Earnings Call: Q4 2021

Feb 17, 2022

Inledningsvis måste jag tyvärr göra de analytiker som har täckning på vår aktie besvikna. Vi har för perioden inte levererat i linje med era förväntningar. Glädjande nog har vi lyckats leverera på en nivå långt över och kan för verksamhetsåret 2021 leverera vårt högsta helårsresultat någonsin. Med resultat tillväxt om hisnande 102%. En substansvärdetillväxt per aktie om 36% och en tillväxt i förvaltningsresultatet om 35%, motsvarande en ökning om 30% per aktie. Vänner, det är bara i början på början. Ett fantastiskt lag av medarbetare levererade ända in i kaklet. Vi har tidigare under verksamhetsåret 2021 reviderat vårt operativa måltal om antal årliga byggstarter från 1,000 lägenheter till 1,300 lägenheter innan 2023 års utgång. Vi meddelade även att det finns goda förutsättningar att vårt sedan tidigare uttalade måltal om 1,000 byggstarter införlivas redan verksamhetsåret 2021, vilket vi lyckades leverera med hela 996 byggstartade lägenheter. Därtill har vi byggt upp vår projektbank och har en mycket god framförhållning för att kunna leverera mycket hög tillväxt i antal byggstarter även verksamhetsåret 2022. Den totala projektportföljen av ännu ej påbörjade byggnationer nådde upp till 5,869 lägenheter som ihop med pågående byggnation och färdigställda fastigheter säkrar upp över 10,000 lägenheter i vår samlade projektportfölj. Därtill har vi under fjärde kvartalet fått den glädjande nyheten att vår aktie flyttas upp till Stockholmsbörsens large cap-lista. Under det fjärde kvartalet lyckades vi leverera 461 byggstarter, vilket innebär att vi per årets utgång hade hela 1,820 lägenheter i pågående byggnation fördelade på 28 olika projekt i Sverige och Danmark. De 461 byggstarterna i det fjärde kvartalet fördelar sig mellan projekt i Göteborg, Höganäs och Hässleholm. Vi har kommit långt i utvecklandet av ett nytt koncept riktat mot kommersiella hyresgäster, där vi velat bygga ett första pilotprojekt i Hässleholm. Eftersom att vi har vårt huvudkontor där och kan på så vis följa projektet på daglig basis för att på bästa vis kunna produktutveckla och förfina inför en eventuell kommande bredare lansering. Då med fokus på uppförande i Sveriges största städer, primärt Stockholm, Göteborg, Malmö med omnejd. Konceptet bygger på ett och samma kvadratiska väggelement som man kan montera likt ett schackmönster som ni ser från våning 4 och uppåt. Eller rakt ovanpå varandra som ni ser från våning 1 till 3. Notera att inga fönster är infällda i väggarna, utan dessa placeras mellan väggelementen för att på så vis skapa en så enkel och ren produkt som möjligt. Men som rätt komponerad får en estetik som signalerar allt annat än serieproduktion. Produktionskostnaden bedöms landa i samma nivå som vårt tidigare utvecklade koncepthus, men med skillnaden att den totala anskaffningskostnaden inte belastas av moms. Värdena på ingångsvärdena i förhållande till förväntade framtida kassaflöden ser lockande bra ut. Jag vill förtydliga att K-Fastigheter är och kommer alltid förbli ett bolag med fokus på bostäder. Där det operativa målet om att minst 80% av hyresintäkterna ska vara bostadsrelaterade kvarstår. En eventuell lansering av K-Commercial avser att skapa starka kassaflöden på toppen av de bostadsrelaterade intäkterna. I affärsområdet projektutveckling och bygg har vi under fjärde kvartalet byggstartat hela 461 lägenheter och hela 996 lägenheter under hela verksamhetsåret 2021. Vid periodens utgång hade vi hela 820 lägenheter under pågående produktion med ett framtida hyresvärde om SEK 242 million och ett marknadsvärde på överstigande SEK 5.3 billion baserat på värderingar vid årets utgång. Inför verksamhetsåret 2022 har vi en god framförhållning i vår projektbank med planlagd mark, vilket borgar för fortsatt god tillväxt i antal byggstarter som ett led i att införliva vårt operativa mål om minst 1,300 byggstartade lägenheter på årlig basis innan 2023 års utgång. Vår projektutvecklingsorganisation arbetar i dag aktivt med bygglov för 24 projekt omfattande hela 2,100 lägenheter. Vi upplever handläggningstiderna avseende nödvändiga bygglovstillstånd som utmanande och kan se att den genomsnittliga handläggningstiden har ökat. Vi upplever att den privata sektorn lyckats hålla produktivitet och effektivitet uppe under pandemin, men där offentlig sektor inte riktigt lyckats lika väl. Kombinationen med hög byggtakt generellt i Sverige i kombination med lägre effektivitet i offentlig sektor föranleder att bland annat bygglovsavdelningarna ligger efter och har längre handläggningstider nu än vad vi upplevde innan pandemin. [/Foreign language] Något som jag verkligen vill belysa och som enligt mig är ett av våra viktigaste interna nyckeltal är vårt PTV. Produktion till värde eller production to value som förklarar vår relation mellan total anskaffningskostnad och marknadsvärde. Vårt PTV uppgick till rekordlåga 69.8% av marknadsvärdet vid periodens utgång mot cirka 73.1% vid utgången av 2020. Detta innebär att vi har en 30% bruttomarginal i vår projektutveckling och byggnation som vi redovisar som orealiserade värdeförändringar, vilka vi successivt avräknar i förhållande till projektens färdigställandegrad. Vårt förbättrade PTV beror till stor del på ökad effektivitet och kreativitet som gjort att vi kunnat möta de prisökningar som vi upplevt under året samt på ökade marknadsvärden. Inom affärsområde Bygg redovisar vi ett starkt kvartal med 1,820 lägenheter i pågående produktion, vilket är en ökning om närmare 40% mot motsvarande period föregående år. Den kraftiga ökningen i antal lägenheter i produktion bidrar starkt till vårt resultat för perioden. Affärsområde Bygg står resursmässigt starka och känner mig trygg i att vi ska kunna skala upp verksamheten för att klara av eller till och med slå 2023 års mål om att byggstarta minst 1,300 lägenheter. Vilket skulle innebära att vi förhoppningsvis har drygt 2,500 lägenheter i pågående byggnation vid utgången av 2023. Denna ökning kommer starkt bidra till vårt framtida resultat tack vare den höga bruttomarginalen ihop med bra tempo som bidrar till den successiva vinstavräkningen i förhållande till nerlagda kostnader. Affärsområde Prefab som vi driver under varumärket K-Prefab redovisar totala intäkter om drygt SEK 1,060 miljoner och ett bruttoresultat om SEK 82 miljoner, vilket är Prefabs näst starkaste år historiskt sett till intäkt och resultat. Arbetet med att K-Fastigheter Prefab har pågått intensivt under året och jag kan konstatera att våra förväntningar på synergier utvecklats bättre än förväntat. Prefab är i dag ett välintegrerat affärsområde som bidrar med kompetens, positivt kassaflöde och säkrar leverans av våra viktigaste byggnadskomponenter, nämligen hållbara stommar. Inför verksamhetsåret 2022 ser orderläget fortsatt mycket bra ut. Där samtliga K-Fastigheters egna projekt ligger och omfattar cirka 30% av total beläggning i Prefab. Vårt förvärv av Prefab från Finja-koncernen i början på 2021 omfattade dess 8 fabriksanläggningar runt om i Sverige. Därtill har vi under året från Kilenkrysset förvärvat deras betongprefabrik i Strängnäs samt integrerat K-Fastigheters sedan tidigare trähusfabriker i affärsområde Prefab. 8 fabriker som tillverkar betongstommar och 2 som tillverkar stommar i trä. På så vis har vi kapacitet att bygga hus med rätt material på rätt plats. Vi kommer under kommande verksamhetsår investera i våra anläggningar för att öka effektivitet och förbättra arbetsmiljö för att på så vis skapa fina möjligheter att växa verksamheten med 50% på 3 års sikt. Något jag vill belysa som man inte får missa är att interna projekt internprissätts till minsta möjliga marginal för att på så vis förskjuta bruttomarginalen till ett beställande systerbolaget inom koncernen och redovisas där som ökad PTV-marginal. Något som givetvis bidragit till den förbättrade marginalen för koncern. I affärsområdet förvaltning har vi lyckats leverera tillväxt i förvaltningsresultatet om 35% mot verksamhetsåret 2020. Vår överskottsgrad för verksamhetsåret 2021 tyngs något av en relativt låg genomsnittlig uthyrningsgrad under första delen av året till följd av att vi färdigställde stora volymer på kort tid i Växjö. Dessa vakanser har vi dock arbetat ifatt och stängt. Per årets utgång hade vi en ekonomisk uthyrningsgrad om hela 97%, vilket är en betryggande nivå att kliva in i 2022 med. Affärsområde förvaltning står inför en enorm tillväxt. Vår kristallkula är relativt transparent i det hänseendet. Vi hade 2,723 lägenheter i förvaltning vid årets utgång. Bara genom att tillträda pågående byggnationer som färdigställs under 2022 i kombination av tillträden av genomförda förvärv, kommer portföljen att öka med cirka 1,100 lägenheter i förvaltning baserat på ny känd information innan 2022 års utgång. Det är ett motsvarande tillväxt om hela 47% sett till antal lägenheter i förvaltning. Med de orden lämnar jag över till Martin Larsson. Tack så mycket, Jacob. 2021 var rekord på så många sätt. Vi har aldrig tidigare haft så höga intäkter, så högt resultat och så hög tillgångsmassa. Samtidigt finns det en hög potential framöver som Jacob har nämnt. Förvaltningsorganisationen har under året varit påverkad av en relativt låg uthyrningsgrad och Prefab har varit påverkad av ökade priser och frånvaro till följd av COVID-19. Båda dessa negativa effekter tror vi oss till viss del slippa 2022. Vidare har vi aldrig haft så många lägenheter i byggnation som vid utgången av 2021. 1,120 lägenheter. Vi förväntar oss att färdigställa cirka 1,000 lägenheter bara under 2022. Jag har pratat raketfart under året och raketfart är vad det är i 2022 också. Om vi nu tar det från toppen och börjar med vår projektutveckling och byggverksamhet, så har vi under 2021 byggstartat 996 lägenheter och hade ökat antalet lägenheter i produktion med 39% vid årets slut. Vi har dessutom under året lyckats sänka vår bruttomarginal i byggnation. Det som vi internt benämner PTV eller Production to Value, från 73% till 70%. Genom att fortsatt vara kostnadseffektiva i vår byggnation och på grund av fortsatt gynnsam marknadsutveckling på fastighetspriser. Därmed har vi lyckats öka orealiserad värdeförändring relaterat till fastighet under byggnation, det vill säga vår bruttomarginal i projektutvecklings- och byggverksamheten, med hela 73% till över SEK 700 million. Totalt har K-Fastigheter under året haft interna intäkter i byggverksamheten om SEK 684 million, vilket är en ökning om hela 56% sedan föregående år. Därutöver har vi primärt igenom vår prefabverksamhet adderat externa intäkter om SEK 976 million. Lägger vi till K-Prefabs koncerninterna intäkter om cirka SEK 81 miljoner uppvisar K-Prefab sitt näst högsta intäktsår någonsin. Trots påverkan från COVID-19-pandemin i form av tidvis hög frånvaro i framför allt produktion och utbudsbrist som lett till prisökningar på bland annat stål och råmaterial, har K-Prefab levererat ett stabilt och bra resultat som på bruttomarginalnivå uppgick till drygt SEK 82 miljoner. Samarbetet mellan vår projektutvecklings-, bygg-och prefabverksamhet har fungerat över all förväntan under året. Som Jacob tidigare nämnt, börjar nu allt större volymer av vår interna byggnation hanteras via prefab, vilket framöver borgar för allt högre kapacitet och effektivitet i vår interna byggnation. Totalt hade vår bygg-och prefabverksamhet intäkter om SEK 1,660 miljoner under året och uppvisade ett bruttoresultat om SEK 102 miljoner. Lägger vi till de orealiserade värdeförändringarna för pågående nybyggnation så uppger resultatet före skatt för dessa tre affärsområden till över SEK 700 million. Går vi sedan över till förvaltning så har året präglats av att antalet förvaltade lägenheter ökat från 2,237 lägenheter till 2,723 lägenheter, eller med hela 22%. Hyresvärdet har ökat med 24%, SEK 338 million och totala hyresintäkter har ökat med 30% till SEK 266 million. Verksamheten har under året fortsatt tyngts av låg uthyrningsgrad, framför allt relaterat till projekt i Växjö och Älmhult. Den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgick under året till 93% att jämföra med 92% året innan. Vidare har vi erfarit ökade driftskostnader under hösten, bland annat i form av ökade el- och värmekostnader. Sammantaget gör detta att överskottsgraden endast uppgår 66% på året och jämför med 67% på året innan. Vår förväntansbild är dock att överskottsgraden ska stärkas markant framöver, inte minst då uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 97%. Att jämföra med 91% vid årets ingång. Vidare var det stora antalet lägenheter som kommer färdigställas under 2022, cirka 1,000 lägenheter, bidrar med en positiv effekt, då våra nybyggda lägenheter generellt har en betydligt högre överskottsgrad än genomsnittet i vårt bestånd. Totalt levererade affärsområdet förvaltningen bruttoresultat om SEK 186 miljoner på året och ett förvaltningsresultat om SEK 101 miljoner, vilket är en ökning med 29 respektive 35%. Förvaltningsresultatet motsvarar SEK 0.47 per aktie, vilket är en ökning med 30% att jämföra med vårt finansiella mål om 20% per år. Därtill har vi fortsatt erfarit en gynnsam utveckling i marknadsvärde för våra färdigställda fastigheter, vars värde ökade med SEK 432 miljoner. Ökningen motsvarar cirka 6% av det totala marknadsvärdet vid årets slut. Den genomsnittliga direktavkastningen för våra färdigställda fastigheter uppgick vid årets slut till 3.8% att jämföra med 4.1% vid årets början. Den primära anledningen till denna förändring är dock inte ökade marknadspriser, utan att vår fastighetsportfölj successivt består av allt fler bostadsfastigheter i relativt bättre lägen i takt med att vi färdigställer vår byggnation. Fortsätter vi färden igenom vår resultaträkning så kan vi notera att våra kostnader för central administration ökat under året. Detta beror, liksom tidigare, på att vi fortsätter investera i att bygga ut framför allt koncerngemensamma funktioner och förvaltningsstöd inför framtida tillväxt. Avskrivningarna har också ökat under året, vilket dock primärt beror på arten av K-Prefabs verksamhet, vilken är anläggningstung och driver avskrivningar. Till detta tillkommer avskrivningar på immateriella tillgångar om SEK 11 million. Tillgångar som uppstod vid förvärvet av K-Prefab. Resultatet från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag har även det utvecklats positivt under året. Här är det primärt på investeringen i Mjöbäcks Entreprenad som får positiv effekt med totalt SEK 23 miljoner kronor. Mjöbäcks Entreprenad har utvecklats fantastiskt under året. De har ett bra orderläge inför 2022 och vi har höga förväntningar på vårt fortsatta samarbete. Räntenettot har under året ökat till SEK 76 miljoner kronor, vilket primärt beror på högre räntebärande skuld. Räntebärande skuld har under året ökat dels på grund av fler färdigställda fastigheter, dels på grund av förvärvsfinansiering av förvärven av K-Prefab och andelen i Mjöbäcks Entreprenad. I övrigt har basräntor varit relativt stabila under året och vi har erfarit en fortsatt nedgång i kreditmarginalen. Avseende räntetäckningsgraden så kan de av er som har följt oss sedan tidigare se att i denna rapport så har vi ändrat definitionen. Tidigare så definierade vi räntetäckningsgraden endast utifrån vår förvaltningsverksamhet. I och med förvärvet av K-Prefab har denna definition blivit allt mer obsolet. Dels har vi ett starkt kassaflöde från prefabverksamheten som bidrar till koncernens kassaflöde. Dels bär prefabverksamheten en relativt hög skuldbörda, inte minst i form av förvärvsfinansieringen. Räntetäckningsgraden uppgick enligt den nya definitionen till 3.5 att jämföra med 2.4 vid slutet av 2020. Begränsningsmålet uppgår fortfarande till 1.75. Värdeförädling har jag till viss del redan behandlat under respektive affärsområde, men det kan tilläggas den positiva effekten som vår derivat haft under året, primärt som en följd av de ökade långräntorna. Totalt erfor vi en positiv effekt om SEK 66 million under perioden. Totalt ger ovanligt resultat för perioden om SEK 1 billion 44 million, motsvarande SEK 4.9 på aktier. Totalresultatet uppgick till SEK 1 billion 48 million, vilket en ökning med fantastiska 122%. Går vi över till vår finansiella ställning så uppgick värdet av vår förvaltningsfastigheter vid årets slut till SEK 9.6 miljarder, vilket en ökning med 40% under året. Förvaltningsfastigheterna är fördelade på cirka SEK 6.9 miljarder i färdigställda fastigheter, SEK 700 miljoner i byggrätter och SEK 1.9 miljarder i pågående nybyggnation. Vi har under året investerat nästan SEK 1.4 miljarder i ny till- och ombyggnation av våra fastigheter och pågående nybyggnation har ökat med cirka SEK 800 miljoner eller 83%. Samtidigt har värdet av våra färdigställda fastigheter ökat med cirka SEK 1.8 miljarder eller 37%. Vi har under fjärde kvartalet färdigställt förvärvsanalysen av K-Prefab och kan nu konstatera att förvärvet lett till ett övervärde om cirka SEK 500 miljoner, varav cirka SEK 400 miljoner goodwill och SEK 100 miljoner immateriella tillgångar. Att notera är även att värdet av rörelsefastigheter, rörelsetillgångar och rörelseskulder ökat i och med förvärvet av K-Prefab. För att finansiera tillväxten har räntebärande skulder under perioden ökat med cirka SEK 2.1 miljarder eller 61% till SEK 5.9 miljarder. Dessa skulder fördelar sig på cirka SEK 4 miljarder i bottenlån för färdigställda förvaltningsfastigheter, SEK 1.1 miljarder i byggkrediter och SEK 800 miljoner i rörelse- och förvärvskrediter. Vi har fortsatt arbeta med vår ränterisk under perioden och derivatportföljen uppgick vid periodens slut till SEK 3.2 miljarder, vilket motsvarar 71% av koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter. Den genomsnittliga räntebindningen har under perioden ökat från 3.8-4.4 år och den genomsnittliga räntan från 1.77%-1.85%. Även om kreditmarginalerna är något lägre. Vi erfar fortsatt mycket god likviditet i banksystemet och finansierar oss fortsatt uteslutande med bilaterala banklån. Även om vi under hösten förberett oss för en kommande kapitalmarknadsfinansiering och bland annat etablerat ett grönt ramverk i linje med Green Bond Principles, vilket även utvärderats av Cicero Shades of Green. I denna fråga får vi säkert anledning att återkomma under 2022. Liksom gällande räntetäckningsgraden har vi i samband med den här rapporten valt att byta ut nyckeltalet belåningsgrad mot skuldsättningsgrad som vi anser mer definierar den finansiella risken i koncernens verksamhet efter förvärvet av K-Prefab. Skuldsättningsgraden ligger vid periodens slut på 52% mot 50% vid årets start. Vi har även valt att låta begränsningsmålet om 70% ligga kvar. Likviditeten har successivt minskat under året på grund av hög investeringstakt i byggnation, förvärv av byggrätter och inte minst förvärven av K-Prefab och andelen i Mjöbäcks Entreprenad. Vi har dock mött detta igenom att kontraktera ytterligare kreditramar och vid utgången av året uppgick fri likviditet till cirka SEK 440 miljoner att jämföra med cirka SEK 600 miljoner vid ingången av året. Till detta tillkommer att vi förväntar oss en betydligt högre självfinansieringsgrad framöver i takt med att vi färdigställer allt fler lägenheter och på grund av det starka underliggande kassaflödet i K-Prefab. Slutligen så kan vi konstatera att det egna kapitalet ökade med 32% under perioden till SEK 4.2 miljarder, motsvarande SEK 19.7 kronor på aktier. Soliditeten uppgick vid periodens slut till 37% att jämföra med 42% vid årets ingång. Vårt begränsningsmål om minimum 25%. Det långsiktiga substansvärdet ökade till SEK 5 miljarder eller SEK 23.1 krona på aktien, vilket motsvarar en ökning med 30%–36% att jämföra med vårt finansiella mål om 20% per år. Sammanfattningsvis, tvåsiffrig och till och med tresiffrig tillväxt på vissa håll. Vi överträffar våra finansiella måltal med minst 10%. Vi har en fortsatt stabil finansiell ställning och vi har rekordsfart in i 2022 med 1,820 lägenheter i byggnation. Nästan 1,000 lägenheter som vi vet ska färdigställas och ett fantastiskt samarbete mellan de olika affärsområdena i vår koncern. Med de här orden så lämnar jag tillbaka till Jacob för att avrunda presentationen. Sammanfattningsvis stänger vi böckerna för 2021 med rekordhög lönsamhet och rekordhög tillväxt. Vi ger oss in i 2022 med förutsättningar med ett slopat investeringsstöd och där branschen generellt ser kraftiga kostnadsökningar. Där K-Fastigheter tack vare effektivitet, kreativitet och en hög anda lagspel lyckats förbättra vårt PTV. Vi har aldrig tidigare stått inför bättre förutsättningar att ta oss an nya marknadsandelar och leverera fortsatt hög tillväxt. Med de orden avslutar jag dagens presentation och vid vidare frågor är ni välkomna att mejla ir@k-fastigheter.se. Publicerar vi svaren på vår hemsida löpande.