JM AB (publ) (STO:JM)
Sweden · Delayed Price · Currency is SEK 117.60
+1.20 (1.03%)
May 6, 2026, 9:39 AM CET
← View all transcripts
Earnings Call: Q2 2022
Jul 12, 2022
God förmiddag och hjärtligt välkomna till JM:s press- och analytikerpresentation gällande första halvåret januari-juni 2022. Jag heter Johan Skoglund, VD och koncernchef, och jag kommer att presentera den första delen, och sedan kommer vår CFO, Carl Bandholt, presentera den andra delen, och sedan kommer vi tillsammans att svara på frågor under den avslutande delen. Tittar vi på första halvåret här så ser vi på rullande tolv att vi har intäkter på drygt 15 miljarder, en balansomslutning om 17 miljarder, lite fler byggrätter än tidigare, 38 400, 2 499 anställda, något fler, främst på tjänstemannasidan, börsvärde på runt 12 miljarder, knappt 12 miljarder. Tittar vi på kartan så ser vi att vi finns på samma orter som tidigare, bygger lite nu också i Trondheim, och vi kommer att etablera även i Tammerfors.
Tittar vi på kartan så ser vi också att verksamheten växer ju i Norge och Finland, så vi är väldigt glada och nöjda över vår geografiska spridning där vi finns i de tre länderna på de orter som vi tycker är viktiga att vara på långsiktigt. Går vi till nästa bild, koncernen i sammandrag, så ser vi här under första halvåret att intäkterna ökade till 7 644 miljoner jämfört med de 7 556 miljonerna, så det ser vi att vi har haft en ökad aktivitet, främst kan man säga i Riks och men även lite Stockholm och på JM Utland. Resultatet minskade till 898 miljoner jämfört med de 1 015, men ni som är pålästa ser att 175 miljoner hade ju resultat tidigare på fastighetsutveckling, så allt annat lika så ser vi att det är fortsatt stabilt och bra på våra byggande, projektutvecklande affärsenheter.
Marginalen minskat till 11,8% jämfört med 14,4%, men det är också jämförligt till de vinster vi gjorde under fastighetsutveckling. Salt Fastigheter, vårt JV-bolag, som har givit ett resultat om 1 miljon, så det är fortsatt stabilt och där vi ser att resultatet från fastighetsutveckling inte kommer lika kontinuerligt. Fortsätter vi med koncernen i sammandrag, så tittar vi på segmentredovisningen, så ser vi att resultat för skatt minskat till 868 jämfört med de 984, med fortsatt bra resultat per aktie, 10 kronor och 10 öre jämfört med de 11 kronor och 60 öre för ett år sedan. Fortsatt bra avkastning på eget kapital, vi har en räntabilitet på 20,9%. Däremot så har vi sämre kassaflöde, minus 251 jämfört med de 884.
Men då ska man ju också komma ihåg, och det kommer vi Carl in på senare, då har vi en utdelning på drygt 900 miljoner och återköp om 200, nettoinvestering i exploateringsfastigheter om 300 och gjort investeringar också i projektfastigheter om 400, och det är den stora skillnaden. Fint projekt vi startat ute i Mölndal utanför Göteborg, 105 bostäder, vi säljer för 59,000 kvadraten. Ett annat fint projekt vi har söder om Oslo, Myrholmsstation, där vi säljer för 69,000 kvadraten. Vi ser att projekt vi startar här under Q2, är det fortsatt intresse för, och vi har bra bokningslägen i de projekt vi startar generellt. Går vi vidare till koncernen i sammandrag, så ser vi att vi har sålt 1,727 bostäder. Vi ser också att vi har startat 1,527 jämfört med de 1,727, och just nu har vi 7,823 bostäder i pågående produktion.
Det vi däremot ser, så har vi ju en lägre nivå på produktionsstarter under första halvåret, och det är främst jämfört med Stockholm, där vi har cirka 250 starter som är rätt få, då där vi planerar för en högre nivå såklart under andra halvåret. Jag nämnde ju också att vi har fyllt på byggrättsportföljen. Här är projekt Horisont Parkaby, 113 bostäder, som vi startar i Järfälla, där vi bygger ägarlägenheter. Nästa bild tittar vi på rörelseresultat och rörelsemarginal i våra olika affärssegment. Då ser vi just det, för ett år sedan då tjänade vi 378 miljoner i Bostad Stockholm, och nu tjänar vi 372. Då hade vi en marginal på 14,8%, och nu har vi en marginal på 15%. Stockholm marginalmässigt går ju bättre. Däremot har vi lite lägre intäkter, och det beror på att vi har haft lite lägre starter.
Så att helheten på Stockholm är jag nöjd med. Samma sak ser vi på Riks också, där vi för ett år sedan tjänade 337 miljoner, men nu 359 till samma goda marginal, 15,4%. JM Norge, där tjänade vi tidigare 119 miljoner, och nu är det här första halvåret 134 miljoner till en marginal om 8,3%. Det är något sämre marginal det här halvåret jämfört med föregående år, med lite ökat kostnadstryck också, som vi skriver i den här rapporten på Norge. Väldigt god utveckling i JM Finland, där tjänade vi 47 miljoner för ett år sedan, och nu 74. Marginalen stiger från 7,5% till 9%. Den stora förändringen egentligen, om man tittar på helheten, det är fastighetsutveckling. Vi har inte sålt några hyresrättsprojekt under den här perioden. Stabilitet på entreprenad.
Så tittar man på helheten, så ser vi att det ser ju väldigt stabilt och bra ut både i Stockholm, Riks, Norge och Finland. Även den del vi har från entreprenadsidan. Nästa bild, när vi tittar på försäljningen och lönsamheten, så skriver vi också, vi säger ju också, vi ser ju att det är en bra efterfrågan och aktivitetsnivå på våra marknader. Däremot så ser vi ju att det var ju ännu bättre första delen på första halvåret än vad det var från maj och framåt, speciellt i Sverige. Det är ju som vi skriver också, vi har ju sett att det har varit en mer avvaktande marknad under andra kvartalet, speciellt i Sverige sedan mitten av maj, och det är ju hänförligt till dels efter släppningen av kriget i Ukraina, men även att Riksbanken aviserar ökad inflation och höjda räntor.
Annars så ser vi att vi har haft en bra försäljning i våra länder, och som jag nämnde, lite större kostnadsinflation i Norge än jämfört med Sverige och Finland. Lite lägre starter, framförallt Stockholm som jag nämnde, och där väntar vi fortfarande på myndighetsbeslut gällande ett antal projekt. Även om vi har fått detaljplan på två projekt, Baktimjan och Hässelby, där vi, och Vällingby, där vi väntar egentligen nu på byggnadsloven. Vi hoppas att det kommer släppa lite under året. Fortfarande väldigt hög andel sålt bokat, 74%. Den normalnivån brukar ligga mellan 60-65%, så vi känner oss ju rustade. Det kommer säkert vara så också, vi kommer säkert starta några projekt här nu, där vi kanske inte når de 30-50% bokat, eftersom vi har så hög andel sålt bokat i vår hela produktion i koncernen.
Ser väl också lite ökat kostnadstryck i både Sverige och Norge och Finland, som har egentligen ganska begränsad påverkan i de pågående projekten, men däremot så ser vi i nystartade projekt att vi har ökade kostnader, och där sa vi ju på föregående analytikerpresentation att vi ser att kostnaderna någonstans, allt annat lika, är ju 6-7% upp ungefär när vi startar nya projekt idag, och det är väl en trend som håller i sig. Däremot ser vi ju nu tendenser till att en del råvarupriser, tror vi att det ges möjlighet att det kommer att sjunka lite här under hösten, men vi är inte där riktigt än, men vi tror nog att de kommer att sjunka under hösten.
Går vi till nästa bild, där vi tittar på priser på andrahandsmarknaden, och där ser vi att i Finland till exempel, så där är det stabila priser, och där ser det lite annorlunda ut. Lite avvaktande marknad, men vi tycker att vi säljer bra där, vi ser att det är en stabil, bra marknad. Det som har hänt i Finland, det är att andelen transaktioner har gått ner ungefär med 15% första halvåret, jämfört med föregående år. Det är samma sak vi ser i Norge också, där har till och med priserna ökat under Q1 och Q2, till exempel i Oslo, och där har Riksbanken, den norska, varit snabbare med att höja räntan, men där ser vi att priserna har ökat något, men vi ser att transaktionsvolymerna har gått ner där också.
Och det är samma sak vi ser i Sverige, och det är väl främst Stockholm. Vi ser att utbudet på andrahandsmarknaden har ökat under första halvåret, däremot ser vi att i Stockholm har vi normalt ett större utbud av nyproducerade bostäder. Och tittar vi på nyproduktion nu, så till exempel 2018 så tror jag att vi hade 9 000 bostäder, utbudet på nyproducerade bostäder, och just nu är det bara 2 000, så det är en väldigt stor skillnad med hur det brukar se ut. Och där ser vi att priserna, främst kanske inne i stan, om man ska läsa andrahandsmarknaden och mäklarna, så pratar man att priserna är någonstans 10-15%, men tittar vi hela Sverige nu i juni så är priserna ner 5%, jämfört med de toppar 2021.
Och vi tror väl att det kommer fortsatt vara lite avvaktande under sommaren, och vi kan ge bättre svar egentligen fram mot september och oktober. Så så är hur vi ser på andrahandsmarknaden. Går vi till försäljningssidan sen så ser vi att det tycker vi ändå att vi har haft en bra försäljning under första halvåret, knappt 500 i Stockholm, 665, Riks 287 i Norge, 281 i Finland, och vi har inte sålt någonting i fastighetsutveckling.
Men vi har ju sett en mer avvaktande marknad som jag nämnde sedan mitten på maj, och det är ju så, det tar ju en stund innan köpare och säljare når varandra, och det här har vi ju sett tidigare, så att det kommer ju inte hända speciellt mycket nu under juli och augusti, utan skolorna måste tillbaka, och så finns det en möjlighet att marknaden möts under september, och då är det lättare för oss att guida vad vi tror att marknaden är på väg någonstans. Men just nu så känner vi att låg arbetslöshet, fortsatt ganska låga räntor, räntorna kanske inte ökar så mycket som man tror, det kanske blir lägre inflation, så vi kommer att ha mer på fötterna under september och oktober när vi ser hur marknaden kommer att röra sig.
Säljer vi bra, startar vi bra, och vi säger ju det också som jag nämnde inledningsvis, så förväntar vi oss ett klart ökat antal produktionsstarter i Stockholm. Här har vi fortsatt lite myndighetsbeslut vi avvaktar, och egentligen inte haft med marknaden att göra, och det har inte haft med att göra att vi ska nå de 30-50% bokningarna, utan det har varit helt avgörande av myndighetsbeslut i Stockholm. Bra produktionsstartnivå i Riks, 619, vi tycker också nöjda med Norge, 284, också högt, mycket starter i Finland, 373, men inga starter i fastighetsutveckling. Vi tycker fortsatt att det är en bra produktionsstartnivå, men låg i Stockholm under första halvåret.
Det här är några av projekten vi har startat. Jag nämnde ju Horisont Parkaby i ägarlägenheter i Järfälla, startar Skiljeboäng i Västerås också med bra bokningsläge, startar Myrvoll station söder om Norge, en kommun som heter Nordre Follo med 34 bostäder, och sen startar vi ett större projekt i GBS i Helsingfors, precis vid en tunnelbanestation som vi säljer till en investerare, 142 bostäder. Så det är några av projekten vi har startat under Q2 2022. Tittar vi sen på bostäder pågående produktion så har vi nu 7,823, något lägre än på Q1, men vi ser fortsatt att vi har en väldigt hög andel sålt bokat av den pågående produktionen.
Benar vi fisken lite och tittar hur det ser ut den 30 juni så ser vi att det är 65% sålt. Jag tror det var länge sedan vi hade 65% sålt av pågående produktion och 9% bokat, så att där ser helheten bra ut. Vi ser också att september 2021 hade vi 76 osålda bostäder, eller 76% sålt bokat och nu 74%. Går vi till sen antal osålda bostäder i avslutade projekt så hade vi 91 stycken för ett halvår sedan och nu 87.
Osålda bostäder i balansräkningen har gått upp till 10 stycken, 77, men det är fortsatt en väldigt låg andel och det är ingenting som vi känner någon oro för, att vi har en massa osålda bostäder på väg in i balansräkningen, utan vi gör bedömningen att vi har bra tryck i de projekt vi jobbar med och där vi närmar oss inflyttning. Går vi sen till våra olika affärssegment så Stockholm, då ser vi att vi har lite lägre intäkter i volymen, knappa 2,6 miljarder, knappa 2,5, ett resultat som ligger i nivå med för ett år sedan, något högre marginal, fyllt på med många fina byggrätter, tidigare 11 500, nu 12 900, vi har kört på oss mycket i Segeltorp till exempel i Huddinge, men lite runt om i Stockholm, och just nu 2 709 bostäder i pågående produktion, så det är fortsatt hög aktivitet i Stockholm.
Vi ser att vi behöver starta under hösten, och jag nämnde att utbudet av nyproducerade bostäder som jag sa var 9 000 2018, men när det blev lite tuffare tider och nu är det 2 000, så är det ovanligt få bostäder som finns ute på marknaden vad gäller nyproducerade bostäder. Det beror på att det varit låg nivå starter hos oss och våra konkurrenter. Vi bedömer fortfarande att teckna tidigt, att det är på låg eller lite låg nivå till under. Vi ser också att vi väntar på de här nödvändiga myndighetsbesluten, och som jag sa, vi har varit med om det här förr, det är lite avvaktande marknad. Marknaden kommer att mötas under hösten, sannolikt att inte inflationen drar så mycket och kanske räntorna inte går så mycket heller.
Det som är avgörande för oss, det är att vi fortsätter vara duktiga på att leverera väldigt fina projekt, men det är att fortsätta att arbetslösheten inte ökar, utan det har vi sett historiskt. Jag har jobbat med bostadsfrågor i plus 30 år, det är när arbetslösheten ökar och folk blir lite oroliga, det är då man har en lite tuffare marknad. Det kommer att vara avvaktande, priserna kommer säkert sjunka lite, men det är från väldigt höga nivåer, och som jag nämnde tidigare så är priserna juni nu och ett år tillbaka ner 5% i Sverige, kanske lite mer i Stockholm och Östermalm, men det kanske priserna är ner 10-15%, men de är också sålda för 160 000-170 000 kr per kvadratmeter, men på våra normalmarknader så är det inga dramatiska förändringar.
Går vi sen till Riks, ser vi att där ökar intäkterna från 2,2 miljarder, 2,3, resultatet går upp lite, marginalen går upp så upp från 15,3% till 15,4%, fortsatt många fina byggrätter, knappt 2 000 bostäder i pågående produktion. Där ser vi också att vi tycker att det är bra försäljning, bra nivå på produktionsstartade bostäder, här är också utbudet av nyproducerade bostäder på marknaden fortsatt låg nivå, tecknat kontrakt tidigt, normal nivå, men lite mer avvaktande under slutet på andra kvartalet. Här är ett projekt i Uppsala där man ser Domkyrkan uppe i Greanby, Metrologen i Uppsala, 69 bostäder som har startat under Q2, så marknaden är väl, kan man säga, den är väl mer stabil kanske på Riks och inte lika avvaktande som Stockholm.
Går vi sen till Norge så går intäkterna upp från 2,2, från 1,3 miljarder till 1,6, vi ser också att resultatet går upp från 119 till 134, något lägre marginal, men där ser vi också bra aktivitet på marknaden, något stigande priser i Norge, lite mer avvaktande i slutet på Q2, bra efterfrågan, däremot kostnadstryck som råder egentligen i hela norska byggsektorn, så där är det viktigt att framåt när vi startar nya projekt att vi har en bra kostnadsbild innan vi startar. Här är ett annat projekt vi har startat, jag nämnde tidigare Myrvoll station, så att Norge känns stabil marknad som jag nämnde, Riksbanken har höjt räntorna, ska man känna någon oro där så är det väl just kostnaderna generellt.
Finland, där går intäkterna upp från 600 miljoner till 824, resultatet går upp, högre marginal nu i Finland än det var i Norge, 9%, grymt bra jobbat av vår verksamhet i Finland, många fina byggrätter, 6 100, och nu har vi 1 500 bostäder nästan i pågående produktion, så bra aktivitet, stabila priser, bra försäljning. Vi ser också mycket av det vi har startat nu, av de 359 så är det 231 investerare, och det beror på att vi nästan har fått bättre betalt att sälja hyresrätter till investerare än att bygga ägarlägenheter i Helsingforsområdet, och kundernas benägenhet att teckna tidigt är på normal nivå, så en bra utveckling i Finland under året. Däremot har vi sett att de kanske har varit lite mer avvaktande under period med inledningen av kriget i Ukraina eftersom man gränsar mot Ryssland på ett annat sätt, men vi har ändå haft bra aktivitet i helheten i Finland under året.
Går vi sen till fastighetsutveckling, stabil intäktsnivå, minusresultat och det beror på att vi inte har sålt någonting, och vi har ju fortsatt många fina byggrätter. Vi har gjort ett större förvärv i Järfälla för 165 miljoner som ger 450 bostäder, och nu 484 bostäder i pågående produktion. Just nu så har vi tre hyresrättsprojekt som är pågående, varav vi har två dagar i egen balansräkning och det är kvartal 8, Järfälla 218 bostäder och Dyvers Kulla i Sundbyberg med 123, och det är totalt 341 bostäder som vi sen kommer att sälja till investerare, och det kommer att ge ett resultat i resultaträkningen. Sen har vi ett projekt i Valla Park också som vi frånträder här till extern beställare slutet 2022, och sen har vi också produktion av vårt stora kontorsprojekt K1 Karlbergsstrand med de här 20 000 kvadraten, där vi tecknar avtal om försäljning för 2,4, men det kommer Carl berätta mer om senare.
Tittar vi sen på vår byggrättsportfölj så är den tycker vi väldigt bra, ökat på lite i Stockholm, lite runt om Stockholm, så där har vi 14,800 nu, stabilt får man väl säga, Malmö, Lund, Göteborg, Uppsala, minskat något i Norge och ökat i Finland. Vi tror, och vi kommer också spara krut för att kunna göra förvärv här under hösten. Sen är det för tidigt för att kunna säga att vi kommer att göra väldigt bra affärer under hösten, det vet vi ju inte än, utan det här vår affärsmodell det bygger ju på att vi löpande förvärvar projekt när det dyker upp bra tillfällen, och det gör det ju, men det kan ju dyka upp lite extra bra tillfällen under hösten, men det har vi inte sett än så länge under Q1 och Q2. Vi såg ju efter Lehman och lite andra nedgångar att det fanns inte jättemycket förvärv, och det beror också på att det har varit låga räntor. Nu är det ju något mer utmanande räntor för en del av våra konkurrenter och kanske lite mindre aktörer, så det kanske ges tillfälle att förvärva någonting, men vi har inte gjort den typen av förvärv ännu. Vi får väl återkomma till det här under Q3 och Q4 om det ges sådana möjligheter. Då var jag klar med min första del och överlämnar till Carl, varsågod.
Tack så mycket Johan, och om jag fortsätter lite grann på samma tema då, investeringar och byggrättsportföljen, så även om, som Johan säger då, att priserna kanske inte har gått ner jättemycket på byggrätter än så länge, så lyckas vi ju fortsätta investera och hitta fina projekt, så vi ser då byggrätter i balansräkningen att vi har förvärvat för mer än vad vi har överfört i produktion, så netto så har vi ökat byggrätter i balansräkningen, och med det då så har vi ju nu drygt fem års produktion i balansräkningen då, 5,6 år, och vårt, ja, det är väl inte ett finansiellt mål, men vad vi siktar på är ju att ligga på ungefär fem års produktion i balansräkningen då, och där ser vi nu efter att ha fyllt på fint i Stockholm under våren, så ligger vi lite längre, och även på bra nivå både i Riks, Norge och Finland, och som Johan nämnde så har vi fyllt på även i fastighetsutveckling där i Järfälla och Veddestad, men fortsatt en möjlighet att fylla på ännu mer, ännu mer där då, så det letar vi ju kontinuerligt efter möjligheter att göra, men som sagt vi har ett bra läge vad gäller byggrätter och goda förutsättningar för att fortsätta växa verksamheten då. Som Johan var inne på tidigare också då så har vi 77 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp av 389 miljoner, och det är ju försvinnande lite, vi ska ju jämföra de 77 med att vi har 7 823 i produktion, så det är mindre än en tusendel som är osålda, så det är ju väldigt lite, men någonting att hålla koll på såklart i lite osäkrare tider, men väldigt bekvämt läge idag i alla fall då. Om vi går vidare och kikar lite grann på kassaflödet då, så likvida medel vid periodens slut minskade från 4,1 miljarder efter Q1 till knappt 2,5 miljarder då, en ganska stor förändring, samtidigt så bra förändring ska jag säga, en stor del är ju att vi har gjort en utdelning på 922 miljoner, vi har återköpt aktier för 200 miljoner under kvartalet då, och det är ju upp per kvartal jämfört med vad vi gjorde under föregående år och där vi låg på ungefär 125 miljoner per kvartal, så där har vi höjt nivån precis som vi pratade om i förra kvartalspresentationen, dessutom då i verksamheten som Johan nämnde så har vi dels investerat i projektfastigheter, och det gäller ju dels då att vi kör kontorsprojektet K1 i egen balansräkning, samt att vi har förvärvat i Veddestad där då inom fastighetsutveckling, sen är vi också fortsatt att investera i exploateringsfastigheter, det vill säga byggrätter för bostadsaffärsenheterna, så jag tycker också positivt att vi hittar mycket fina förvärv och det är ju ett område där vi fortsätter att vara disciplinerade då, så trots att marknaden var ganska het i våras så lyckas vi fortsätta fylla på, så överlag lite kassaflöde ut men på positiva grejer och fortsatt en väldigt stark balansräkning då. Tittar vi på det lite mer specifikt då på finansiell ställning så har vi ju en soliditet på 48%, vi har tillgänglig likviditet på över 5 miljarder, varav likvida medel på knappt 2,5 som jag nämnde, så en väldigt bra position då, en väldigt bra startposition om man säger inför en lite osäkrare sommar och höst kanske. Tittar vi på hur bostadsaffären utvecklas då så är det ju här väldigt intressant och väldigt intressant att följa när omvärlden förändras lite grann då, det är ju tre delar som vi brukar prata om i resultatkomponenter i bostadsaffären, där den första är kostnadsbaserade effekten då, det är ju i praktiken hur mycket volym vi har i produktion och det tycker jag är kul att den ökar jämfört med Q1 då, 309 miljoner kom därifrån, går vi sen längst till höger försäljningseffekt då, där är det ju hur mycket vi säljer jämfört med hur mycket vi driver i produktion så har ju den minskat lite grann då, men den är fortsatt positiv 7 miljoner och det betyder ju att vi säljer i proportion till hur mycket vi producerar och som Johan sa då så har vi ju lyckats sälja bra även om marknaden har varit lite mer avvaktande under slutet av Q2, men fortfarande positiv försäljningseffekt och den sista effekten då, omvärderingseffekt, det är ju i praktiken lönsamhetsnivån och kvaliteten på vår projektportfölj och den är ju också positiv då, 410 miljoner jämfört med 384 i Q1, så projektportföljen utvecklas ju faktiskt positivt, vilket är väldigt bra och går vi lite djupare på just den då, så om vi börjar med att titta sekventiellt så ligger vi på en god nivå där vi har hållit oss över en bit över 300 miljoner per kvartal och upp över 400 miljoner till och med i Q2 här då och tittar vi på delarna så efter att ha varit lite svagare på det här området 2019 och 2020 så har ju Stockholm hittat en nivå på runt 100 miljoner plus, Riks oerhört stabilt som som både ni och vi har sett under en längre period, det som sticker ut lite grann då i utland och bryter man ner den så går ju Finland starkt och som vi har nämnt så är det lite mer utmanande på kostnader i Norge, så där kan vi ju se att det har slagit igenom lite mer i projektportföljen än vad det har gjort i de andra delarna av vår verksamhet då, det är väl viktigaste konklusionerna kring det här då. Resultatutveckling tittar vi på lite roliga saker som har hänt sen vi pratade senast, som vi har nämnt då och kommunicerat så har vi sålt kontorsprojektet K1, det var ju tänkt från början att vi skulle flytta in där själva då, men nu har vi sålt det till Fortifikationsverket och vi kommer inte att flytta in där utan de kommer ta det helt och hållet, vi förväntar oss, vi håller ju på att uppföra det nu och förväntar oss att leverera över det till Fortifikationsverket senaste Q1 2025 och den här affären är ju som vi har kommunicerat tidigare villkorad av regeringens godkännande och vi förväntar oss ett sådant godkännande under hösten vintern här, vi vet inte exakt när det kommer komma, men från och med att vi får det beslutet så kommer vi att intäkts och resultatredovisa det här projektet successivt inom affärsenheten fastighetsutveckling, så det blir ett fint bidrag till den verksamheten under en tvåårsperiod här framåt, då lämnar jag tillbaka till dig Johan.
Tack så mycket Carl, då går vi vidare. Någonting annat kul som har hänt sen rapportens utgång, det är att vi förvärvar 2500 bostäder i Lund tillsammans med OBOS, så för JMs del då så blir det 1250 bostäder för 362,5 miljoner. Det är väl ungefär 300 000 för byggrätt i ett kanonläge i Lund precis bredvid Tågapågstation som befärdar här alldeles snart, så det här tycker vi ser också nu att det kommer att ges fina möjligheter till att göra bra förvärv och det här kommer ju vara, vi tycker att det här är ett av de bästa lägena i Lund och det händer ju mycket spännande i Lund på lite olika sätt, så det här är vi väldigt glada för att kunna genomföra och se om det dyker upp mer liknande. Vi på JM tycker jag om stora, stora projekt, där det är stora utmaningar med att utveckla samhällen, så det här tycker vi är väldigt kul att vi har lyckats genomföra och det här kommer ju att redovisas som förvärv under tredje kvartalet 2022. Tittar vi på helheten annars så är det ju såklart att fortsatt stort tryck på, att fortsatt stort tryck på kund, att jobba nära kund, i en mer avvaktande marknad så är det de som är bäst på att lyckas sälja som kommer att lyckas och det vet vi att det är en avvaktande marknad, det håller ju på några månader, och det har vi sett så många gånger tidigare. Människor flyttar, hittar nya jobb, nya familjebildningar, man separerar, så det är ju fortsatt, kommer vi få fortsatt efterfrågan vad gäller bostäder. För oss är det viktiga att ha ett bra kunderbjudande till våra kunder, vi tycker vi har fyllt på med bra byggrätter, vi tror också att det kommer ges möjligheter kanske att göra fler förvärv under nästa år och 2023 för att kunna bygga för framtiden. Sen säger vi också att fundamentalt goda förutsättningar, det är ändå fortsatt, får man väl säga generellt låga räntor, låg arbetslöshet. Tittar man på Boverket så säger de att vi, sätter man räknar med att vi startar 61 000 bostäder i Sverige, man säger att det kommer bli knappt 50 000 nästa år, ja då kanske det blir 40, men egentligen är behovet 63 400 varje år fram till 2030, så det finns ju ett uppdämt behov av nya bostäder och där ska vara JM vara med väldigt fina, med väldigt fina erbjudanden. Jag nämnde ju lite gradvis geografisk breddning, det finns nu i Tammerfors och i Trondheim, vi tycker vi är på rätt orter i Sverige och norr i Finland idag. Vi ser ju också att kraven ökar vad gäller hållbart samhällsbyggande, vi svanemärker ju alla våra bostäder, vi kommer köra fossilfri arbetsplats på alla våra arbetsplatser i Sverige från hösten här, jobba mer med klimatförbättrad betong, så det görs mycket också vad gäller hållbara satsningar på JM. Digital utveckling har vi jobbat mycket med gentemot kund, man ska kunna boka och betala på webben och så, ny hemsida sen en tid tillbaka och vi ser att kunderna efterfrågar enkla digitala lösningar. Carl nämnde ju stark balansräkning, ska vi inte köra slut på allt krut under hösten utan vi kommer ju se till att det finns krut kvar om det blir sämre marknad eller om det ges ännu bättre tillfällen 2023, det vet vi ju inte än. Avvägd riskprofil, det är de där 74% där vi säger att det ska vara 60-65% normalt och vi ser ju att vi har ju fortsatt egentligen hög bokningssåld andel både i Finland, Norge, Stockholm och Riks, det ser bra ut på alla affärsenheter. Spännande höst, ingen av oss vet vart det tar vägen, det kommer vara avvaktande åtminstone fram till september, oktober tror vi, sen tror jag att det kommer stabilisera sig, men det får vi ju återkomma till om det blir så eller inte, men det är vår bedömning idag. Vi tror också att råvarupriser och så kommer sjunka lite under hösten och bedömningen idag det är väl att det blir lite avvaktande här under hösten och kanske mer normaliserat stabilt sen under våren 2023. Då var Carl och jag klara med våra presentationer och redo för att svara på lite frågor.
Thank you sir. If you would like to ask a question, please signal by pressing star one on your telephone keypad. If you're using a speakerphone, please make sure your mute function is turned off to allow your signal to reach our equipment. A voice prompt on the phone line will indicate when your line is open. Please state your name and company before posing your question. Again, it's star one to ask a telephone question. We will now take our first question. Please go ahead Carl, your line is open.
Tack för det. Där var Fredrik Stenstedt på ABG. Hoppas att ni kan höra mig. Jag har en fråga om starter. Jag förstår att det är lite olika variabler som styr här och ni är inne på ett gäng av dem under kvartalet. Det är förseningar i Stockholm av myndighetsbeslut, det är lite svagare efterfrågan i slutet av kvartalet samtidigt som ni nämner att ni kan tänka att starta projekt som egentligen inte kanske då har samma försäljningsgrad som tidigare tack vare att koncernens totala försäljningsgrad är så pass god. Jag försöker egentligen undra om det går att konkretisera det här eller vad det här kokar ner till i antalet starter i år, för jag upplever att ni var ganska tydliga i Q1 att ni upprepar helårsmålet med starter men kanske lite mjukare ton i kommunikationen idag. Så går det att utveckla starter resten av året?
Nej men det är alltid svårt, vi sa ju tidigare som vi sa så skulle vi ligga på nivån, säg att det var nivån 4000 ungefär då 2021, och ser det ut som du säger, det har sagt att det blir väl ungefär en liknande nivå nu i 2022, sen är ju det kanske lite mer utmanande att lova saker eftersom vi inte har fått alla myndighetsbeslut och något mer avvaktande marknad, men vi känner oss ganska stabila och trygga i att lova även en bra startnivå om inte marknaden packar ur helt, det törs vi göra. Jättebra. Och variablerna som du pratade om där så är ju liksom.
Än så länge så är ju de enda begränsningarna vi har haft med myndighetsbeslut vad gäller starter, och det är väl liksom grundinställningen för oss under tills vidare, att det är ju det som begränsar oss snarare än försäljning eller kostnader. Vi nämner ju kostnader i Norge som en liten utmaning, så det ser vi väl som en liten risk inför hösten, men för verksamheten i Sverige och Finland så är det ju mer myndighetsbeslut som vi upplever är begränsande.
Just det, ja men det är jättebra, det uppskattar jag, och sen tänkte jag bara om det går att få någon mer information kring det här projektet då i Karlberg som ni har sålt. Varken pressreleasen när det såldes eller idag i rapporten guida djupt kring vad ni tror att det kostar att bygga eller uppföra den här byggnaden. Går det att elaborera någonting kring, är det ett vanligt helt vanligt kontorshus eller kommer den ha inslag av, vad ska man säga, säkerhetsklassificerade saker för Fortifikationsverket eller finns det något annat som påverkar hur man kan modellera vinsten i det projektet?
Eftersom vi bygger till Fortifikationsverket och det är ytterst Försvarsmaktens, så är det ju de som håller i pennan vad gäller de detaljer vi pratar om, och det är ju inget kanske vi vet till 100% idag, men vår bedömning idag det är ändå att vi kommer att, det här kommer väl ändå ge en stabil och bra vinst till JM. Jag vill inte utlova någonting men och modellera, men vi säljer ju för 120 000 kronor per kvadratmeter och det rimligen bör ju det, det bör ge en bra vinst till JM och det är ju, vi har ju som vi skriver så har vi ju från tredje januari 2025, så det kommer ju generera vinst successivt under 2022, 2023, 2024 och första månaden 2025, men ändå kommer vi ge en stabil och bra vinst till JM under den här perioden, det är vår bedömning idag.
Nej och jag tror lite som du säger Fredrik att man kan tänka på det som ett vanligt kontorsprojekt, det är ju så vi har ritat det från början och om det blir så att det blir väldigt annorlunda än det så kommer vi få kompensation för det av Fortifikationsverket. Utmärkt, tack, det var mina frågor. There appears to be no further questions at the time, I'd like to turn the conference back to the host for any additional or closing remarks. I'm going to say thank you for listening to us and we wish you a very nice and hot summer, thank you everybody, bye bye. Thank you.