K-Fast Holding AB (publ) (STO:KFAST.B)
Sweden · Delayed Price · Currency is SEK 10.26
+0.22 (2.19%)
At close: May 5, 2026
← View all transcripts
Earnings Call: Q3 2022
Nov 10, 2022
De tider vi nu möter kräver en stor dos utav ödmjukhet. Därför känns det extra bra att vi har stabil kreditportfölj utan obligationer och som till 70% är räntesäkrad. Något vi får tillfälle att återkomma till senare under presentationen. Därtill får vår affärsmodell en hög verkningsgrad där uniciteten synliggörs som ett traditionellt fastighetsbolag på ett helt annat sätt under rådande marknadsförutsättningar. Jag har sagt det många gånger tidigare, men K-Fastigheter är så mycket mer än ett traditionellt fastighetsbolag. Med en investeringshorisont som sträcker sig in till evigheten är riskminimering av större vikt än vinstmaximering. Vi strävar helt enkelt efter att generera en maximal riskjusterad avkastning, oaktat var i konjunkturcykeln vi befinner oss. För årets 3 första kvartal har vi levererat en substansvärdestillväxt om 14% samt en tillväxt i förvaltningsresultat om hela 39% med en motsvarande period föregående år.
Omvärldsfaktorer till trots har tempot under det gångna kvartalet varit högt i samtliga affärsområden. Vi har färdigställt och flyttat in 194 lägenheter samt byggstartat 161 lägenheter fördelat på 2 olika projekt. I prefab lyckas vi fortfarande ta nya ordrar och har för nästa verksamhetsår säkrade volymer i vår orderbok uppgående till SEK 1 miljard. Att ställa relation till en omsättning för helåret 2021 som låg på motsvarande nivå, vilket känns väldigt tryggt. Vi har under kvartalet arbetat aktivt med att omstrukturera våra räntesäkringar för att utöka räntesäkringar till att omfatta totalt 70% av vår kreditportfölj till en nuvarande snittränta om 2.29%, vilket är ett aktivt steg i att minska vår räntekänslighet. Något Martin kommer att djupdyka i lite senare.
För under årets tredje kvartal levererat en tillväxt i förvaltningsresultat om 22% med ett motsvarande kvartal föregående år och har under årets tre första kvartal levererat en tillväxt om hela 39%. Substansvärdestillväxten för perioden januari till september summerar 14%. Vi har per Q3-rapporten värderat samtliga våra fastigheter externt och påvisar något lägre värden än för tidigare kvartal. Detta till trots lyckas vi bibehålla vår produktionskostnadsnivåer på låga nivåer och levererar nu ett PTV om 70.7%. Det vill säga vår totala anskaffningskostnader i våra 26 pågående projekt uppgick till knappt 71% av marknadsvärdet per tredje kvartalets utgång. Trots något lägre värderingar lyckas vi leverera orealiserade värdeförändringar i vår projektutveckling om totalt SEK 537.5 miljon för perioden januari till september. Vi har under tredje kvartalet byggstartat 161 lägenheter och för årets tre första kvartal byggstartat hela 706 lägenheter.
Kvartalets projekt fördelas med ett större projekt i Strängnäs som vi genomför i vårt joint venture-bolag med Kilenkrysset. Där har vi byggstartat en utav totalt två stycken etapper. Därtill har vi byggstartat ett projekt i Höör som är lokaliserat mellan Malmö och Hässleholm och med mycket goda pendlingskommunikationer till både Lund och Malmö. Våra 26 pågående projekt påvisar en genomsnittlig yield on cost om hela 5.7%. Vår bransch har under flertalet tidigare år levererat höga resultat. Mycket tack vare de orealiserade värden som synliggjorts när avkastningskraven sjunkit allt lägre. En tid som i högsta grad får betraktas tillhöra historien. Det unika med vår affärsmodell är att majoriteten av vår orealiserade värden inte härstammar från minskade avkastningskrav, utan från vår successiva vinstavräkning i projektutveckling byggnation, där vi trots kostnadsinflationen lyckas möta kostnadsökningarna med ökad effektivitet och besparingar.
För årets 3 första kvartal har vi lyckats leverera orealiserade värden om närmare SEK 540 miljoner. En motor och intjäning vi ser att vi kommer att kunna bibehålla även under omständigheter när marknadsvärdena är pressade. Att möta kostnadsökningarna är möjligt tack vare att vi äger och kontrollerar hela ekosystemet från grus till hus. En för oss mycket fördelaktig situation i jämförelse med att sitta i knät på externa leverantörer. I det marknadsläge vi nu befinner oss i, där ökade byggkostnader i kombination med avskaffat investeringsstöd och högre räntekostnader gör kalkylerna för den generella bostadsutvecklaren oaktat upplåtelseform mindre attraktiva, har vi en tydlig förväntan om att både efterfråga och prisbild på byggrätter kommer att falla. Fallande byggrättspriser är en fördelaktig situation för K-Fastigheter. Byggrätter är nämligen vår viktigaste råvara för kommande tillväxt.
Stillastående eller fallande priser på byggrätter i kombination med produktionskostnader som står emot kostnadsinflationen är faktorer som talar emot fortsatt god fundamental utveckling. Byggrätter står i dag för en stor del av vår totala anskaffningskostnad upp mot 20%, vilket innebär att ett eventuellt prisfall kan gynna oss i termer av total anskaffningskostnad, vilket skulle förbättra vår direktavkastning i förhållande till total anskaffningskostnad. Projektutveckling håller ett högt tempo och har under årets första nio månader levererat 706 lägenheter som kunnat byggstartas och arbetar aktivt i dag med bygglovshandlingar och bygglovsansökningar omfattande nästan 1,300 lägenheter. Jo, under det gångna verksamhetsåret var vi hyfsat passiva när det kommer till att förvärva nya byggrätter, utan har istället valt att arbeta med den byggrättsbank vi sedan tidigare redan haft kontroll över. Trots drygt 700 byggstartade lägenheter så här långt i år omfattar vår projektbank närmare 5,000 lägenheter, vilka vi ännu inte startat.
Vi har ett fortsatt intresse av nya förvärv, men kommer att skrida till verket först när vi finner tillräckligt fördelaktiga affärer. Vi är lite mer kräsna helt enkelt. Positiv effekt av minskat byggande i vårt rike förväntar vi oss kortare och mer effektiv handläggningstid för bygglov, då de kommunala bygglovsavdelningarna får allt mindre att göra samt en minskad konkurrens när det kommer till produktion av nyproducerade hyresrätter. Affärsområde Bygg levererar på all time high när det kommer till omsättning, men också när det kommer till tempo i att färdigställa projekt. Affärsområde Bygg har per tredje kvartalets utgång 26 aktivt pågående projekt omfattande närmare 2,000 lägenheter och har under årets tre första kvartal färdigställt 729 lägenheter. Ett tempo som gör det realistiskt att införliva vårt sedan tidigare kommunicerade mål om ungefär 5,000 lägenheter i förvaltning innan 2023 års utgång. K-Prefab har levererat bruttoresultat om SEK 38 miljoner för årets tre första kvartal.
Att ställa i relation till SEK 50 million för motsvarande period föregående år. Den lägre marginalen beror främst på högre materialkostnader samt en större andel interna projekt, vilka prissätts till en lägre vinstmarginal än den externa. Ökande materialkostnader påverkar resultatet negativt med cirka SEK 20 million. Detta till trots är jag hyfsat tillfreds med ett bruttoresultat om SEK 38 million, givet de förutsättningar som vi mött. Med ökade råvarupriser på främst stål och cement i en period där Byggkostnadsindex stigit med hela 14.6% från September 2021 till September 2022. Vi arbetar därtill aktivt med att ytterligare effektivisera och strömlinjeforma produktionen. Det är lätt att för affärsområdet dra alltför tydliga paralleller till ett bostadsbyggande. Men Prefabs verksamhet är en renodlad tung industri där vårt arbete med effektiv logistik och lean i viss mån blivit lidande under pandemin.
Då vissa leverantörskedjor nu fungerar bättre och vi ser att det lättar, vilket kommer att gynna oss i det arbetet framöver. Våra orderböcker inför 2023 håller en betryggande nivå och framförhållning med säkrade ordrar om på omkring SEK 1 miljard, vilket ska ställas i relation till att omsättningen 2021 landade på ganska exakt SEK 1 miljard. Samtliga externa ordrar löper numera till full indexering, varpå vi i jämförelse med tidigare år inte står samma risk att bli pressade mellan kontrakterade priser och ökade råvarupriser. Under kvartalet har vi monterat 2,500 kvadratmeter solceller på vår prefab-anläggning i Hässleholm, som den första i ledet i ett arbete med att förse samtliga av våra 8 anläggningar med solceller. Målsättningen är att långsiktigt täcka upp till 50% av vårt totala elbehov vid prefab med egenproducerad el, där totalt behov uppgår till cirka 5 MWh.
Solcellerna är ett led i att dels minska våra kostnader, men även ett led i att minska våra koldioxidutsläpp. Vi arbetar mot målet att sänka K-Prefabs utsläpp med 50% på 5 år och där vi efter 3 år redan lyckats minska utsläppen med 35%. Vi ska på riktigt göra K-Prefab betongelement till det bästa valet när det kommer till miljö, fukt och brandsäkerhet. Affärsområde förvaltning fortsätter att växa sig starkare för varje månad som går. Vi har kommit upp i tempo med att färdigställa projekt där vi vid periodens utgång hade 3,452 lägenheter i förvaltning. En tillväxt om 41% sedan motsvarande period föregående år. Tempot är som sagt högt när det kommer till färdigställande av projekt och vårt sedan tidigare uttalade mål av 5,000 lägenheter i förvaltning innan nästa års utgång är fortsatt realistiskt och relevant.
Bara genom att färdigställa nu pågående byggnationer ökar vi hyresvärdet med hela 65% mot det hyresvärde vi lämnar tredje kvartalet med. Det högsta tempot syns i resultat vi levererar med en tillväxt i förvaltningsresultatet om hela 39% för årets tre första kvartal samt en tillväxt i hyresintäkter om 44%. Vi hade vid kvartalets utgång en ekonomisk uthyrningsgrad om 98% och håller en god och betryggande uthyrningstakt i vår projektportfölj i pågående produktion. Vi känner därtill av en fortsatt ökad efterfrågan på hyresrätten som boendeform, mycket till följd av ett osäkrare ekonomiska klimat och de många som sålt sina bostäder vill mellanlanda i en hyresrätt, då osäkerheterna är stora kring fortsatt prisutveckling på den ägda bostaden. Med de orden lämnar jag över till Martin.
Tack, Jakob. Enligt schemat i min presentation idag är att jag tänkte inleda med att gå igenom utvecklingen i respektive affärsområde och den generella utvecklingen i koncernens resultat. Därefter går vi igenom den finansiella ställningen för att avsluta med en fördjupning avseende koncernens finansiering. Om vi börjar med affärsområdet förvaltning så präglas både kvartal och period av hög tillväxt i antal förvaltade lägenheter. Vid utgången av september ägde och förvaltade vi 3,452 lägenheter och cirka 47,000 kvadratmeter kommersiell yta. Det totala hyresvärdet uppgick vid periodens slut till SEK 413 million, vilket är en ökning med 45% sedan September 2021. Hyresintäkterna har ökat med 44% till SEK 275 million och bruttoresultat i affärsområdet förvaltning med 46% till SEK 187 million jämfört med samma period 2021. Den drivande faktorn bakom denna tillväxt är, förutom det ökade antalet lägenheter i förvaltning, att vi successivt ökat uthyrningsgraden.
Vid periodens utgång uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 98% jämfört med 97% September 2021. Framför allt så uppgick den genomsnittliga uthyrningsgraden för perioden till 96% att jämföra med 92% för motsvarande period föregående år. Denna utveckling får även effekt på överskottsgraden som för perioden ökade från 67 till 68%. Här påverkar dock både högre energipriser och ökade kostnader för förvaltning kvartalet negativt. Förvaltningsresultatet för perioden uppgick till SEK 104 miljoner, vilket är en ökning med 39% jämfört med motsvarande period föregående år. Här är det primärt ökade räntekostnader som gör att vi inte får med oss hela intäktsökningen ner på resultatnivå. Mer om det senare. Under senare år så har vi vant oss vid positiva värdeförändringar på färdigställda förvaltningsfastigheter, dels på grund av förbättrat driftnetto, men kanske primärt på grund av yield compression.
Vid vår värdering i tredje kvartalet ser vi för första gången på många år ökade direktavkastningskrav i de externa värderingarna. Ökningen var relativt modest i kvartal tre och ränta och marknadsutvecklingen framöver får väl utvisa om kraven behöver ökas ytterligare. Mot detta verkar i sin tur förväntningen på betydande hyresinflation under 2023, alternativt åren därefter, baserat på den faktiska utfallet av kommande hyresförhandlingar. Totalt minskade värdena av färdigställda förvaltningsfastigheter under kvartalet med SEK 64 miljoner, vilket gör att minskningen för hela perioden ökat till SEK 75 miljoner. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för vår färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick till periodens slut 3.8% att jämföra med ungefär motsvarande nivå vid utgången av 2021. Att avkastningskravet inte förändrats mer jämfört med utgången av 2021 beror primärt på att vår fastighetsportfölj i ökande grad består av relativt högre andel bostäder i allt bättre lägen. I affärsområde bygg är aktiviteten fortsatt hög.
Totalt är vi aktiva i 26 byggprojekt om totalt 1,976 lägenheter, vilket är en ökning med 21% jämfört med motsvarande period 2021. Totalt uppgår intäkterna i byggverksamheten till SEK 544 miljoner, vilket är en ökning med 29% jämfört med samma period föregående år och bruttoresultatet uppgick till SEK 4 miljoner. Resultatet påverkas positivt av ökade intäkter, men tyngs för perioden av investeringar i organisation och relativt lägre upparbetning under kvartal tre. Affärsområde prefab ökar för perioden sina intäkter med 22% till SEK 925 miljoner kronor, varav SEK 142 miljoner är koncernintern försäljning. Ökningen beror dels för att prefab successivt ökar den interna försäljningen, dels på grund av de kompletterande förvärven av Strängnäs Prefab och GH Sydgolv.
Bruttoresultatet för prefab för perioden uppgick till SEK 38 miljoner och påverkas positivt av ökade intäkter och negativt av Covid-19-pandemin under kvartal ett samt högre priser på insatsvaror som stål, cement, trä och bränsle. Överlag är beläggningen i prefab god även inför 2023, inte minst då vi successivt ökar de interna leveranserna. Affärsområde projektutveckling har fortsatt hög aktivitet genom våra interna byggnationer. Orealiserade värdeförändringar för pågående nybyggnation uppgick för perioden till SEK 537 miljoner, vilket är en ökning med 21% jämfört med motsvarande period föregående år. Värdeförändringen för pågående nybyggnation uppstår löpande i byggprojektet genom att vi successivt tar upp den förväntade projektvinsten i takt med nedlagda kostnader. Den förväntade projektvinsten beräknas, som vi nämnt så många gånger tidigare, som skillnaden mellan total projektkostnad och extern förhandsvärdering.
Som tidigare berörts under affärsområde förvaltning så hade, har värderingarna i kvartal tre påverkats av ökat direktavkastningskrav, vilket haft negativ inverkan på marknadsvärdena. I och med att projektvinsten tas upp successivt under byggtiden samt att vi löpande värderar även våra pågående nybyggnation, får en försämring i det förväntade marknadsvärdet dock relativt mindre effekt i koncernens resultat då det sker en anpassning under byggnationens återstående byggtid. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för våra pågående nybyggnation uppgick vid periodens slut till 3.79% att jämföra med 3.77% vid utgången av 2021. Även för pågående nybyggnation beror den relativt modesta uppgången i vår avkastningskrav på att vår fastighetsportfölj under nybyggnation i ökande grad består av relativt högre andel bostäder i allt bättre lägen. Om vi vandrar vidare i resultaträkningen kan vi konstatera att kostnaden för central administration fortsätter öka, men inte i samma omfattning som under årets första två kvartal.
Då central administration var påverkad av en del engångskostnader. En förändring i kvartal tre är att vi framöver kommer fördela upp kostnaden för affärsområde projektutveckling direkt i projekten. För kvartalet innebär detta att cirka SEK 1.3 miljoner kronor omfördelats från central administration till kostnader för projekt och entreprenadverksamhet. Kostnaden som vidare aktiverats i projekten. En annan förändring är att central administration på segmentsnivå framöver kommer fördelas baserat på resursutnyttjande snarare än på en rak fördelning. Om vi går vidare med räntenettot så ökade det under perioden med 56% till SEK 18 miljoner kronor. Primärt är det ökad skuldsättning som driver denna utveckling, men givetvis även ökade marknadsräntor där vår genomsnittliga ränta ökat från med drygt 0.5% till 2.29% de senaste 12 månaderna. Under samma period har Stibor 90, som är koncernens primära basränta, ökat med drygt 1.8%.
Att ökningen inte är större i vår genomsnittliga ränta beror på att vi arbetar aktivt med räntesäkringar, vilket jag återkommer till lite längre fram. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter har jag redan berört under respektive affärsområde. Men det tål ändå att nämnas att nedgången jämfört med motsvarande period primärt beror på avtagande värdeökning för färdigställda förvaltningsfastigheter som gått från SEK 354 miljoner 2021 till SEK 56 miljoner i år, det vill säga en minskning med drygt SEK 300 miljoner. Värdeutvecklingen för pågående nybyggnation är dock fortsatt positiv och en ökad aktivitet internt av byggnationerna leder till att för perioden så ökar vi med 21% till SEK 538 miljoner. På grund av högre marknadsräntor fortsätter vår derivatportfölj att utvecklas positivt och för perioden uppgår värdeförändringen till SEK 368 miljoner, varav SEK 93 miljoner avser realiserade värden som uppstått i samband med omstrukturering av portföljen.
Totalt för perioden levererar vi trots tuffare marknadsförutsättningar ett resultat om SEK 813 miljoner eller SEK 3.78 per aktie, vilket är en ökning med 19% jämfört med motsvarande period 2021. Om vi övergår till koncernens finansiella ställning så uppgår värdena av våra förvaltningsfastigheter till SEK 12.1 miljarder vid periodens slut, vilket är en ökning med 26% sedan årsskiftet. Totalt har vi investerat drygt SEK 1.9 miljarder i förvärv och pågående nybyggnation att jämföra med cirka SEK 1.1 miljard motsvarande period 2021. För att finansiera denna tillväxt har räntebärande skulder ökat med drygt 31% under perioden till SEK 7.8 miljarder, där ökningen primärt består i utnyttjande byggkrediter och omläggning av byggkrediter till bottenlån i takt med att nybyggnationen färdigställs. Koncernens tillgängliga likvida medel uppgick vid periodens slut till drygt SEK 375 miljoner kronor och derivatportföljen hade ett marknadsvärde om drygt SEK 400 miljoner.
Det egna kapitalet ökade under perioden med 20% till SEK 5.1 miljard och substansvärdet med 14% till SEK 5.7 miljarder eller SEK 26.32 per aktie. Vi taktar därmed på vårt finansiella mål om årlig tillväxt i substansvärde om 20%. Detta gör vi med fortsatt begränsat risktagande och vår skuldsättning vid periodens slut uppgick till 54% och koncernens soliditet 35%. Räntetäckningsgraden mätt på rullande 12 månader påverkas givetvis under perioden av ökade räntekostnader och uppgick till 2.6 att jämföra med vårt mål om 1.75. Denna nivå är vi fortsatt trygga med, inte minst med tanke på att relativt hög andel av koncernens skulder är räntesäkrade även framöver. I dagens presentation tänkte jag att jag skulle göra något större nedslag i koncernens finansieringssituation och börja med hur vår finansiering är strukturerad.
Koncernen har i dag utnyttjade räntebärande bankkredit om totalt SEK 7.4 miljarder och inkluderas outnyttjade limiter uppgår det totala bankengagemanget till SEK 8.9 miljarder. Utöver detta finns räntebärande leasingskuld och säljarreverser om totalt cirka SEK 340 miljoner kronor. Bankkrediterna är primärt relaterade till bottenlån för färdigställda förvaltningsfastigheter och vid kvartalets slut uppgick bottenlånen till SEK 5.1 miljarder att jämföra med marknadsvärde för färdigställda förvaltningsfastigheter om cirka SEK 9.1 miljard, det vill säga en belåningsgrad om cirka 56%. Resterande krediter består av förvärvs- och rörelselimiter om SEK 1.1 miljarder och byggkreditlimiter om SEK 2.7 miljarder, vilka vid slutet av kvartal tre var utnyttjade med cirka SEK 800 miljoner respektive SEK 1.6 miljarder. Samtliga lån och krediter ligger i nordiska banker och vi har i dag ingen kapitalmarknadsfinansiering, det vill säga obligationer eller certifikat.
Vi samarbetar i dag med drygt dussin banker och som vi ser av pajgrafen i nedre högra hörnet är engagemangen väl spritt mellan de sex största bankerna. Det är oerhört viktigt att ha ett spritt engagemang i dagens marknadsläge. Dels för att bankerna aktivt önskar att sprida riskerna mellan sig, dels för att bankerna vid olika tidpunkter är olika restriktiva, inte minst mot att ta in nya kunder. Befintliga kunder har helt enkelt ofta företräde på grund av en upparbetad relation. För oss som kontinuerligt arbetar med nya byggnadskreditiv och med omläggning av byggnadskreditiv till bottenlån är det mycket viktigt att hela tiden ha en god kontakt med våra samarbetsbanker för att aktivt kunna styra vart vi lägger krediterna baserat på kreditaptiten både från vår och från bankens sida.
Detta är absolut inte ett ensidigt val, utan ett växelvis samarbete mellan bank och oss som bankkund som man ska ha det djupaste respekt för. Vi har helt enkelt olika interna utmaningar och olika uppfattningar av marknadsläget vid olika tidpunkter. Det är också av denna anledningen som vi i dag är glada för att vi inte har någon kapitalmarknadsfinansiering. Då kapitalmarknadsfinansiering är mer digital eftersom man dels saknar en direkt motpart att föra en dialog med, men och dels har svårt att styra kreditflödet då kapitalmarknaden tenderar att agera i flock. Vi har i dag en genomsnittlig kapitalbindning om 2.3 år och som ni ser av stapeldiagrammet längst ut, upp till höger, så är kreditförfallen jämt fördelade över åren. Att kapitalbindningen inte är längre än fyra år är relativt normalt och beror på hur lånedokumentationen i svenska banker är strukturerad.
Samtliga av våra underliggande lån löper i dag med rörlig ränta och den primära räntebasen är Stibor 90. Vi hanterar därefter ränterisken på koncernnivå med ränteswappar. Vår swap-portfölj uppgår i dag till drygt SEK 3.8 miljarder och som ni ser av stapeldiagrammet i mitten till höger så är swapparna fördelade på ett till nio år och den genomsnittliga räntebindningen för hela skuldportföljen, inklusive ränteswappar, uppgår till 3.3 år. Den genomsnittliga räntan inklusive ränteswappar har sedan utgången av tredje kvartalet 2021 ökat från 1.77% till 2.29%. Exkluderar vi ränteswapparna har den genomsnittliga räntan dock ökat från 1.44% till 2.99%, samtidigt som Stibor 90 ökat med hela 1.8%. Detta visar klart och tydligt på vikten av att ha en stringent räntestrategi. Det primära målet i vår räntestrategi har under senare år varit att räntesäkra 70% av skuldportföljen och fram till hösten 2021 gjorde vi detta genom nytecknande av ränteswappar.
Därefter har marknadsräntorna både på lång och kort sikt ökat kraftigt och detta har medfört att det blivit mindre attraktivt att teckna nya swappar, men samtidigt har marknadsvärdet på våra befintliga swappar ökat. Detta har vi efter sommaren i år utnyttjat genom att omstrukturera delar av swap-portföljen genom att stänga vissa av våra befintliga swappar med längre löptid och högt marknadsvärde och samtidigt teckna nya swappar där vi utnyttjar marknadsvärdet från de stängda swapparna i kombination med något kortare löptid för att i de nya swapparna erhålla högre volym och en fast ränta som är betydligt lägre än marknadsräntan. Därmed har vi lyckats upprätthålla säkringsgraden på 70%, trots att skuldportföljen ökat i samband med omläggning av byggnadskreditiv till bottenlån. Samtidigt som den genomsnittliga räntebindningen inte påverkats i större utsträckning och dessutom till relativt attraktiva räntenivåer.
Sammantaget innebär det att vår räntekänslighet, mätt som en ökning i marknadsräntan med en procentenhet, trots att vi vuxit skuldportföljen med 41% sedan kvartal tre 2021, endast ökat från SEK 16 million till SEK 17 million. Vi har en robust finansiell position, inte minst när det kommer till ränterisken i vår skuldportfölj. Stresstestar vi räntetäckningsgraden med en ökning i marknadsräntorna med 1%, minskar räntetäckningsgraden baserat på befintlig skuldportfölj från 2.6 till 2.4. Vi har fortsatt god möjlighet att omstrukturera swap-portföljen för att räntesäkra framtida omläggning av byggnadskreditiv till bottenlån i och med swap-portföljens marknadsvärde. Vidare innebär vår relativt diversifierade tillgångsbas att skuldsättningen endast partiellt påverkats av en eventuell nedgång i marknadsvärdena på färdigställda förvaltningsfastigheter. Vid en potentiell nedgång om 10% i marknadsvärde, motsvarande cirka SEK 900 million, skulle vår skuldsättningsgrad öka från 54% till 58%.
För att summera vår finansiella utveckling för årets första nio månader så har vi en fortsatt stark tillväxt i vår förvaltningsaffär med ökade intäkter och resultat på cirka 40%. Vi fortsätter leverera stabilt resultat i vår interna byggnation i form av orealiserade värdeförändringar mätt som skillnaden mellan total projektkostnad och förväntat marknadsvärde, vilket vi kommer att fortsätta att göra så länge vi håller uppe byggtakten. K-Prefab ser ut att leverera rekordomsättning för året men påverkat resultatmässigt av Covid-19 och högre kostnader på insatsvaror. Vi levererar under perioden en substansvärdestillväxt på 14% trots minskade marknadsvärden under kvartal tre och vi har fortsatt god finansiell ställning trots kraftiga ränteökningar. Slutligen, som jag visat i djupdykningen i koncernens finansiering, så känns vår skuldportfölj tryggt placerad i en bred bankbas och vi har igenom aktivt arbete med vår swap-portfölj kunnat hantera och kommer framöver kunna hantera ökade marknadsräntor.
Med de orden vill jag tacka lyssnarna och så lämnar jag tillbaka till Jakob.
Tack för det Martin. Som du precis redogjorde för så sitter vi sammanfattningsvis på en väldigt stabil kreditportfölj enbart till nordiska banker utan den medförande refinansieringsrisken på kreditmarknaderna. Därutöver så har vi en stark affärsmodell som trots givna förutsättningar ska kunna leverera på höga nivåer, vilket gör att vi vidmakthåller både våra finansiella och operativa måltal. För det fall att ni har eventuella frågor på dagens presentation ber jag er att mejla in på ir@k-fastigheter.se så kommer vi löpande publicera både frågor och svar på hemsidan. Tack för att ni lyssnade!