[Foreign language] [Foreign language] Meine sehr verehrten Damen und Herren, herzlich willkommen zum Hamborner REIT Roundtable. Viele von Ihnen mögen das Unternehmen kennen, ein SDAX-Mitglied, einer der wenigen deutschen Immobilien-REITs mit Fokus auf Gewerbeimmobilien, insbesondere Nahversorgungszentren und Büroimmobilien in guten, bisher guten Lagen. Immobilien werden von der Hamborner REIT aktiv gemanagt. Auch wir covern das Unternehmen.
[Foreign language] Research finden Sie bei uns auf dem Research Hub, und ich werde den Link auch gleich unten in den Chat einstellen. Präsentiert wird das Unternehmen heute von dem CEO Niclas Karoff und Herrn Christoph Heitmann, Head of Financing und Corporate Communications. Format: ungefähr eine Stunde Präsentation und danach Q&A in diesem Zeitraum.
[Foreign language] Wenn Sie Fragen haben, seien Sie bitte so nett, stellen Sie unten bei uns in die Chatbox ein. Wir werden diese dann in der Q&A-Session sukzessive mit Herrn Karoff und Herrn Heitmann bearbeiten. Ich wünsche uns allen ein schönes Event und übergebe es damit an Herrn Karoff und Herrn Heitmann. Bitte schön.
[Foreign language] Ja, vielen herzlichen Dank. Schönen guten Tag auch von meiner, respektive unserer Seite, zusammen mit dem Kollegen Christoph Heitmann, der bei uns unter anderem den Bereich Investor Relations verantwortet. Freue ich mich, dass Sie sich die Zeit genommen haben, unser Unternehmen ein bisschen besser kennenzulernen. Mein Name ist Niclas Karoff, ich bin
[Foreign language] CEO in der Company jetzt seit 2020 und werde Sie jetzt mit Unterstützung von einigem Präsentationsmaterial versuchen, kompakt durch die Geschichte der Hamborner REIT, respektive das, was wir jeden Tag so tun mit dem Unternehmen, durchzuführen. Ich würde starten mit einem ganz kurzen Überblick über so ein paar Rahmendaten. Das Unternehmen blickt schon auf eine ziemlich lange Historie zurück.
[Foreign language] Gegründet wurde es, wie Sie links sehen können, links oben in der Übersicht, 1953 und auch relativ zeitnah dazu bereits an der Börse gelistet, damals noch mit einem ganz anderen Fokus, da es sozusagen historisch eher aus dem Bergbaubereich mal kommt. Der eigentliche Immobilienfokus, der ausschließliche, der ist dann zuzuordnen der Umwandlung in einen deutschen REIT im Zeitraum 2009/2010 und dann der sukzessive Aufbau eines Handels- und Büroportfolios, das wir heute haben, das wir heute verwalten dürfen, alles bei uns auf der Bilanz.
Das heißt, wir verwalten ausschließlich unsere eigenen Immobilien. Aktuelles Portfoliovolumen etwas mehr als €1,4 Milliarden. Die verteilen sich auf 66 Immobilien und ich werde gleich noch ein bisschen näher auf das Portfolio eingehen, aber das vielleicht mal so als kurze Rahmeninformation. Sie sehen auf der rechten Seite so einige kurze Schlagworte hinsichtlich unseres Unternehmensprofils. Ich glaube, das können Sie alle für sich lesen.
[Foreign language] Ich gehe da auf den einen oder anderen Aspekt dann nochmal mit ein, aber so viel sei gesagt schon mal vorweg. Ich denke, wir sind ein sehr erfahrener Bestandshalter hier in Deutschland mit eben zwei Assetklassen, die wir seit vielen Jahren bedienen, und das Ganze machen wir aus dem Standort in Duisburg heraus in zentraler Funktion. Das heißt, das ganze Unternehmen wird gesteuert aus der Stadt Duisburg heraus.
[Foreign language] Das wiederum hat historischen Hintergrund mit Blick auf das, was ich eingangs sagte, und das geht schon zurück bis auf die Gründung der Hamborner. Mit diesen kurzen einleitenden Worten würde ich etwas stärker mal auf die Portfolioseite kommen, damit Sie sich da einen Überblick verschaffen können. Sie sehen auf der linken Seite einige Schnappschüsse von einigen unserer größeren Immobilien bei uns, beziehungsweise es ist eigentlich eine bunte Mischung.
[Foreign language] Wir haben da alles mit dabei, es sind nicht nur ganz große Immobilien, aber doch einige unserer großen Immobilien mit dabei. 66, hatte ich schon gesagt, es verteilt sich relativ gleichmäßig, leicht etwas mehr auf der Retailseite aktuell mit 57% gegenüber 43% an Büroimmobilien. Sie können schon sehen, 97% Belegungsrate, beziehungsweise Vermietungsrate.
[Foreign language] Wir haben also im Umkehrschluss einen sehr niedrigen Leerstand im Unternehmen mit rund 3%. Das war in den letzten Jahren ebenfalls der Fall. Also zählt das Ganze auch so ein bisschen auf eine relativ defensive Geschäftsausrichtung bei uns im Unternehmen. Das Ganze anhand, wenn Sie sich die Daten anschauen, mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 5,7 Jahren, also auch ein längerer Zeitraum, was die durchschnittliche Länge angeht.
[Foreign language] Das Ganze zahlt dann wiederum ein auf eine hohe Visibilität der mietvertraglich gebundenen Cashflows und das Portfolio wird jetzt aktuell zu einem Yield von 6,3% bewertet, beziehungsweise ist damit bewertet. Rechts der geografische Fokus. Sie sehen, wir konzentrieren uns schon, ungeachtet dessen, dass wir doch in vielen Teilen Deutschlands vertreten sind, auf Regionen, und zwar auf die sogenannten Metropolregionen. Das machen wir unter anderem deshalb, weil wir sehen, dass in diesen Metropolregionen aus unserer Perspektive besonders gute Voraussetzungen gegeben sind.
[Foreign language] Da geht es um eine ganze Vielzahl von Themen, insbesondere auch aus einer makroökonomischen Sicht heraus, also Stichwort demografische Entwicklung, Stichwort zum Beispiel auch infrastrukturelle Entwicklung. Und da fühlen wir uns besonders wohl, was nicht heißt, dass wir nur dort investiert sind. Das können Sie an der Karte auch erkennen. Da gibt es auch einzelne Standorte, die außerhalb dieser Metropolregionen sind, aber die bilden dann doch eher die Ausnahme.
[Foreign language] Insgesamt hier ganz klarer Fokus auf der Portfolioseite. Noch ein bisschen tiefer im Flug hinsichtlich unserer Immobilien. Auf den nächsten zwei Seiten sehen Sie einen Überblick über zehn Immobilien bei uns aus dem Portfolio heraus. Das sind die Immobilien, also unsere zehn größten Immobilien nach aktuellem Verkehrswert. Und die vermitteln Ihnen, glaube ich, einen ganz guten Überblick darüber, was wir hier mit unserem, wie unser Bestand sich gestaltet, zumindest was den Großteil des Bestandes angeht.
[Foreign language] Hinsichtlich der Standorte können Sie sehen, das ist eine Mischung aus sehr, wie man sagt, also klassischen Immobilien in A-Märkten, wie München, Berlin oder auch Köln. Wenn Sie jetzt an die im Immobilienbereich spricht, man ja dann von den A-Städten, nicht von den A-Märkten, Entschuldigung, von den A-Städten. Und das sind Städte wie die genannten hier, aber eben auch zum Beispiel Hamburg oder Düsseldorf und Frankfurt.
[Foreign language] Wir sind nicht überall präsent, aber doch in den meisten Städten hier jetzt aktuell. Hier sehen Sie sogar die drei Städte. Wir sind aber auch aktuell noch in Hamburg. Wir sind auch aktuell präsent in Frankfurt und wir sind auch in Stuttgart, das nur mal so ein bisschen abzurunden, wenngleich nicht mit so großen Volumina, aber die A-Städte spielen bei uns schon im Portfolio eine große Rolle.
[Foreign language] Gleiches gilt dann eben auch für andere große, etablierte Standorte, wie zum Beispiel größere Standorte wie Karlsruhe und Mannheim hier, die Sie sehen können. Das verteilt sich eben auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien, wie Sie auch hier der Übersicht entnehmen können. Hier finden Sie drei Büroimmobilien zuzüglich dann eben in Mannheim, unserem aktuell nach Verkehrswert größten Objekt, einem größeren Fachmarktzentrum mit einem großen Lebensmittelmieter als Ankermieter, nämlich Globus.
[Foreign language] Und auf der anderen Seite Karlsruhe, ein, wie ich finde, sehr gutes Objekt auch mit dem Ankermieter Edeka. Also auch hier klare Konzentration auf Lebensmittelhauptmieter beziehungsweise Lebensmittelfokus. Da komme ich später nochmal drauf zurück. Auf der nächsten Seite, jetzt nochmal den Überblick abzuschließen, auch hier wieder eine Kombination aus Einzelhandels- und Büroimmobilien, in dem Fall mehr Einzelhandelsimmobilien, wieder mehrere Fachmarktzentren.
[Foreign language] Diese Fachmarktzentren, die wir haben, sind überwiegend so gestaltet, dass sie einen, wie eben schon erwähnt, einen Ankermieter haben im Bereich des Lebensmittelhandels, die Sie in der Regel wahrscheinlich alle kennen werden, wie in dem Fall jetzt zum Beispiel hier Kaufland oder auch von der REWE-Gruppe. Und dann das Ganze ergänzt durch eine ganze Reihe von anderen Mietern, die überwiegenden Teil den erweiterten Nahversorgungsbereich klassischerweise dann abbilden.
[Foreign language] Ein Produkt, mit dem wir uns sehr wohlfühlen, was insgesamt, wie wir finden, auch neben der Attraktivität einfach auch gute Perspektiven mit sich bringt, auch was die Rahmenbedingungen angeht, Restriktionen, Wettbewerbspositionen. Das gilt natürlich nicht für alle Standorte, da muss man auch intensiv immer wieder dran arbeiten, aber es ist als Investitionsprodukt etwas, mit dem die Hamborner seit vielen Jahren zumindest vertraut sind und wo wir uns im Bestand einfach wohlfühlen.
[Foreign language] Was die Bürogebäude angeht, hier ein Beispiel zu geben, Aachen, das ist ein Objekt, was 2020 erworben wurde. Das ist ein sehr modernes Büroobjekt. Ich erwähne das deshalb, weil wir in der Vergangenheit auch immer wieder vereinzelt Immobilien übernommen haben, die gerade erst gebaut wurden und dann sozusagen direkt aus der Projektentwicklung zu uns rübergenommen wurden. Insgesamt ist der Bestand auch relativ jung.
[Foreign language] Wir haben zwischen 2020 und 2023 doch einen ganz erheblichen Teil des Portfolios nochmal umgeschlagen der Gestalt, dass wir eine Reihe von insbesondere kleineren Immobilien aus dem Portfolio veräußert haben und dadurch die durchschnittliche Objektgröße nochmal erhöht haben, signifikant, und gleichzeitig das durchschnittliche Alter der Immobilien nochmal deutlich reduziert haben. Ich hatte es eben schon erwähnt, einige Beispielmieter bei uns. Hier auf der nächsten Seite sehen Sie das nochmal in einer Übersicht.
[Foreign language] Aktuell kommen rund 50%, also rund 50% unserer gesamten Mieten realisieren wir mit den Top 10 Mietern, die Sie hier auf der linken Seite sehen. Ich denke, da werden Ihnen viele Namen bekannt sein. Wir denken, dass das schon ein Ausweis auch der Stabilität hier im Portfolio ist. Ganz klarer Fokus, das sehen Sie hier oben, spiegelt sich wieder in den Top 3 Positionen. Das sind alles Vertreter aus dem Bereich Lebensmitteleinzelhandel.
[Foreign language] Der repräsentiert etwas mehr als aktuell 30% unserer gesamten Mieteinnahmen. Und ich sagte es eben, also hohe Stabilität in der Vergangenheit kam von diesen und anderen Mietern, die Sie hier sehen. Und insofern hat uns das auch gut getragen, jetzt durch Zeiten wie Corona, auch durch das veränderte Zinsumfeld und die Belastungen, die damit einhergehen, und auch durch ein verändertes wirtschaftliches Umfeld.
[Foreign language] Ein Stück weit in den letzten Jahren waren wir trotzdem in der Lage, auch dank dieser Mieterstruktur hier, insgesamt eine sehr gute Performance zu zeigen und diese Stabilität auch in Zahlen zu überführen. Hinsichtlich der Portfoliostrategie, neben der Tatsache, dass wir zwei Assetklassen mit Einzelhandels- und Büroimmobilien im Fokus haben, beziehungsweise uns darauf konzentrieren, ist noch zu sagen, dass wir klassischerweise eben ein defensives Profil haben, wie eingangs erwähnt.
[Foreign language] Wir hatten uns allerdings entschlossen, vor einigen Jahren dieses sehr defensive Profil ein Stück weit aufzuweichen, indem wir nämlich nicht nur sogenannte Core-Immobilien im Bestand halten, respektive erwerben, sondern zusätzlich auch sukzessive das Portfolio ergänzen möchten. Einzelne Immobilien, die ein höheres Wertpotenzial, Wertschöpfungspotenzial noch beinhalten.
[Foreign language] Ihnen ein Beispiel zu geben: Das können Immobilien sein, es Büroimmobilien oder Einzelhandelsimmobilien sein, die über bestimmte Merkmale verfügen, wie einen höheren aktuellen Leerstand oder einen großen aktuellen Leerstand. Das kann ein Repositionierungspotenzial sein von so einer Immobilie oder auch größere technische Investitionen, die notwendig sind, gegebenenfalls in Verbindung mit größeren Vermietungsaufgaben.
[Foreign language] Und solche Immobilien auch punktuell zu ergänzen innerhalb des Portfolios, das haben wir uns vorgenommen, dann am Ende des Tages, und das, wenn Sie so wollen, sind so diese Zielquoten hier, darauf hinauszulaufen, dass wir sagen, dass 80% bis 90% des Portfolios für beide Assetklassen im Bereich Core sich widerspiegeln und 10% bis 20% sich ergeben aus Immobilien mit eben diesem etwas höheren Wertpotenzial.
[Foreign language] Ich sage immer so, die DNA der Gesellschaft ist eher konservativ, eher defensiv, die wollen wir damit nicht aufgeben, aber es geht eben darum, dass wir auch das Netzwerk, was wir haben, die Kapazitäten, die Erfahrung im eigenen Team auch natürlich bestmöglich im Sinne der Aktionäre nutzen wollen und deswegen diese Ergänzung auf der strategischen Seite hier vor einigen Jahren. Kommen wir mal von den Immobilien auf die Finanzseite.
[Foreign language] Und was Sie hier sehen, ist ein Auslauf der Verbindlichkeiten auf der linken Seite im größeren Teil der Folie, wie die sich verteilen. Wir sind klassischerweise finanziert über Bankdarlehen. Wir hatten zuletzt noch mal ein Schuldscheindarlehen, da haben wir den letzten Rest gerade zurückgezahlt. Aktuell läuft die Finanzierung wirklich ausschließlich über klassische Bankdarlehen und die verteilen sich, wie wir denken, dann doch ganz ausgewogen auch über die nächsten Jahre.
[Foreign language] Sie sehen darunter unter den jeweiligen Säulen die durchschnittlichen Finanzierungskosten für die jeweiligen Tranchen, beziehungsweise die einzelnen Tranchen, die einzelnen Jahresscheiben, die Kredite, die dahinter liegen, die dort auslaufen, die Kredite. Wir befinden uns jetzt so in fortgeschrittenen Finanzierungs- und Refinanzierungsgesprächen natürlich auch mit unseren Bankpartnern immer kontinuierlich, je nachdem, rechtzeitig, bevor die Darlehen auslaufen. Wir haben da in den vergangenen Jahren eigentlich weitestgehend sehr gute Erfahrungen gemacht.
[Foreign language] Wir haben Bankpartner, mit denen wir teilweise schon viele Jahre zusammenarbeiten hier auf der Unternehmensseite. Und die Tatsache, dass das Unternehmen, glaube ich, auch ein sehr klares Profil hat, schon lange im Markt ist, sehr transparent, wie wir hoffen, auch in der Wahrnehmung agiert.
[Foreign language] Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenparameter, die sich auch ein Stück weit über die Kennzahlen rechts widerspiegeln und natürlich auf der operativen Seite hinsichtlich der Portfoliokennzahlen, denken wir, dass wir auch für Finanzierungspartner hier ein guter Geschäftspartner sind. Auf der rechten Seite sehen Sie einige der Financial KPIs. Ich greife mal zwei, drei hervor davon.
[Foreign language] Zum einen die REIT-Eigenkapitalquote, die deutlich höher ist als die eigentliche Mindestquote, die wir aus regulativer beziehungsweise aus gesetzlicher Sicht als Mindestquote erfüllen müssen. Also da ist ausreichend Reserve drin. Wir haben jetzt aktuell einen Verschuldungsgrad hier, LTV, von 41,1%. Damit fühlen wir uns eigentlich auch sehr wohl.
[Foreign language] Wir geben keine, wir haben jetzt keine klassische Guidance für einen LTV, aber in den letzten Jahren war es so, dass wir uns in so einer Range zwischen 40% und 45% da eigentlich immer in der Regel bewegt haben und uns da auch sehr wohl fühlen. Ansonsten die durchschnittlichen Finanzierungskosten aktuell, bezogen auf das gesamte Kreditvolumen im Schnitt, betragen 1,9%.
[Foreign language] Das ist natürlich unter dem, was aktuell anzusetzen ist für entsprechende Immobilienkredite, wobei das natürlich dann auch immer wieder abhängt dann, was die Kosten angeht von den jeweiligen Laufzeiten, von den Objekten, von verschiedensten Faktoren. Ich will damit aber sagen, dass wir für die nächsten Jahre, ausgehend von dem heutigen Zinsniveau, auch mit entsprechenden Effekten natürlich rechnen müssen, bezogen auf unsere Zinskosten.
[Foreign language] Ein Thema würde ich Ihnen gerne auch nochmal vorstellen und wie wir da rangehen, das ist das Thema ESG, respektive unsere Nachhaltigkeitsstrategie. Wir sind da seit einer ganzen Reihe von Jahren schon mit dabei, dieses Thema, aber haben das in den letzten, kann man sagen, letzten drei, vier Jahren nochmal deutlich intensiviert. Das zieht sich inzwischen bei uns eben sehr stark ins Unternehmen hinein.
[Foreign language] Wir veröffentlichen bereits seit vielen Jahren einen Nachhaltigkeitsbericht. Uns ist das Thema auch sowohl aus einer strategischen als auch dann überführt aus einer operativen Sicht sehr wichtig und wird auch sehr wichtig bleiben. Insofern fließen da von unserer Seite aus viel Aufmerksamkeit rein. Wenn Sie dazu Fragen haben, hier sind ja einige Informationen schon mal drauf, da gehe ich da sehr gerne noch näher drauf ein. Kurz mal etwas zu den Kennzahlen hier aktuell. Das passt ja vom Timing ganz gut.
[Foreign language] Wir haben ja kürzlich unsere Q1-Zahlen rausgegeben. Ich gehe jetzt nicht auf alle Zahlen ein, aber damit Sie hier mal ein Gefühl dafür kriegen, wie sich das übersetzt im operativen Alltag. Für das erste Quartal lagen wir jetzt bei €11,9 Millionen bei Funds from Operations. Das ist unsere wesentliche operative Kennzahl. Das ist ein Stück niedriger als im Vorjahresvergleich gegenüber dem ersten Quartal 2024.
[Foreign language] Da gab es eine Reihe von Gründen dafür. Einer der Gründe ist, dass wir schon Verkäufe getätigt haben in der letzten Zeit und auch erhöhte Kostenbelastungen, die sich hier widerspiegeln. Gehe ich nachher auch nochmal ein bisschen stärker drauf ein. Bei den Kernfinanzzahlen unten können Sie sehen, dass wir beim Loan to Value demgegenüber ein ganzes Stück nach unten gekommen sind auf die schon genannten 41,1%.
[Foreign language] Das hängt unter anderem auch damit zusammen, dass wir das vorhin schon erwähnte Darlehen nochmal, beziehungsweise dass wir den Bonded Loan, also das Schuldscheindarlehen, nochmal zurückgeführt haben. Sie sehen auch die Wertentwicklung jetzt hier auf den Net Asset Value, den wir auch immer angeben, in zwei verschiedenen Kennzahlen hier. Da hat es eine leichte Bewegung dann nach oben gegeben gegenüber dem Vorjahresquartal.
[Foreign language] Leerstandsrate ist, wie ich schon sagte, auch weiterhin auf sehr niedrigem Niveau, mit jetzt ganz leicht gestiegen gegenüber Vorjahresquartal 3%. Wie wir denken, immer noch wirklich sehr attraktiv. Die durchschnittliche Restlaufzeit im Portfolio hat sich nahezu nicht verändert. Ausgehend von diesen Zahlen für das erste Quartal, ein Blick nach vorne. Unsere aktuelle Guidance, beziehungsweise ich fange erstmal an mit der Dividende.
[Foreign language] Wir haben jetzt der Hauptversammlung empfohlen, wieder 48 Cent für das vergangene Geschäftsjahr, 48 Cent pro Aktie für das vergangene Geschäftsjahr auszuschütten. Das entspricht dem gleichen Dividendenvorschlag, den wir auch schon im Vorjahr gemacht haben und der auch von der Hauptversammlung angenommen wurde. Das entspricht, wenn Sie das sich jetzt aktuell anschauen, auch bezogen auf den FFO, den wir erzielt haben, einer Payout Ratio von ungefähr 76%, leicht höher als das, was wir im vergangenen Jahr hatten mit 72%.
[Foreign language] Für das Geschäftsjahr 2025 ist unsere aktuelle Guidance €87,5 bis €89 Millionen auf der Mietseite, Mieteinnahmenseite. Das ist doch ein Stück niedriger als im vergangenen Jahr. Gleiches gilt auch für den FFO. Eine Range geben wir hier an zwischen 44 und 46. Also für beide, sowohl für die Mieteinnahmen als auch für den FFO, arbeiten wir hier mit einer Range hinsichtlich der Guidance.
[Foreign language] Und die wesentlichen Einflussfaktoren können Sie hier auf der rechten Seite sehen. Ich sagte es schon, für dieses laufende Geschäftsjahr Einfluss ganz klar, das sind die zuletzt getätigten Objektverkäufe, die bislang nicht kompensiert wurden durch Neuerwerbe. Und dann hängt das natürlich auch ein Stück weit davon ab, wie es auf der Kostenseite weitergeht.
[Foreign language] Da erwarten wir hinsichtlich der Maintenance-Kosten, also gerade auch der Instandhaltungskosten, aber auch auf der administrativen und HR- beziehungsweise Personalseite, etwas steigende oder steigende Kosten in 2025. Das ist verschiedenen Themen geschuldet.
[Foreign language] Unter anderem haben wir einfach auch bestimmte regulative Gründe dafür und auch hinsichtlich der Gesamtkomplexität. Und ein ganz wichtiger Punkt ist, dass wir auch auf der IT-Seite und Digitalisierungsseite bei uns jetzt zuletzt doch nochmal erheblich investiert haben und das auch nach vorne raus ein Stück weit fortsetzen werden. Denn das ist für uns ein zentrales Thema.
[Foreign language] Da komme ich vielleicht an der Stelle nochmal drauf. Stichwort Wertschöpfung. Wir sind von der Wertschöpfung her so, dass wir vom Portfoliomanagement bis zum Property Management, also bis zur Objektverwaltung bei uns direkt, einschließlich auch der Vermietungsaktivitäten, doch ein umfangreiches Leistungsbild abbilden.
[Foreign language] Das ist für so einen Bestand mit doch in den letzten Jahren immer weiter zunehmender Komplexität hinsichtlich der verschiedensten Themenbereiche in der Immobilienverwaltung, auch aber auch außerhalb davon, einfach nur möglich, wenn wir hier eine entsprechende Aufstellung auch auf der IT- und Digitalisierungsseite haben, sodass wir eben auch diesen schlanken Apparat, wie wir immer sagen, auch nach vorne raus, soweit es irgendwie möglich ist, fortzuführen. Dafür sind eben auch Investitionen erstmal notwendig.
[Foreign language] Das ist einer der wesentlichen Gründe, auch weshalb wir jetzt hier auf der Ergebnisseite etwas niedriger rangehen in unserer Erwartung für das Jahr 2025. Damit würde ich gerne noch einen Punkt, der ist auch relativ aktuell, nochmal ergänzen, nämlich das Thema Dividendenstrategie nach vorne. Ich erwähnte ja eben schon die 48 Cent pro Aktie. Das ist unsere Empfehlung für das vergangene Geschäftsjahr.
[Foreign language] Wir haben uns jetzt mit Blick nach vorne, also dann eben für das laufende Geschäftsjahr und darüber hinaus Gedanken gemacht, intensiv, wie gehen wir weiter hinsichtlich unserer Dividendenstrategie vor. Wir haben das auch gemeinsam bei uns mit dem Aufsichtsrat diskutiert und haben uns dazu entschlossen, hier die Dividendenstrategie nach vorne raus etwas anzupassen, also ab dem Geschäftsjahr 2025. Das heißt, im Gegensatz zu früher würden wir zukünftig mit einer Ausschüttungsquote arbeiten von 60% bis 70% des FFOs.
[Foreign language] Oben sehen Sie mal, das nochmal so in den Kontext rücken zu können. Wenn Sie über die letzten zehn Jahre sich die durchschnittlichen Ausschüttungsquoten anschauen, dann landen Sie bei ungefähr 76%. Das heißt, wir würden hier die Ausschüttungsquote etwas zurücknehmen.
[Foreign language] Und auf Basis, hier ist mal so eine Modellrechnung jetzt allerdings auch nur auf Basis, die basiert jetzt auf dem auf der aktuellen, auf der aktuellen, aus dem aktuellen Forecast, also auf dem Outlook, ja, die wir draußen haben, hier auf der Guidance, die wir gegeben haben hinsichtlich des FFO-Ergebnisses dieses Jahr.
[Foreign language] Was wir nicht machen werden, wir werden nicht daran rütteln, dass der FFO für uns da eine ganz, sozusagen die wesentliche Einflussfaktor ist, wenn es darum geht, die über die Bemessung der Dividendenhöhe am Ende des Tages zu entscheiden, die wir empfehlen.
[Foreign language] Aber wir lassen auch noch, und das sehen Sie deshalb auf der rechten Seite, wir lassen da auch noch weitere Faktoren zukünftig mit reinfließen, nämlich die allgemeine Situation auf einer Unternehmens-, aber auch auf einer Marktseite. Auch die Frage, welche alternativen Investitionsmöglichkeiten bieten sich dem Unternehmen dann in dem jeweiligen Zeitraum.
[Foreign language] [Foreign language] Und als weiteren Punkt noch hier das Verhältnis, wie verhält sich die aktuelle Dividendenrendite, beziehungsweise der Total Return, den wir hier in dem jeweiligen Zeitraum dann erreichen würden. Wie verhält sich das auch im Verhältnis zum Markt und auch im Wettbewerbsvergleich. So, das mal ein bisschen ausführlicher zum Thema Dividende, aus zwei Gründen.
Zum einen aufgrund der Aktualität und zum anderen auch, weil wir ja auch wissen aus der Historie heraus, dass wir auch mit Blick vielleicht auf die Struktur und die Historie des Unternehmens eben doch eine ganze Reihe von Aktionären oder auch potenziellen Aktionären haben, für die das Thema Dividende doch eine wichtige Rolle spielt. Damit bin ich nach ziemlich genau 30 Minuten am Ende jetzt erstmal meines Vortrags angekommen.
[Foreign language] Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Hier sehen Sie nochmal einige Aspekte, die ich schon erwähnt habe oder zumindest einige, die ich auch genannt habe, zusammengefasst. Ich freue mich jetzt gemeinsam mit Herrn Heitmann auf Ihre Fragen und auf unser weiteres Gespräch. Vielen Dank, Herr Karoff, für die Ausführungen. Ich springe gleich mal in die Fragen hinein.
[Foreign language] Erste Frage, die Sie auch schon während Ihres Vortrags gestreift haben, als Sie über die Aufgliederung der einzelnen Immobilien gesprochen haben und welche Mieter dahinter stecken. Bei einem insgesamt Volumen von fast €1,5 Milliarden und 66 Immobilien. Sie haben ja schon gesagt, dass Sie mit Edeka und Kaufland und REWE relativ große Mieter haben, die auch einen großen Teil des Umsatzes entsprechend verantworten.
[Foreign language] Würden Sie das als Cluster Risk einstufen auf Ihrer Seite oder sind Sie geografisch wiederum so diversifiziert, dass Sie dort kein Risiko sehen? Ja, also ich glaube in der Tat, Thema Cluster Risiko sprechen Sie einen ganz wichtigen Punkt an. Das ist ein Thema, was nicht nur hinsichtlich Mieter, sondern auch natürlich, was Lokalitäten angeht, also schlicht Standorte für uns eine Rolle spielt. Auch in der Frage, wie tarieren wir sozusagen die Assetklassen aus.
[Foreign language] Das zieht sich ja durch verschiedene Themen. Das mal vorweggestellt. Hinsichtlich des Themas Lebensmitteleinzelhandel sehen wir das aus unserer Sicht eigentlich, sehen wir hier kein relevantes Cluster-Risiko, ungeachtet dessen, dass wir natürlich hier einzelne Mieter, deswegen habe ich extra nochmal die Folie aufgerufen, zur besseren Übersicht haben, die doch einen erheblichen Anteil auch haben.
[Foreign language] Aber wir reden ja immer noch nur über einen Teil des Portfolios mit 33%. Plus, wenn Sie sich mal den Lebensmitteleinzelhandel anschauen, die letzten Jahre, die letzten Jahrzehnte in Deutschland, das ist ein Sektor, mit dem wir uns insgesamt einfach auch unabhängig von bestimmten wirtschaftlichen veränderten Rahmenbedingungen wohlfühlen und der auch, wie wir finden, relativ gesehen, ja relativ gesehen eine hohe Stabilität einfach mit sich bringt.
[Foreign language] Und dahinter stehen ja, und das ist auch ganz wichtig natürlich, hinter den Mietern stehen eben unterschiedliche Immobilien, unterschiedliche Standorte und dann eben auch unterschiedliche Mietermixe, gerade was die Fachmarktzentren auch angeht, wo wir ja eben auch eine ganze Reihe von anderen Mietern drin haben. Und wir fühlen uns da, wir fühlen uns da sehr, sehr wohl.
[Foreign language] Und das kann ich Ihnen auch sagen, im Dialog mit dem Kapitalmarkt ist das eigentlich auch ein Thema, wo wir weitestgehend eigentlich auch nach meiner Erinnerung in den letzten Jahren sehr positives Feedback bekommen haben würden. Vielen Dank. Sie hatten vorhin über die Guidance fürs laufende Jahr, beziehungsweise Q1 gesprochen und über den Rückgang, den Sie im FFO und in den Mieterlösen sehen. Dazu kamen zwei Fragen, die nochmal ein bisschen granularer auf das Thema eingehen wollen.
[Foreign language] Das waren Hauptgründe für den Rückgang der Mieteinnahmen und des FFO. Sie sagten ja auf der einen Seite schon, dass es ein Verkauf war, wo kein Kauf gegengerichtet war. Das heißt, dass das Volumen insgesamt ein bisschen gefallen ist und dass die Kosten für Sie gestiegen sind. Vielleicht haben Sie noch weitere Details dazu und sehen Sie eine Fortsetzung des Trends auch in den kommenden Quartalen, was ja in der Guidance indirekt schon ein bisschen abgebildet ist.
[Foreign language] Dazu kommt vielleicht noch, wie Sie die aktuelle Mieterstruktur, die Leerstandsquote im weiteren Jahresverlauf sehen. Sie haben ja einen WALT, wenn ich mich richtig erinnere, von fast sechs Jahren, aber trotzdem haben Sie vielleicht gewisse Immobilien, die auslaufen, wo Sie entsprechend Anschlussverträge brauchen. Ja, also ich rufe jetzt ganz bewusst nochmal eine Folie auf, die ich vorhin nicht gezeigt habe.
[Foreign language] Wie man so schön sagt, so eine schöne Backup-Folie, die wir hier noch drauf haben. Da können Sie nochmal sehen, im Quartalsvergleich haben wir kurz beschrieben, auch zusammengefasst, was die wesentlichen Einflussfaktoren waren. Hier auf der Mietseite gegenüber dem Vorjahresquartal haben wir hier eine leichte Reduktion gehabt. Das hängt damit zusammen, zwei Gründe im Wesentlichen hier.
[Foreign language] Einmal ist es, wie gesagt, ein Verkauf von einem Objekt, der jetzt hier Berücksichtigung gefunden hat. Und zum anderen, weil wir einen Verschiebungseffekt haben bei hinsichtlich des Themas Umsatzmiete, ja die wir erst im nächsten Quartal erwarten. Also insofern, da kommt sozusagen ein Delta her. Ich erwähnte es schon auf der Kostenseite. Da haben wir uns gegenüber dem Vorjahresquartal, haben wir auch ein ganzes Stück mehr Kosten.
[Foreign language] Da muss man allerdings sagen, erstens ist es so, dass üblicherweise, also es ist nicht unüblich oder ja, es ist im Grunde schon in den letzten Jahren regelmäßig mal wieder vorgekommen, dass wir gerade in der ersten Jahreshälfte deutlich weniger Ausgaben hatten auf der Instandhaltungsseite und das dann erst in der zweiten Jahreshälfte stärker zuschlägt.
[Foreign language] Hier ist es so, dass wir eben von einem vergleichsweise niedrigen Wert im vergangenen Jahr kamen und sich so sozusagen auch die deutliche Steigerung hier, was diese Kostenposition angeht, dass das eine Rolle gespielt hat, dass das hier maßgeblich war. Und dann eben auf der, was die weiteren Kosten angeht, hatte ich ja schon darauf hingewiesen, im Zusammenhang mit IT-Themen, mit Digitalisierungsthemen, haben wir hier deutliche Erhöhungen jetzt zuletzt gehabt.
[Foreign language] Das ist übrigens auch eine Mischung, das gilt für eine Reihe von Kostenpositionen, von Positionen oder von Kostenbelastungen, die uns doch länger oder dauerhaft begleiten werden. Aber es sind auch eine nicht unerhebliche Menge an Einmalaufwendungen dabei, die wir jetzt einfach haben, zum Beispiel im Zusammenhang mit Beratungstätigkeit, im Zusammenhang mit Transformationsprojekten, die wir intern haben.
[Foreign language] Ja, das vielleicht nochmal ganz kurz ein bisschen detaillierter zu dem Thema Kosten. Also insofern, wenn Sie so wollen, ein gemischtes Bild für uns. Wir erwarten weiter entsprechend Kostenbelastung gegenüber dem Vorjahr nach vorne raus auf einem höheren Level für bestimmte Positionen und auf der anderen Seite aber eben auch gewisse Einmaleffekte, die dann auch wieder weggehen werden.
[Foreign language] Ja, so und der zweite Teil der Frage war ja nach vorne gerichtet, glaube ich, mit Blick auf das Thema Vermietung, Vermietungsaktivitäten und auslaufende Mietverträge, wenn ich das richtig verstanden habe. Ja, das ist bei uns aber, wenn ich es mal sagen darf, laufendes Geschäft. Wir haben natürlich auch immer mal wieder größere einzelne Mietverträge, die auslaufen.
[Foreign language] An der Stelle erlaube ich mir mal darauf hinzuweisen, dass wir, wenn es die sogenannte Retention Rate, also die Mieter, die die Mietquote oder die Verbleibequote von Mietern bei uns im Bestand ist sehr, sehr hoch, ja, in der Vergangenheit, also in den letzten Jahren gewesen. Das gibt es verdeutlicht aus meiner Sicht so die allgemeine Mieterzufriedenheit.
[Foreign language] Aber natürlich ist es so, dass wir auch immer wieder auf der Suche sind nach neuen Mietern, wenn Mieter wirklich den Standort dauerhaft verlassen. Aber zweite Anmerkung, wir haben bei uns im Portfolio, auch hier wieder spielt ein auf das Thema, was wir eben schon hatten, Cluster Risiko. Ja, wir haben jetzt wirklich ein sehr breit gestreutes Portfolio, auch was die Vermietungsflächen angeht.
[Foreign language] Also wir sind jetzt nicht irgendwie über den Gesamtbestand abhängig von ein, zwei Großmietern, die zu ein, zwei Zeitpunkten in den nächsten zwei, drei Jahren irgendwie einen Großteil der Flächen bei uns kündigen würden. Und das sehen Sie ja schon daran auch an dem durchschnittlichen restlichen WALT, den wir bei uns drauf haben, mit über fünf, fünfeinhalb Jahren, ich glaube 5,7, wenn ich mich recht entsinne.
[Foreign language] Das ist ja auch ein Ausdruck davon, dass wir hier eine hohe Visibilität für die nächsten Jahre haben, was die Mieteingänge angeht. Vielen Dank. Vielleicht noch eine Folgefrage bezüglich der Kostensituation. Die Mieterlöse im Vergleich zu den FFOs, respektive die Kosten sind ja knapp eine Milliarde mehr gestiegen, wenn man es grob einmal überschlägt.
[Foreign language] Sind das, und Sie sprachen vorhin ja an, ein Teil der Kosten sind nicht wiederkehrend, sondern Einmalkosten. Können Sie ein Gefühl dafür vermitteln, wie viel von diesem großen Delta jetzt wiederkehrend ist, beziehungsweise einfach die Basis erweitert oder wie viele davon Dinge sind, die aufkommen, aber nicht wiederkehrend sind? Also, wenn Sie jetzt auf die eine Milliarde, dann vermute ich jetzt einfach mal an Nass, dass Sie jetzt auf die Position hier Net Rental Income, also Netto-Mieteinnahmen abgestellt haben. Genau, da haben wir eine Milliarde in etwa und unten fehlen dann zwei.
[Foreign language] Das heißt, die Kosten sind dann ungefähr um eine Million hochgegangen, grob. Ja, eine Million in etwa. Eine Million. Ja, also vielleicht oben, ich sage das nur deshalb, weil das ist ja zweigeteilt. Ja, das, was Sie oben sehen, das ist ja das, was sich auf der Immobilienebene direkt abspielt, oberhalb von den Netto-Mieteinnahmen, also insbesondere im Bereich der Maintenance.
[Foreign language] Und da hatte ich ja schon darauf hingewiesen, das ist ja hier ein Delta gewesen zwischen €1,61 und €1,19 etwa. Dieses Delta, da muss man bitte berücksichtigen, dass das Niveau, was wir hatten letztes Jahr, extrem niedrig war, von dem wir aus sozusagen jetzt hier vergleichen. Das war der eine Effekt.
[Foreign language] Und zum anderen bitte auch hier, wir reden ja über das Gesamtjahr, Christoph, aktuell glaube ich etwa über €10 bis €11 Millionen etwa an Maintenance, die wir erwarten. Also deswegen, hier sind wir da, wir sind da wirklich noch in einem, aus meiner Sicht, ganz klar in einem grünen Bereich. Ja, das ist etwas.
[Foreign language] Und man muss bitte auch immer berücksichtigen, wir haben natürlich auch gerne mal, das ist jetzt hier glaube ich nicht so eingeflossen, aber das ist bei diesen, dahinter stehen ja ganz viele Maßnahmen auf der technischen Seite für Einzelimmobilien. Da gibt es auch immer mal wieder Verschiebungseffekte von einem Jahr ins andere Jahr und auch Schwankungen unterjährig dann einfach, wie gesagt. Also insofern glaube ich, ist das, sollte man das vielleicht jetzt nicht überbewerten.
[Foreign language] Unterhalb dieser Position, das sind die Kosten, die ich eben schon erwähnt habe. Und da hatten wir mal gesagt, ich meine, Christoph, ungefähr, da haben wir bei 30, ungefähr ganz grob mal 30% etwa an Kosten, die Einmalcharakter hatten, was die Zusatzkosten angeht. Ja, also mal ganz, also im Wesentlichen haben wir die Einmaleffekte in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen oder wie es hier so schön heißt, Other Operating Expenses. Da sieht man jetzt im ersten Quartal auch schon einen deutlichen Anstieg.
[Foreign language] Von diesen €1,16 Millionen sind ungefähr im ersten Quartal €400.000 an Einmalkosten oder Einmaleffekten sozusagen aufgetreten. Für das Gesamtjahr erwarten wir Einmaleffekte in der Größenordnung zwischen €500.000 und einer Million. Also ein Großteil ist jetzt schon tatsächlich im ersten Quartal angefallen, im weiteren Jahresverlauf dann bis round about eine Million hoch. Okay, also es ist nicht mehr.
[Foreign language] Und das bezieht sich wohlgemerkt dann auf die Position 6, nicht auf alle Kostenpositionen. Genau. Das heißt, es ist nicht komplett extrapolierbar aufs Gesamtjahr. Nein. Das bedeutet dann aber auch, und das war auch eine Frage, inwieweit Sie Gegenmaßnahmen für die Kostensteigerung oder gegen die Kostensteigerung aufnehmen. Es klingt aber so, als wenn das Dinge sind, die auf der einen Seite schlecht beeinflussbar sind und auf der anderen Seite sich nicht wiederholen.
[Foreign language] Von daher ist auf Ihrer Seite wahrscheinlich an Gegenmaßnahmen noch nicht viel passiert, richtig? Ich gebe Ihnen einfach versucht, das mal ein bisschen plakativ zu machen. Wenn Sie sich mal vorstellen, wenn Sie einfach mit einem anderen Digitalisierungsgrad arbeiten, dann nutzen Sie natürlich auch bestimmte IT-Tools, Software-Tools etc., für die Sie zahlen, Sie zum Beispiel dann eben Lizenzgebühren vielfach auch. Das ist ein nicht unübliches System.
[Foreign language] Wenn Sie gleichzeitig sagen, Sie brauchen aber unter anderem auch aufgrund einer höheren Komplexität auch aufgrund von anderen Themen einfach auch den ein oder anderen Personen mehr, das sind ja dann eher längerfristige oder dauerhafte Kostenbelastungen, dann müssen diese Personen oftmals ja auch sozusagen einen Arbeitsplatz haben, zahlen dann auch wieder Lizenzgebühren für die Software, die sie nutzen etc.
[Foreign language] Also insofern sind ja eine Reihe von Funktionen hängen ja auch miteinander zusammen einfach. Ja, und da sind wir auch nicht ganz befreit davon, uns von diesen zusätzlichen Kosten hier komplett loszulösen, denn es geht ja darum, dass wir den Bestand auch weiterentwickeln wollen und dafür brauchen wir natürlich auch die organisatorische Basis, sonst funktioniert es einfach nicht.
[Foreign language] Ja, und vielleicht darf ich noch ergänzen, also letztendlich sind es viele Investitionen, die wir jetzt tätigen in Personal, in IT, in Organisationsstrukturen, Prozessoptimierung, von denen wir dann tatsächlich erst in der Zukunft profitieren bei weiteren Wachstumsschritten. Das ist dann tatsächlich, das erhöht nochmal ganz stark die Effizienz. Herr Karoff hat immer das schöne Beispiel, wir haben beispielsweise ein Portfolio-Management-System implementiert, jetzt vor knapp anderthalb, zwei Jahren.
[Foreign language] Ob Sie jetzt wie auch heute 66 Objekte damit managen oder 660, das System kann beides. Und letztendlich die Skalierungseffekte sieht man dann eben mit weiterem Wachstum. Wir haben trotzdem, möchte ich an der Stelle vielleicht auch noch erwähnen, und für gerade für uns als Gewerbemobilienunternehmen auch nochmal ein ganz wichtiger Aspekt. Es gibt sozusagen ein paar gegenläufige Effekte. Sie haben gesagt, wir haben es sonst gerade Gegenmaßnahmen haben wir es genannt.
[Foreign language] Letztendlich gibt es aber trotzdem, ungeachtet von weiterem Portfoliowachstum, auch organisches Wachstum in Form von Like-for-Like-Mietzuwächsen, die insbesondere daraus resultieren, dass wir eben indexierte Mieten haben. Unsere Mieterträge sind fast zu 100% oder beziehungsweise fast 100% unserer Mieterträge sind in unterschiedlichster Form an die Inflation gekoppelt. Das heißt, wir haben vertragliche Vereinbarungen, dass wir dann mit Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes VPI die Miete von Zeit zu Zeit erhöhen dürfen.
[Foreign language] Das ist sehr individuell ausgestaltet, häufig im Bürobereich eine hundertprozentige Indexierung bis hin im Lebensmittelbereich einer prozentualen Anteil, den man der Inflation, den man dann auf die Mieter umlegen kann. So haben wir jetzt aktuell zum Stand 31.03. 2,4% positive Mieteffekte, die wir generieren oder zusätzlich nochmal generieren konnten.
[Foreign language] Und so muss man zugeben, das deckt natürlich nicht die gesamten Kostensteigerungen, die wir jetzt aktuell haben und die wir auch in Zukunft haben, aber zumindest anteilig haben wir dann eben aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen, die in Deutschland im gewerblichen Preis durchaus üblich auch sind, haben wir dann entsprechend auch positive Effekte. Ja, und ich würde gerne noch einen letzten Aspekt ergänzen.
[Foreign language] Ich hatte ja darauf hingewiesen, dass wir von der strategischen Seite eben auch nach vorne raus interessiert sind, noch weiter stärker Immobilien auch mit neben den eher Core klassischen Immobilien zu erwerben, die eben ein höheres Wertschöpfungspotenzial beinhalten. Und das hat aber eine andere Komplexität, das zu heben. Dafür brauchen Sie auch entsprechend das fachliche Know-how. Ja, das Netzwerk an diese Immobilien zu kommen, ist das eine. Und die Erfahrung, das andere ist aber auch, Sie brauchen die Kapazitäten und das Know-how, das dann auch umzusetzen, operativ.
[Foreign language] Und auch dahingehend haben wir, müssen Sie bitte jetzt auch unter anderem auch personelle Kosten oder Personalkostensteigerungen hier sehen, dass wir natürlich da auch in Menschen investieren und ganz besonders stark auch in das Thema Ausbildung, Fortbildung. Das ist ein Thema, was uns auch sehr beschäftigt. Ja, weil die Gesamtkomplexität hat einfach zugenommen und der müssen wir einfach auch sowohl auf der IT-Seite, aber eben auch auf der organisatorischen und auf der Team-Seite, also sprich Mitarbeitende begegnen entsprechend.
[Foreign language] Sie haben schon angefangen, ein bisschen über Wachstum zu reden und über Zukunftsperspektiven. Es gibt Fragen, die dieses Thema ansprechen. Eine davon, und ich fange vielleicht mit dem heute an, bevor ich in die Zukunft schaue. Sie haben gesagt, 1,9% ist der durchschnittliche Finanzierungssatz, den Sie auf dem Portfolio haben, wenn ich mich richtig erinnere.
[Foreign language] Eine Frage lautet dementsprechend, was zurzeit die Konditionen sind, die Sie bei Neuengagements eingehen, beziehungsweise was Sie zurzeit an Transaktionsmultiples im Markt sehen. Ja, also hinsichtlich der Finanzierungskosten, wohlgemerkt, oder hatte ich ja vorhin auch schon kurz erwähnt, hängt es natürlich von einer Reihe von Faktoren ab, angefangen von, über welche Laufzeiten reden wir, über das Objekt mit der entsprechenden Mieterstruktur und den Gegebenheiten vor Ort, sowie noch eine Reihe von anderen Faktoren.
[Foreign language] Aber es ist so, wenn man es mal so, ich sage mal, ganz grob im Schnitt nimmt, dann bei so einer mittleren Laufzeit, was die Finanzierung angeht, dann liegen wir aktuell so in der Range zwischen, also damit meine ich jetzt nicht die Marge, sondern die Gesamtfinanzierungskosten zwischen 3,5% und 4% etwa, so in der Region bewegt sich das.
[Foreign language] Ja, für eine klassische objektbezogene und dann auch grundbuchlich gesicherte Finanzierung. Ja, so und mit Blick auf die Faktoren, die wir am Markt sehen, damit, ich vermute jetzt mal, dass da eher abgezielt ist auf Transaktionsmarkt, also Ankaufsfaktoren. Ja, das wohlgemerkt ist sehr abhängig eben von den Objekten, die wir haben. Wenn Sie sich bitte nochmal vor Augen führen, wir reden ja über zwei Assetklassen und dann auch über zwei unterschiedliche Risikoprofile.
[Foreign language] Also es ist natürlich was anderes, ob ich jetzt beispielsweise jetzt mal ein Fachmarktzentrum erwerbe, voll vermietet mit einem ganz lang laufenden durchschnittlichen Restlaufzeit von Verträgen in einer in einer sehr, sehr guten etablierten Lage. Oder ob ich eine andere Assetklasse mal als Beispiel ein Büroobjekt erwerbe mit einem hohen Leerstand, mit einem hohen technischen Investitionsbedarf.
[Foreign language] Und alleine wenn Sie einen hohen Leerstand haben, zahlen Sie natürlich als Eingangsfaktor im Zweifel einen ganz anderen Multiplikator dafür. Also deutlich niedriger im Zweifel. Aber nochmal ein Gefühl dafür zu geben, ich würde mal sagen, die Range ist wirklich ziemlich groß und da bewegen wir uns momentan, ich sage jetzt mal so, beim etwa elffachen bis zwölffachen der Jahresmieten bis hin hoch zum vielleicht achtzehnfachen der Jahresmieten, 18, 18,5-fach, sowas in dem Dreh. Haben Sie eine Einschätzung zur Zinssituation vorwärtsgehend? Schon, weil dass ich das noch präzisiere, das ist das, wonach wir Ausschau halten.
[Foreign language] Ja, also unabhängig davon, wie sich bei uns die Portfolio-Immobilien im Portfolio gestalten, ja, weil es ja immer noch mal eine andere Frage ist, aber wenn es um den Transaktionsmarkt geht, mit dem wir uns beschäftigen und nach den Objekten, nach denen wir schauen, dann ist das üblicherweise in so einer Range. Entschuldigung, ich wollte das nur noch kurz ergänzen. Selbstverständlich. Einschätzung der Zinssituation vorwärtsgehend, wenn Sie so was machen? Genau.
[Foreign language] Tja, also die Gespräche, die Herr Heitmann und ich zuletzt wieder geführt haben, hatten, glaube ich, schon mal zum Kollegen, das war ein ziemlich buntes Bild, also von Gesprächspartnern und wir sind uns da auch unsicher, ich sage jetzt mal, wir gingen eigentlich bislang immer davon aus, dass es auf relativ gleichbleibendem Niveau mit einem vielleicht einem leichten Potenzial für eine leichte Absenkung noch gibt.
[Foreign language] Aber es gibt ja jetzt auch schon wieder Stimmen, die da eher wieder davor nicht waren, vielleicht das falsche Wort, aber die eher davon ausgehen, dass es zu Zinssteigerungen kommen wird, wenngleich wahrscheinlich nicht in dem Umfang, wie wir jetzt vor zwei Jahren oder drei Jahren gesehen haben.
[Foreign language] Aber ich würde mal sagen, ob das jetzt eher ein bisschen nach unten geht oder ein bisschen nach oben geht, ich glaube, darüber streiten sich momentan die Gelehrten doch relativ oder die Marktteilnehmer ziemlich viel. Ja, oder besteht zumindest keine Einigkeit. Ja, die Wachstumsmöglichkeiten von Ihnen mit den gegebenen Finanzierungsmöglichkeiten, Sie sagen ja, Sie haben eine sehr solide Eigenkapitalquote von deutlich über 50%, ein ATV, der auch eher unter dem liegt, was Sie sich vorstellen könnten. Sie sagten ja 41% und die Range wäre eher 40 bis 45, die theoretisch möglich wäre.
[Foreign language] Was sehen Sie an Wachstumsmöglichkeiten organisch im Sinne von aus eigener Kraft, ohne dass Sie eine Kapitalerhöhung machen? Und würden Sie strategische Verkäufe machen, wenn Sie ein attraktives Projekt haben, das Sie gegebenenfalls nicht ohne Kapitalerhöhung finanzieren könnten? Wie gehen Sie da vor? Also, wir haben sozusagen das Potenzial aus eigener Kraft, wie Sie sagen, was sich aktuell aber einfach limitiert darstellt, wenn wir nicht auf der anderen Seite den Verschuldungsgrad deutlich nach oben führen wollen.
[Foreign language] Wir haben immer gesagt, wir können uns vorstellen, auch mal deutlicher über die 45% zu gehen oder etwas, haben das aber daran gekoppelt, ganz klar, und tun das auch heute, dass das dann, wenn da eine temporäre Maßnahme wäre, die sozusagen eingebettet wäre in einen größeren Wachstumsschritt. Heißt übersetzt, wir haben im Grunde zwei Wachstumsoptionen aktuell.
[Foreign language] Wir haben einmal das normale organische Wachstum bei uns aus dem normalen laufenden Geschäft heraus. Und das beschränkt sich aber natürlich dann auf einzelne Objekte, so wie wir das auch tun im Rahmen unseres aktiven Portfoliomanagement-Ansatzes. Das heißt, immer mal wieder einzelne Immobilien verkaufen und dafür andere Immobilien kaufen. Gleichzeitig das, was uns an zusätzlichen Erträgen verbleibt aus dem normalen Vermietungsgeschäft.
[Foreign language] Und auf der anderen Seite sind wir natürlich auch offen für einen größeren Wachstumsschritt dann auf einer beispielsweise auf einer Portfolioseite, wo wir uns dann auch gerne offen mal ein großes Portfolio anschauen und dann für uns überlegen würden, ob das für uns Sinn macht oder nicht. Aber wir kommen und dann überlegen, wie wir das finanzieren würden.
[Foreign language] Also ich will damit sagen, wir kommen eigentlich immer erst mal von der Immobilienseite, sicherzustellen, dass das, was da an Opportunität an Wachstumsopportunität auch wirklich belastbar da ist. Und dann schauen wir an, wie stellt sich zu dem Zeitpunkt dann die Finanzierungsmöglichkeiten dar und nicht umgekehrt, im Sinne von, man sucht erst mal den Weg und besorgt sich Kapital, ohne zu wissen, wo man es eigentlich investieren will, das mal ein bisschen überspitzt zu formulieren.
[Foreign language] Wir kommen da ganz klar von der Immobilienseite und sind da aber grundsätzlich offen, aber natürlich muss es immer, muss es passen zur jeweiligen Kapitalmarktsituation und das ist natürlich im jetzigen Marktumfeld aktuell und war es zuletzt ziemlich schwierig.
[Foreign language] Ja, ich schätze, das mag der Kapitalmarkt auch lieber, wenn Sie keine Vorrats-KIE machen und das Vertrauen der Investoren abfordern, sondern direkte Projekte haben und dann Investoren wissen, in was sie investieren. So gesehen würde ich das auch herschreiben. Ja, wobei ich auch da ausdrücklich, da nochmal den Bogen vielleicht zu spannen, auch nochmal nicht nur die Immobilien sehen möchte, sondern auch die organisatorische Aufstellung, das, wenn mal so eine Option sich zukünftig bieten sollte, das dann auch integrieren und auch die Erwartung erfüllen zu können.
[Foreign language] Weil das eine sind ja sozusagen, das ist ja für mich ein Dreiklang. Ja, Sie haben die Immobilien am Markt, Sie haben den Kapitalmarkt für das Thema und den Fremdfinanzierungsmarkt generell für oder den Finanzierungsmarkt, aber Sie haben ja auch eine Organisation, die ja dann liefern muss.
[Foreign language] Und das ist eben, und deswegen wollte ich das nochmal herausstellen, das war einer der Gründe, weshalb wir eben auch, oder ein ganz wichtiger Grund, weshalb wir in den letzten zwei Jahren neben der Sicherstellung der Stabilität auf der Plattformseite im operativen Geschäft uns sehr viel auch damit beschäftigt haben, diese Gesellschaft eben weiter aufzustellen für mögliches zukünftiges Wachstum, in einem solchen Fall dann eben auch in der Lage zu sein, das umzusetzen.
[Foreign language] Was nützt es schön, der schönste größte Wachstumsschritt, den man theoretisch machen könnte, wenn man dann nicht im Anschluss in der Lage ist zu liefern. Abbeißen und kauen, nicht? Das sagte meine Mutter. Genau, das passt jetzt gut zusammen. Sehr gut. Ich sehe, dass wir keine weiteren Fragen mehr haben.
[Foreign language] Insofern würde ich vorschlagen, es sei denn, die Teilnehmer haben noch Fragen und stellen diese jetzt zeitnah ein, dass wir relativ genau an die Stunde rangekommen sind. Ich bedanke mich für Ihre Ausführungen und für die Insights, die Sie mit uns geteilt haben. Ich sehe gerade, ein Kommentar kommt noch. Kleinen Moment. "Vielen Dank", sagte einer der Teilnehmer. Dem schließe ich mich natürlich sehr gerne an.
Vielen Dank an Sie, Herr Karoff, Herr Heitmann und an Sie, meine Damen und Herren, für Ihre Teilnahme und das Interesse an der Hamborner REIT. Wir haben dieses Event aufgezeichnet und werden es auf unserem Research Hub zur Verfügung stellen, für den Fall, dass Sie noch Dinge nachsehen wollen. Selbstverständlich können Sie auch jederzeit gerne auf unser Research zugreifen oder bei Fragen sich an Herrn Heitmann wenden. Das wäre es von unserer Seite.
[Foreign language] Schönen Nachmittag wünsche ich allen Teilnehmern und besten Dank für die Teilnahme. Tschüss. Ganz herzlichen Dank. Vielen Dank. Ciao.