ABGSC Investor Days

Nov 22, 2023

Toppen! Välkomna tillbaka, ni i rummet och ni som är på länk. Mitt namn är Fredrik Stensved. Jag jobbar som aktieanalytiker på ABG mot fastighetsbolag. Och nästa bolag är just ett fastighetsbolag, Eastnine. Vi har Kestutis, VD, och Britt-Marie, CFO, hos oss idag. Så jag ska inte bli mer långrandig än så. Tack så mycket och tack för denna möjlighet att presentera Eastnine. Vi är i en väldigt spännande fas just nu som bolag, men innan jag går in i det så lite kort fakta om oss. Vi är ett svenskt fastighetsbolag, noterat på Nasdaq, mid cap-listan. Men den enda stora skillnaden är att alla våra fastigheter ligger på andra sidan Östersjön. De ligger i Baltikum, de ligger i Polen. Men det är väldigt modernt bestånd med kontorslokaler som är väldigt nya. De är också till stor del anpassade till dagens miljö, så att säga hybridarbete post pandemi. Och ni ser faktiskt till och med en bild. Alla bilder kommer från våra kontor, så det är den typen av kvalitet och arkitektoniskt uttryck som vi försöker hitta. Men innan vi går tillbaka till fastigheter, vill jag bara uppmärksamma att vi faktiskt är i en marknad som är betydligt snabbare växande marknad än Norden, betydligt snabbare växande marknad än faktiskt hela EU. Men det är en del av EU. Så att Baltikum har vuxit två, tre gånger snabbare än Norden under i princip sedan självständighet. Polen är en av de absolut snabbast växande länderna inom EU, Europa och faktiskt även globalt. Vi ser att det är faktiskt den utvecklingen, den tillväxten fortsätter. Vi tror att konvergens som kommer ske och fortsätter ske, det vill säga närmande mellan Norden, EU, så den trenden är så pass stark att den kommer fortsatt resultera i betydligt större tillväxt i vår region. Vi har också stabil ränteutveckling. Trots att vi haft en väldigt positiv utveckling, vi haft relativt modest hyresutveckling, vi ser faktiskt hyresökningarna bara nu. Vi är inte i en marknad som till exempel Stockholm, som har vuxit väldigt snabbt med väldigt hög hyrestillväxt, också i kombination med väldigt låga räntor, skapat väldigt stora värden. Vår marknad utvecklas lite långsammare, men vi tror ändå på potentialen att vid en viss punkt kommer hyrorna att stiga mer. Vi har relativt hög vakansgrad, men här är också väldigt viktigt att påminna att det är väldigt stor separation just nu vad gäller kontorsstockar på vakanserna mellan de absolut bästa lägena, bästa kontorshusen och lite sämre lägen, som vi kallar för B-lägen, och lite äldre, sämre hus. De mest moderna husen faktiskt har hög beläggningsgrad rent generellt, är väldigt attraktiva, lyckas höja hyror, där utvecklingen i de sämre lägen faktiskt är tvärtom. Man kämpar med stora vakanser och det är faktiskt svårt att hyra ut. Det handlar inte längre om pengar, det handlar mer om attraktionskraft hos ett företag. Vill man få in sina anställda till arbetet, så krävs det betydligt mer idag att attrahera folk tillbaka till kontorsjobben. Det har blivit en konkurrens, väldigt viktigt konkurrensverktyg. Direktavkastningsnivåerna i vår region har alltid legat ungefär 200-300 punkter högre än de nordiska marknaderna. Det kanske var ett uttryck för den högre risk man tar på dessa marknader, delvis likviditet och så vidare. Men tittar man på vår aktiekurs som handlas med rabatt, så är det nästan dubbel rabatt egentligen idag mot vad den risken representerar. Det är också en intressant aspekt att nämna. Tittar lite på vår strategi och hur vi utvecklas. Vi finns faktiskt i baltiska städer, Riga, Vilnius och vi finns i Poznan idag. Men vi är också, det finns en röd tråd kring det här och det är den gula linjen. Det är inte röd här, men det är den gula linjen och det är faktiskt den nya Rail Baltica som kommer faktiskt att knyta ihop hela Baltikum och Norden, Finland med Europa. Det kommer bli en höghastighetstågslinje som kommer egentligen gå tvärs igenom hela Baltikum, gå in till Vilnius, gå in till Warszawa och sen Poznan. Vi finns faktiskt i Poznan. Vi började med Poznan, just att det fanns en väldigt attraktiv möjlighet att ta en marknadsposition där. Men på sikt så tittar vi på Warszawa, Vilnius, Riga, eventuellt Tallinn. Det är den delen som vi vill utvecklas och vill bli ledande fastighetsägare i samtliga av dessa regioner. Och tittar man på vår bestånd, framför allt Vilnius, så ni ser, det är väldigt modern bestånd, men det är relativt stora hus. Och när de är stora och moderna, så det innebär att vi har väldigt låga driftkostnader. Rent generellt, husen är väldigt energieffektiva, men vi jobbar ytterligare för att göra dem ännu bättre och vi konstant uppgraderar dem. Men det är också, tittar man på beläggningsgraden, 95% beläggningsgrad, vilket tyder också att vi har faktiskt trots tuffare ekonomi och trots viss nedgång så är vi väldigt stabil hyresgäst, väldigt stabila hyresgäster. Största relationen i Vilnius är Danske Bank, Swedbank, Telia och Vinted. Vinted kanske ni känner mindre till. Det är ett e-commerce bolag som härstammar från Litauen och har blivit global framgångssaga. Säljer second hand-kläder egentligen online som ett koncept. Finns också marknadsförs även i Sverige. Och när man har de här stora, större husen så hjälper det också oss att ha väldigt effektiv drift. Vår överskottsgrad ligger på över 90%, och det är en av de högsta inom segmentet. Men det hjälper också oss att vara väldigt effektiva i framför allt vår uppbyggnadsfas. Men det hoppas vi kunna fortsätta vara lika effektiva. Lettland har vi lite mindre fastigheter. Vi bygger upp vår position. Vi har två fantastiska utvecklingsprojekt. De är på is just nu på grund av ett marknadsläge, helt enkelt. Men så fort marknadsförutsättningar förändras, så har vi möjlighet att komma tillbaka till dem och bygga dem, och det hjälper också oss att utvecklas. Och i Polen har vi med ett hus, nästan 40,000 kvadrat, och det är ett väldigt stort komplex. Så det är effektiv enhet med största hyresgäster, Allegro. Det är nog globalt, sjätte största e-com site. Det är motsvarande Amazon i Västeuropa. Rockwool, som är danskt isoleringsmaterialsföretag som har sin backoffice här och Arvato, som är ett IT-bolag. Tittar man på våra hyresgäster och fördelningen rent generellt, så 96% av all yta är faktiskt kontor, så vi är väldigt renodlade. Och det är det vi försöker bli, väldigt bra fastighetsägare inom kontor. Våra segment som vi täcker är faktiskt de framtida segmenten. Det är IT-sektor, det är Telecom, det är finans, som dominerar överlag. Och hyresförfall, som ni ser, ungefär 20% av stocken kommer förfalla inom närmaste året, men vi ser faktiskt väldigt positivt på det. Vi tror att det kommer, merparten ändå kommer förlängas, så det kommer inte bli några överraskningar. Men med detta så lämnar jag över till Britt-Marie. Tack Kestutis! Då ska vi fortsätta med lite siffror. Vi hade ju två stora viktiga händelser under kvartal tre och början på kvartal fyra. Den första var ju när vi sålde hela vårt innehav i den ryska modekedjan MFG i augusti, vilket innebar att vi fick €144 miljoner. Självklart en väldigt bra grund för vår finansiella bas. Det innebar också att vi blev ett renodlat fastighetsbolag, vilket vi har strävat efter under väldigt många år. Den andra viktiga händelsen, det var beslutet att återköpa vår obligation. Vi hade ju bara en obligation, €45 miljoner, och den återköptes i sin helhet i början på oktober. Efter det har vi bara vanlig bankfinansiering. I dessa tider så är det ju många fastighetsbolag som kämpar hårt med att hantera stigande räntekostnader. Då känns det fantastiskt bra att vi i Q3 kan visa att förvaltningsresultatet stiger ganska kraftigt för oss, trots att vi också har sett stigande räntekostnader. Hyresintäkterna steg med 25%, driftnettot 29% och förvaltningsresultatet med hela 35%, trots att räntekostnaderna steg med 45% under perioden. Vi hade orealiserade värdeförändringar på fastigheter på 6%. Vi har haft lite varje kvartal i år, ganska jämnt spritt över kvartalen. Vi hade realiserade värdeförändringar på MFG därför att vi hade ett högre bokat värde vid föregående årsslut. Q3 då, där ser vi också positiva siffror, men inte lika hög ökningstakt som under perioden. Det beror på att vi tillträdde ju en fastighet i Poznan i maj förra året. Så vi har en påverkan från en större portfölj under perioden, men inte under kvartalet. Hyresintäkterna plus 10%, driftnetton plus 12% och förvaltningsresultatet upp 14%. Som jag sa, förvaltningsresultatet, ganska kraftig ökning. Vad kommer då den här ökningen av? Vi såg en positiv effekt under perioden från en större portfölj då. Vi såg en positiv effekt från högre hyresnivå och högre uthyrningsgrad under både period och kvartal. Vi hade en positiv effekt från lägre energipriser och den enskilt viktigaste faktorn: vi fick ju ränteintäkter efter att vi hade sålt MFG. Ganska stor post. Vi påverkades negativt av ökade räntekostnader. Även intjäningsförmågan påverkades ganska mycket under kvartalet och även det är ju en effekt av försäljningen av MFG. Titta på nedersta raden, så från slutet på juni fram till slutet på september så ser vi att vi har en effekt på förvaltningsresultatet, intjäningsförmågan på 33%. För de som inte är hemtama med vad en intjäningsförmåga är, så är den till skillnad från resultaträkningen framåtblickande, vilket gör den kanske mer intressant än själva resultaträkningen. Vi tittar på hur mycket pengar vi kan tjäna under kommande tolv månader. Det är inte en prognos, utan den är baserad på gällande avtal, både när det gäller hyresavtal och när det gäller finansieringsavtal. Varför steg då förvaltningsresultatet i intjäningsförmåga med 33% framåtblickande? Det var även här beroende på den kommande ränteintäkten efter försäljningen av MFG under kommande tolv månader. Vi fick också en positiv effekt på att vi visste att bonden skulle försvinna. Då minskade övriga finansiella kostnader. Vakansvärdet fick vi en negativ effekt från för att vi hade lite lägre uthyrningsgrad och vi fick en negativ effekt även på räntekostnadssidan. I kolumnen längst till höger så visar vi vad som händer som ett enskilt resultat när vi tog bort bonden. Det påverkar så klart både ränteintäkter och räntekostnader. Ränteintäkterna därför att vi använder kontanter, likvida medel, för att lösa bonden. Så då minskar våra ränteintäkter lite grann. Men mest viktigt så sjunker ju räntekostnaderna ganska kraftigt. Vi har en extremt stark finansiell position. Räntenivån fortsatte stiga under kvartalet, men det faktum att vi har återlöst bonden kommer att göra att det får en positiv effekt och får en, kommer att få kostnadsnivån att sjunka. Försäljningen av MFG fick en stor likviditetspåverkan. Vår likviditet steg kraftigt under kvartalet. Sen vet jag att efter då har vi använt 45-46 miljoner till att återlösa bonden, så det har kommit ner lite grann i Q4. Räntetäckningsgraden steg något under kvartalet beroende på våra ränteintäkter. Kommer att stiga ytterligare som en enskild effekt utav återlösen av obligationen. Sen såg vi att den här likviditetspositionen fick en väldigt kraftig positiv effekt på vår belåningsgrad och på nettoskuld genom EBITDA. Vår lån maturity sjönk och det gjorde också vår bindingstid för räntan under kvartalet. Tittar vi lite närmare på aktien och aktieägarna så fick vi en väldigt positiv effekt på vår aktiekurs av den här försäljningen av innehavet till MFG, steg ganska kraftigt i augusti. Antalet aktieägare har ökat med några hundra de senaste månaderna, upp på 5,800, varav 85% är från Sverige. Vi har tre större aktieägare som tillsammans äger drygt 50% och samtliga har ökat sitt innehav i år. När vi tittar på substansvärdet så sjönk det något under kvartalet beroende på realiserade och orealiserade värdeförändringar. Kestutis, nu lämnar jag över till dig igen. Ja, tack! Och ja, hur ser vi framåt? Men lite grann också titta bakåt. Vi är ett tillväxtbolag och vi kommer att fortsätta vår tillväxtresa. Vi har faktiskt nu kassa som vi kan investera och investera på betydligt bättre villkor än det har varit före räntehöjningarna och den stora förändringen som har skett i marknaden. Men trots det så ser vi att vår hyresintäkt fortsätter att öka. Property portfolio, värdet på fastighetsbeståndet minskar något på grund av omvärderingarna och det är alla som drabbas av detta. Det slår på vårt eget kapital. Men det viktigaste för oss är faktiskt förvaltningsresultatet per aktie. Den växer väldigt snabbt, upp 27%. Den kommer vi kunna fortsatt växa och det vi ser hela tiden att varje gång vi adderar ett modernt hus i vår bestånd, så trillar nästan de här intäkterna rakt ner till bottom line minus räntekostnader. Vi har betydligt större effekt och hävstångseffekt på att addera dem och vi har väldigt effektivt. Vårt förvaltningsresultat kommer att fortsätta växa snabbare än vår top line. Långsiktig NAV påverkas av värdeförändringar och utdelningarna ökat med 13%. Med högre förvaltningsresultat så kommer de kunna också öka. För att summera, egentligen det unika portfölj av väldigt moderna fastigheter som finns i vår bestånd. Vi leder inom hållbarhet. Jag har inte pratat så mycket om hållbarhet just nu, men vi leder inom det området, inom hela Baltikum och fortsätter att ha väldigt höga ambitioner. Och inte bara att vi själva har tillväxtambition och har möjlighet att växa, utan också vår marknad växer. Och med det så tycker vi att det är väldigt, väldigt spännande att vara en del av det. Med detta öppnar vi för frågor. Jättebra! Jag har ett gäng frågor. Om vi börjar kanske med det som folk undrar mest över, inklusive jag själv. Vad ska man göra med pengarna som man har fått in? Och gärna, om ni har möjlighet att ge så mycket detaljer som ni kan, vad, vilka säljare finns det? I vilka städer? Är det intressant? Vad är det för yield vi pratar om? Och så vidare. Nej, rent generellt, så när vi började skapa vår portfölj och framför allt med den extremt fokuserade strategi, där vi fokuserade på det absolut bästa lägen, absolut bästa hus, så har varit väldigt, väldigt svårt att faktiskt göra de här förvärven. Just nu så situationen är nästan omvänt, att vi har så många propåer som vi inte kan hantera. Vi har aldrig haft så många propåer och framför allt inom de husen som vi egentligen har velat förvärva. Så jag skulle önska att ha lite mer pengar egentligen i dagens läge. Yielderna har gått upp. Tittar man på Vilnius, kanske är den mindre likvid marknad och Riga, där vi inte sett några transaktioner hittills. Men yielden, våra värderingsyielderna har gått upp nästan 75 punkter någonstans upp. Men man ska komma ihåg att vi har varit i relativt hög avkastningsnivå. Yielderna har varit ungefär 6%, 5,5%, 6% på de absolut bästa lägena. Så de har gått upp till kanske 6,5%, från 5,5% till 6,25% någonstans. Tittar man på polska regionala städer som har legat kanske närmare 6%, vissa, i vissa situationer 5,8%, så är de tillbaka på 7%. Man kan förvärva fastigheter på 8% och uppåt också, men där är väldigt, väldigt, man måste vara väldigt, väldigt försiktig när man gör de här förvärven för att yielden är inte allt. För oss är det superviktigt att gå in i de rätta mikrolägena, förvärva de rätta husen som egentligen håller över tid. Vi ser ju rent generellt en väldigt, väldigt stark trend till att folk vill sitta i bättre kvalitet. I och med att kontoren fortfarande erbjuder, står för väldigt liten del av kostnaden hos företagen och framför allt i vår region. Vår vanliga hyresgäst är en bank eller ett större globalt bolag som har sitt shared service center, som egentligen redan sparar på sina, på ett annat ställe billigare personal, men också kontorskostnaden för dem är väldigt liten i relation till vad de betalar i Paris eller New York eller andra ställen. Så för dem är det extremt viktigt att sätta och attrahera med alla medel de kan och kontoren blir väldigt kvalitativa kontor blir väldigt viktigt medel. Så där är det också väldigt viktigt. Men vi har väldigt många diskussioner. Jag hoppades att jag skulle kunna ta det lite lugnt efter mellanförsäljningen, men det blev tvärtom. Jag har för mycket att göra faktiskt. Jag hinner inte med det backlog som jag haft från det. Samtidigt så kan man ju också säga att, jag menar, det är ju säkert av mångas intresse. Var är vi mest intresserade? Vi ser ju mest möjligheter i Polen just nu. Absolut. Och jag tror att Polen kommer att vara den marknad som vi kommer att göra första affären. Mest roligt. Och det är inte många köpare där ute, så att vi är väldigt ensamma. Då är det mycket en timingfråga. Då kommer frågan, varför är ni ensamma? Därför att fastighetsbolagen har det rätt tufft med sina räntor. Jag tror att rent generellt så... Polen är lite speciell marknad. 95% av hela, jag hoppas att jag har rätt siffror, men att jag inte ljuger, men nära inpå 95% av hela polska beståndet ägs av utlänningar. Utländska ägare. Det finns inget inhemskt kapital på samma sätt. Pensionsreformen har tillåtit aktieinnehav, men pensionsreformen har inte tillåtit fastighetsinnehav. Det finns inga, det fanns inte historiskt kapital från Sovjetunionens kollaps, och det kapitalet som kom, kom från utomlands. Det är tyska fonder, framför allt, det är amerikanska investerare, det är asiatiska investerare som har dominerat marknaden. I samband med krigets utbrott, amerikaner och asiater försvann, och i samband med att ekonomin går lite svårare även i Tyskland, så tyska investerare har blivit väldigt försiktiga. De som vi möter är litauiska investerare i Polen. Vi möter kanske tjeckiska investerare, helt ny skara av investerare som dyker upp, men de oftast är, tittar på mindre objekt. De större objekten är faktiskt, är inte, är svåra att sälja i dag. Så det är framför allt viktigaste argumentet. Och det är klart att kriget kan upplevas som, som väldigt hotfull, men jag tror att både Polen och Baltikum är med i NATO. Vi tror inte att Ryssland skulle kunna, ja, de kan försöka utmana, men det tror jag att kommer inte sluta väl för dem. Jag har också en följdfråga. För jag tror ni fick frågan på ert Q3 conference call också, hur ni tänker kring återköp. Går det att resonera kring att köpa fastigheter på 7% yield i Polen versus köpa er egna aktie med en implied yield på det beståndet ni har? Och huruvida då ett förvärv av fastigheter skalar på kostnader och så vidare. Vad ni tror och tycker är bäst framåt? Jag tror att vi är öppna för alla vägar och jag tror att allting vägs hela tiden. Men just nu så ser jag faktiskt väldigt stor vikt för bolaget att växa. Vi är ett relativt litet bolag. Vi är relativt litet, relativt illikvid bolag och det är storleken som kommer att skapa större likviditet. Plus att faktiskt det är väldigt, väldigt lönsamt för oss att växa i dagens läge. Adderar vi ett hus så ungefär som jag sa att vår faktiskt, vårt top line kommer växa väldigt snabbt jämfört med väldigt många, men vår bottom line kommer växa ytterligare nästan dubbelt så snabbt som top line. Så att där ser vi väldigt stora skalfördelar. Jag menar, aktieåterköp är ju temporärt kan påverka aktiekursen, men det kommer inte lösa det långsiktiga problemet. Så det är där den avvägning vi har hela tiden. En sista fråga innan vi tyvärr får avrunda. Kostnader, dels driftkostnader, dels centrala administrationskostnader. Om jag jämför Eastnine med de andra tjugofem fastighetsbolagen som vi följer på ABG, så och tar er en tjänsteförmåga year over year, då är det ändå samma portfölj, inga försäljningar, inga förvärv, så är driftkostnader ner nästan 20%. Där är inget annat bolag av de tjugofem som vi kollar på. Kostnader är snarare upp med inflation och så vidare. Vad förklarar och är det liksom normaliserat framåt? Eller finns det någonting som man bör ha i åtanke när man tänker på de här frågorna? Man ska komma ihåg att våra driftskostnader påverkas väldigt mycket av vår uthyrningsgrad och det beror på att vi har en hög andel trippelnettavtal. Trippelnettavtal i Baltikum och Polen, de är inte som trippelnettavtal i Sverige, de är mycket, mycket bättre till och med. Vilket innebär att vi kan överföra i princip samtliga kostnader på hyresgästen om lokalen är uthyrd. Vi har sett att uthyrningsgraden har ökat senaste året, vilket då har fått en positiv effekt på oss. Sen är vi också ett slimmat bolag. Med tanke på hur många kvadratmeter vi har och vilket värde på fastigheterna, så är vi faktiskt bara tjugotvå anställda. Det har inte ökat, utan det har legat till och med minskat någon person och det påverkar kostnadsbilden. Och vi kommer att satsa på att bli ännu mer digitala än vad vi är idag och ha en väldigt effektiv drift på sikt. Toppen! Då avrundar vi där. Så tack till er i rummet och tack till er på länk.