Earnings Call: Q3 2022

Nov 2, 2022

Herzlich willkommen zur Telefonkonferenz der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG. Momentan sind alle Teilnehmenden stummgeschaltet. Nach dem Vortrag haben Sie die Möglichkeit, Ihre Fragen zu stellen. Ich übergebe nun das Wort an Matthias Schrade. Guten Morgen aus Berlin. Ich freue mich, dass auch heute wieder viele Teilnehmer zur Telefonkonferenz sich eingeschaltet haben. Sie finden die Präsentation zur heutigen Telefonkonferenz auf unserer Homepage in der Rubrik Investoren unter Präsentationen. Ich sage immer wieder, auf welcher Folie wir gerade sind, dass Sie es nachvollziehen können. Ganz kurz für die uns noch nicht so näher kennen: Wir kaufen bestehende Fachmarktzentren, kleine Einkaufszentren, Nahversorgung mit typischerweise bonitätsstarken Filialisten als Ankermieter, wenig Leerstand oder Investitionsbedarf, meistens im Bereich zwischen EUR 1 Million und EUR 5 Millionen Kaufpreis und aufgrund unserer Kriterien landen wir in der Regel in kleinen bis mittelgroßen Städten. Wir kaufen die Objekte, um sie zu behalten, veräußern nur in Ausnahmefällen mal hier und da ein Einzelobjekt. In den ersten 9 Monaten ist unser Portfolio erneut deutlich gewachsen, auf jetzt mehr als EUR 250 Millionen. Der Umsatz ist gestiegen auf rund EUR 14.8 million. Das Nettoergebnis hat sich reduziert, weil im Vorjahr ein Einmaleffekt aus dem Verkauf unseres Objekts in Bleicherode enthalten war. Im FFO, wo dieser Effekt rausgerechnet wurde, ist das Ergebnis um 19% gestiegen. Pro Aktie ist der FFO damit auf EUR 1.33 geklettert. Wir haben damit, sind damit voll auf Kurs, auch die Jahresziele zu erreichen. Wichtig in den aktuellen Zeiten auf Folie 5 ist unsere Finanzierung. Wir haben 36 verschiedene Finanzierungspartner, durchschnittlich finanziert natürlich Zinsen, die sozusagen noch vor dem aktuellen Marktumfeld geschlossen worden sind, überwiegend von durchschnittlich 2.07%. Sehr wichtig ist: Die Zinsbindung liegt bei uns bei mehr als 6 Jahren im Durchschnitt. Sie sehen es auch, dass die Zinsbindungen nur sehr langsam auslaufen. Die ersten großen Brocken, die dann zu refinanzieren sind, beziehungsweise wo dann die Zinsbindung zumindest mal sich verändert, sind erst ab 2027. Die beiden Ausläufe, die es 2023 und 2024 gibt, betreffen unsere Projektfinanzierung Gardelegen und Nordsteimke, wo wir also mittelfristig auch deutlich besser neu finanzieren können. Wir haben auch hier eine sehr breit diversifizierte Struktur mit keiner einzigen Bank, die über 15% an der Gesamtverschuldung ausmacht. Durch die Annuitätendarlehen haben wir uns die günstigen Zinsen langfristig gesichert, haben hier also noch viele Jahre Ruhe vor den aktuellen Entwicklungen. Das Portfolio hat sich weiterentwickelt in diesem Jahr. Wir haben jetzt per heute 62 Standorte mit rund EUR 20 million Jahresnettomiete. Die durchschnittliche Restlaufzeit liegt nach wie vor nahezu unverändert bei 4.7 Jahren. Rund 80% unserer Mieten stammen von großen Filialisten. Nur ein einziger unserer Mietverträge macht über 5% unserer Gesamterträge aus. Die Top-ten-Verträge 22%. Wir haben dieses Jahr bis jetzt 12 Zukäufe getätigt für rund EUR 29 Millionen, wobei vielleicht auch noch ein bisschen was dazukommen könnte. Auf Seite 7 sehen Sie die Mietstruktur. Der größte Brocken bei uns sind nach wie vor natürlich die Lebensmittler, gefolgt von konjunkturunabhängigen Filialisten wie beispielsweise Drogeriemärkten oder auch Mieter wie Jysk oder TEDi. Heimwerker, also vor allem Baumärkte, ist ein weiterer großer Bereich. Mode, Schuhe mit rund 12% Anteil. Da finden sich ausschließlich Discounter wie beispielsweise KiK oder Deichmann oder Takko. AWG ist jetzt hier neu unter den größeren Mietern aufgetaucht, da wir hier 4 Objekte gekauft hatten in Süddeutschland. Sie sehen, auch hier muss man sich auch im Falle einer schwierigeren Konjunkturlage sicherlich keine Gedanken machen. Bei den Einzelmietern wir haben die zusammengefasst nach Gruppen. Die Schwarz Gruppe hat etwas über 10% Anteil, Thom knapp 10%, die EDEKA Gruppe 8.5%. Also auch da haben wir keine Klumpenrisiken im Portfolio. Aktuelle Entwicklung. Ich gehe jetzt hier bei den Transaktionen auf die letzten Käufe ein. Wir haben am 29.6. 2 Nahversorger in Thüringen gekauft von 2 verschiedenen Verkäufern für etwa das 10-Fache der Jahresnettomiete. Wir haben auf Folie 9 die schon erwähnten 4 AWG-Standorte in Süddeutschland gekauft, 3-mal Baden-Württemberg und einmal Bayern. Ich möchte hier noch anmerken, dass für den, der sich eventuell aufgrund der Insolvenz, die AWG vor 3 Jahren erfolgreich bewältigt hat, ein paar Gedanken macht. Die Quadratmetermieten sind, wenn Sie es nachrechnen, sehr günstig. Wir sehen an allen vier Standorten für den uns nicht erwarteten Fall einer eventuellen künftiger Probleme bei AWG keine Probleme, die Standorte nachzuvermieten, weil das Umfeld extrem stark ist mit Kaufland, Lidl, Aldi und ähnlichen als direkte Nachbarn. Insofern sehen wir auch hier das als sehr starke Objekte an. Wir haben auch im Bestandsportfolio einige Aktivitäten gehabt. Dazu wird Ihnen mein Vorstandskollege Matthias Stich jetzt einige Ausführungen machen. Ja, guten Morgen auch von meiner Seite. Ich fange jetzt mal mit Seite 10 an. Da sehen Sie unser Objekt in Hamm. Das ist das Objekt, was wir in den letzten Jahren sowohl mit am meisten Änderungen durchgeführt haben. Wir hatten ja in der Vergangenheit schon das Fitnessstudio oben umgebaut und mit einem neuen Betreiber versehen, eine kleine Kinderbetreuung reingemacht und haben jetzt im letzten Jahr, also seit Oktober 2021 bis früher dieses Jahres den Penny umgebaut, haben dafür Reisebüro Post versetzt, haben den Bäcker versetzt und den Penny um gute 200 Quadratmeter Verkaufsfläche vergrößert. Objekt sieht jetzt, wenn Sie die 2 Bilder sich anschauen, wirklich komplett anders, viel frischer, viel neuer aus. Genau, ist jetzt alles abgeschlossen. Auch die letzten Mängel sind weg. Ein weiteres auf der nächsten Seite 11 dann, ist beispielsweise in Gardelegen: Umbau einer Leerstandsfläche in ein Futterhaus. Eröffnung war im Juni. Und auf Seite 12 haben Sie so eine Übersicht von den größten anderen Baustellen, die wir im Moment noch bearbeiten oder haben. Wir haben in Büdelsdorf auch noch einiges umgebaut. Da haben wir zum einen schon abgeschlossen den Anbau eines Aufzugs für die Mieter im Obergeschoss, dass wir einen barrierefreien Zugang haben, und haben auf der anderen Gebäudeflügel den Leerstand eines Labors in ein Fitnessstudio umgebaut. Ich sage „haben gebaut“, weil der Bereich tatsächlich jetzt auch schon fertig ist. Haben gleichzeitig im gleichen Gebäude das Dach angehoben, dass wir aus einer EG-Fläche quasi ein EG plus eins gemacht haben, wo wir noch mal 400 Quadratmeter Fitnessstudio jetzt im Moment noch anbauen und sind im Moment auch dabei, die TEDi-Fläche zu vergrößern. Wir werden voraussichtlich Ende des Monats mit dem Fitnessstudio komplett fertig sein mit dem Umbau und den TEDi müssten wir auch vor Weihnachten noch durchbekommen. Ich sage jetzt immer „müsste“ dazu, weil in der jetzigen Phase einfach die Schwierigkeit ist, so Kleinigkeiten wie Rauchabzüge oder so was man früher innerhalb von vier Wochen hatte, kann jetzt auch mal ein, zwei Jahr dauern und keiner traut sich wirklich zu sagen: „Wann kommen die Geräte?“ Sollten aber, wenn alles kommt, wie es ist, sind wir vor Weihnachten mit Büdelsdorf da fertig. Genau. Sonnefeld ist ein Umbau, 'ne Vergrößerung von der NORMA. Da hatten wir ja den Mieter Takko, der den Standort verlassen hat, und wir haben dann die NORMA erweitert oder erweitern sie gerade. Da sind wir heute vor Ort. Also, der Kollege ist heute gerade vor Ort, schaut sich die Baumaßnahmen noch mal an. Die sollten nächste Woche am Montag abgeschlossen sein. Die erste Info war auch, dass alles sehr gut aussieht. Dann wird Mitte November die NORMA größer wieder eröffnen. Gardelegen hatten wir gerade schon. Das Futterhaus, was abgeschlossen ist. In Gardelegen haben wir jetzt den Bauantrag für einen TEDi schon gestellt. Da wird der Umbau wahrscheinlich dieses Jahr noch starten. So ist zumindest die Hoffnung, dass wir die Baugenehmigung noch bekommen, aber dann spätestens bis zum dritten Quartal sind wir auf jeden Fall ganz sicher durch. Das ist eine sehr vorsichtige Schätzung voraussichtlich. Nee. Bis Q1. März. Genau, ich wunder mich schon: „Warum hast du Q3 hingeschrieben?“ Planung ist eigentlich, dass wir im Februar durch sind mit dem Bauen und dass wir im März eröffnen können. Das ist jetzt mit TEDi so eigentlich besprochen. War völlig verwirrt jetzt. Und das Q1 für den Bauantrag, das hatte ich jetzt schon überholt. Da werden wir auf jeden Fall dieses Jahr noch den Bauantrag für die restliche Baumarktfläche stellen. Lübbenau, eins unserer größten Objekte von der Fläche her auf jeden Fall, bauen wir den TEDi jetzt um. Da haben wir nach längerer Zeit endlich die Baugenehmigung bekommen. Der Umbau läuft. Da warten wir auch wieder nur auf den Rauchabzug, dann sind wir fertig. Der wird aber wahrscheinlich erst im nächsten Jahr erst angeliefert werden, so wie es im Moment ausschaut. Wir haben den Bauantrag für eine Vergrößerung vom Bäcker laufen. Da ist nur eine Trennwand rauszunehmen. Da ist die Behörde gerade ein bisschen langsam, aber da sind wir auch nächstes Quartal, also im Quartal 1, 2022 auf jeden Fall fertig. In Lübbenau haben wir dann auch noch so kleinere Sachen, kleinere Bürovermietungen, wo wir gerade eine kleine Einheit mit 2 Bürozimmern fertig machen und vermieten. Noch mal eine größere Maßnahme auch gerade vorbereiten, die wir, so wie es im Moment ausschaut, auch bis zum Jahresende noch mal einen größeren Bürobereich umgebaut und neu vermietet haben. Dann haben wir als letztes Objekt, was ich Ihnen hier vorstellen möchte, noch Rendsburg. Da haben wir eine Gemeinschaftspraxis mit 4 Ärzten, die schon über 20 Jahre im Objekt waren, hat uns verlassen, also weil die Ärzte dann einfach in den Ruhestand gegangen sind. Wir haben zwei neue Ärzte gefunden, die die Gemeinschaftspraxis weiterführen. Die ist komplett umgebaut worden, auf neuesten Stand gebracht worden. Waren ein Investment von ungefähr EUR 350,000. Ist jetzt abgeschlossen. Die haben schon offen und betreiben die Praxis schon. Da ist der nächste Schritt, den wir jetzt machen: Erweiterung Penny. Da werden wir wohl noch mal so 300 Quadratmeter anbauen. Da sind wir gerade am Basteln des Bauantrags. Also, Einsparungsgutachten haben wir schon schreiben lassen. Statik läuft gerade. Sollte Bauantrag so zweites Quartal, haben wir jetzt mal geschätzt, fertig sein, müssten wir schaffen, denke ich, das Q2. Viel schneller werden wir nicht sein und der Bau wird dann voraussichtlich aber erst 2024 anfangen. Das waren jetzt mal so die größten Baumaßnahmen. Ich würde jetzt an dich zurückgeben, Matthias. Das ist mal so ein kleiner Einblick in die in den Maschinenraum, was im Hintergrund tatsächlich läuft. Vereinzelt tauchen ja dann zu diesen Baumaßnahmen auch mal hier und dort ein paar Bilder auf, aber was da im Hintergrund tatsächlich auch gestemmt wird von unserer Projektentwicklungsabteilung, die der Matthias Stich leitet, das lässt sich, glaube ich, jetzt ein wenig erahnen. Das ist auch eine unvollständige Liste, aber wir wollten jetzt nicht jede einzelne kleine Baustelle aufmachen. Ich würde noch gerne zwei Sätze sagen zum Thema Marktumfeld. Grundsätzlich ist die Folie jetzt auch schon seit einigen Monaten nicht neu. Wichtig ist: Wir profitieren aufgrund der anziehenden Inflation durch Wertsicherungsklauseln. 89% unserer Mieterträge oder 89% der Mietverträge sind in Mietverträgen mit Wertsicherungsklauseln. So rum. Das heißt insgesamt bewirkt die Inflation für uns Indexmieterhöhungen und damit auch letztlich Rückenwind für unseren FFO. Ich habe schon erwähnt, wir haben durch die lange Zinsbindung kein Refinanzierungsrisiko hier auf Jahre hinaus. Wir haben nach wie vor eine große Spanne zwischen der Ankaufrendite und den höheren Zinsen. Zumal jetzt die Preise bereits allmählich zurückkommen. Wir sehen aufgrund unserer doch in Euro relativ kleinen Baustellen vergleichsweise geringe Auswirkungen nur gegenüber Projektentwicklern durch steigende Baukosten, Materialmangel oder Ähnliches. Wir bauen ja in der Regel im Bestand um und machen keine Neubauten auf der grünen Wiese. Das heißt, Verzögerungen sind, schlagen sich hier weitaus weniger dann durch als bei anderen. Wir bilanzieren nach HGB. Das bedeutet, wir haben keine Hochschreibung der Vergangenheit vorgenommen und haben jetzt umgekehrt auch keine Abwertung zu erwarten durch reduzierte Verkehrswerte. Da wird es also auch keine GuV-Belastung geben. Wir haben auch keine Covenant-Risiken, wie es andere haben. Wir haben beispielsweise auch gar keine Anleihen ausstehen. Sollte es also wider Erwarten zu einem sinkenden NAV kommen, dann würde es hier nicht bei uns in irgendeiner Weise zu Problemen führen. Das heißt, per Saldo würden wir, gehen wir davon aus, dass von den aktuellen Trends, insbesondere durch einen künftig günstigeren Einkauf tendenziell eher profitieren. Wir haben es vor einigen Tagen mitgeteilt, dass wir uns auch organisatorisch darauf einstellen, beschleunigtes Wachstum eventuell bewältigen zu können. Das ist auf Folie 14. Wir haben oder sind dabei, unsere Objektverwaltung an Heco-Immobilien auszulagern. Heco-Immobilien hat große Erfahrung im Bereich der Verwaltung, hat sogar einige unserer Objekte früher selber verwaltet für frühere Eigentümer. Verwaltet derzeit Objekte mit mehr als EUR 6 Milliarden Volumen, größtenteils im Handelsbereich. Wird Aufgaben oder übernimmt jetzt Aufgaben wie Wartung, Instandhaltung, die Bearbeitung von irgendwelchen kleineren Mängeln, Betriebskostenabrechnung, Mahnwesen und so weiter. Wir konzentrieren uns künftig auf die Weiterentwicklung, auf die man nennt es in der Branche, auch wenn ich diesen Begriff nicht mag, Asset Management. Das heißt insbesondere die Vermietung, Umbaumaßnahmen, natürlich den An- oder auch mal Verkauf von Objekten, oder auch bei großen Sanierungsthemen, also die Kategorie Dachsanierung. Da würden wir natürlich selber dann unsere Techniker losschicken, statt es dann komplett extern machen zu lassen. Damit gewinnen wir die Fähigkeit, auch in kurzer Zeit gegebenenfalls erheblich mehr Objekte in Eigenbestand zu übernehmen. In der Vergangenheit, wo wir alle die gesamte Verwaltung von A bis Z gemacht haben, wäre uns das nicht möglich gewesen. Da mussten wir immer auch Rücksicht drauf nehmen, dass wir auch dann sonst personell entsprechend aufrüsten müssen. Wir haben bereits 24 Objekte an Heco-Immobilien übergeben. Die Gesamtübergabe soll bis Anfang 2023 abgeschlossen sein. Dadurch sind wir auch in der Lage, die Chancen in diesem veränderten Marktumfeld zu nutzen. Unsere Ziele für das laufende Jahr haben wir angehoben in puncto Jahresüberschuss dadurch, dass ein kleiner Verkauf uns ja aller Voraussicht nach die Abwicklung noch dieses Jahr stattfinden wird. Da gibt es noch ein, zwei aufschiebende Bedingungen, deswegen können wir noch nicht Ross und Reiter benennen. Das werden wir tun, sobald das alles vorliegt. Wir gehen aber aktuell davon aus, und es ist auch von der Käuferseite aus gewollt, dass das zum Jahreswechsel abgewickelt wird. Die Planung für den FFO haben wir bestätigt, trotz der auch erwähnten Verzögerung bei verschiedenen Baustellen, was dann zu weniger Mieten aus diesem Bereich führt, als wir es mal vor einigen Monaten erwartet hatten. Den annualisierten FFO streben wir nach wie vor an, zum Jahreswechsel die EUR 10 million zu erreichen und eine Dividenden-Erhöhung haben wir gemäß unserer Politik, die Dividende jedes Jahr zu erhöhen, auch schon angekündigt. Wir sind damit insgesamt in diesem Jahr auch weiterhin auf Wachstumskurs, liegen mit EUR 29 million Ankaufvolumen deutlich über unserem typischen Niveau. Letztes Jahr waren es EUR 29.7 million, das war ein Rekordniveau. Mal schauen, ob wir das dieses Jahr noch überschreiten. Der annualisierte FFO liegt inzwischen bei 2.02 EUR je Aktie. Wir haben durch die Abgabe der Verwaltung Kapazitäten auch geschaffen für mehr Transaktionen insgesamt und sind dadurch auch in der Lage, potenziell künftig ein erhöhtes jährliches Ankaufvolumen zu stemmen. Wir prüfen selektiv Verkäufe. Einen kleinen haben wir, wie gesagt, dieses Jahr unterschrieben. Es kann sein, dass es dieses Jahr noch eine weitere Transaktion gibt. Das ist aber nur dann möglich, dass es dieses Jahr noch ins Ergebnis einfließt, wenn es hier sehr kurzfristig erst zu einer Beurkundung kommt. Das wissen wir per heute schlichtweg nicht, ob das dann noch stattfindet. Unsere Erfolgsstrategie hat sich auch nicht geändert. Wir kaufen, um zu behalten. Der Aktienkurs hat sich erfreulich entwickelt über die lange Zeit. Dieses Jahr liegen wir leider noch im Minus. Da sind wir aber optimistisch, dass sich das mit dem, mit einem vielleicht beruhigten Marktumfeld einerseits und der Fortsetzung unseres Wachstums dann auch mittelfristig für die Aktionäre wieder richtig entwickelt. Soweit von meiner Seite. Jetzt stehe ich gerne oder stehen wir beide gerne für Fragen noch zur Verfügung. Ja, sehr geehrte Teilnehmer, wenn Sie jetzt eine Frage anmelden möchten über die Telko, dann drücken Sie bitte Neun und die Sterntaste auf Ihrem Telefon. Für den Fall, dass Sie die Frage zurückziehen möchten, können Sie Neun und Stern ein zweites Mal drücken. Die erste Frage kommt von Andreas Pläsier, Warburg. Bitte schön, Leitung ist offen. Ja, schönen guten Tag, Herr Schrade. Schönen guten Tag, Herr Stich. Ich habe zwei kurze Fragen, und zwar einmal das Thema Finanzierungskonditionen. Sie haben ja schon darauf hingewiesen, dass Sie eine sehr lange Durchschnittslaufzeit der Restzinsbindung haben. Wenn Sie jetzt was neu finanzieren müssten, wenn Sie was kaufen, auf welchem Niveau würden sich aktuell die Konditionen bewegen? Sowohl absolut als auch vielleicht ob die Banken da noch ein paar mehr Sicherheiten verlangen. Vielleicht können Sie da ein bisschen was zu sagen. Und die zweite Frage ist zu den eigeninteressanten Investitionen ins Portfolio. Da haben Sie ja sicherlich vorher schon geplant, was ungefähr an Kosten da auf Sie zukommt. Und haben Sie jetzt so einen Überblick, was letztendlich rausgekommen ist hinsichtlich der inflationären Tendenzen? Das dürfte ja ein bisschen mehr gewesen sein. Was Sie dann ungefähr als Rendite auf dieses zusätzliche eingesetzte Kapital bekommen haben. Vielleicht können Sie da ein bisschen was zu sagen. Ich fange mal hinten an. Die Rendite ist bei Investitionen extrem unterschiedlich. Das geht von, wir haben quasi sozusagen kaum Rendite, sichern uns aber dann die Vermietung oder ermöglichen überhaupt erst die Vermietung einer Fläche, bis hin zu, dass wir dann durch relativ kleine Maßnahmen dann eben relativ hohe Zusatzerträge generieren. Das lässt sich also nicht pauschal sagen, dass man da typischerweise. Ja, ich möchte überhaupt keine Zahlen nennen. Also wenn man eine komplette Neubaugröße hat, dann hat man eine angestrebte Rendite von, was weiß ich, 6, 7% vielleicht oder so. Unter marktlichen Umständen würde man wahrscheinlich ein bisschen mehr anstreben, aber im Bestand ist ja immer dann nur die Frage: Ergibt die Investition im Gesamtpaket Sinn, auch um dann das Gesamtobjekt zu erhalten? Manchmal sind in solchen Investitionen auch sanierungsartige Dinge mit drin, dass man dann eben Dinge, die sonst eventuell an der Fassade oder am Dach oder so ohnehin mal hätten gemacht werden müssen oder Sanierung, Dämmung oder Ähnliches. Das hatten wir beispielsweise bei der Gemeinschaftspraxis, hatten wir dieses Thema. Wie sich die Preise gegenüber der Kalkulation entwickelt haben, da kann Matthias gleich noch was zu sagen. Zum Thema Finanzierung: Auch hier durch die extremen Sprünge, die wir auf der Zinsseite sehen, ist es ganz schwierig, das abzuschätzen. So viel würde ich sagen: Es ist nicht ernsthaft zu erwarten, dass wir noch einmal eine Finanzierung unter 4% abschließen. Bei aktuellem Refinanzierungssatz bei den 5- bis 10-jährigen irgendwo im Bereich von rund 3%, läge man je nach Marge, die die Banken aufrufen, irgendwo eher bei 4.5%, vielleicht in Richtung 5%. Wir haben Finanzierungsangebote in den letzten Wochen auch bekommen, die lagen eher nur etwas über 4%, teilweise aber dann auch schon in Richtung 5% oder vereinzelt drüber, je nachdem, was da genau drin ist. Die Eckdaten der jeweiligen Finanzierung, Eigenkapitalanforderung, da hat sich was getan, aber nicht im Sinne von, dass wir plötzlich jetzt nur noch 50% finanzieren können. Das schlägt sich aber bei uns automatisch auch dadurch darauf nieder, was wir letztlich dann am Ende auch für ein Objekt bieten können. Ich sage es mal so: Die Zeiten, wo wir dann 12x für so ein Portfolio wie beispielsweise in Süddeutschland, das wir noch sehr gut finanzieren konnten, deutlich unter 4, das wird jetzt bei aktuellen Zinsen schlichtweg nicht mehr möglich sein. Also, da passen wir dann einfach unsere Möglichkeiten an, was wir dann dafür bezahlen, sodass dann am Ende die Gesamtrendite, die für uns rauskommt, sich unterm Strich kaum verändert. Matthias, willst du zum Thema- Genau. Zum Thema Baukosten. Es ist auch schwierig, genau zu sagen, um wie viel hat sich das gesteigert. Also ist auch für uns schwierig nachzuvollziehen an vielen Stellen, weil wir einfach im Bestand umbauen. Wir haben in Büdelsdorf für den Praxisumbau eine Kostensteigerung von bisschen was über 25% drin gehabt, was ich aber jetzt gar nicht komplett auf gestiegene Baukosten schieben kann, sondern einfach, dass wir während des Umbaus festgestellt haben, dass die Elektroleitungen, so wie sie vorhanden waren, zwar zum damaligen Zeitpunkt noch zulässig war, aber zum heutigen Zeitpunkt eben einfach nicht mehr ausreichend waren, weil wir alles nur mit vieradrigen Kabeln hatten und jetzt aber fünfadrige gebraucht haben und auch die Leistung, die benötigt wurde, durch den Einbau von Klimaanlagen einfach höher war. Da mussten wir mal gut EUR 80,000 mehr in Elektro investieren, als wir es eigentlich vorhatten und als es vorher mit 3 Besichtigungen auch festzustellen war, weil man einfach bei den Besichtigungen ja nicht schon mal Wände aufklopft in einer bestehenden Praxis, sondern das eben erst im Umbau feststellt. In Hamm beispielsweise haben wir beim Umbau vom Bäcker irgendwann feststellen müssen, dass der Estrich, der ursprünglich eingebracht war, nur 1 Zentimeter stark war, was natürlich, ja, wie soll ich sagen, nichts anderes war als Pfusch. Man hätte den definitiv dicker machen müssen von Anfang an, haben wir aber erst festgestellt, als wir die Fliese rausgenommen haben und dann festgestellt haben. Oh, jetzt ist der Estrich auch schon mit weg. Da ist es dann immer ganz schwierig: Was sind jetzt Baukostensteigerungen durch Unerwartetes und was sind Erhöhungen? Ich würde mal sagen, so aus dem Bauch raus sind wir so mal Minimum bei 15%, was es im Moment uns teurer wird, einfach durch Baukostensteigerung, weil das Material teurer wird. Okay, super. Vielen Dank für die Antwort. Gerne. Die nächste Frage kommt von Stefan Scharff, SRC Research. Bitte schön. Ja, guten Morgen, Gentlemen. Matthias, du hattest über Verzögerungen bei Bauprojekten gesprochen. Kannst du hier vielleicht etwas mehr sagen, vielleicht auch hinsichtlich Material- und Arbeitermangel, wie es da aussieht? Ich meine, klar, es geht bei euch ja eigentlich jetzt nicht um Totalneubau auf der grünen Wiese, aber dennoch hat es ja, sage ich mal, gewisse Auswirkungen. Auch wenn ihr zum Beispiel Dinge übernehmt, die nicht in Schuss sind oder wo man noch mal investieren muss. Das andere noch mal, das Thema Zinsumfeld, was ja deutlich angestiegen ist, und wo wir dann auch von sinkenden Kaufpreismultiplikatoren ausgehen dürfen. Vielleicht hier auch noch mal, wie deine Erwartung ist für die kommenden Jahre. Auch noch mal für das Sentiment für Retail-Immobilien jetzt, wo auch noch mal Galeria Kaufhof noch mal das Insolvenzverfahren beantragt hat. Verzögerungen durch Personalmangel. Ja, das kommt gelegentlich mal vor. Das ist ja generell ein Problem, das ja weiß ja glaube ich jeder, der in den letzten Monaten und Jahren mal Handwerker für irgendwas auch privat so gebraucht hat. Das ist schwierig. Das war glaube ich jetzt nicht das ganz große Thema. Das sind dann eher Einzelvorkommnisse, nicht zuletzt baurechtliche Themen. Beispielsweise in Sonnefeld mussten wir dann entgegen der ursprünglichen Erwartungen dann einen neuen B-Plan. Ich bin da immer technisch, ist Matthias Stich in den Begriffen besser drin. Aber die Kurzfassung ist: Wir hatten eigentlich erwartet, dass wir da relativ entspannt eine Baugenehmigung kriegen, weil wir nehmen ja untechnisch gesprochen nur die Wand raus zwischen dem Takko, der früher drin war, und dem NORMA. Das hat sich dadurch, dass der komplette Prozess noch mal von A bis Z durchlaufen werden musste, um ein halbes Jahr verzögert oder sogar noch länger. Ich glaube, wir hatten ursprünglich mal angepeilt, dass der Umbau selber, der ist relativ einfach. Die Baumaßnahmen sind relativ einfach und das hätte durchaus gut und gerne schon im ersten Quartal diesen Jahres dann ablaufen können statt jetzt erst dann im November. Durch den baurechtlichen Prozess, der dann angestoßen werden musste und dann ist mal irgendwo jemand krank und das verzögert dann auch noch mal irgendwie alles um ein paar Wochen. Das geht so schnell, dass dann die Monate ins Land gehen. Das ist ja. Solche Dinge. Auch genauso in Lübbenau. Die Baugenehmigung für TEDi haben wir nicht aufgrund unserer Dinge, sondern aufgrund von Themen, die im Zuge der Beantragung hier aufgekommen sind, vom Gesamtobjekt. Ich glaube, wir hatten ursprünglich mal den Mietvertrag mit TEDi vor 2 Jahren geschlossen und theoretisch hätte der Umbau dann schon letztes Jahr durchgeführt werden können. Selbst vor einem Dreivierteljahr sah es eigentlich so aus, als ob wir das eher im Frühjahr bis Sommer diesen Jahres abschließen können. Jetzt reden wir darüber, dass wir erst im ersten Quartal das haben. Es ist am Ende des Tages, wir sind es leider gewohnt, es ist momentan nach meiner Wahrnehmung, korrigiere mich, Matthias, wenn du es anders wahrnimmst, ist es schlimmer, als wir es früher kennen. Unter anderem, weil eben auch häufig Personalmangel ist. Stichwort Corona. Dann eben Leute einfach ersatzlos ausfallen. Themen monatelang nicht bearbeitet werden können auf Ämtern oder in bei Dienstleistern. Ja, das damit muss die gesamte Branche momentan umgehen. Mhm, mhm. Also, wir haben tatsächlich zwei Themen. Das eine Thema ist bei Behörden, dass auch die immer wieder von Corona geschüttelt werden und wir wirklich in Sonnefeld ist zum Beispiel die Baugenehmigung, obwohl sie relativ schnell durchging, muss man sagen, also nach der B-Plan-Änderung schnell durchging, 4 Wochen später als angekündigt gekommen, weil der Mitarbeiter einfach krank geworden ist und kein Ersatz da war, der das abgearbeitet hat und alle dann nur darauf verwiesen hat: „Ja, Herr Limbert ist jetzt leider krank. Sobald er zurück ist, wird er sich drum kümmern.“ Hat er auch dann gemacht, aber unsere Behörden sind scheinbar tatsächlich so aufgestellt, dass keine Krankheitsvertretungen mehr da sind. Es ist bitter, bei den Handwerkern ist es jetzt so, dass es immer auf die Maßnahme drauf ankommt. Wir rennen in Gardelegen, haben wir eine Fluchtwegvergitterung von einem Fenster. Das ist dann immer eine Spezialanfertigung, weil ich ja von außen nicht reinkommen darf, aber im Brandfall von innen ohne Probleme das Ding öffnen muss. Ist also jedes Mal eine Einzelanfertigung. Da rennen wir jetzt seit einem halben Jahr den Schlosser hinterher. Das ist halt so eine ganz kleine Maßnahme, das sind nur EUR 10,000. Die machen die natürlich mit, aber da schieben sie uns ohne Ende. Uns war der Einbau für 39 KW ganz sicher zugesagt worden. Da haben wir aber schon ein Vierteljahr auf das Gitter gewartet, und jetzt haben sie uns aber versprochen, dass wir es vor Weihnachten noch bekommen. Je kleiner die Maßnahme wird, desto uninteressanter wird es für den Handwerker, desto länger rennen wir hinterher. Wenn wir was Großes machen, wie mal 1000 Quadratmeter Fliesen, da freuen sich alle. Das geht problemlos. Das funktioniert dann auch. Mhm. Ja. Noch mal zum Thema Kaufpreismultiplikatoren und Zinsumfeld. Wie ist da die Einschätzung von euch? Wir sehen jetzt schon, ich sage mal, vielleicht seit 4-6 Wochen, würde ich sagen. Davor war es tatsächlich auffällig, dass sich an den Preisvorstellungen kaum was geändert hat. Es ist aber für uns ganz schwierig, das pauschal irgendwo zu bemessen, weil jedes Objekt individuell ist. Es ist ja nicht so, dass wir jetzt hier lauter Wohnungen in Berlin haben, die sich alle relativ gut miteinander vergleichen lassen, innerhalb eines Stadtteils oder gar einer Straße oder so, von ihrer Bewertung, sondern dass man natürlich immer bei jedem Objekt verschiedene Faktoren reinspielen, Vermietungsstand, baulicher Zustand, Baurecht, und ja, wo ganz genau liegt es dann? In welcher Stadt? Von daher, aber wir können zwischenzeitlich definitiv sagen, die Preise sind zurückgegangen. Ich würde mich jetzt sehr schwer tun, da einen Prozentsatz anzunehmen, aber es sind sicherlich eher mehr als weniger als 10% bei uns auf der Einkaufsseite, was dann so die typische Anforderung ist. Was wir am Ende dann bezahlen, hat sich ja natürlich relativ gesehen nicht ganz so dramatisch verändert, weil wir die Exzesse ja auch vorher nicht mitgemacht haben, wo teilweise für Objekte, die wir für zum 10-Fachen kaufen wollten, dann teilweise 13-, 14-, 15-fach von anderen bezahlt worden ist. Wir haben schlichtweg nicht verstanden, wie das einer so bewerten kann, und haben es dann eben gelassen. Wir haben dann eben die Objekte gekauft, die unseren Kriterien trotzdem entsprechen. sehen jetzt deutlich mehr Objekte, die in unser Preisspektrum reinrutschen, teilweise auch Objekte, die vor einem Dreivierteljahr schon als verkauft galten und dann der Verkäufer jetzt aber dann doch wiederkommt und sagt: „Ja, es, der alte Käufer, der hat nicht finanziert gekriegt und jetzt kann man über unsere Preisvorstellungen doch wieder reden. Ja, wenn man sich euer Wachstumsziel anschaut, dann sind es ja etwa EUR 100 Millionen jetzt von das heißt für die nächsten 3 Jahre. Da könnte man jetzt sagen, 3 × 35 sind 105. Das ist dann wahrscheinlich einfach abhängig, anstatt das linear zu machen, wo sich da die Opportunitäten ergeben und wie schnell zum Beispiel Multiplikatoren runterkommen und sich dann noch Kaufgelegenheiten ergeben würden für die Gesellschaft. Wir möchten betonen, Wertsteigerung oder der Zielwert für den Portfoliowert in drei Jahren, der resultiert ja nicht nur aus Zukäufen. Auf der einen Seite, da wird auch der eine oder andere Verkauf natürlich, sozusagen dann, in die andere Richtung gehen. Rechnen, ja. Auch ganz wichtig: Die Investitionen im Bestand, Wertsteigerung Bestand, Neuverhandlung von Mietverträgen im Bestand. Im kleinen Umfang spielt natürlich auch eventuell mit rein, dann Indexmieterhöhungen, wobei das nicht der größte Faktor ist. Wenn wir jetzt zum Beispiel in Gardelegen tatsächlich eine Vollvermietung erreichen, dann hat das natürlich auch einen Werteffekt, der dazu beiträgt, dass wir dann dieses Ziel erreichen. Wir haben auch bei einer ganzen Reihe von Objekten, die jetzt hier nicht aufgeführt waren, planen wir Maßnahmen, die mittelfristig auch zu Investitionen im Bestand führen können. Das wird auch so wie in der Vergangenheit einen signifikanten Beitrag dann leisten. Ob das jetzt von diesen rund EUR 100 Millionen Steigerung dann 10 oder gar 20% oder vielleicht sogar noch mehr ausmacht, oder weniger, das kann ich schlichtweg nicht vorhersagen. Im Paket gehen wir davon aus, dass wir dann diese Ziele dann auch erreichen werden. Mhm. Okay, danke. Kommt die nächste Frage von Peter Thilo Hasler, Sphene Capital. Hallo zusammen. Danke für die Möglichkeit, dass ich Fragen stellen kann. Erst mal Gratulation zu den Zahlen und zur Bestätigung der Guidance. Das schaffen ja nicht allzu viele Immobilienunternehmen im aktuellen Umfeld. Auch danke für den Hinweis, dass man auch als institutioneller Investor auf den Handwerker mal ein halbes Jahr warten muss. Ich habe eine Frage erst mal zum annualisierten FFO. Ist der annualisierte jetzt nun 10, mindestens 10 oder 9.7? Da habe ich also hier 3 Angaben gefunden in, auf Seite 15, Seite 16 und in der Pressemeldung. Zwar nur 1 Nachkommastelle, aber mindestens 10 könnte ja dann auch deutlich mehr sein als 10. Wir haben per heute bereits den heutigen annualisierten FFO erreicht, der bei EUR 9.7 liegt. Bis Jahresende sollen das mindestens EUR 10 sein. Ich gehe per heute nicht davon aus, dass es deutlich drüber wäre. Sonst hätten wir ja auch unsere Guidance entsprechend angepasst. Die Differenz wird teilweise zustande kommen durch Mietthemen innerhalb des Portfolios, möglicherweise auch im Einkauf. Wir sind momentan vielleicht verständlicherweise relativ entspannt. Wir müssen jetzt nicht irgendwo dann dieses Jahr unbedingt noch 5 Objekte kaufen, weil im Zweifel die gleichen Objekte oder vergleichbare Objekte dann im halben Jahr vielleicht sogar günstiger zu haben sind. Das heißt, wir werden nicht auf Teufel komm raus jetzt dieses Jahr noch alles, was dann eben nicht auf den Bäumen wächst, dazukaufen. Zumal es, ich auch noch mal darauf verweisen möchte, wir haben mit der Auslagerung der Verwaltung ja gerade auch noch ein Sonderthema abzuarbeiten und erst wenn das durch ist, haben wir wirklich richtig Luft, um dann auch mehr Objekte zu übernehmen. Bis dahin müssen wir den Bestand ja auch noch weiter verwalten. Die 12 Objekte, die jetzt hier reingekommen sind dieses Jahr, das ist ja auch schon ein Brett, die also dann auch nicht sich von alleine dann alle verwalten. Von daher, Jahresende, die EUR 10 Millionen angestrebtes Ziel bei dem annualisierten FFO, die stehen. Ob das ein bisschen drüber wird oder so, das werden wir dann eben Ende des Jahres wissen oder Anfang nächsten Jahres, wenn wir dann alle Transaktionen tatsächlich kennen respektive dann alle Mietverträge, die vor allem mein Vorstandskollege dann noch abzuschließen hat. Wenn da tatsächlich noch zwei, drei größere Projekte dann in trockene Tücher gebracht werden, dann kann es theoretisch auch mehr werden. Die Erfahrung des Jahres zeigt, dass alles länger dauert und ja, es läuft uns ja auch letztlich nicht weg. Mhm. Alles klar. Diese Run Rate von EUR 10 Millionen, wenn man die jetzt mit den 8.5 nach neun Monaten vergleicht, dann haben wir also einen Delta von 1.5. Ist jetzt die mehr aus Zukäufen in Q4 oder aus Neuvermietungen, wie der Herr Sticht es angesprochen hat, oder aus Indexmieterhöhungen oder generell Mieterhöhungen? Der FFO für das laufende Jahr, Gesamtjahr EUR 8.5 Millionen, resultiert ja beispielsweise am konkreten Fall bezogen nur zu einem sehr kleinen Teil aus Objekten, die in diesem Jahr überhaupt dazugekommen sind, die also nächstes Jahr dann ganzjährig drin sind. Zum Beispiel das Westwall-Portfolio ist im laufenden Jahr, also die 5 Objekte, die wir im Frühjahr gekauft haben, nicht mit einem einzigen Cent drin, weil der Nutzen-Lasten-Wechsel in diesem Jahr Ende des Jahres erst stattfindet. Die tragen dann nächstes Jahr natürlich dann dazu bei. Die sind im annualisierten FFO, den wir uns gesichert haben, aber bereits enthalten. Auch Mietverträge, die jetzt zum Beispiel dieses Jahr begonnen haben. Ich nehme jetzt mal exemplarisch Futterhaus. Futterhaus hat dieses Jahr ein bisschen zum FFO beigetragen, aber eben erst seit Juni und im nächsten Jahr ist es dann ganzjährig drin, trägt also in den EUR 8.5 million, die wir dieses Jahr haben, mit einer Summe X bei. Nächstes Jahr aber innerhalb des annualisierten FFO ist es voll enthalten mit etwa dem doppelten Betrag. Das zieht sich durch. Auch die erwähnte Baustelle in Büdelsdorf. Zwischenzeitlich ist aus dem Umbau von dem Fitnessstudio für dieses Jahr ungefähr gar kein Umsatz mehr zu erwarten, weil dann eben das sich so verzögert hat. Im annualisierten FFO ist dann der Umsatz des Fitnessstudios, den wir dann jährlich haben werden, natürlich enthalten. Mhm. Okay. Insofern wird für das nächste Jahr, wie hoch der FFO tatsächlich sein wird, können wir heute auch noch nicht genau sagen. Ja. Es ist eine ganz grobe Orientierung, der annualisierte FFO, den wir zum Jahreswechsel erreichen, kommt meistens dem FFO des Folgejahres relativ nahe. Im letzten Jahr war die Relation, da hatten wir EUR 8.2 Millionen zum Jahreswechsel als annualisierten FFO und jetzt in diesem Jahr sind dann 8.5 rausgekommen. Also Umkehrschluss. Sehr viel über EUR 10 Millionen wird es im nächsten Jahr wahrscheinlich nicht werden können, weil alles, was wir im nächsten Jahr dann beispielsweise an Baustellen erst beginnen oder an Objekten kaufen, trägt im nächsten Jahr noch kaum was bei. Das ist dann für 2024 erst mehr oder weniger ganzjährig zu erwarten. Die erwähnte Baustelle beispielsweise in Rendsburg, wenn wir mit Penny dann einen Vertrag schließen über eine Erweiterung, dann würde das sicherlich beim FFO einen Effekt haben, der aber dann erst 2024 und selbst dann wahrscheinlich teiljährig im Ist-FFO, der im Geschäftsjahr anfällt, ausgewiesen wird und erst, wenn der Umbau ganzjährig Miete gebracht hat, vermutlich in 2025 ganzjährig Erträge. Es gibt immer einen gewissen Nachlauf, nur der annualisierte FFO zeigt letztlich, wo wir tatsächlich eigentlich stehen, wenn alle Transaktionen abgeschlossen sind, alle Mietverträge, alle Umbaumaßnahmen durchgeführt. Das ist dann das für uns als Kenngröße eigentlich wichtiger ist als der Ist-FFO. Der zeigt in gewisser Weise immer nur die Vergangenheit. Ganz klar. Ja, zu dem FFO 2025 habe ich auch noch eine Frage. Der soll ja EUR 13 million sein. Also da kommt jetzt etwa EUR 1 million FFO pro Jahr dazu. Jetzt habt ihr ja geschrieben als Überschrift: DEFAMA rüstet sich für beschleunigtes Wachstum durch die Auslagerung der Objektverwaltung an Heco-Immobilien. Mhm. Wenn ich mir die letzten 5 Jahre anschaue, dann ist euer FFO eigentlich mehr als EUR 1 million pro Jahr gewachsen. Prozentual kann man das ja gar nicht mehr ausrechnen. Ist ja deutlich höher als auf dem hohen Niveau. Ist es jetzt eine bewusst konservative Meldung, den FFO um EUR 1 million zu steigern, obwohl man das ausgelagert hat nach Heco-Immobilien? Oder wird es schwieriger, den FFO überhaupt zu steigern? Ja, also zum einen haben wir uns die Latte zwar jetzt eine ganze Ecke höher gelegt, als sie vorher lag. Das hat sich herausgestellt, dass unsere alte Prognose dann ein bisschen zu konservativ war, wenn man sich schon nach zwei Jahren in Sichtweite kommt. Man sollte aber zum einen auch nicht vergessen, wir rüsten uns für ein beschleunigtes Wachstum. Wir wissen nicht, ob es tatsächlich zu so vielen Kaufchancen kommt, dass wir dann tatsächlich deutlich mehr einkaufen können als in den letzten Jahren. Wir möchten aber darauf vorbereitet sein. Es gibt diesen schönen Spruch, „Wenn es regnet, halt den Löffel hin.“ Wir möchten in der Lage sein, tatsächlich den Löffel auch in die Hand zu nehmen. Wir wissen nicht, ob es die nächsten ein, zwei Jahre zu einer Flut von Objektkaufmöglichkeiten kommt oder es doch eher dann sich wieder schnell beruhigt und ähnlich weiterläuft wie in den letzten Jahren. Wenn es zu einer großen Verkaufsschwemme kommt, wenn es vielleicht auch zu größeren Notverkäufen kommt, à la Finanzkrise 2009, 2010, möchten wir in der Lage sein, das auch aufzunehmen. Wäre aber tatsächlich, das ist richtig, dieses FFO-Ziel möglicherweise noch immer relativ konservativ. Wir sind jetzt dazu in der Lage, oder werden in einigen Monaten in der Lage sein, auch eine deutlich größere Zahl an Objekten in den Eigenbestand zu übernehmen. Das hätten wir bisher nicht vernünftig organisiert bekommen. Noch eine Frage vielleicht an den Herrn Stich. Diese Investitionen in das Bestandsportfolio, gibt es da eine Runway, die man sich einstellen kann, pro Jahr? Ähm. Gibt es da noch viele Projekte, die man so modernisieren kann oder umbauen kann? Wenn Sie sich unser Portfolio anschauen, wir haben ja keine neuen Objekte drin. Ja, es gibt noch viele. Es gibt wenig, was richtig drückt. Wir haben immer wieder so Sachen wie Brand-Erbisdorf, was wir jetzt noch einen Umbau für einen Getränkemarkt machen. Das ist was wir gar nicht erwähnt haben, weil wir nicht alle nennen können. So gibt es überall immer irgendwas zum Umbauen und zu machen und zum Erweitern. Irgendwo läuft mal ein Mietvertrag aus. Irgendwo haben wir mal die Möglichkeit, Mieter auszutauschen. Wir haben uns jetzt, also wir haben in dem Bereich gucken wir eher, was macht für uns Sinn, was rechnet sich für uns? haben uns jetzt keine Ziele gesetzt oder gesagt, das müssen wir mindestens machen oder, das wollen wir höchstens machen. Da gucken wir wirklich, was ist fürs Objekt gut, was ist wirklich, was rechnet sich und dann wird es umgesetzt. Wir hatten ja mit Radeberg, haben wir in einem Jahr mal gute EUR 10 Millionen verbaut. Das haben wir nicht mehr erreicht, aber wären auch bereit, das wieder zu machen, wenn sich es vom Objekt her einfach anbietet. Wir schieben so ein paar Sachen wie Apolda, da möchte Netto vergrößern, erweitern. Das schieben wir im Moment, weil sich's für uns noch nicht richtig rechnet und weil wir sagen: ja, könnte noch besser werden. so ein konkretes Ziel, dass wir sagen, wir wollen im Jahr mindestens EUR 2, 3, 4 Millionen verbauen, haben wir nicht, sondern da wird wirklich immer aufs Objekt geguckt. Danke schön. Kommt die nächste Frage von Thorsten Müller, Lighthouse Corporate Finance. Bitte schön. Ja, schönen guten Morgen zusammen. Ich habe noch mal 'ne Frage, und zwar in Richtung Kaufpreisentwicklung. Wie sieht denn im Moment die Struktur im Wettbewerb aus? Fallen da bestimmte Käufergruppen komplett aus, weil sie sich ja zu Recht auf potenziell größeres Wachstum einstellen? Also wer fällt konkret weg? Nimmt der Wettbewerb ab? Wenn Sie da noch mal ein paar Impulse geben, das wär sehr schön. Vielen Dank. Was wir eindeutig feststellen, sind, dass, ja, ich nenne es so Glücksritter, die also in diesem Segment jetzt nicht unbedingt aktiv sind, weil sie das besonders gut können, sondern weil sie dann eben vielleicht auch aus dem Wohnbereich dann aufgrund mangelnder Renditemöglichkeiten dann irgendwie ausgewichen sind, die in diesen Bereich reingegangen sind, die auch oftmals gar nicht richtig verstanden haben, was sie da eigentlich machen. Da sind 30 Jahre alter Aldi, der mit dem Argument, ja, der steht da schon seit 30 Jahren, vom Makler angepriesen wird, wo wir sagen: Na, der ist dann 30 Jahre alt und damit ist der de facto fertig. Der Aldi ist garantiert so wie er jetzt da steht, nicht mehr zufrieden. Diese Sorte Käufer, vor allem Private, die sind nach unserer Wahrnehmung so gut wie komplett verschwunden. Es ist auffällig, dass relativ viele Makler bei uns das haben auch andere Marktteilnehmer, die solide finanziert sind, uns so gesagt, dass die Quote der Rückläufe oder Rückfragen zu Geboten, die wir geben, ist deutlich gestiegen. Die Begeisterung über die Preise, die wir bieten, hat sich jetzt nicht unbedingt erhöht, aber wenn ein Verkäufer sagt, er möchte unbedingt verkaufen, bisher hat er dann eben eine deutlich bessere Chance gefunden, irgendjemand aufzutreiben, der dann einen Preis zahlt, der weit oberhalb dessen liegt, was wir bezahlen. Das ist zwischenzeitlich eben vielen Eigentümern, glaube ich, klar geworden: Wenn sie verkaufen wollen, dann müssen sie das nehmen, was geboten ist und nicht hoffen und auch mit 'ner begründeten Erwartung hoffen, da wird's schon irgendeinen geben, der da 'nen verrückten Preis bezahlt. Das war in der Vergangenheit tatsächlich 'ne reelle Chance. So in den letzten 1-2 Jahren haben wir teilweise von Preisen und von Transaktionen gehört, wo wir nur den Kopf schütteln konnten, weil das einfach wirtschaftlich nicht nachvollziehbar war. Aber inzwischen ist es ja auch so, dass nicht mehr Leute im Markt einkaufen, die quasi dann so gut wie sicher sind. Ja, in 1-2 Jahren kann ich da mit 20% Gewinn wieder verkaufen. Sondern dass jetzt dann eben jeder weiß, die Preise fallen eher, also gibt's keinen Grund zur Hektik. Also muss ich jetzt nicht irgendwie auf Teufel komm raus irgendwas kaufen, was gerade vielleicht dann im Preis wegläuft. Das kommt uns sehr entgegen, weil wir können jetzt die Objekte so wie bisher auch bewerten und sagen: Das ist aus unserer Sicht der faire Wert. Oder können auch dann durchaus, und das haben wir auch schon getan, Verkäufern sagen: Das ist der faire Wert per heute bei einem Zinssatz von aktuell, was weiß ich, 4.x %. Wir können aber nicht garantieren, dass es in einem Jahr, wenn die Zinsen vielleicht weiter gestiegen sind, nicht, wenn du Pech hast, dann noch weniger von uns möglich ist. In der Vergangenheit war das ja in dem Sinne kein Risiko aus Sicht der Verkäufer. Da haben sie halt gewartet. Die Finanzierungskonditionen sind ja jedes Jahr ein bisschen günstiger noch geworden. Von der Front war für sie kein Zeitdruck, das Objekt möglichst schnell dann zu verkaufen. Das hat sich jetzt geändert. Jetzt riskiert jeder Verkäufer, der jetzt nicht verkauft, dass er, wenn er Pech hat, dann eben in 6 oder 12 Monaten dann womöglich 20% weniger bekommt. Bisher war das Nichtverkaufen und Abwarten aus Sicht von vielen Verkäufern dann eine durchaus gangbare Alternative zum Verkauf zu für ihn unbefriedigenden Konditionen. Also wir sehen da für uns große Vorteile, die sich aber erst so nach und nach entwickeln, und dann nach und nach dann auch zu Transaktionen führen werden, weil natürlich ein Verkäufer oder ein Eigentümer, der vor 6 Monaten noch gedacht hat, das Objekt ist EUR 3 Millionen wert und jetzt sich damit abfinden muss, dass es bloß EUR 2 Millionen sind, der schluckt 'ne Weile. Diese Erkenntnis, dass es dann halt nicht vielleicht doch irgendwie in paar Monaten wieder 2.5 sind, das wird, glaube ich, 'ne ganze Weile dauern. Okay, vielen Dank. Aktuell liegen keine weiteren Fragen vor. Wenn Sie jetzt noch eine Frage einreichen möchten, dann drücken Sie bitte Neun und die Stern-Taste. Es gibt keine neuen Wortmeldungen. Daher, Herr Schrade, Herr Stich, das Wort noch einmal zurück an Sie. Ja, ich kann nur sagen vielen Dank für die vielen und freundlichen Fragen. Ich hoffe, es hat allen ein bisschen Einsicht gebracht, was sich bei uns im Hintergrund tut und welche Herausforderungen oder Entwicklungen wir hier sehen und freue mich dann, in einigen Monaten, im nächsten, bei nächster Gelegenheit, Sie wiederzuhören oder dann vielleicht auch im nächsten Jahr auf der Hauptversammlung zu sehen. Vielen Dank.