Earnings Call: Q2 2022

Jul 28, 2022

På de finansiella marknaderna råder det oro till följd av ökad inflation och känslighet med högre räntor. Många sektorer har drabbats hårt och K-Fastigheters aktier är inget undantag. Vi kan således konstatera att aktiekursutvecklingen de senaste sex månaderna har varit frikopplad från vår fundamentala utveckling som fortsatt sker i hög och lönsam takt. Faktum är att detta är en marknadssituation där vår affärsmodell får en hög verkningsgrad och är och där unikiteten synliggörs. Jag har sagt det så många gånger tidigare, men K-Fastigheter är så mycket mer än fastighetsbolag. Med en investeringshorisont som sträcker sig in till evigheten är riskminimering av större vikt än vinstmaximering. Vi strävar helt enkelt efter att generera en maximal riskjusterad avkastning, oaktat var i konjunkturcykeln vi befinner oss. Med långsiktighet som byggsten i vår affärsmodell har det varit lätt att inte ge vika för att emittera instrument som efterfrågar kassaflöde och exponera oss med onödig risk i en tid då kassaflöde värderas allt högre. Genom att därtill undvikit finansiering via obligationer och den medföljande refinansieringsrisken står vi väl rustade för att möta framtiden. För årets första 6 månader har vi levererat en substansvärdetillväxt om 12% på aktier och en tillväxt i förvaltningsresultat om hela 51%. Vårt totalresultat har växt med hisnande 99%. Vårt tempo är fortsatt högt och vi har bra förutsättningar att kunna leverera utifrån samtliga presenterade finansiella och operativa måltal, trots nya marknadsförutsättningar sett till ränta och inflation. Enligt min mening är jag lagledare för världens mest fantastiska medarbetare som lyckats göra det omöjliga möjligt. Att under en period när kostnadsinflationen är hög, inte minst i byggrelaterade produkter som i många fall stigit betydligt mer än den genomsnittliga inflationen, lyckats möta stigande priser med ökad effektivitet och besparingar. För att på så vis öka vår konkurrenskraft ytterligare när alla andra höjer priserna. Med fokus att möta kostnadsinflationen med ökad effektivitet har vi inom K-Fastigheter lyckats att bibehålla produktionskostnader på nivåer som vi motsvarar vad vi gick in med 2021. Andra kvartalet innebar en stark tillväxt i samtliga affärsområden där projektutveckling arbetar med att öka vår framförhållning i vår bygglovsportfölj, där man just nu befinner sig i bygglovsprocesser på närmare 1,600 lägenheter. Affärsområde Bygg och projektutveckling har byggstartat 545 lägenheter under årets första halvår och affärsområde Bygg har hela 2,010 lägenheter i pågående produktion, vilket är vår högsta nivå hitintills i bolagets historia. Affärsområde Prefab har sin högsta aktivitet någonsin sett till omsättning och fulla orderböcker som sträcker sig 1 år från nu. Affärsområde Förvaltning växer i ett rasande tempo, där vi redovisar en tillväxt i förvaltningsresultatet om hela 51% sedan årsskiftet och där antal lägenheter i förvaltning ökat med 20% sedan årsskiftet och 41% i årstakt. Vi har under första halvåret byggstartat 545 lägenheter, varav 301 lägenheter samt 8,000 kvadratmeter kontor enligt vårt nya koncept K-Kommersiellt under andra kvartalet. Av kvartalets 301 lägenheter omfattas hälften av ett projekt i Ballerup utanför Köpenhamn. Därtill har vi startat projekt i Höganäs, Nyköping och Vänersborg. I en tid då många marknadskännare och analytiker oroar sig för att bostadsbolag inte ska kunna inflationsjustera sina hyror fullt ut kan det vara värt att påminna om att vi i våra 2,010 lägenheter under pågående produktion har en genomsnittlig yield on cost, vilket är vårt förväntade driftsnetto genom total anskaffningskostnad om hela 5.6%. Där kvartalets produktionsstarter mappar också 5.6%. Vi har således mycket starka kassaflöden i ett tillgångsslag som generellt handlas till betydligt lägre kassaflödesmultiplar. Därtill är hela vår danska portfölj som växer för allt större underlag på marknadshyra, där vår förväntan är full kompensation för inflation framgent. Fastighetsbranschen har under många år levererat rekordresultat. Mycket tack vare de orealiserade värden som synliggjorts när avkastningskraven sjunkit allt lägre. En tid som får betraktas tillhöra historien sett till de vindar som nu blåser. Det unika med K-Fastigheters affärsmodell är att majoriteten av vår orealiserade värden inte härstammar från minskade avkastningskrav, utan från vår successiva vinstavräkning i projektutveckling och byggnation. Där vi trots den kraftiga kostnadsinflationen lyckats möta kostnadsökningarna med ökad effektivitet och besparingar. Varför vill jag påstå att det har varit möjligt att möta kostnadsökningarna tack vare att vi äger och kontrollerar hela ekosystemet från grus till hus? En för oss mycket fördelaktig situation jämfört med att sitta knät på externa leverantörer. I våra 2,010 lägenheter under pågående produktion har vi en genomsnittlig anskaffningskostnad om 70% i förhållande till marknadsvärdet som gällde per den 31 juni och en genomsnittlig direktavkastning om 5.6% i förhållande till anskaffningskostnad, det vill säga yield on cost 5.6. Marginalen om 30%, det vill säga differensen mellan anskaffningskostnad och marknadsvärde, avräknades successivt i förhållande till nerlagda kostnader varpå vi har en stark intjäningsmotor som skapar substans i takt med att vi färdigställer de drygt 2,000 lägenheterna som just nu är i pågående produktion. Skulle marknadens avkastningskrav öka föranlett av ökad inflation och därmed högre kalkylränta håller vår affärsmodell fortsatt en mycket stark konkurrenskraft. Vårt genomsnittliga kassaflöde i förhållande till anskaffningskostnaden om 5.6% är så klart helt opåverkat. Däremot skulle vår bruttomarginal, som i dag mäter 30% mellan anskaffningskostnad och marknadsvärde, minska till drygt 20% om avkastningskravet skulle öka med så mycket som 100 punkter. Med 20% bruttomarginal i en marknad där avkastningskravet för nyproducerade bostäder skulle närma sig 5% är enligt min mening otroligt stark och är en nivå som inte finns hos speciellt många andra konkurrenter. Inte ens i det marknadsläge som rådde när vi hade obefintlig inflation och ränta. Det vi inte har tagit hänsyn till i ovan antagande är att i det marknadsläge vi nu befinner oss, där ökade byggkostnader i kombination med avskaffat investeringsstöd och annalkande högre räntekostnader gör kalkylerna för den generella bostadsutvecklaren oaktat upplåtelseform mindre attraktiva. Där har vi en tydlig förväntan om att både efterfrågan och prisbild på byggrätter kommer att falla. Det är just detta jag refererar till när jag säger att vi närmar oss en fördelaktig situation för K-Fastigheter. Byggrätter är nämligen vår viktigaste råvara för kommande tillväxt. Stillastående och fallande priser på byggrätter i kombination med produktionskostnader som står emot kostnadsinflationen är faktorer som talar för en fortsatt god fundamental utveckling. Byggrätter står i dag för en stor del, upp till 20%, av vår totala anskaffningskostnad, vilket innebär att ett eventuellt prisfall kan gynna oss i termer av minskad total anskaffningskostnad, vilket skulle förbättra vår yield on cost. Projektutveckling håller högt tempo och under årets första 6 månader levererat 545 lägenheter som kunnat byggstartas och arbetar aktivt med bygglovshandlingar och bygglovsansökningar omfattande nästan 1,600 lägenheter. Under pandemin och som en effekt av ökad byggnadstakt upplevs längre handläggningstider för bygglov- och detaljplaneprocesser. Något som vi tror och hoppas i det korta perspektivet kan bli aningen bättre då trycket på bygglovsavdelningarna förväntas minska i takt med ingroenden i ekonomin och därtill minskat antal byggstarter. K-Fastigheter har tillsammans med ett par andra välkända aktörer i byggindustrin lanserat initiativet Bygg i tid med målet att effektivisera och förbättra plan- och tillståndsprocesserna för ett ökat bostadsbyggande. Utgångspunkten i initiativet är en rapport framtagen av Gruppen som slår fast att sedan 2015 har den genomsnittliga ledtiden för ett nytt byggprojekt ökat från 45 till 57 månader. En ökning av den kommunala handläggningstiden med i snitt 12 månader på 5 år. Affärsområde Bygg levererar all time high med hela 2,009 lägenheter under pågående produktion var 545 lägenheter är byggstartade under årets första halvår. Jag vill också passa på att lyfta fram att vi utöver de 545 byggstartade lägenheterna i år även under andra kvartalet byggstartat vårt första projekt inom konceptet K-Kommersiellt. Detta genom byggstart av Fastigheten Hushållaren i Hässleholm omfattande 17 våningar och 8,000 kvadratmeter LOA. Vi kommer att följa upp och utföra K-Kommersiellt på hemmaplan för att i senare skede lansera konceptet i storstadsregioner som ett komplement till våra sedan tidigare etablerade Koncepthus. Fastigheten Hushållaren har 283 identiska väggelement. Mer konceptuellt än så kan det nästan inte bli. Det är lätt att fokusera på byggstartade lägenheter och lägenheter i pågående produktion. Jag vill även belysa att Affärsområde Bygg har färdigställt cirka 500 lägenheter under årets första sex månader och därutöver även 170 lägenheter i juli. Som inte fångats upp i rapporten då influt och färdigställande skett efter periodens utgång. K-prefabb redovisar fulla orderböcker och ser ut att leverera all time high avseende omsättning, där 1/3 utgör interna projekt och 2/3 avser externmarknad. Prefab som en del i vår unika affärsmodell bidrar med positiva kassaflöden till koncernen och där majoriteten av dessa positiva kassaflödena genereras av en fortsatt stark externmarknad med trygga orderböcker som sträcker sig i ett år från nu. K-prefabb påvisar normala säsongsvariationer och redovisar bruttoresultat om SEK 36.5 million för årets första halvår. Marginalen är något lägre föranlett av en större andel interna projekt som prissätts till en lägre marginal än externa projekt, men som också starkt bidrar till en lägre anskaffningskostnad i vår projektutveckling. Under föregående år, när jag under 2021 års början tillträdde Prefab, var orderböckerna fulla och vi lyckades inte få in alla våra interna projekt i produktion. Hade vi däremot lyckats med det och den reduceringen av marginalen på interna projekt i Prefab starkt bidragit till att vi lyckades möta de produktionskostnadsnivåer som vi redovisade under förra året. Prefab har arbetat hårt med inköpen under året på grund av kraftigt stigande materialpriser. Särskilt kännbar priseffekt i Prefab har varit det grönt stål som vi uteslutande köper för armering. Positivt är också att prisutvecklingen under sista två veckorna av andra kvartalet börjat sjunka med så mycket som tvåsiffriga procenttal. Något vi hoppas att håller i sig. Affärsområdet Förvaltning växer sig starkare för varje månad. Efter att vi nu kommit upp i tempo med att färdigställa projekt och vid periodens utgång hade 3,258 lägenheter i förvaltning. En tillväxt om 20% sedan årsskiftet. Vi håller ett högt tempo med att färdigställa våra 2,009 lägenheter i pågående produktion och har efter ett kvartal till utgång färdigställt och delat nycklar till ytterligare 170 lägenheter. Faktum är att vi färdigställer ett eller flera projekt varje månad resterande del av året. En tillväxt i färdigställda lägenheter som kommer synas i termer om tillväxt i hyresintäkter och förvaltningsresultat. En tillväxt som för årets första sex månader mäter 51% tillväxt i förvaltningsresultat och 41% tillväxt i hyresintäkter. Vid kvartalets utgång hade vi en ekonomisk uthyrningsgrad om närmare 98% och långtgående betryggande uthyrningstakt i vår projektportfölj med pågående produktion. Vi känner av en ökad efterfrågan på hyresrätter som boendeform. Till följd av ett osäkrare ekonomiskt klimat och där många som sålt sina bostäder vill mellanlanda i en hyresrätt då osäkerheten är stor kring fortsatt prisutveckling på den egna bostaden. Med de orden lämnar jag över till Martin. Tack Jacob. Vi vill alla tillbaka till semester och hängmattan igen, så jag ska försöka vara extra precis och kortfattad i dag. Vår förvaltningsverksamhet utvecklas för närvarande mycket bra. Hyresintäkterna stiger för perioden med 41% till SEK 173 miljoner kronor. Vi hade vid slut av perioden ett hyresvärde om SEK 402 miljoner kronor, vilket är en ökning med 43% sedan föregående år. Ökningen beror primärt på att antalet lägenheter med förvaltning ökat med 41% sedan motsvarande period 2021. Vi får även upp driftsnettot, inte minst då uthyrningsgraden nu börjar närma sig tillfredsställande nivåer. Den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgick för perioden på 96% och uthyrningsgraden vid periodens slut uppgick till 98%. Detta innebär i sin tur att överskottsgraden under perioden ökade från 64% 2021 till 68% 2022. Effekten på förvaltningsresultatet blir en tillväxt med 51% till SEK 67 miljoner, vilket är klart över vårt finansiella mål om en årlig tillväxt om mer 20%. Vi rekordinvesterar i våra egna fastigheter. Totalt SEK 887 miljoner under årets första sex månader, vilket är en ökning med 38% sedan föregående år. Vi har 2,009 lägenheter i byggnation fördelat på 27 byggprojekt vid periodens utgång. Detta medför i sin tur att orealiserade värdeförändringar för pågående byggnation uppgår till hela SEK 417 miljoner, vilket är en ökning med 44% jämfört med motsvarande period föregående år. Jag säger det igen. Så länge vi kan upprätthålla vår byggtakt så kommer vi fortsatt att leverera orealiserad värdeförändring i vår nybyggnation på jämförbara nivåer. Även orealiserad värdeförändring på befintliga fastigheter har utvecklats positivt under årets första månader och uppgick till SEK 139 miljoner. Detta beror dock primärt på hyreshöjning snarare än fortsatt yieldkompression. Direktavkastningsgraden trots detta går ner något i vår fastighetsportfölj beror snarare på sammansättningen i portföljen, där vi i dag har fler bostäder i förvaltning och i allt bättre lägen än vid samma period föregående år. Enkelt talat, bostäder har lägre direktavkastning än lokaler och Göteborg och Malmö har lägre direktavkastning än Hässleholm. Vår entreprenad och byggverksamhet hade under perioden intäkter om totalt SEK 970 miljoner, varav SEK 399 miljoner avser koncerninterna projekt. Affärsområde Bygg, som ansvarar för vår koncerninterna projekt, uppvisar för perioden ett negativt gruppresultat, vilket primärt beror på att vi har växt organisationen under det senaste året för att klara av framtida tillväxt och öka byggtakt i linje med vårt operativa mål att kunna byggstarta minst 1,300 lägenheter under 2023. Affärsområde Prefab har under perioden intäkter om SEK 668 miljoner, varav SEK 97 miljoner avser koncerninterna projekt. Detta motsvarar en tillväxt om 26% jämfört med motsvarande period föregående år och är rekord i prefab. Tillväxten beror dels på att koncernintern byggnation nu successivt får effekt i prefab och dels kompletterande förvärv det senaste året av Kilen Prefab och GEOS Yggdre. Tyvärr får inte prefab med sig resultat under perioden. Gruppresultatet uppgick till SEK 36 miljoner, vilket dock är i linje med föregående år. Den påverkas dels av frånvaro i samband med covid-pandemin i januari och februari och dels av kostnadsinflation under våren, vilket lett till stor prisökning med viktiga insatsvaror som stål, armering, trä, energi och transport. Dessa effekter tror vi dock successivt kommer avta under hösten i takt med att prisnivåerna för vissa av dessa varor sjunker tillbaka, samtidigt som vi får möjlighet att kompensera för kostnadsökningen i kommande projekt. Om vi går vidare från operativ nivå så erfår vi en fortsatt hög ökning av kostnaden för central administration. Detta beror dels på större engångskostnader under våren, men även att vi fortsatt successivt byggt ut vår organisation. Det negativa räntenettot ökar under perioden med 40% till SEK 47 miljoner. Detta beror än så länge mer på ökad skuldsättning, vilken ökat med 47% än det ökade ränteläget. Vid periodens slut hade inte de ökande marknadsräntorna fått full effekt på vår genomsnittliga ränta, vilken uppgick till 1.88%. Ränteläget har endast successivt haft effekt på räntenettot. De ökade marknadsräntorna och dock primärt de långa räntorna har dock haft en mycket positiv effekt på vår derivatportfölj, som under perioden ökade med SEK 305 miljoner i värde. Det totala värdet av vår räntederivatportfölj uppgick vid periodens slut till nästan SEK 350 miljoner. Detta är värden som vi förutsatt att de långa räntorna inte faller tillbaka framöver, kan använda för att till exempelvis öka säkerhetsgraden i vår skuldportfölj eller minska swapräntorna i derivatportföljen för att möta ökade marknadsräntor i skuldportföljen. Sammantaget ger denna utvecklingen att vi levererar ett rekordresultat som för perioden uppgår till SEK 697 miljoner kronor, vilket är en ökning med hela 88% jämfört med motsvarande period 2021. Går vi så över på vår finansiella ställning så har värdet av vår förvaltningsfastigheter ökat med hela 21% under årets första hälft till 10.6 miljarder och med 45% sedan utgången av samma period 2021. Tillväxten sker dels genom färdigställande av fastigheter under byggnation, dels förvärv och ökad byggtakt, vilket påverkar värdet av pågående nybyggnation. Skuldsättningen ökar i linje med värdet av förvaltningsfastigheter och uppgick till SEK 7.3 miljarder vid periodens utgång, vilket är en ökning med 23% jämfört med utgången av 2021 och 47 sedan utgången av samma period 2021. Ökningen sker som sagt primärt i bortlån från färdigställda förvaltningsfastigheter och utnyttjande av byggnadskrediter. Vi upprätthåller en god struktur i vår skuldportfölj med en genomsnittlig kreditbindningstid om 2.5 år, med en relativt jämn kreditförfall över de närmaste fyra åren. Vi förlitar oss fortsatt endast i finansiering från nordiska banker, med vilken vi fortsatt har ett mycket bra samarbete, vilket vi tackar ödmjukast för. Vi har en genomsnittlig räntebindning om 3.6 år och vid periodens slut var 63% av skuldportföljen säkrade genom räntederivat. Derivat som vid periodens slut hade ett värde om nästan SEK 350 miljoner. Värden som tidigare nämnt, framöver kan användas för att öka säkerhetsgraden. Alternativt sänka räntan i räntederivatportföljen för att möta ökande marknadsräntor i skuldportföljen. Skuldsättningsgraden, den uppgick vid periodens slut till 53%, vilket är i linje med det senaste året. Räntetäckningsgraden på rullande 12 månader uppgick till 3.0 och även det är i linje med det senaste året. Vidare hade vi vid periodens slut tillgänglig likviditet om cirka SEK 200 miljoner och vi har dessutom efter periodens slut ökat vår rörelsekreditram med ytterligare SEK 250 miljoner. Den positiva resultattillväxten medför att vårt eget kapital vuxit under perioden med 17% till SEK 4.9 miljarder och substansvärdet med 12% till SEK 5.6 miljarder eller SEK 25.93 per aktie, vilket är klart i linje med vårt finansiella mål om tillväxt om minst 20% per år. Avslutningsvis kan vi sammanfatta det med att vi fortsätter leverera rekordresultat på grund av hög tillväxt i förvaltningsverksamheten och fortsatt hög byggtakt inom intern byggnation. Vi levererar över våra finansiella mål och vi är endast i någon omfattning påverkade av kostnadsinflation under våren. Hur kommande räntehöjningen kommer att slå mot vår verksamhet återstår att se, men vi kan konstatera att vi är väl rustade med god finansiell ställning och en laddad derivatportfölj. Med de orden så vill jag tacka våra lyssnare, önska dem en fortsatt trevlig sommar och så lämnar jag tillbaka till dig, Jakob, för att avrunda dagens sändning. Tack Martin. Jag skulle bara kortfattat vilja summera första halvåret där vi levererar hög fortsatt tillväxt och ett riktigt starkt resultat, rekordresultat till och med. Det är någonting vi kan förvänta oss att komma att fortsätta ske under årets andra halvår. Som jag nämnt under presentationen, vi befinner oss i en marknadssituation där uniciteten i vår affärsmodell kommer att synliggöras på ett allt tydligare sätt och där vi förväntar oss fortsatt god, stark lönsam tillväxt och där vi ska kunna leva upp till samtliga finansiella och operativa måltavlor. Har ni några frågor på dagens presentation är ni välkomna att mejla på ir@k-fastigheter.se så kommer vi publicera svar och frågor på hemsidan så alla kan ta del av dem.