconde main. C'est l'addition de cette offre immédiatement disponible, elle permet aussi de mesurer un taux de vacance. Le taux de vacance nationale, c'est 6.3%. C'est un taux de vacance qui est en hausse par rapport à 2024, avec des disparités régionales assez fortes, hein, puisque en Île-de-France, le taux de vacance est monté à 8.4, alors quand dans les régions du sud-ouest, sud-est, on est plutôt à 3%. En clair, dans les régions du sud, il y a très peu d'offres disponibles sur l'entrepôt logistique. Le marché de l'investissement, il faut savoir que EUR 4 billion ont été investis sur le marché de l'immobilier logistique l'an dernier. C'est en retrait. Ce retrait ne veut absolument pas dire que ce marché n'est pas attractif. Ce marché reste très attractif puisque le marché de l'immobilier logistique draine 30% des capitaux investis sur l'intégralité des sous-marchés de l'immobilier. Pour autant, cette baisse, elle résulte plus du contexte économique, du contexte international, de la macroéconomie. L'immobilier logistique reste une classe d'actifs extrêmement attractive pour les investisseurs. Dans ce contexte, le taux prime, donc le taux de rendement qu'on va appliquer aux actifs les plus attractifs du marché, est resté stable par rapport à l'année précédente à 4.9%. Alors, on a voulu aussi un peu vous décrire, décrypter, finalement, le fonds de commerce d'Argan, et vous montrer qui sont nos clients. Qui sont nos clients? 70 clients. Vous retrouvez là, on ne va pas tous les passer en revue, mais c'est une vraie richesse. C'est la richesse d'Argan, c'est ce portefeuille commercial des grandes enseignes françaises. 70 clients, je l'ai dit. Ce qui est intéressant aussi dans ce portefeuille de clients, c'est de relever ceux qui sont entrés en 2025, parce que le portefeuille n'est pas statique. Notre objectif, évidemment, c'est de le faire évoluer. On l'a fait évoluer avec Danone, par exemple. On l'a fait évoluer avec Ferrero, on l'a fait évoluer avec Puma, on l'a fait évoluer avec Nortene et plus récemment encore avec JS Logistics. Des grands noms, soit de la distribution, soit du retail, distribution alimentaire, sont venus enrichir le portefeuille d'Argan au cours de l'exercice 2025. Ces clients, justement, si on essaie de les classer par secteur économique, vous verrez, la distribution alimentaire, la grande distribution, ben c'est 40% du revenu locatif d'Argan, avec évidemment Carrefour, on en parlera un peu plus tard, Auchan, U, Monoprix. Le deuxième vecteur, c'est le transport et la logistique, avec des grands acteurs de ce monde-là, des acteurs internationaux comme GXO, par exemple, XPO, FM Logistic, Geodis. Puis, vous voyez, l'e-commerce, 7%, concentré principalement sur le client Amazon, pour lequel nous sommes propriétaires de l'entrepôt The Donjon, qui est le plus grand entrepôt opéré par Amazon en France. Par client locataire, si on classe ses revenus locatifs par client locataire, ben je vous l'ai dit, c'est Carrefour qui concentre 28% du revenu locatif, 26 sites. Ça représente 28%, ça représente EUR 59 million de revenus locatifs sur Carrefour. Puis ensuite, c'est un peu plus éclaté. Vous voyez FM Logistic, gros logisticien avec 4 sites en France. Puis Amazon, c'est 5% du revenu locatif, mais sur un seul site. C'est dire l'importance du site du Donjon dans notre revenu locatif global. Autre élément important, c'est la sécurisation des flux, la sécurisation des loyers. Très clairement, cette sécurisation chez Argan, elle est d'un niveau relativement significatif. D'abord parce que la durée ferme résiduelle moyenne de nos baux, c'est 5 ans. Donc ça veut dire qu'on a en moyenne un engagement ferme des preneurs sur les 5 années qui viennent. Ça, c'est un élément important. Le deuxième élément important aussi, c'est qu'on est très très exposé sur les chargeurs et très peu exposé sur les logisticiens. Ça ne veut pas dire qu'on ne veut pas développer du business avec des logisticiens, mais les logisticiens, ils sont eux-mêmes dépendants d'un client. Et quand ils perdent leur client, généralement, ils restituent les surfaces. Or, cette exposition, elle reste assez faible et en particulier, on est très faiblement exposé sur des logisticiens qui sont mono-clients. Vous voyez 6%. Et puis l'indexation des loyers. Donc, on a 66% de notre parc qui est exposé sur l'ILAT. Alors évidemment, l'an dernier, on a constaté une indexation globale des loyers à 3.45. On a embarqué dans notre budget 2026 un niveau beaucoup plus modeste compte tenu de la contraction de l'ILAT. On a embarqué 0.6%. L'autre élément remarquable concernant votre société, ben c'est le maintien d'un taux d'occupation élevé, c'est-à-dire que l'intégralité de notre parc est occupée. Alors, c'est encore plus vrai qu'il nous restait quelques surfaces à louer et qu'on a réussi à les louer en début d'année. Donc, on a aujourd'hui un taux de 100% d'occupation. Donc ça, c'est un élément remarquable. Alors, c'est un travail du quotidien, hein, si je puis dire, puisque ça suppose de bien connaître nos clients, de bien connaître leur modèle, de bien connaître leur dynamique, de bien connaître les risques attachés à leur activité. Mais ça nous permet, en pratiquant ainsi, d'avoir un taux d'occupation, ben de 100%. Alors, les chiffres clés du patrimoine, Jean-Claude a un peu introduit avec ces données, mais je vais les détailler peut-être un peu plus en avant. Une valorisation à EUR 4.1 billion, à dire d'expert, en retenant un taux de CAP à 5.25, 3.8 millions de mètres carrés, ce qui représente, comme je l'ai dit précédemment, 5% du marché français de l'entrepôt logistique. Une réserve foncière constructible importante, 750,000 mètres carrés. Ça, c'est important parce que c'est la réservation foncière dont on est titulaire et qui va permettre les développements de demain. S'il n'y a pas de foncier, il n'y a pas de développement. Il faut en permanence avoir une réserve foncière qui nous permette d'assurer les développements de demain, après, évidemment, commercialisation, puisqu'on ne développe pas en blanc. Un taux d'occupation, on l'a écrit, retour à 100% en 2026, une durée résiduelle moyenne à 5 ans, un âge moyen à 12 ans, 105 entrepôts. La certification, c'est important. C'est vraiment important. On a 50% du patrimoine aujourd'hui qui est certifié BREEAM. La certification, c'est quelque chose qui peut affecter la liquidité de l'actif. Un entrepôt qui n'est pas certifié aujourd'hui est un entrepôt qui, dont la valeur est dégradée. La liquidité est aussi dégradée si on décidait de l'arbitrer. On a engagé, à partir de 2026, un plan très volontariste de certification. Comme vous le savez également, sur tous nos développements, on applique le label Aut0nom. L'idée étant d'avoir des entrepôts qui produisent leur propre énergie verte à l'aide de panneaux photovoltaïques dédiés à l'autoconsommation du site. Donc ça, c'est un impératif chez nous, sachant qu'en parallèle, bien, on essaie de bannir le gaz avec un plan aussi très volontariste sur les pompes à chaleur. 70 locataires, je l'ai dit, et puis on considère qu'il y a à peu près 25,000 personnes qui travaillent dans l'intégralité de ce parc logistique. La valorisation, EUR 4.1 milliards, on l'a dit, hausse de 4%. Le tableau de passage, globalement, la hausse s'établit à 50/50 entre la variation de la juste valeur du patrimoine et puis la valorisation des investissements qu'on a livrés l'an dernier, qui sont venus apporter un incrément de revenus locatifs, mais également un incrément de valeur globale du patrimoine. Un petit focus géographique. Vous le voyez, le patrimoine d'Argan, il est majoritairement au nord de la Loire. Il est principalement focusé sur cette dorsale, hein, Lille, Paris, Lyon, Marseille, un peu moins, mais enfin sur une grosse partie de cette dorsale. Par typologie d'actifs, 80% des entrepôts sont en température ambiante, 13% en température dirigée, comme on dit, des entrepôts réfrigérés qui servent essentiellement notre portefeuille de clients grande distribution. On a des messageries. Donc les messageries, ce sont des entrepôts, enfin, ce ne sont pas des entrepôts précisément, ce sont des actifs qui servent essentiellement la distribution des centres urbains. Et c'est des actifs qui sont intéressants parce que ce sont des actifs de location long terme. Les acteurs qui les louent généralement restent sur des très longues durées dans ces actifs qui sont par ailleurs relativement rares et compliqués à développer sur le marché. Si on regarde le détail de notre portefeuille par surface, vous voyez, 57%, ce sont des entrepôts XXL, donc des entrepôts dont la taille est supérieure à 50,000 sq m. Surface moyenne à 36,000. Un écart-type assez important, puisqu'on a, je vous l'ai dit, l'entrepôt Amazon, c'est 180,000 sq m. Puis, à côté de ça, on a des actifs de messagerie qui font 5,000 ou 6,000. Donc un écart-type important, mais une moyenne qui s'établit à 36,000 sq m. En termes d'ancienneté, on a une ancienneté moyenne à 12 ans. [Foreign language] Ça, on y travaille, hein. Les acquisitions ou les développements nouveaux permettent au fil de l'eau de rajeunir ce patrimoine. C'est là aussi un objectif assumé par l'entreprise. Voilà sommairement ce que je voulais vous dire en termes de marché, en termes de présentation du portefeuille et de l'activité d'Argan. [/Foreign language] C'est très clair. On va donner la parole à Francis qui va vous parler de la dette et de ce qui en découle. Voilà. [/Foreign language] Bonjour à toutes et tous. Vous m'entendez bien ? Oui. Un petit mot sur la dette, effectivement. Si on devait faire un résumé, on dira qu'elle est sous contrôle et que nous avons renforcé en 2025 notre liquidité. Nous avions annoncé notre volonté de nous désendetter significativement. Je pense que nous y sommes arrivés. Nos ratios à fin 2025, respectivement une LTV à 41% et une dette nette sur EBITDA de 8.5. Nous allons poursuivre sur ce chemin et nous devrions, à la fin de cette année, avoir une LTV qui se situera aux alentours de 40% environ et une dette nette sur EBITDA qui devrait se maintenir à 8.5. Concernant le financement, nous allons désormais privilégier une dette plutôt non amortissable. Ça peut être de type obligataire, ça peut être de type bancaire, mais ça va nous permettre donc d'améliorer nos flux. Parce que je vous rappelle qu'en 2025, nous avons remboursé EUR 90 million à nos banquiers. Si nous rendons la plus grosse partie de notre dette non amortissable, ce sont des flux que nous allons libérer et que nous pourrons consacrer aussi bien au développement qu'au retour de l'actionnaire. D'un point de vue liquidité, nous avons augmenté nos lignes RCF. Nous étions à EUR 300 million. Nous sommes aujourd'hui à plus de EUR 400 million à fin 2025. Élément important, nous avons, dans le cadre du refinancement de notre émission obligataire qui arrive à échéance en novembre 2026, contracté un bridge to bond du même montant de EUR 500 million, qui nous permet donc d'affronter sereinement ce refinancement. Enfin, pour mémoire, notre re-rating auprès de S&P est de BBB- avec une perspective stable. Le coût de la dette, il est de 2.10% à fin 2025. Sur le camembert de gauche, vous voyez la ventilation de cette dette. Ce sont grosso modo des tiers. On a 31% de notre dette bancaire amortissable à taux fixe qui est contractée à 1.60%. Nous avons un tiers qui est notre obligation, également contractée à taux fixe au taux de 1.01%. Nous avons un peu plus d'un tiers qui est la dette variable, mais sur laquelle nous contractons des couvertures, et donc la moyenne est de 3.30. La bonne nouvelle, c'est que nous avons uniquement 1% de dettes qui restent exposées à l'évolution des taux. Si on pondère ces trois paquets, on arrive à un coût de la dette de 2.10%. Sur le diagramme de droite, on voit qu'elle est en baisse assez constante depuis quelques années. Selon le taux auquel nous allons refinancer l'émission obligataire, mécaniquement, le coût de la dette va monter. On le calcule à 3% si on émettait notre nouvelle émission au taux de 3.5%. Le refinancement obligataire, justement, en 2026, donc quelques points. Je vous rappelle le montant que nous devons refinancer. À l'échéance du 17 novembre 2026, c'est un montant de EUR 500 million qui a été contracté au taux de 1.01%. Nous avons déjà agi pour être en mesure de faire face à ce refinancement. Nous avons porté nos lignes RCF, comme je l'ai dit tout à l'heure, à EUR 400 million. Nous avons également contracté un bridge to bond de EUR 500 million que nous pouvons utiliser jusqu'à un an après, en novembre 2027. Nous avons ces EUR 900 million de liquidités. Les hypothèses que nous avons pris sur ce refinancement, nous allons viser un refinancement de l'ordre de EUR 500 million-EUR 700 million, probablement en deux tranches, si nos montants aux montants supérieurs, et nous envisageons d'émettre, selon les conditions de marché, au plus tôt en avril et jusqu'en octobre 2026. Un petit mot sur nos résultats. Les revenus locatifs, ça, c'est une courbe qu'on vous présente tous les ans. C'est une évolution moyenne sur les 10 ans de 13% de nos revenus locatifs. EUR 212 million cette année, enfin l’année dernière, en 2025, et nous projetons 220 cette année, soit une croissance de 4%. Si on analyse les revenus locatifs, leur évolution en 2025, nous avions démarré l’année à EUR 198 million. L’effet année pleine des livraisons de l’année précédente, ça génère EUR 6.6 million. La révision des baux, on l’a vu tout à l’heure, le 3.45% moyen, c’est EUR 6.3 million de révisions. Les livraisons et acquisitions de l’année qui se sont faites plutôt en fin d’année, ça représente EUR 1.6 million. Et enfin, l’impact des cessions que nous avions faites en 2024 et 2025, c’est une déperdition de EUR 800,000. Donc, EUR 212 million de revenus en 2025. Un petit mot sur le résultat net récurrent 2025, comparé à 2024. On démarre des revenus locatifs à hauteur de EUR 212 million. C'est une croissance de 7%. Les charges courantes ont un petit peu baissé. On est à EUR 13.5 million en 2025. Les produits de placement ont généré EUR 700,000 de produits. Les intérêts sur emprunt, EUR 37 million, donc en diminution également par rapport à l'année précédente. Nous avons contracté un bridge, donc ça, ce n'est pas gratuit. C'est EUR 1.5 million que nous avons payé pour le signer. L'étalement des frais d'emprunt, donc c'est EUR 3.8 million. On additionne tout ça, on arrive à un résultat net récurrent de EUR 157 million, pratiquement. Ce qui est intéressant, c'est de voir ce niveau par rapport aux revenus locatifs. C'est 74% de nos revenus locatifs, à comparer à 69% l'année précédente. On part du groupe, c'est EUR 155 million pratiquement, ce qui fait par action EUR 6 à comparer à EUR 5.5 l'année précédente. On voit que le résultat récurrent par action progresse de 8% à comparer aux revenus locatifs qui progressent, eux, de 7%. Le compte de résultat consolidé en norme IFRS avec intégration de nos immeubles de placement à la juste valeur. Les revenus locatifs, ils n'ont pas changé. C'est toujours EUR 212 million. On enlève les dépenses courantes, on arrive à l'EBITDA qui est de presque 200 million, EUR 199.6 million. Et là, ce qui est intéressant également, c'est le ratio de cet EBITDA sur les revenus qui, lui, est plutôt stable à 94%. La partie donc sur les immeubles de placement, la variation de juste valeur est positive à hauteur de EUR 91 million. Les résultats de cession, c'est marginal, c'est anecdotique. On arrive donc à un EBITDA après ajustement des valeurs de EUR 290.9 million. La partie financement, donc les produits de trésorerie, on l'a vu également tout à l'heure, EUR 700,000, les intérêts, EUR 37 million, les frais d'emprunt du bridge, EUR 1.5 million. Instruments dérivés, frais d'émission IFRS, donc ça, c'est toute l'application des normes IFRS, c'est -EUR 5.7 million et donc un résultat avant impôt de EUR 247 million. Le résultat net est de EUR 248 million, part du groupe EUR 245 million. Ce qui est ramené par action flirte les 10 euros, c'est EUR 9.57 par action. Un petit mot sur les capitaux propres. L'ANR EPRA norme NTA est de EUR 85.5 au début de l'année 2025. Le résultat net récurrent est de 6 EUR. Le dividende payé en numéraire ou en actions est de 2.5 en numéraire, 1.1 en actions, du fait de la dilution. La variation de juste valeur du patrimoine est de 3.6 EUR par action. Ce qui nous donne un ANR EPRA NTA de EUR 91.5. À fin 2025, c'est une croissance de 7%. Pour mémoire, les deux autres ANR, NRV et NDV, ont également connu une croissance de l'ordre de 6%-7%. Un petit mot sur le dividende, la résolution qui vous est proposée aujourd'hui. Il va progresser de 5% au titre de l'exercice 2025 et l'année prochaine, nous prévoyons de le faire croître de 6%. Donc cette année, au titre de l'exercice 2025, c'est un dividende de EUR 3.45 qui vous est proposé au vote. On voit que c'est une croissance assez constante du dividende. C'est une croissance moyenne de 10% sur les 5 dernières années. Le rendement, alors là, il est calculé sur la moyenne du cours de décembre qui était de EUR 64. C'est un rendement de 5.4%. Le taux de distribution, il est de 58%, plutôt bas par rapport à la moyenne du secteur, mais nous allons essayer de faire progresser ce taux de distribution pour dépasser les 60% et peut-être au-delà dans les années futures. Enfin, le paiement du dividende est exclusivement proposé en numéraire cette année, ce qui finalement n'est pas une mauvaise nouvelle puisque si nous avions proposé le paiement en actions, le résultat du calcul au titre de la moyenne des vingt jours précédant l'AG aurait fait que nous aurions proposé une souscription au-dessus du prix du cours actuel. Donc, si vous souhaitez réinvestir votre dividende en actions, vous pourrez le faire et ça sera plutôt meilleur que ce que nous aurions pu vous proposer. Voilà, le dividende en 2026 projeté, je l'ai dit, donc c'est un dividende de EUR 3.65 que nous projetons pour l'année prochaine. Un petit mot sur la bourse. Le cours de bourse, qui était de EUR 66 à la fin 2025, ça représente une croissance de 9% sur l'exercice 2025. Si on compare ça aux indices EPRA Europe, on a donc surperformé l'indice EPRA Europe puisqu'il a fait 2%. On est en ligne avec le SBF 120 qui, lui, a présenté une croissance de 10% sur l'année 2025. Le capital, il n'a pas bougé. Vous le connaissez un peu. La Famille Le Lan détient 37%, Predica 15% et donc 48% de flottant. Voilà, je vais repasser la main. Merci Francis. Qu'est-ce qui s'est passé ? La feuille de route 25, 26 en matière d'investissement. En 25, par définition, c'est derrière nous. D'ailleurs, si vous remarquez, globalement, les années ne sont pas tout à fait égales. Dans ce métier-là, ce sont des gros contrats et ils ne sont pas nécessairement équilibrés d'une année sur l'autre. Il faut effectivement moyenner. En 2025, effectivement, nous avons réalisé un investissement global de EUR 55 million, je crois. C'est cela ? C'est marqué, mais par contre, en 26, nous avons dans le pipe et déjà livré partiellement un volume total de EUR 165 million. Concernant 2025, là, très astucieusement, nous avons réussi à développer deux actifs importants sur des terrains que nous possédions. Enfin, nous avions une réserve foncière à Bain-de-Bretagne assez importante. Nous avons fait un découpage de ce foncier, une partie étant occupée par Carrefour. Donc là, nous avons pu développer un entrepôt de 30,000 sq m. Ça, effectivement, c'est une bonne affaire puisque nous avions le terrain en propriété. Donc même opération à Vendin, donc c'est la troisième ligne, ou ce sera la troisième ligne. La même chose, un terrain que nous possédions, que nous avons détaché une parcelle pour pouvoir effectivement faire un développement qui est également loué. Dans le cas présent, il est loué à XPO. Louailles, donc ça, c'est tout à fait classique. C'est sur l'autoroute A11 vers entre Le Mans et Angers. Voilà. Effectivement, nous avons fait encore une extension. Par exception, nous possédons des serres agricoles, des serres d'élevage de tomates. C'est un ancien salarié que nous avons aidé à s'installer et ses affaires vont bien et il a doublé ses surfaces et il produit de la tomate cerise sur la région parisienne. En 2026, je vous le disais à l'instant, EUR 165 million de développement. Nous avons déjà livré deux actifs. L'actif de Puma, c'est la première ligne. C'est une acquisition. Cet entrepôt est situé dans la région de Strasbourg, à Vendenheim, légèrement à l'ouest de Strasbourg. C'est une surface donc de 41,000, enfin de près de 42,000 sq m. Puma étant un concurrent d'Adidas, il y a toute une histoire de famille entre Adidas et puis Puma. Voilà. Ensuite, vont venir Cléon et Barentin, les deux lignes suivantes. Ce sont également donc deux entrepôts que nous avons acquis, qui sont en cours d'acquisition. Ils ne sont pas encore tout à fait terminés. Et là, le preneur, enfin le futur preneur, c'est Ferrero. Ferrero, donc, notamment, qui stocke dans un de ses entrepôts le fameux Nutella. Voilà, je ne sais pas si nous aurons des prix préférentiels, mais bon, on peut toujours. Voilà. En Blainville, c'est la quatrième ligne. La quatrième ligne en Blainville. [Foreign language] Ça, par exception, en général, le textile, c'est un secteur économique qui n'est pas en très grande forme. En Blainville, c'est Celio qui est le preneur. Celio a acheté une enseigne dont j'ai oublié le nom. [/Foreign language] Camaïeu. Camaïeu, c'est ça. Ce qui permet effectivement à Celio d'intégrer du féminin dans ses magasins, parce que c'était précédemment totalement masculin. C'est bien géré. Voilà un entrepôt qui maintenant va faire à peu près 50,000 sq m. C'est un beau bébé. Ensuite, nous avons à Tours, c'est Danone, on en a parlé tout à l'heure. C'est une surface plus modeste, mais c'est tout à fait intéressant. C'est un entrepôt réfrigéré. C'est assez naturel. À Béziers, un développement pour une entreprise de logistique. À Valenton, c'est Pomona, de mémoire. Là, c'est une extension. Pomona, c'est une belle enseigne de l'agroalimentaire. Là, c'est aussi du réfrigéré. Enfin, à Saint-Bonnet-les-Oules, c'est un entrepôt, un ancien entrepôt Casino qui a été repris par Intermarché. Ça a été très heureux pour nous. Là, on construit une chambre froide de 15,000 sq m. Ce qui donne effectivement de la visibilité sur cet entrepôt qui est situé près de Saint-Étienne. Saint-Étienne était effectivement un petit peu en souffrance du fait du départ de, enfin pas du départ, mais en tout cas de la perte de vitesse de Casino. Les objectifs de 26. Le patrimoine, par définition, à livrer, il est de EUR 165 million, on vient d'en parler. Les revenus locatifs, Francis en a dit un mot tout à l'heure, il est donc à hauteur de EUR 220 million et devrait représenter une progression de 4%. Le résultat récurrent, lui, il sera probablement stable. Du fait donc de l'impact des intérêts. On est dans un cycle de des intérêts élevés. Nous avons connu le cycle bas. Tout à l'heure, on vient de vous le dire, on a émis EUR 575 million à un taux de 1%. Ça, aujourd'hui, si on devait refaire l'opération, ce serait plutôt entre 3.50% et 4%. Autrement dit, on va avoir un impact. D'ailleurs, c'est vrai également pour les emprunts bancaires. Nous sommes dans un cycle désormais de taux d'intérêt plus élevés. Ça ne nous a pas échappé. Puis, avec les circonstances géopolitiques du moment, les perspectives de baisse aujourd'hui sont effacées et on serait plutôt sous légère tension. Voilà. Donc c'est la raison pour laquelle nous prévoyons un résultat récurrent stable sous l'effet précisément des taux d'intérêt. Donc, heureusement que nous avons effectivement une croissance des revenus. Ceci dit, on ne s'interdit pas de faire mieux hein. Ce n'est pas, il n'y a pas d'interdiction. Le dividende par action sera donc de EUR 3.65. Nous venons de EUR 3.45 cette année, soit une progression de 6%. Donc d'une manière générale, le dividende est en croissance permanente. On ne peut pas le dire comme ça, mais en tout cas régulière de 5% et plus. Le ratio de l'endettement, tout à l'heure, ça a déjà été dit. Nous visons plutôt nous souhaitons, et c'est notre objectif, voyager sous une LTV, sous une dette globale de 40%. 40% de la valeur des actifs. Avec ça, on voyage bien, surtout si la dette n'est pas amortissable. Tout à l'heure, Francis vous l'a dit, nous remboursons, nous avons remboursé cette année, je crois que c'est EUR 90 million? EUR 80 million de capital. Quand on rembourse une dette amortissable, on paye le capital et les intérêts. Si vous avez un emprunt pour vos appartements ou pour vos maisons, c'est le même tarif. On rembourse du capital et on rembourse de l'intérêt. Le fait effectivement donc d'opter pour une dette non amortissable à renégocier quand elle est in fine, ça nous permet de nous exonérer effectivement donc du remboursement de capital. Et donc ça dégagerait davantage de ressources et pour le développement et puis accessoirement pour le dividende. Voilà, ça a déjà été dit et donc il est toujours bon de répéter les choses qui sont importantes. Voilà maintenant un petit peu l'historique de notre histoire. Donc le bleu, là-haut, ben ça représente la valorisation du patrimoine. À un moment donné, en 2019, très précisément, donc, on a gravi un échelon très important. Ça, c'était l'acquisition de Carrefour. Alors Carrefour, effectivement, chez nous, représente une, comment dire, une très forte proportion donc de nos revenus locatifs hein. Ils sont à 28, on va probablement atterrir assez rapidement à 25. On peut le dire, vous pouvez, nous pouvons nous poser la question : est-ce une menace ou est-ce une opportunité ? Je crois que c'est une opportunité parce que Carrefour, c'est tout de même une société qui, quelque part, donc opère dans la consommation et qui, effectivement, est donc très saine, qui elle-même d'ailleurs délivre un dividende de 6% et qui, effectivement, son cours est bas. Il est aux environs de quinze euros, je crois aujourd'hui, à peu près. Ça, c'est pas notre affaire, mais on peut quand même suivre nos clients. Il faut les suivre. Mais c'est une opportunité pour nous. Ça représente plus de EUR 55 million de revenus, donc c'est tout de même important. On a avec eux un bon rapport. Ça nous permet quand même de comprendre un petit peu leur stratégie et éventuellement de nous anticiper certains mouvements. Nous revendiquons une croissance permanente. Le rouge ou l'orange à la fin, ça représente le volume de la dette. Entre les deux, ben c'est la NR. Globalement, si on se positionne en 25, 26, effectivement, nous voulons continuer à croître et nous voulons simultanément nous endetter. Mais ce qui avait été annoncé, enfin, ce que j'avais annoncé moi-même d'ailleurs, comme un objectif de 30% de LTV, non. On va plutôt voyager à 40% parce que quelque part, entre temps, nous avons décidé de passer d'une dette amortissable à une dette non amortissable. Je crois que j'arrive au bout de mon sujet. Je vais passer la parole à Énard, qui va vous parler de l'ESG et d'autres choses. Merci, merci Jean-Claude. Oui, je vais vous parler d'ESG. Pour être clair, l'ESG, c'est la responsabilité sociale de l'entreprise. Et ce que ça veut dire, ces trois lettres, c'est E, c'est tout ce qui concerne l'environnement, les émissions, l'énergie. Le S, l'aspect social et sociétal. Et le G, les aspects de gouvernance. Comme vous le savez, l'entreprise, en 2023, a adopté une nouvelle stratégie très ambitieuse, très complète, mettant en place un certain nombre de trajectoires d'amélioration pour l'entreprise, mais également un certain nombre d'indicateurs pour mesurer au fil de l'eau l'atteinte de nos différents objectifs et de vérifier que les ambitions posées ont été évidemment atteintes. Là, je vais me focaliser un peu plus sur la partie E avec vous, la partie énergie, émissions, environnement. Je démarre avec un point d'explication, un rappel pour certains d'entre vous, sur ce qu'est Aut0nom. Aut0nom, c'est donc l'entrepôt qui représente 100% de nos développements aujourd'hui. Aut0nom, c'est quoi ? C'est un entrepôt qui est équipé de panneaux solaires. Vous allez me dire, c'est, il y a pas que Argan qui fait ça. Mais ces panneaux solaires sont raccordés à des dispositifs de batterie et sont dédiés à l'autoconsommation. C'est-à-dire que la production d'énergie verte, elle est 100% dédiée à notre locataire. Elle est consommée en direct ou en différé. C'est la raison pour laquelle on a intérêt à avoir cette brique de batterie. C'est-à-dire que vous pouvez avoir comme ça de la consommation à partir du moment où le soleil s'est couché, mais vous avez stocké des surplus d'énergie dans la journée que vous allez continuer à consommer. C'est extrêmement vertueux, c'est un circuit court. Ce principe autonome s'appuie sur d'autres éléments importants, c'est-à-dire qu'on a un chauffage qui n'est plus un chauffage gaz, un chauffage électrique avec des pompes à chaleur. On a un pilotage de l'énergie avec des capteurs et ce qu'on appelle de la GTB. On a évidemment des luminaires LED qui sont très faiblement énergivores et qui sont surtout couplés à des capteurs de présence et de luminosité, ce qui permet de réduire les consommations énergétiques liées à l'éclairage et puis évidemment, l'isolation du bâtiment, etc. Il y a la partie efficacité énergétique et la partie production. Tout ceci permet effectivement d'avoir un entrepôt qui consomme moins et qui émet peu. Par rapport à un entrepôt traditionnel, un entrepôt traditionnel émet à peu près 10 kilos de CO2 par an par mètre carré. Avec Aut0nom, on est autour de 1 kilo par mètre carré par an. On a divisé par 10 les émissions de CO2 sur ces entrepôts. Nous, on présente Aut0nom comme l'entrepôt neutre carbone à l'usage. Vous allez me dire, il est pas neutre puisqu'il continue d'émettre à l'usage ce kilo dont j'ai parlé. Pour compenser ce kilo et tenir cet engagement de neutralité carbone, on s'est engagé dans un plan de reforestation à Cestas. Cestas, c'est au sud de Bordeaux. C'est un lieu qui est à proximité de deux entrepôts qui sont notre propriété, l'un loué à Rexel, l'autre à Carrefour. C'est une forêt qui a été massacrée par un insecte ravageur, donc il n'y a plus rien aujourd'hui. Sur une parcelle de 40 hectares, on va replanter 52,000 arbres. Ce n'est pas du greenwashing dans la mesure où cette opération est menée en France et elle est surveillée par l'État puisque on bénéficie d'un Label Bas-Carbone délivré par l'État. Donc c'est une opération sérieuse et qui nous permet de consolider cet engagement de neutralité carbone pour Aut0nom. J'ajoute, puisqu'on a parlé tout à l'heure de certification, c'est qu'à partir de début 2025, tous nos nouveaux développements, donc tous les Aut0nom, sont certifiés d'office BREEAM Excellent. Alors avant, ils l'étaient, mais plutôt Very Good. Donc on a monté le niveau d'exigence à Excellent. Quelques faits marquants de l'année 2025 en matière d'environnement, justement, d'émissions et d'énergie. Bien en fait, si vous vous souvenez bien, en 2023, on s'est fixé des objectifs ambitieux de réduction de nos émissions, et notamment celles liées à l'usage de nos entrepôts. On s'était dit qu'il fallait qu'on divise par deux les émissions liées à l'utilisation de nos entrepôts d'ici 2030. En 2025, on a parcouru déjà la moitié du chemin. On est tout à fait en ligne avec la stratégie qu'on vous a présentée, et qu'on suit mois après mois et année après année. Sur la partie construction, puisque l'essentiel des émissions sont liées à la partie construction, là, on a pris des engagements sur la réduction de l'intensité énergétique. Pourquoi on parle d'intensité ? Parce qu'évidemment, plus vous développez, plus vous émettez. Une année où on développe peu, on émet pas beaucoup. Une année où on va développer beaucoup, on va émettre beaucoup en termes de construction. [Foreign language] Ce qui est intéressant, ce n'est pas de voir le montant facial, c'est d'aller voir au mètre carré combien on a émis de CO2 pour construire. On s'est engagé à réduire cette intensité énergétique de 30%. Autre plan pour verdir le parc, il y a Aut0nom, bien sûr, ça, c'est le meilleur moyen de verdir le parc, mais il y a aussi le parc existant. Sur ce parc existant, on a engagé un plan qu'on appelle le plan PAC. L'idée, c'est de bannir le chauffage au gaz et de remplacer ces chaudières gaz par des pompes à chaleur. En fait, on gagne sur deux plans. D'abord, les pompes à chaleur ont ce qu'on appelle des coefficients d'efficacité énergétique de 4 en général, c'est-à-dire j'utilise 1 kWh, je produis 4. Ça, c'est l'efficacité énergétique. [/Foreign language] Après, le grammage de CO2 du gaz, c'est autour de 300. Électricité nucléaire en France, c'est 50. En fait, on a un effet démultiplicateur quand on réalise ces projets sur la baisse des émissions. Pour le locataire, c'est aussi des économies à la clé. Alors, avec ce qui se passe aujourd'hui sur l'énergie et la remontée du coût des gaz, je pense que ce plan est tout à fait pertinent. En 2025, on a mené 6 projets. On a investi un peu moins de EUR 3 million. Vous voyez, c'est important puisque ça représente à l'année un volume d'émissions évitées de 2,100 tonnes. C'est des initiatives qui ont beaucoup d'impact. Sur la partie biodiversité, on a pris des engagements. C'est à la fois des plantations d'arbres, mais c'est aussi travailler sur des friches. Enfin, tout un tas d'engagements. Notre stratégie a été validée par les services de l'État et on est dans ce qu'on appelle les Entreprises Engagées pour la Nature. C'est un programme national et on est labellisé pour cela. On a établi un guide d'entretien durable des sites en interne qu'on a diffusé à nos clients locataires et qu'on présente au fur et à mesure des visites pour les impliquer évidemment dans ces enjeux d'entretien durable des bâtiments dont ils sont locataires. La reforestation, j'en parle pas puisque je viens de vous la présenter. Un point très important qui a été mené sur la partie ESG en 2025, c'est l'étude de résilience. Vous êtes actionnaire d'un parc immobilier, donc votre richesse, c'est la qualité et la durabilité de ce parc. Il fallait que, compte tenu de l'accélération du changement climatique, on regarde comment ce parc immobilier, dans les années à venir, va évoluer. L'idée, c'était d'évaluer cet impact en 2035, en 2055 et en 2085, en prenant évidemment différents types de scenarii d'évolution du climat. Nous, on n'est pas extrêmement compétents là-dessus. On a été chercher un cabinet qui est, je dirais, le numéro un en la matière, qui s'appelle Carbone 4. Son patron, vous l'envoyez souvent sur les plateaux de télévision. Il s'appelle Jean-Marc Jancovici et c'est une entreprise qui travaille de manière très approfondie sur ces enjeux climatiques. L'idée pour nous, c'est de voir quelle est l'évolution dans le temps de la durabilité de nos actifs et de leur valeur. C'est aussi à nos clients locataires de garantir la continuité d'exploitation, c'est quand même un point important, et puis d'intégrer ce risque climatique dans notre stratégie. On a fait cette étude, on a passé au crible 102 actifs et il ressort, en fait, ça s'est fait en deux étapes, l'analyse des risques bruts et l'analyse des risques nets. L'analyse des risques bruts a révélé que six emplacements, six sites étaient concernés par un risque brut critique. Soit le retrait-gonflement des argiles, soit le risque d'inondation, que ce soit par ruissellement, remontée des nappes ou débordement de rivières. Six sites étaient concernés par ces risques-là. Quand on a pris en compte toutes les mesures de protection, la hauteur des sites, enfin voilà, toutes les configurations locales, il s'avère qu'il y a seulement un seul site qui nécessite aujourd'hui d'avoir une étude complémentaire pour nous rassurer sur la maîtrise du risque climatique de ce site. Donc voilà, c'était un point très important, qui a été mené en 2025 de ce point de vue-là et qui dépasse bien sûr la stratégie ESG, puisque c'est vraiment la valorisation des actifs immobiliers d'Argan. Puis pour finir sur la partie ESG, pour pas être trop long, on a, entre guillemets, plusieurs juges de paix, si je puis dire. On a des organismes indépendants qui nous notent sur notre stratégie et nos résultats. Donc, vous le voyez, alors c'est un peu différent de ce qu'il y a pour la notation financière. On peut se contenter d'en avoir un pour la notation financière, mais pour la partie ESG, on en a plusieurs, puisque vous avez des investisseurs qui privilégient plutôt un organisme, d'autres un autre. Donc, on est obligé de courir sur différents champs. Donc, on a une note par le GRESB qui est de 83 sur 100, qui est une très bonne note pour démarrer. On a amélioré la note Sustainalytics, donc on est en risque faible. Et puis, on a également amélioré notre note auprès d'EcoVadis et d'EthiFinance. Donc voilà, c'est un travail qui se poursuit et ces notes prennent en compte année après année les efforts supplémentaires que nous faisons. Et puis aussi les chiffres que nous publions dans notre rapport ESG, qui sera le rapport ESG 2026 publié dans le courant du mois d'avril. Voilà, j'en ai terminé. Jean-Claude. Très bien. Alors, pour mémoire, il y a peut-être le calendrier, le calendrier financier de 2026. Voilà, au premier avril, donc la semaine prochaine, nous allons communiquer le chiffre d'affaires du premier trimestre. Il est en ligne avec nos prévisions. Voilà, au premier juillet, ce sera le chiffre d'affaires du deuxième trimestre. Il s'affiche et vous le notez sur vos agendas. Donc maintenant, je pense qu'il faut donner la parole à Messieurs les commissaires aux comptes qui vont nous délivrer leur rapport. Voilà. [Foreign language] Saïd Benhayoune de Forvis Mazars et Yvan Corbic d'Exponens. [/Foreign language] Merci Emma. Bonjour à toutes et à tous. Je vais me présenter. Je suis effectivement Saïd Benhayoune, donc associé chez Forvis Mazars, commissaire aux comptes de votre société et avec mon confrère Yvan Corbic, associé chez Exponens. On va vous résumer. Également commissaire aux comptes, on va vous résumer nos différents rapports. Notre premier rapport, voilà, c'est le rapport sur les comptes consolidés. On précise que les comptes annuels et les comptes consolidés ont été arrêtés par le directoire le 19 janvier 2026. À l'issue de notre audit, on a été en mesure de certifier sans réserve ni observation les comptes consolidés. Notre rapport d'audit contient un point clé et qui porte sur l'évaluation des immeubles de placement. Pourquoi c'est un point clé de l'audit ? Les immeubles de placement représentent 97% du total du bilan. Il y a également un degré élevé de jugement pour déterminer les hypothèses sur lesquelles sont fondées les évaluations des immeubles de placement. Alors, pour ce point clé, notre rapport détaille les risques qui ont été identifiés et les travaux qu'on a mis en œuvre pour pouvoir couvrir ces risques. Et au titre des vérifications effectuées sur le rapport de gestion, nous indiquons qu'on n'a pas de commentaires à formuler sur les informations contenues dans le rapport de gestion du groupe et on n'a pas de commentaires à formuler sur le respect du format d'information électronique unique européen, le format ESEF, pour la présentation des comptes consolidés. Bonjour à tous. À toutes et à tous. Moi, je vais vous donner lecture du rapport sur les comptes annuels. C'est une certification sans réserve, mais avec une observation. Je vais vous détailler l'observation qui est purement technique. Comme pour les comptes consolidés, il y a un seul point clé de l'audit qui est l'évaluation du portefeuille immobilier, puisque ça représente 78% du total bilan. Dans notre rapport, on décrit à la fois les travaux qu'on a mis en œuvre qui ont permis de couvrir l'ensemble de ces risques. Concernant l'observation que je vous évoquais en introduction, c'est une observation suite à des changements de méthodes comptables, en l'occurrence l'application du nouveau règlement de l'ANC 2022-06 relatif à la modernisation des états financiers, c'est-à-dire qu'une présentation qui nous a été imposée par le règlement ANC à compter du 1er janvier 2025, dont le détail est présenté dans l'annexe sur les impacts, et également un changement de méthode lié à l'application du règlement ANC 2024-02 sur le traitement comptable des primes liées aux certificats d'énergie. Concernant les vérifications effectuées au niveau du rapport de gestion sur les comptes annuels, les informations qui ont été mises à disposition de l'Assemblée. Nous n'avons pas de remarques et d'observations sur ces informations. Concernant le respect du format ESEF, ce qui a été présenté précédemment sur l'aspect des comptes consolidés, nous n'avons pas non plus d'observation sur ce respect de ce format. Merci. Un mot concernant le rapport spécial sur les conventions réglementées. L'objet de ce rapport spécial, c'est de vous communiquer sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l'occasion de notre mission, mais il ne nous appartient pas de nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé, ni d'ailleurs à rechercher l'existence d'autres conventions. Notre rapport, il est divisé en deux parties. Une première partie qui est consacrée aux conventions soumises à l'approbation de l'assemblée générale et une seconde partie qui est consacrée aux conventions qui ont été déjà approuvées par votre assemblée générale, mais qui ont poursuivi leur effet sur l'exercice 2025. Au titre des conventions soumises à l'approbation de l'assemblée générale, il y a une première convention qui a été autorisée et conclue au cours de l'exercice écoulé. C'est une convention de contrat de travail conclue entre Monsieur Éric Donnet, qui est par ailleurs membre du conseil de surveillance de votre société, et la société en date du 15 décembre 2025. Cette convention réglementée, elle a été autorisée préalablement par votre conseil de surveillance dans sa séance du 9 décembre 2025. Comme je l'ai indiqué, elle porte sur la conclusion d'un contrat de travail à durée indéterminée, donc entre votre société et monsieur Éric Donnet, pour le poste de directeur de la diversification. À ce titre, il a pour mission d'étudier, donc en lien avec les directions opérationnelles et supports de votre société, différents axes de diversification permettant d'ouvrir de nouvelles perspectives de croissance à la société tout en assurant la maîtrise de l'endettement. Il s'agit d'un contrat de travail donc qui a été signé en date du 15 décembre 2025, qui a pris effet le 2 janvier 2026 pour une durée indéterminée. Alors, concernant les modalités, donc à savoir la rémunération fixe et les éléments variables, c'est détaillé dans notre rapport spécial. Je précise que la convention ayant démarré sur l'exercice 2026, donc elle n'a pas d'effet sur l'exercice 2025 et que l'autorisation préalable donnée par le conseil de surveillance ne comporte pas les motifs justifiant de l'intérêt de la convention pour la Société. La deuxième convention est une convention non autorisée préalablement du fait d'une omission. Il s'agit d'une convention qui s'est reconduite de manière tacite et qui porte sur une convention de prestation de services avec Monsieur Hubert Rodarie, qui par ailleurs est membre du conseil de surveillance d'Argan. Au titre de cette convention, aucun montant n'a été enregistré sur les comptes de l'exercice 2025. Donc c'est en page suivante. Voilà. Au titre des conventions déjà approuvées par l'assemblée générale dont l'exécution se serait poursuivie sur l'exercice. Donc, on a la convention de prestation de services avec la société Kerlan SAS. Kerlan SAS est actionnaire disposant d'une fraction de droit de vote supérieure à 10% et dont monsieur Jean-Claude Le Lan est président, qui est par ailleurs président du conseil de surveillance. Au titre de cette convention réglementée, un montant de EUR 50,000 a été facturé par votre société à la société Kerlan et porte sur des conventions de prestation de services comptables. Pour poursuivre, pour vous indiquer que les trois conventions que je viens de vous exposer n'ont pas été publiées sur le site internet de la société dans le délai prévu par les dispositions du Code de commerce. Ça a été régularisé a posteriori. Sur le volet, il y a aussi un volet assemblée générale extraordinaire. Dans ce cadre-là, nous avons émis trois rapports. Premier rapport qui regroupe quatre résolutions, les 21e, 22e, 23e et 25e résolution, sur l'autorisation d'émission d'actions ordinaires et de diverses valeurs mobilières avec suppression du droit préférentiel de souscription. Par rapport, en fait, à ces résolutions, s'agissant des 21e et 22e, ce rapport ne précisant pas les modalités de détermination du prix d'émission des titres du capital à émettre. Dans ce cadre-là, nous n'avons pas d'observation à formaliser sur les conditions de ces délégations, puisque ça concerne des délégations, et les conditions définitive dans lesquelles les émissions sont réalisées n'étant pas fixées, nous n'exprimons pas d'avis. Conforme à l'article R.225-116 du Code de commerce, pardon, nous établirons un rapport complémentaire le cas échéant lors de l'utilisation de ces délégations. Le deuxième rapport sur la vingt-quatrième résolution, ce qui est également une délégation directoire sur la réduction du capital. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur les causes et les conditions de la réduction de capital envisagée. Enfin, le troisième rapport sur la vingt-sixième résolution, c'est l'émission d'actions ordinaires et ou des diverses valeurs mobilières donnant accès au capital de la société réservée aux adhérents d'un plan d'épargne d'entreprise. Comme les conditions ne sont pas définies, nous n'émettons pas également d'avis sur ce rapport et sur les conditions qui y sont présentées. Enfin, un dernier rapport concernant alors, on avait été nommé dans le cadre de la, dans le cadre du CAC Vert, on avait été nommé CAC Vert hein, sur ce rapport de durabilité. Dans ce cadre-là, compte tenu de la loi Omnibus qui a été mis en place, en fait, en février 2025, dans ce cadre, en fait, les seuils ont été augmentés et donc Argan est hors scope, en fait. Mais de manière légale, nous sommes tenus de, pendant la durée de 3 ans, d'émettre un rapport qui est un rapport finalement de carence ad hoc, puisque finalement, nous n'avons pas pu effectuer de contrôle sur ces informations, puisque par définition, légalement, vous n'en avez pas l'obligation. Voilà, c'est un rapport qu'on reconduira tous les 3 ans, pendant 3 ans, donc ça nous fait encore 2 ans. Voilà, puisque Argan est hors scope des seuils qui ont été définis, je vous rappelle, par la loi Omnibus. Voilà ce qu'on pouvait dire sur les comptes de l'exercice 2025. Et bien, merci messieurs. Hein ? Voilà, et donc dans le cadre de notre programme, donc on peut ouvrir une séance de questions-réponses. Ben voilà, donc c'est par là que ça a commencé. OK, il y en aura pour tout le monde. Rien n'a changé. [Foreign language] Argan, c'est votre réussite qui a été fondée sur un système qui est finalement simple à expliquer. Vous développez et vous louez et vous faisiez ça avec des emprunts hypothécaires amortissables, ce qui donnait une visibilité entre le loyer qui était prévu et finalement la charge d'intérêt, la charge de remboursement. Ce qui, au cours des crises financières qu'Argan a traversées, il y a eu besoin parfois de recapitaliser, mais avec une certaine sécurité, on avait une vraie visibilité et pas de surprise. Là, je note qu'il y a un vrai changement. Déjà, vous aviez expliqué que votre emprunt hypothécaire, vous deviez passer de EUR 500 million à EUR 700 million et maintenant- Obligataire. [Foreign language]Obligataire, pardon. L'idée, c'est finalement d'avoir à chaque renouvellement ce risque d'intérêt, un renouvellement qui peut intervenir dans des crises qui peuvent être majeures. Il commence à y avoir des tensions sur les dettes étatiques. Beaucoup de gens se questionnent de plus en plus sur la soutenabilité de la dette française. Pourquoi choisir ce risque alors que toute votre histoire était, sauf-[/Foreign language] [Foreign language]Permis d'auto aussi.[/Foreign language] Opportuniste. C'est pas tout à fait ça. Nous allons effectivement donc probablement mixer notre endettement à raison de 50% en obligataire. C'est ce dont vous parlez. Mais nous conservons la dette bancaire. Seulement, la dette bancaire, elle va être contractée donc de manière bilatérale avec chacune de nos banques, mais de manière non amortissable. Pourquoi être sur du non-amortissable ? Je viens- Parce que- Non, mais attendez, j'ai compris. Non, mais c'est une bonne question. J'espère que ma réponse sera bonne également. Mais ceci dit, ça ne modifie pas les taux d'intérêt. Alors, nous ne voulons pas effectivement être totalement en hypothécaire parce que ce sont de gros montants et donc, et on va donc devant le marché à des périodes quelquefois qui ne sont pas toutes aussi favorables. On a pris comme exemple, on a fait ça en 2021 à 1%, ben aujourd'hui, ce 1%, il est entre 3.5% et 4%. Voilà. Donc, on conserve surtout, nous avons la chance d'avoir un fond de commerce avec nos banquiers, parce qu'historiquement, nous avons fait donc de l'hypothécaire. Alors, de l'hypothécaire adossé effectivement à chaque actif. C'est un petit peu pervers, la dette adossée à l'actif. Encore que maintenant, parce qu'effectivement, on a une tendance à, comment dire, à gérer l'actif un petit peu en fonction de son endettement. Si la dette est décorrélée donc de l'actif, on gère les actifs indépendamment de la dette et on gère la dette globalement en fonction donc de l'évolution des taux d'intérêt. Cependant, pour revenir à notre propos, nous voulons donc modifier les dettes bancaires amortissables en non amortissables, mais ce sont toujours des dettes bancaires et donc par petits morceaux. Donc, on ne modifie pas fondamentalement. Nous resterons probablement à 50 d'obligataires. Au lieu donc de faire des gros morceaux, nous allons effectivement probablement faire des petites émissions plutôt de 350,000 EUR par an, enfin, etc. Enfin, périodiquement, j'entends, et non pas des gros morceaux. On va lisser ça. Mais c'est une bonne remarque. J'espère que j'ai convaincu. [/Foreign language] Je suis, encore une fois, je comp- Mais on ne change pas fondamentalement. Le fait donc de contracter avec une banque, vous pouvez le faire avec votre appartement. Vous maintenez un équilibre lorsque vous- [Foreign language] Je l'ai. On le garde. Vous maintenez un équilibre jusqu'à peu près jusqu'à la fin de l'amortissement de l'emprunt. C'est ça ? [Foreign language] Non, mais aujourd'hui, alors effectivement, je l'ai pas dit, mais je vais vous le dire, puisque vous me posez la question, je plaisante, nous aurons quand même également donc des dettes bancaires non garanties. Dès lors que la dette bancaire est garantie, on donne en hypothèque un actif ou des actifs. Donc, on va être un petit peu plus flexible. On va donc mieux gérer la dette, elle sera moins monolithique. Mais j'ai bien pris en compte ce que vous dites, hein, c'est. Oui ? C'était avant décembre. Je me souviens. Oui. Claude Aroche, pour une question qui portera sur le cours de bourse. Bien sûr. Celui-ci n'a pas cessé de s'effriter depuis 2021. Alors qu'il avait culminé à EUR 116 au S2 2021, il n'est plus qu'à EUR 66 fin 2025. Une comparaison que vous aimez faire, c'est celle du cours de bourse par rapport à l'ANR, c'est-à-dire l'actif net réévalué, EPRA NTA. Jusqu'en 2021, le cours présentait une surcote par rapport à l'ANR de 66%. En 2025-26, c'est une décote de 25%. Au moment où Argan célèbre le 333e anniversaire de sa fondation, et c'est là ma question, quels sont les moyens que vous entendez mettre en œuvre pour rebooster le cours de l'action et la rendre plus désirable et plus recherchée ? Merci. Ben, alors, effectivement, donc il y a des fluctuations très importantes donc dans la cotation. Nous avons atteint, comme vous l'avez peut-être souligné, EUR 120 à un moment donné. Donc on était donc à l'époque sur le papier très riche. Aujourd'hui, nous sommes décotés. Mais encore une fois, cette décote frappe toutes les foncières, toutes les foncières françaises. Vous prenez Klépierre, peu importe, on ne va pas les citer toutes, Gecina, enfin, etc. Klépierre a doublé depuis cinq ans.] Pardon? Klépierre a doublé depuis 5 ans. Klépierre, c'est une bonne affaire. Ok. D'accord, mais d'une manière générale. Je ne citerai aucune. D'une manière générale, vous conviendrez que toutes les foncières ont été impactées dès 2022, dès lors que les taux d'intérêt sont passés de négatif à positif. Donc on n'échappe pas à la règle. Alors effectivement, quand on est en bourse, effectivement, si vous voulez vendre les titres, ce n'est pas favorable. Mais si vous êtes là aujourd'hui, donc ça veut dire que vous avez conservé vos titres. Et donc quand on rentre en bourse, il y a au moins deux stratégies. La première, c'est d'investir dans des foncières, dans des actions du CAC 40 ou autres, qui distribuent du rendement, qui distribuent du dividende. Il y a d'autres. Une autre catégorie où il y a des joueurs, entre guillemets, pas tous hein, qui vont rechercher de la plus-value, qui vont dans les techs notamment, etc. Les foncières, par définition aujourd'hui, quand les analystes ou quand les investisseurs financiers revendiquent de la croissance, c'est une erreur. Aujourd'hui, les foncières ne peuvent pas croître. Ça n'est pas vrai. On fait des artifices pour. Naturellement, on fait un peu de croissance. L'année prochaine, nous, on fait 4% de croissance, mais ce n'est pas phénoménal. Les autres foncières, c'est pareil. Les foncières, par définition, quand on vend, on bourre sur une foncière, de mon point de vue, c'est pour rechercher du rendement. Les foncières que j'ai citées tout à l'heure, elles délivrent du rendement. Alors, nous délivrons, nous, peut-être pas, on n'est peut-être pas les premiers de classe, on délivre à peu près 5% de dividende, pardon, et donc avec un taux de distribution de 60%. Le taux de distribution, précisément, il est quand même lié au fait qu'on ait une dette amortissable. Puisque effectivement, il y a l'amortissement de la dette qu'on mobilise beaucoup de capitaux. Moi, je n'ai pas la recette pour faire monter le titre. Je suis le premier impacté, moi. On est associés hein. [Foreign language] Faites-vous connaître aux actionnaires individuels. Comment? Vous n'êtes pas suffisamment. Une assemblée générale par an, c'est insuffisant. Faites des réunions d'actionnaires, faites des visites. Oui. Faites des visites de sites. Montrez-vous. Ayez une transparence. Organisez des webinaires sur votre site. Là, les actionnaires seront intéressés. Non, mais. Ils diront : On me choisit, on fait attention à moi, je respecte cette société, et ben je vais me renforcer. Non, mais cher monsieur, vous conviendrez que moi, je suis votre associé, c'est-à-dire que si effectivement le titre est décoté, je suis le premier impacté. Les sociétés dans lesquelles vous souscrivez ou dans lesquelles vous êtes actionnaire, très souvent, le dirigeant n'est pas actionnaire. Ben si, avec une quotité très limitée. Mais ici, vous êtes dans une société familiale et donc effectivement, je serai le premier intéressé à faire monter le titre. Mais ce qui importe finalement, si autant qu'on ne vend pas un titre en bourse, mais ça n'a pas d'impact. Regardez les flux. Les flux sont parfaitement maîtrisés. Le flux, pour vous, c'est effectivement le dividende. Ben voilà. Pardon. Monsieur le Président, j'ai trois petites questions. Les entrepôts autonomes, là, sont vraiment impressionnants. Alors j'imagine que c'est une carte vendeuse pour les logisticiens et les autres. Vos concurrents ont-ils ce taux de 100% dans le domaine du développement des nouveaux hangars ? Parce que si j'ai bien compris, vos nouveaux hangars sont 100% autonomes. Deuxième question, à l'instar de la sur-offre qu'il y a eu dans le domaine des SCPI, surtout immobiliers de bureau, est-ce qu'on ne va pas assister dans les années à venir, parce que vous maîtrisez que 5% finalement de l'offre. Chez vos concurrents, est-ce qu'il n'y aura pas une fuite en avant et peut-être une difficulté pour louer les entrepôts en construction ? Je vois que vous avez 700 avec, je ne sais plus combien d'hectares en, de réserves foncières, c'est-à-dire que vous imaginez vous développer. Les autres, c'est pareil. Est-ce qu'on ne va pas vers une sur-offre dans le domaine de l'immobilier, la logistique ? Ceux qui ont des SCPI de bureau sont vraiment rincés en ce moment. Et ma troisième question, dans beaucoup d'assemblées générales, on voit exposer les rémunérations des mandataires sociaux, président, directeur général, etc. Et on nous présente les résolutions avant les questions au public et ça n'a pas été fait là. Est-ce que ça va être fait après ou ? Ça va être présenté tout à l'heure, je pense hein. Les documents sont consultables. On présente jamais la totalité des résolutions. L'ensemble des informations sont diffusées. Les grands groupes le font. À l'instar de la question de monsieur là, vous n'êtes pas dans la même catégorie, malheureusement quoi. Vous appliquez pas les mêmes règles. C'est pas très long de [Foreign language]On applique les règles qu'on doit appliquer. Après, on pourrait aller beaucoup plus loin.[/Foreign language] C'est quand même pas très long de présenter les résolutions et les rémunérations des mandataires sociaux. Il faut 20 minutes pour ça. Ok. La première question, donc, s'agissant du business, vous dites : Ne va-t-on pas vers une sur-offre ? D'abord, nous, en ce qui nous concerne, nous ne développons, nous ne construisons que si c'est pré-loué. On n'est jamais en risque de ce point de vue-là. Nos concurrents, nous avons différents types de concurrents. Nous ne sommes pas des promoteurs, nous sommes une foncière. Quand on est promoteur, c'est pour nous-mêmes. Effectivement, les gros concurrents, la grande concurrence, eh bien, ce sont les promoteurs. Or, les promoteurs ne vivent que s'ils peuvent faire du résultat que dans la mesure où ils peuvent développer. Dans le développement, il y a du développement en blanc, c'est-à-dire la sur-offre, quelqu'un qui construit et cherche ensuite son investisseur après. Il y a beaucoup d'institutionnels, plus récemment, se sont investis sur des entrepôts qui n'étaient pas pré-loués. Là, aujourd'hui, tout ce monde-là est en difficulté. Ce n'est pas notre cas. Vous avez néanmoins, fondamentalement, c'est une bonne remarque. Ne va-t-on vers une sur-offre ? De toute manière, les promoteurs sont vite calmés, ils ne peuvent pas avancer. Ils ne sont pas fortunés, les promoteurs. Ce n'est pas comme dans les bureaux où ce sont de gros promoteurs. Dans la logistique, c'est beaucoup plus atomisé. Voilà, je pense pas qu'il y a ce risque-là. Mais naturellement, la macroéconomie étant ce qu'elle est, il est bien évident que la demande sera moins forte. Les besoins d'entrepôts seront moindres. C'est sûr. [Foreign language] Nous, on peut quand même accompagner, en tout cas tenir compte de ce rapport offre/demande. C'était quoi la deuxième question ? [/Foreign language] Autonome. Aut0nom, oui, c'est un super produit. Les concurrents, les promoteurs, précisément, les concurrents foncières dans la logistique en France, il n'y en a pas. Mais il y a quand même des foncières familiales qui existent, etc. Les promoteurs, par définition, quand ils font un développement, ils ne savent pas qui va être le locataire. Donc, ils se débrouillent pour valoriser leur développement en louant la toiture à un futur producteur d'énergie. Donc, cette énergie produite n'est pas destinée à l'autoconsommation, elle est destinée à RTE, pas RTE ou à Engie, etc. Ce n'est pas la même chose. Mais effectivement, le concept Aut0nom, il est top. Il est top, il est reconnu comme tel. Et donc l'ensemble. Ce que je veux dire par là également, il faut prendre en compte que le bilan énergétique des entrepôts sera pris en compte dans leur valorisation de demain. Pas aujourd'hui, ce n'est pas encore pris en compte. Donc là, on anticipe largement les choses. Donc Aut0nom, c'est certainement le meilleur argument. Et puis, il faut également améliorer, comment dire, le bilan énergétique des entrepôts existants. Tout à l'heure, Aymar vous l'a dit, on transforme, on coupe le gaz et on met de l'électricité, donc des pompes à chaleur. Alors, là-dessus, on peut faire toutes les polémiques que l'on veut, mais qu'on le veuille ou non, la tendance, c'est vers l'électricité. Et d'ailleurs, aujourd'hui, les événements géopolitiques plaident bien en cette orientation. Voilà, je crois avoir répondu là. Oui ? Quel est l'âge moyen ? Avant, vous donniez l'évolution de l'âge moyen des bâtiments. Vous êtes à 10.4 ans, je crois. [/Foreign language] Douze. L'année dernière, vous étiez à combien ? L'âge moyen est de 12 ans. Alors, j'allais dire que si c'était statique, on prendrait 1 an tous les ans. Par définition. Sauf s'il y avait des rotations de bâtiments. Oui, non, mais si c'était statique, on prendrait un an. Comme il y a du mouvement, autrement dit, les nouveaux bâtiments, on pourrait faire quand même de pondérer, de diminuer cette année entière, dont on est plutôt à une demi-année de vieillissement. Une demi-année. Alors, on peut avoir un programme. Enfin, je sais pas, on a un programme à terme de, comment dire, de renouvellement des entrepôts. Les plus anciens qui ne sont pas, je dirais, qui n'ont pas les qualités pour être verdis, pour être totalement aux normes, probablement que nous les arbitrerons. Ça contribue effectivement. À rajeunir. [Foreign language] Effectivement, le meilleur rajeunissement, pardon, c'est la production d'entrepôts neufs. Une deuxième question, mais peut-être que j'ai mal vu. L'année dernière, vous avez payé EUR 4.9 million d'impôts et cette année, vous avez prévu EUR 0.6 million. [Foreign language] Pardon? On a payé des impôts? Les impôts, l’année dernière, vous avez payé EUR 4. Je sais plus combien. [/Foreign language] Ah bon? Cette année, je vois 0.6. Je pense que vous faites erreur. Je pense que c'est la slide du résultat conso. On a peut-être subi un hold-up, j'ai pas vu hein. C'est cette ligne-là dont vous parlez, je pense.] Oui. Ouais, c'est ça. Le libellé est un peu piégé, c'est-à-dire c'est impôts et autres charges financières. En l'occurrence, il se trouve que c'est autres charges financières. Là, de mémoire, c'est la variation de juste valeur de nos instruments de couverture. On aurait dû faire deux lignes, oui. Effectivement, en régime SIIC, on paye pas d'impôts. Nous sommes en régime SIIC, donc on paye pas d'impôts. En fait, ils auraient dû faire deux lignes pour être tout à fait clairs. Ça, c'est juste de la norme IFRS. On doit estimer en juste valeur les instruments de couverture. Vous avez payé à peu près le même taux. C'est pas du paiement, c'est une valeur.] Non, je crois que ça va venir. Ça va venir. Bonjour à tous. J'avais deux, enfin trois petites questions sur deux thématiques. La première sur le risque réglementaire, puisqu'on évoquait le risque géopolitique, mais le risque réglementaire aussi, et sur le pricing. Sur le risque réglementaire, c'est quoi votre approche du risque vis-à-vis de la ZAN. Donc la zéro artificialisation nette. Dans les perspectives futures, est-ce que ça peut impacter le business ou pas du tout. La deuxième question, c'est sur l'extension de la TASCOM qui a été rejetée pour les entrepôts, pour les entrepôts logistiques. Mais c'est quand même une pression qui revient souvent de vouloir l'étendre. Est-ce que vous avez pricé ou réfléchi à ce sujet ou pas du tout. La troisième question, c'est sur, justement, on évoquait Aut0nom. Est-ce qu'il y a un premium dans le pricing vis-à-vis des qui est déjà constaté ou à constater. [Foreign language] Si oui, de quel ordre de grandeur par rapport à vos concurrents qui n'ont pas ce type de... De certification. [Foreign language]À constater, mais ensuite, oui.[/Foreign language] Sur la première question, ZAN, donc le Zéro Artificialisation Nette. Les deux réponses qu'on a. Le risque, il est difficile à appréhender parce qu'aujourd'hui, honnêtement, on n'a pas de grandes difficultés à trouver du foncier. Vous avez des collectivités, notamment certaines métropoles, qui, politiquement, disent : On ne veut pas de logistique. Ça existe. Mais globalement, vous avez des intercommunalités, des communautés de communes ou d'agglomérations où on n'a aujourd'hui vraiment pas de difficulté à trouver du foncier parce qu'ils ont déjà sécurisé des zones d'activité qui ont un certain nombre d'hectares, etc. La réponse qu'on a aujourd'hui, c'est de dire : on a cette banque foncière qui nous permet de, ce n'est pas 750,000 m² disponibles, c'est la capacité de construire 750,000 m². C'est quand même très important. C'est-à-dire qu'on a quand même de quoi voir devant nous. Ça, c'est une réponse, c'est une espèce de précaution, cette banque foncière nous permet d'envisager l'avenir avec un peu de confort. Et puis on regarde comme vous les débats politiques et on voit que la ZAN est en train d'être, je dirais, un petit peu secouée par les élus locaux pour desserrer, je dirais, la contrainte. Voilà, on est assez confiants dans, sur ce sujet. Alors vous parliez de la TASCOM, et on pourrait élargir à la non-refacturation de la taxe foncière. Ben ça, c'est comme la suppression du régime SIIC. Chaque année, il y a un parlementaire qui vous parle de la suppression du régime SIIC, ils ont voulu interdire, LFI a voulu interdire en juin dernier, la refacturation de la taxe foncière à nos locataires. Puis ça a été, finalement, ça a fait pschitt. C'est difficile de se prémunir sur ce type de risque parce qu'honnêtement, ça va, ça vient et chaque année, on a ce risque qui vient et puis qui disparaît. Voilà, je ne peux pas répondre plus que ça. Par exemple, l'extension de la TASCOM, ça serait de quel ordre de grandeur si jamais c'était appliqué ? Là aussi, tant que ce n'est pas, entre guillemets, finalisé avec des règles d'application, c'est très difficile de prendre ce risque en compte tenu des fluctuations législatives ou des initiatives parlementaires sur le sujet. Puis la valorisation, peut-être vous dire qu'aujourd'hui, en tant que telle, je ne peux pas dire que cette, comment dire, cet atout que nous avons soit aujourd'hui véritablement valorisé. Notre sentiment, c'est que dans l'avenir, cette valorisation va peser vraiment sur notre valorisation d'actifs. Parce que très souvent, les investisseurs ou les décideurs, pardon, qui sont en face donc de nous, regardent la valeur absolue, donc, de la chose et ne sont pas les exploitants et ne prennent pas en compte le bénéfice, j'allais dire, énergétique sur les consommations futures. Mais encore une fois, c'est une tendance qui est de toute manière la bonne tendance. Mais aujourd'hui, le bilan énergétique, globalement, n'est pas encore pris en compte suffisamment. Mais c'est la tendance et c'est irréversible. C'était là, je crois. [Foreign language] Pardon? Non. Oui, allez-y. Il y a le micro derrière. Remarquez qu'on va vous entendre, vous êtes à côté. Oui, malheureusement, les questions. Bonjour. J'avais quatre ou cinq questions. Déjà, sur le, je suis un peu surpris. Dans le camembert de l'actionnariat, la famille Le Lan, 37%, Predica, 15%. Donc ça fait 52%. Vous annoncez un quorum de 82%. Donc, je suppose que, bon, même si tant mieux pour eux, les actionnaires présents ne représentent pas les 30% qui manquent, mais je suppose qu'il y a d'autres investisseurs institutionnels qui ont voté par correspondance ou qui sont au capital. Absolument. Hier, on était à peu près à 81.5% de quorum avec l'ensemble des actionnaires ayant voté par correspondance. L'essentiel du quorum repose quand même sur les votes qui ont été enregistrés par correspondance. L'année dernière, vous aviez annoncé priorité au désendettement. Alors, moi, je veux bien, mais endettement au 31 décembre 2024, EUR 1,7 milliard. Endettement au 31 décembre 2025, EUR 1,7 milliard. Où il y a le désendettement ? C'est la valeur relative, c'est-à-dire c'est le rapport entre la dette comparativement à la valorisation du patrimoine. [Foreign language] Dans vos clients, j'ai été surpris de voir Celio. Oui. Ce n'est pas une entreprise qui est en faillite? [Foreign language] Elle a été. Elle a été.] Elle a été reprise. Elle a été reprise. Elle n'est pas en faillite, non. Non, elle est bien gérée. D'accord. Il y a GL Events. Il loue quels entrepôts, GL Events ? J'ai vu dans vos clients. [Foreign language] Oui, près de Gonesse, près du Bourget. Très bien, c'est une très bonne affaire. Ça marche bien. [Foreign language] Dernière, j'ai vu qu'il y avait une extension pour un entrepôt d'un client ID Logistics. Moi, je croyais qu'ID Logistics faisait la même chose que vous. Non. Non. ID Logistics est l'opérateur de l'entrepôt. ID Logistics n'est pas un développeur ou très marginalement un propriétaire d'entrepôt. C'est un opérateur, c'est un prestataire de services. Il opère pour le compte des chargeurs. Ceci dit, très astucieusement, ID Logistics, comme quelques autres d'ailleurs, font de temps en temps des développements. Parce qu'effectivement, s'ils jouent le promoteur, dans la mesure où ID Logistics capte un client aujourd'hui. Sans trahir de secret, ils ont capté un client qui s'appelle Dior, pour lequel ils font un développement d'entrepôts. Parce qu'effectivement, ce sont les futurs opérateurs pour le compte de Dior. Comme ils ont un savoir-faire également, donc immobilier, ils développent l'entrepôt qu'ils vont vendre à un investisseur. Peut-être à nous d'ailleurs, peut-être. D'accord. Monsieur Albertinelli, concernant le nouvel emprunt de EUR 500 million-EUR 700 million que vous allez souscrire pour rembourser votre emprunt obligataire, j'ai pas entendu à quel taux il allait être fixé. Parce que dans les prévisions, vous prévoyez d'avoir un taux moyen de près de 3%. Le jour où on l'a souscrit, effectivement. J'ajouterais sur la question de Monsieur que dans vos slides qui datent de la publication des comptes et avant l'entrée en guerre en Irak, vous prévoyez 3.5% et 4%. Vos slides n'ont pas été mises à jour parce que je pense que les conditions ne sont pas les mêmes. De quelle mesure vous pensez que les taux ont évolué entre avant le début de la guerre et maintenant ? Si on parle des conditions d'aujourd'hui, parce que les conditions dont je vais vous parler aujourd'hui ne seront pas celles de demain et peut-être pas celles d'après-demain. Aujourd'hui, on a grosso modo pris entre 0.04% et 0.05% de plus. C'est-à-dire qu'où on pensait émettre à 3.5%, toutes choses étant égales par ailleurs, on serait plutôt à 4% aujourd'hui. Mais peut-être que demain, je vous dirai, on sera à 3.7% et on sera peut-être revenu à 3.5% dans un mois. Effectivement, là-dessus, ce qu'on va faire, c'est être très réactif. C'est-à-dire qu'on va se placer en position d'émettre. Dans une quinzaine de jours, on sera en position d'émettre. Et puis après, on va se mettre à l'écoute du marché. Comme le disait également Jean-Claude, on peut être assez agile et puis ne pas faire 500-700, faire un peu moins, refaire de la dette bancaire où on sait qu'on aura des taux peut-être un peu meilleurs. Tout ça va se gérer au fil de l'eau. [Foreign language] On va tenir compte de la réalité qui, encore une fois, il n'y a pas d'urgence. Aujourd'hui, effectivement, la fenêtre de tir, enfin pas les ogives, mais par les tirs du Moyen-Orient, c'est un autre sujet. Nous, on ne veut pas tirer maintenant. Le ciel n'est pas assez bleu. Vous avez Auchan parmi vos locataires pour 5% et en ce moment, on entend beaucoup de choses, notamment sur le rapprochement avec Monoprix, avec, pardon, Intermarché. Comment vous anticipez ça ? Qu'est-ce que vous voyez sur vos entrepôts ? Est-ce que pour vous, ça va rien changer ? Ou est-ce que pour vous, il y a quelque chose à anticiper là-dessus ? Et quelle est la durée résiduelle des baux Auchan ? C'est vrai. Encore une fois, vous avez l'art de poser une bonne question. C'est difficile d'anticiper. Auchan, effectivement, n'a n'est peut-être pas le meilleur dans son métier de grande distribution alimentaire. C'était également le cas de Casino. Chez Casino, effectivement, c'est derrière nous. Nous avions un entrepôt Casino qui était en risque. Il était à Saint-Étienne en plus, hein. Et donc là, encore, la baraque, il a été repris par Intermarché. Et donc là, on vient de vous le dire, on construit là-bas une chambre froide, on reprend de la durée, donc tout va bien. Pour revenir à Auchan, la famille Mulliez, sauf erreur de ma part, n'est pas la soupe populaire. Ils ne sont pas la soupe populaire. Pour autant, comme ils savent gérer, ils pourraient effectivement arbitrer. Dès lors qu'un secteur économique n'est pas déficitaire, ils pourraient réagir. On n'anticipe pas de rupture brutale. Probablement qu'Intermarché, donc, est très actif sur dans ce métier-là. Il y a aussi Carrefour, hein, potentiellement, qui peut. Parce qu'en fait, il y a tout de même une. Les grands opérateurs qui sont donc Leclerc, Intermarché, Système U, donc Système Mutualiste, ça marche très fort. Auchan, donc c'est capitaliste et puis Carrefour. Donc là, encore une fois, il y aura des rapprochements qui devraient se faire normalement. C'est difficile. Si c'était votre propriété, qu'est-ce que vous faites des entrepôts Auchan aujourd'hui ? Vous ne pouvez pas les vendre. Hein ? Alors, on peut pas. Si, on pourrait, ben ça dépend. Ce n'est pas absolu, mais c'est un point de vigilance et on surveille ça de très près. On est en relation donc avec nos clients. Si aujourd'hui, on est à 100% de taux d'occupation, ce n'est pas non plus tout à fait le hasard. Ça, ce n'est pas aujourd'hui, ça date de 25 ans. Alors effectivement, on a une proximité avec les clients. Ceci dit, on n'a pas souscrit d'assurance tout risque. </Foreign language> Ma question, c'était quel était l'impact? Est-ce que vous aviez anticipé? Quelle est la durée- Oui, ben oui, naturellement. Quelle est la durée résiduelle de ces baux ? Absolument. Oui, mais naturellement. Oui, oui. Je ne sais pas. On a cinq engagements avec Auchan. Donc la durée résiduelle moyenne, elle doit se situer à 3.5 ou 4 ans en moyenne. Donc ça laisse de la marge. On s'est évidemment rapproché des équipes dirigeantes d'Auchan. Ce que l'on peut dire aujourd'hui, et encore une fois, c'est valable à date, hein, puisque la reprise effective n'a pas encore eu totalement lieu sur l'ensemble du périmètre. Je parle de la reprise par Intermarché. Ce qu'on peut dire aujourd'hui, c'est que nos entrepôts ne seraient pas concernés par la reconfiguration du maillage logistique suite au mariage, entre guillemets, à l'exception d'un d'entre eux qui devrait être repris en direct par Intermarché. Voilà, donc on est plutôt sécurisé sur ce sujet. Encore une question. Je suis un peu déçu qu'on n'ait pas parlé de l'échec de la vente des entrepôts que vous aviez mis en vente et des raisons pour lesquelles ça avait échoué. Parce qu'on a l'habitude d'évaluer votre patrimoine avec un taux de rendement. Et vous êtes supposé avoir des entrepôts de qualité. Ces biens étaient supposés être mieux. On sait qu'il y a eu une histoire de remontée des taux, mais est-ce que vous pouvez nous en dire un peu plus, là-dessus, sur cet échec ? L'acheteur en question n'avait pas son financement. Après, il a voulu renégocier le coût. On s'est dit ben il n'y avait pas d'urgence. Il n'y a pas d'urgence. Nous n'étions pas contraints de faire. Donc, ben c'est la liberté. On va gérer ça différemment, mais nous n'étions pas contraints de le faire et c'est très bien. C'est très bien. Il faut savoir qu'en 2025, il n'y a eu aucune transaction sur des portefeuilles logistiques sur le marché pour des montants supérieurs à EUR 150 million. Donc en réalité, il y a beaucoup de portefeuilles qui ont été retirés ou qui n'ont même pas été mis sur le marché par les cédants, tout simplement parce qu'il n'y avait pas d'appétit. Voilà, c'est. [Foreign language] Probablement que, ben nous, compte tenu de notre taille, on est assez flexible. On peut également opérer certains arbitrages au coup par coup. Pas nécessairement un portefeuille. C'est pas nécessairement la meilleure manière d'opérer. Voilà, donc pas besoin d'en dire plus, mais il peut y avoir de temps en temps des opportunités actif par actif hein. Autre question? Deux petites questions. Deux petites, c'est beaucoup hein. Si elles sont petites. La première, ça concerne les bâtiments autonomes en énergie. Oui. Vous avez dit que vous étiez à peu près à 25% du parc autonome en énergie actuellement. À quel rythme ça va progresser et vers quand vous comptez dépasser les 50% ? Et la deuxième question, bon, ça n'a rien à voir, ça concerne les investisseurs institutionnels. Vous avez Predica qui a 15% du capital. Est-ce que vous avez, j'ai pas trop regardé, j'ai pas eu le temps, mais est-ce que vous avez d'autres investisseurs institutionnels au-delà de 5% ? Sinon, est-ce que vous en avez d'autres en dessous de 5% ? En dessous de 5- En dessous, ils sont deux.] En dessous, oui. Au-dessus, non. Au-dessus, non.] Non. Non. C'est très. [/Foreign language] [Foreign language: Combien vous en avez en dessous de cinq ?] C'est très morcelé.] En dessous de 5, ça représente combien au total ? C'est à la louche. [Foreign language] Comment? Une trentaine. [Foreign language]: Oui, d'accord. C'est très émietté. Juste, les 25% dont vous avez parlé pour Aut0nom. Alors, je ne sais pas où vous avez lu ça. On devrait être à la fin de l'année 2026, plutôt autour d'à peu près 20% sur l'ensemble du parc. Voilà. Donc ça se fait progressivement. La vitesse de croissance, donc, elle est fonction des nouveaux développements. Parce qu'il est assez difficile de transformer en Aut0nom les entrepôts existants. Vous savez que pour installer des panneaux photovoltaïques en toiture, il faut une résistance de la structure légèrement supérieure parce qu'il faut considérer que ça va peser environ 20 kilos par mètre carré. Et il faut également que l'isolant ait une forme de densité pour ne pas être contraint par le poids du photovoltaïque. Et puis, la membrane d'étanchéité doit avoir aussi certaines caractéristiques. Tout ça pour vous dire qu'il est difficile de faire de l'Aut0nom sur les entrepôts existants. Alors, on peut faire autre chose. On peut faire, par exemple, des. Des embrayes. Des ombrières, pardon, etc. Là, pour le moment, pour les entrepôts existants, on travaille surtout sur ce que l'on a dit tout à l'heure. On réduit donc la consommation d'énergie, en tout cas la facture d'énergie, en remplaçant le gaz, pardon, par des pompes à chaleur. Pour ce faire, on utilise toujours le réseau hydraulique, pardon, des aérothermes qui sont connectés sur la chaudière au gaz. Donc ça, c'est assez techniquement, enfin, c'est assez facile à faire et là, on va très vite. D'accord. C'est tout. C'est très bien. OK. Voilà, on va peut-être passer. [/Foreign language] Il y en a une autre. Oui. Est-ce que vous avez peur de la nouvelle taxe qui arrive en juillet sur la Communauté européenne sur les entrepôts, sur la taxe des colis ? Ah. Oui, merci. On voit actuellement beaucoup d'entrepôts qui se vident à cause de cette taxe, notamment, qui est appliquée en France et qui va être en juillet sur la Communauté européenne. C'est les taxes sur les petits colis, ça ? Oui, la taxe Chine sur les colis chinois, EUR 2. [Foreign language] Oui, on n'est pas impacté. Non. En fait, non, parce que cette taxe s'applique en réalité à des envois qui ne transitent pas par des entrepôts logistiques, mais qui transitent par des aéroports. Donc, effectivement, l'État français a mis une taxe de EUR 2 du colis pour les envois inférieurs à EUR 150. Ce qui a d'ailleurs un effet collatéral non négligeable, c'est-à-dire de faire en sorte que les avions chinois atterrissent à Liège, à Francfort ou à Amsterdam. Quant à présent, parce qu'après, à partir de juillet, ils disent qu'ils iraient en Pologne. [/Foreign language] Voilà. Mais ce qui a pour effet de mettre les gens sur les aéroports, notamment l'aéroport de Vatry, qui est un aéroport de fret important, qui avait repris un peu de vigueur, ce qui a pour effet de mettre l'aéroport de Vatry au chômage. Et finalement, ces flux arrivent sur les aéroports périphériques et arrivent par voie routière en France. Donc ça, ce sont des flux qui transitent pas par les entrepôts. En revanche, ce qu'on peut vous dire, effectivement, c'est qu'on voit quand même aujourd'hui un certain nombre d'opérateurs chinois qui prennent des surfaces d'entrepôts en France. Là, ce ne sont pas des flux qui arrivent par avion, ce sont des flux qui arrivent via les ports du Havre, d'Anvers et de Rotterdam et qui viennent finalement, on parlait tout à l'heure, est-ce qu'il n'y a pas finalement le besoin de logistique va se tarir ? Ben, on voit que ces acteurs redynamisent aussi un peu à leur manière la demande d'entrepôts logistiques en France. D'ailleurs, tu as loué tout récemment. D'ailleurs, nous avons aujourd'hui un taux de vacance de 0, tout simplement parce qu'on a réussi à louer récemment des surfaces à un opérateur logistique chinois au Coudray-Montceaux. Voilà. Bon. Bon. C'est déjà pas mal. On va donner les résultats. [Foreign language] on va quand même donner des résultats, des chiffres. Mais tu- Donc. Oui, y'a pas, on n'est pas à ce point. Ouais. Alors, le quorum que je vous avais indiqué au début était de 82.42%. En prenant en compte les votes, vos votes, enfin vos actions, on est à un quorum total définitif de, pour cette AG, de 82.98%. Donc quand on prend en compte les votes qui s'étaient d'ores et déjà exprimés par correspondance et certains d'entre vous, je crois qu'il y a eu certains d'entre vous qui ont également remis à Uptevia vos votes. Le résultat des courses, de manière très nette, c'est que l'ensemble des résolutions sont adoptées sur la partie assemblée générale ordinaire. Et sur l'assemblée générale extraordinaire, elles sont toutes adoptées sauf celles que nous avions recommandé de rejeter. Puisque sur l'assemblée générale extraordinaire, il y avait une que la loi nous oblige à vous proposer qui est la, les actions, comment dire, la création d'actions au profit d'un plan d'épargne entreprise que nous n'avons pas chez nous, puisque nous avons un processus d'attribution gratuite d'actions par ailleurs. On vous a demandé de voter contre et cette résolution, effectivement, a été rejetée. Sinon, l'ensemble des résolutions en AGO et en AGE ont toutes été approuvées. Voilà. Merci à tous pour votre participation, parce que c'est un quorum élevé. Tout à l'heure, je crois que vous avez posé une question relative, comment dire, à la rémunération, je crois, des mandataires. Je pense qu'il faut souligner le fait que chez nous, l'écart entre la moyenne des salaires et ceux des dirigeants. Oui, le ratio d'équité, qui est un calcul assez simple fait entre la rémunération moyenne du personnel et les rémunérations du directoire. Chez Argan, le rapport est inférieur à 2. Il est à 1.9. Et ça, c'est imbattable. C'est imbattable parce que dans les entreprises du CAC 40 ou du SBF 120, on est entre 30 et 80 de rapports. Voilà. Donc c'est pas la réponse que vous attendiez, mais quand même, ça vous donne une image. Voilà, un ordre d'idée. Et sachez évidemment que tous les éléments extrêmement précis sont sur le site internet, soit sur le rapport sur le gouvernement d'entreprise qui est en ligne, soit sur le document d'enregistrement universel. Vous allez retrouver Tout le détail. [Foreign language] Tout un chapitre très détaillé sur les rémunérations du directoire, la part fixe, les parts variables, l'évolution, etc. [/Foreign language] J'ai pas le temps de lire tout ça. Mais oui, mais c'est là que ça se passe. Voilà. [/Foreign language] Voilà. En tout cas, merci de votre présence. Merci pour vos questions. J'espère qu'on a passé un moment de transparence et agréable. Je vous dis à l'année prochaine. Hein. [/Foreign language] Merci

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