Earnings Call: Q4 2022

Feb 16, 2023

2022 har på många sätt varit ett utmanande år. I spåren av skenande inflation, krig i vårt närområde och stigande räntor. Vi är ödmjuka inför det rådande marknadsläget, men vi känner också stor trygghet i vår affärsmodell. Som står på sina 4 stabila ben som gemensamt minskar den operativa risken och maximerar vår riskjusterade avkastning. Något som helårsresultatet för 2022 verkligen visar prov på. Under 2022 lyckades vi redovisa substansvärdetillväxt på aktier om 16% samt en tillväxt i förvaltningsresultatet om hela 29%. Trots en i många hänseende stökig omvärld har vi lyckats hålla tempot uppe i samtliga affärsområden. Vi har färdigställt och flyttat in 256 lägenheter samt byggstartade 306 lägenheter under det fourth quarter fördelat på 4 olika projekt. I Prefab lyckades vi fortfarande få in ordervolymer och har för verksamhetsåret 2023 säkrade volymer i orderböckerna överstigande SEK 1 billion. Den svaga kronan gör att vi i K-Prefabs fall har en ökad konkurrenskraft, då vi relativt sett är billigare i förhållande till våra europeiska konkurrenter. Vi har under kvartalet fortsatt arbeta med att omstrukturera våra räntesäkringar för att utöka ränte- eller kreditbindningen till att omfatta 73% utav vår kreditportfölj mot 70% när vi gick ut third quarter. Vid fourth quarter's end hade vi en snittränta om 2.72%. Vi har vid periodens utgång värderat samtliga våra fastigheter externt och påvisar lägre värden än för tidigare kvartal. Avkastningskraven är upp cirka 20 points under fourth quarter och 25 points sedan halvårsskiftet. Detta till trots lyckas vi bibehålla vår produktionskostnadsnivå på låga nivåer och levererar ett PTV om 72%. Det innebär att vår totala anskaffningskostnader i våra 25 pågående projekt uppgår till knappt 72% av marknadsvärdet per fourth quarter's end. Trots lägre värderingar lyckas vi leverera orealiserade värdeförändringar i vår projektutveckling om närmare SEK 700 million för helåret 2022 som verkligt bevis för styrkan i vår affärsmodell. Vi har under fourth quarter byggstartat 306 lägenheter och för helåret 2022 byggstartat hela 1,012 lägenheter. Fourth quarter's projekt fördelas mellan ett projekt om 109 lägenheter i Eskilstuna, ett om 96 lägenheter i Gävle samt två mindre projekt om totalt 101 lägenheter i Hässleholm. Våra pågående projekt påvisar en genomsnittlig yield on cost om närmare 5.7%. Nuvarande marknadsförutsättningar innebär att avkastningskraven på fastigheter stiger och leder till sänkta värderingar. Något både vi och kollegor i branschen redovisar under fourth quarter. Trots detta klarar vi att redovisa en positiv värdetillväxt, vilket är ett riktigt styrkebesked. Återigen vill jag betona att detta till följd av vår unika affärsmodell där projektutveckling och byggnation levererar ett production to value om 72%. En tillväxtmotor som skapar utrymme för att möta minskade värden i vår förvaltningsportfölj. Under helåret 2022 lyckades vi vinstavräkna som sagt närmare SEK 700 million igenom successiv vinstavräkning i de pågående projekten. En tillväxtmotor som är helt unik för vår bransch och en intjäning vi ser att vi kommer kunna bibehålla även under omständigheter när marknadsvärdena pressas ytterligare. Att möta kostnadsökningarna är möjligt tack vare att vi äger och kontrollerar hela ekosystemet, från grus till hus. En för oss mycket fördelaktig situation i jämförelse med att sitta i knäet på externa leverantörer. Projektutvecklingen håller högt tempo och har under året levererat över 1,000 lägenheter som vi hunnit byggstarta. Vi arbetar just nu aktivt med bygglovshandlingar och bygglovsansökningar omfattande 1,250 lägenheter. Vi har under det gångna verksamhetsåret varit hyfsat passiva när det kommer till förvärv av nya byggrätter, utan har istället valt att arbeta med den byggrättsbank vi sedan tidigare haft. Under sista kvartalet slog vi till i two olika affärer. Ett förvärv av 180 byggrätter i Västerås samt ett förvärv av 300 byggrätter i Örebro. Affären i Örebro gjorde vi i vårt dotterbolag K-Fast Kilen AB, där Kilenkrysset äger 49%. Vi ser att vi fortfarande får god ekonomi att starta nya projekt och har för avsikt att fortsätta på utstakad bana med projektstarter under verksamhetsåret 2023. Affärsområde Bygg levererar på hög nivå när det kommer till tempo i att färdigställa projekt. Affärsområdet har vi 2022 års utgång 25 aktivt pågående projekt omfattande 2,058 lägenheter och har under året färdigställt hela 840 lägenheter. Ett tempo som gör att det är realistiskt att införliva vårt sedan tidigare kommunicerade mål om ungefär 5,000 lägenheter i förvaltning innan 2023 års utgång. Vi ser tydliga tecken på att girigheten hos leverantörer av tjänster och material börjat tvättas bort och istället börjar man måna om att säkerställa sysselsättning på bekostnad av lägre vinstmarginaler. Ett sundhetstecken efter ett par år av tydliga tendenser på överhettning. Inledningsvis har vi nyligen gått ut med att Stefan Paulsson har utsetts till VD för K-Prefab. Stefan, som varit tillförordnad VD sedan våren 2022, har en historia i K-Prefab som sträcker sig ända tillbaka till 2006, då Stefan började sin anställning som konstruktör. Stefan har därefter innehaft roller som konstruktionschef, regionchef samt vice VD. Personligen tycker jag att det känns helt fantastiskt med Stefan på plats. Stefan är en fantastisk ledare, medmänniska och är helt rätt person för att driva den tillväxtresan som ett medlemskap i K-Fastfamiljen innebär. Tidigare VD Kaj Grönvall kommer att finnas kvar i organisationen som Senior Advisor och kommer arbeta och bistå hela K-Fastkoncernen med integration och effektiviseringar mellan affärsområdena. K-Prefab har under verksamhetsåret levererat ett omsättningsrekord på hela SEK 1.25 billion med ett bruttoresultat om SEK 66 million. Att ställa relation till SEK 82 million i bruttoresultat för 2021. Den lägre marginalen beror främst på högre materialkostnader samt en större andel interna projekt, vilka prissätts till en något lägre vinstmarginal än det externa. Lägre bruttoresultat till trots är vi tillfreds med resultatet givet de förutsättningar som vi mött under året. Med ökade råvarupriser på främst stål och cement i en period där Byggkostnadsindex stigit med 15.6% från December 2021 till December 2022. Våra orderböcker inför 2023 håller en betryggande nivå. Framförhållning med säkrade ordrar överstiger SEK 1 billion, vilket ska ställas relation till att omsättningen 2021 låg på ganska exakt SEK 1 billion. Samtliga externa ordrar löper numera till full indexering, varpå vi i jämförelse med tidigare år inte står samma risk att bli pressade mellan kontrakterade priser och ökade råvarupriser. I K-Prefab märker vi positivt nog av en ökad konkurrenskraft tack vare den svaga kronan som gör oss relativt sett billigare än våra europeiska konkurrenter. Något som spelar oss väl i händerna i en tid då aktiviteten i Byggsverige minskar. Affärsområdet förvaltning fortsätter att växa sig starkare för varje månad som går. Vi har kommit upp i tempo med att färdigställa projekt. Där vi periodens utgång hade 3,708 lägenheter i förvaltning. En tillväxt om 36% sett till antal lägenheter i ingående balans vid årets start. Bara igenom att färdigställa nu pågående byggnationer ökar vi hyresvärdet med hela 61% mot utgående hyresvärde 2022. Under det fjärde kvartalet pressas förvaltningsresultatet av ökade driftkostnader avseende främst värme och el samt av högre räntekostnad som slår förhållandevis hårt. Vi har under året lyckats att arbeta upp uthyrningsgraden till fina nivåer om strax över 97%. I vår värld är varje missad intäktskrona ett misslyckande, så vi fortsätter kampen om att få upp den siffran ytterligare. Förvaltningsresultatet för helåret ökade med 29%, en siffra som vi är mycket stolta över och som ska ställas relation till vårt mål om att växa förvaltningsresultatet med minst 20% per år. Inför 2023 uppgår hyresökningen till mellan 4%-5% i beståndet med varmhyra och mellan 3%-3.5% där vi har kallhyra, vilket också kommer hjälpa oss att möta de ökade kostnaderna avseende drift och finansiering, även om det inte kompenserar fullt ut. Hela 85% av vår fastighetsportfölj består av fastigheter som är byggda efter 2010. Vi kan helt enkelt konstatera att vi har ett modernt och energieffektivt bestånd där de ökade driftkostnaderna slår betydligt mindre kontra hur det slår i ett äldre bestånd där förbrukningen per kvadratmeter är betydligt högre. Vi känner en fortsatt ökad efterfrågan på hyresrätten som boendeform till följd av ett osäkrare ekonomiskt klimat och där många som sålt sina bostäder vill mellanlanda i en hyresrätt då osäkerheterna är fortsatt stora kring prisutveckling på den ägda bostaden. Med de orden skulle jag vilja lämna över ordet till Martin. Det är verkligen utmanande tider för fastighetsbranschen just nu. Med höga drifts- och byggkostnader, hög ränta och sjunkande fastighetspriser. På grund av detta är det med stolthet jag presenterar vårt utfall för helåret 2022. Trots kraftigt ökade priser för bland annat el och värme under andra halvåret och ökande räntekostnader under hela året, levererar vi för 2022 ett förvaltningsresultat om SEK 131 million, vilket är 29% högre än 2021. Detta gör vi primärt på grund av att vi har 36% fler lägenheter i förvaltning vid utgången av året och att vi igenom hårt arbete ökat den genomsnittliga uthyrningsgraden under året till 96%. Hyresintäkter för perioden ökade hela 44% till SEK 384 million. Överskottsgraden har givetvis påverkats av de ökade kostnaderna för bland annat el och värme. För året uppgick Överskottsgraden till 66%, vilket var i linje med 2021. Även om kvartal 4 var ett tufft kvartal rent driftsmässigt, har vi förhoppningar om att den annalkande våren för med sig inte bara ljusare dagar, utan också lägre elräkningar. Hyresvärdet vid slutet av året uppgick till SEK 489 million, vilket är en ökning med 49%. Vi gick ur året med en uthyrningsgrad om 97%, vilket tillsammans med förväntningarna om en något lägre inflationstakt och förväntade hyreshöjningar borgar för att förvaltningsresultatet kommer förbättras framöver. Under hösten har marknadsförutsättningarna successivt försämrats och fastighetspriserna har sjunkit. Även om transaktionsmarknaden i det närmaste obefintlig och därmed jämförelsedata är svår att tillgå, har direktavkastningskravet i våra externa värderingar ökat med i snitt 0.25% sedan halvårsskiftet. Detta innebär att den värdeuppgång vi erfor vid halvårsskiftet totalt utraderats för helåret och vi landar värdeförändringar för färdigställda förvaltningsfastigheter på blygsamma SEK 5 million att jämföra med SEK 432 million för 2021. Den utraderade värdeförändringen på färdigställda fastigheter kompenserar vi dock genom att en fortsatt hög aktivitet i vår projektutvecklings- och byggverksamhet, där vi levererar en värdeförändring i vår nybyggnation, det vill säga i realiteten bruttoresultat för intern projektutveckling, om hela SEK 694 million, vilket är i linje med 2021. Att vi lyckas hålla uppe denna nivå mellan åren, trots att även marknadsvärde för vår nybyggnation påverkats av nya marknadsförutsättningar, beror dels på att byggtakten ökat ytterligare. Vi hade per årsskiftet 2,058 lägenheter i byggnation, vilket är en ökning med 13%. Dels igenom att vi lyckats hålla våra byggkostnader nere, primärt igenom att all stomleverans numera sker internt via K-Prefab. Totalt har vi under 2022 investerat nästan SEK 1.9 billion i ny till och ombyggnation av våra fastigheter, vilket är en ökning med 38% jämfört med 2021. Vår projekt och entreprenadverksamhet omfattande våra affärsområden Bygg och Prefab har under året haft intäkt om drygt SEK 2 billion, varav 50% är intern byggnation. Detta motsvarar en total intäktsökning om 19% och isolerat för intern byggnation motsvarar detta en ökning med 52%. Bruttoresultatet i affärsområdet Bygg uppgår för helåret till SEK 5 million och påverkas av fortsatta satsningar på ökad kapacitet. Intäkterna i affärsområdet Prefab uppgick 2022 till SEK 1.25 billion, vilket är en ökning med 18%. Ökningen beror dels på hög intern koncernintern försäljning, vilket för helåret uppgick till SEK 250 million, dels förvärven av Strängnäs Prefab och GH Sydgolv, vilka kompletterar vår produktionskapacitet i Mälardalen och breddar vårt erbjudande. Trots intäktsökning föll bruttoresultatet SEK 66 million att jämföra med SEK 82 million 2021. Detta beror primärt på engångseffekter under 2022, främst hänförliga till hög kostnadsinflation, vilken inte kunde mötas med indexering i de äldre kundavtalen. Dels av coronarelaterade effekter i början av året. Detta är effekter vi inte förväntar oss för 2023, vilket tillsammans med en stabil beläggning inför året, inte minst på grund av kraftigt ökad intern försäljning, borgar för ett bättre 2023. Även om den vikande byggkonjunkturen kommer bli en utmaning på den externa marknaden. Vidare i resultaträkningen så landar kostnaderna för vår centrala organisation för helåret på SEK 55 million, en ökning med drygt SEK 14 million sedan föregående år. Ökningen beror dels på att vi investerat i vår organisation under året för att möta framtida tillväxt, dels att vi successivt koncentrerar vår personal till central nivå. Vi har av det senare skälet därför valt att från och med andra halvåret 2022 fördela ut centrala kostnader för affärsområdena projektutveckling och förvaltning på projekt och entreprenadkostnader, respektive fastighetsadministration. Kostnader vilka för andra halvåret uppgick till totalt SEK 11 million. Därmed motsvarar central administration från och med andra halvåret koncernens faktiska kostnader för ledning och stab. Räntenettot, vilket för 2022 uppgick till -SEK 125 million, har fortsatt försämrats under året. Dels för att räntebärande skuld ökat med 42% som en följd av fler färdigställda fastigheter, dels för att marknadsräntorna ökat under året från en nollräntemiljö vid ingången av året till en STIBOR-ränta om drygt 2.7% vid slutet av året. Under samma period har vi dock kunnat motverka ränteuppgången igenom aktivt arbete med vår swap-portfölj, vilket medför att vår genomsnittliga ränta vid årets slut uppgick till 2.72%, att jämföra med 1.85% vid årets ingång. Det vill säga, endast drygt 30% av ränteuppgången har påverkat oss. Räntetäckningsgraden uppgick vid årets slut till 2.2 och har successivt försämrats under året, primärt till följd av ökade räntor och kostnadsinflation i vår kärnverksamhet. Summa summarum levererar vi ett resultat för helåret 2022 om SEK 907 million, vilket i sig är en minskning med 13% jämfört med 2021, men på driftsnivå i linje med föregående år. Där jag tycker att det blir tydligt att vår affärsidé med egenutvecklade hyresfastigheter där lönsamheten framför allt ligger i projektutvecklingen och byggverksamheten blir väldigt tydlig. Då vi lyckas hålla uppe orealiserad värdeförändring på nybyggnation till samma nivåer som för 2021 trots utmanande marknadsförutsättningar. Vi går över till vår finansiella ställning så har vi under året ökat värdet av våra förvaltningsfastigheter med 36% till SEK 13.1 billion, primärt beroende på fler färdigställda förvaltningsfastigheter och ökad pågående nybyggnation. Räntebärande skulder har därmed också ökat under året för att finansiera våra färdigställda förvaltningsfastigheter och ökade nybyggnation. Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till SEK 8.5 billion, vilket är en ökning med 42% under året. skuldsättningsgraden har under året ökat från drygt 52%-55%, vilket primärt beror på minskade fastighetsvärden och ökad byggtakt. Några mer kommentarer till vår finansiella ställning är att ökade långräntor under året inneburit att vår räntederivatportfölj ökat i värdet till drygt SEK 400 million och ökat tillgänglig likviditet vid årets slut uppgick till drygt SEK 300 million. Eget kapital har under året ökat med 22% till SEK 5.2 billion och substansvärdet med 16% till SEK 5.8 billion eller SEK 26.79 per aktie. soliditeten vid årets slut uppgick till 34%, vilket är en minskning med drygt 3 percentage points under året, vilket primärt avspeglar minskade fastighetsvärden. Liksom vid förra kvartalsgenomgången har vi en separat bild över vår finansiering i denna rapport. För att kunna utveckla och understryka hur viktigt arbetet med finansiering och räntesäkring är i dagens turbulenta marknadsläge. Vi har fortsatt ett behov av att ta upp nya byggnadskreditiv och lägga om byggnadskreditiv till långfristig finansiering i samband med färdigställande. Detta innebär i dagens marknadsklimat att det krävs en ökad och fördjupad ömsesidig dialog med våra banker och det krävs att man arbetar med en större bankgrupp. Då bankernas uppfattning om marknadsläget helt logiskt förändras över tiden. Därför arbetar vi aktivt dels med att bredda bankbasen, dels att diversifiera den mellan redan befintliga banker. Vi fortsätter även att löpande lägga om våra befintliga lån och den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årets slut till 2.4 år. I takt med att vi lagt om byggnadskreditiv till långfristig finansiering har vi under året successivt ökat vår räntederivatportfölj för att upprätthålla en räntesäkring om minst 70%. Detta har vi gjort dels igenom att omstrukturera äldre ränteswappar, där vi utnyttjar vårt upparbetade marknadsvärde för att teckna nya ränteswappar med större volym och en fast ränta som ligger en bra bit under marknadsräntan för motsvarande löptid. Mot slutet av året, när de längre räntorna kom ner något, tecknade vi faktiskt även helt nya swappar. Totalt uppgick vår swap-portfölj vid årets slut till drygt SEK 4.4 billion och portföljen hade ett marknadsvärde om drygt SEK 400 million. Genomsnittlig räntebindning uppgick till 3.4 years och den genomsnittliga räntan uppgick till 2.72%, vilket ska jämföras med 1.85% vid årets ingång. Kanske framför allt med 3.85% som var räntan för skuldportföljen exklusiv räntederivat. Vid utgången av året låg vår räntesäkringsgrad på 73% och strategin är fortsatt att hålla räntesäkringsgraden på mellan 70% och 80% för att därigenom skydda vårt kassaflöde och räntetäckningsgraden. Med nuvarande finansiella ställning och räntesäkringsgrad känner vi oss trygga att möta även kommande eventuella ränteökningar och fortsatt sjunkande marknadspriser på fastigheter. Där räntetäckningsgraden med en ökning av den underliggande marknadsräntan med 1 procentenhet skulle falla till drygt 2,0 mot 2,2 vid utgången av 2022. Skuldsättningen ökar med drygt 4 procentenheter till 59% om marknadsvärden skulle falla ytterligare 10%. Även om detta är stressade nivåer som vi historiskt inte varit vana vid, så är det nivåer som ligger väl innanför våra finansiella måltal och det konvenantet vi har hos banken. För att summera, trots tuffa marknadsförutsättningar 2022 levererar vi ett riktigt bra resultat med tillväxt i förvaltningsresultat om 29% och helårsresultatet som hålls uppe dels på grund av kraftig tillväxt i förvaltade lägenheter, dels på grund av fortsatt hög byggnationstakt. Vi levererar en tillväxt i substansvärde om 16%, vilket i och för sig är sämre än de 36% vi levererade både 2020 och 2021. Sett över en konjunkturcykel och med tanke på hur året har utvecklats får anses som riktigt bra. Vidare vidmakthåller vi en god finansiell ställning med bra headroom mot stipulerade finansiella mål. Vi har en riktigt bra swap-portfölj som skyddar oss mot fortsatt ökade räntor. Med de orden så vill jag tacka er som lyssnar och speciellt alla våra ägare där ute. Så lämnar jag tillbaka till dig, Jakob. Tack för den presentationen, Martin. Sammanfattningsvis känner jag mig väldigt stolt över resultatet för helåret 2022. Vi bevisar verkligen att vår affärsmodell kan leverera oaktat var i konjunkturcykeln vi befinner oss. Till en betydligt lägre risk hos många i branschen. Därutöver sitter vi på en trygg kreditportfölj med långa säkringar till låga nivåer. Jag känner mig väldigt tillfreds med att gå in i 2023 i fortsatt fullt tempo. Jag vill passa på att tacka aktieägare och andra åhörare för visat intresse. Har ni några eventuella frågor.