Earnings Call: Q1 2023

May 2, 2023

2023 har på många sätt startat där 2022 slutade. En utmanande omvärld i spåren av en skenande inflation, krig i vårt närområde och stigande räntor. Bostadssektorn har blivit hårt drabbad med kraftigt minskade antal byggstarter givet det osäkra läget. Jag kan dock konstatera att byggrättspriser nu bör etablera sig på en ny låg nivå. En nivå där det är fullt möjligt att hitta affärer till attraktiva nivåer. Vi ser att det är fullt realistiskt att göra affärer i närheten och i Sverige största städer till nivåer där vi kan få en yield on cost om 6%. Det vill säga direktavkastning i förhållande till totala anskaffningskostnad. Ett nytt marknadsläge kräver ett dynamiskt förhållningssätt. Det högre räntenivåerna föranleder att vi i nystartade projekt vill hålla något lägre belåningsgrad för att uppnå en högre yield on debt. Det vill säga förväntat driftsnetto i förhållande till skuld i respektive projekt. Detta innebär att det krävs mer eget kapital i insats för varje projekt som vi startar. För att anpassa kostymen efter de nya förutsättningarna har vi valt att revidera målsättningen avseende antal byggstarter för detta verksamhetsåret. Vårt tidigare mål om att byggstarta 1,300 lägenheter har vi nu reviderat ner till 1,000 lägenheter. Personligen finner jag fortfarande att 1,000 byggstarter är offensivt under de omständigheter som råder och visar att vi har en stark affärsmodell som står sig bra även i tuffa tider. För ett fortsatt bra tempo att färdigställa projekt, vilket inte minst syns i tillväxten av våra hyresintäkter som är upp med 44% med ett motsvarande kvartal föregående år. Vårt förvaltningsresultat är 23% högre än för motsvarande period och ska ställas mot vårt mål om en årlig tillväxt om minst 20%. Framledningsvis kan vi förvänta oss ett fortsatt högt tempo där vi känner oss självsäkra i tidsplanerna för att färdigställa det projekt som vi nu har i gång. Vi förväntar oss att införliva vårt sedan tidigare uttalade mål om att ha cirka 5,000 lägenheter i förvaltning innan årets slut. Detta innebär en tillväxt om cirka 30% i antal färdigställda lägenheter i förvaltning under de tre kommande kvartalen. Vi har under första kvartalet byggstartat ett projekt om 53 lägenheter i Höganäs och därtill gjort två förvärv av byggrätter omfattas av cirka 200 lägenheter i Eskilstuna, respektive Älvängen, som ligger lite norr om Göteborg. Vi ser att byggrätter på riktigt bra lägen som tidigare inte passat K-Fastigheter på grund av den alltför höga prisbilden, nu bör prissättas till nivåer där hyresrättskalkylen ser riktigt trevlig ut. Vår avsikt är att fortsätta fylla på vår landbank när rätt tillfälle ges. Nuvarande marknadsförutsättningar innebär att avkastningskraven på fastigheter stiger och leder till sänkta värderingar. Sedan toppnivåerna som rådde vid halvårsskiftet 2022 har avkastningskraven på våra fastigheter stigit med 40-50 punkter, vilket föranledde en värdeminskning på våra förvaltningsfastigheter om cirka 5%. Motsvarande SEK 375 million. Under motsvarande period har vi skapat värdeutveckling i vår nyproduktionsprojekt om cirka SEK 360 million. Vi har helt enkelt kunnat möta de minskade marknadsvärdena i vår förvaltningsportfölj med värdena vi skapar i vår projektutveckling och byggnation. Detta är en styrka i vår affärsmodell som få sektorkollegor kan skryta om. Jag vill verkligen betona att detta är möjligt tack vare vår unika affärsmodell där projektutveckling och byggnation levererar nyckelfärdiga projekt långt under rådande marknadsvärde. Även i en tid då marknadsvärdena pressas, lyckas vi hålla en genomsnittlig PTV, alltså våra produktionskostnader i förhållande till marknadsvärde om 73.6%, vilket motsvarar en bruttomarginal om 26.4% i våra egenskapade projekt. Att möta kostnadsökningarna är möjligt tack vare att vi äger och kontrollerar hela ekosystemet från grus till hus. Vi sitter med en landbank om drygt 4,000 bostäder där projektutvecklingen arbetar aktivt med att förädla råmark till byggklara projekt. Just nu arbetar vi med bygglov för inte mindre än 1,200 bostäder. Under det första kvartalet fick vi igenom bygglov för two projekt, varav det ena byggstartades under innevarande kvartal och det andra förväntas byggstartas under nästkommande. Precis som jag redogjort för tidigare har vi reviderat ner vår målsättning avseende antal byggstarter för detta året från 1,300 till 1,000. Något som vi fortfarande anser vara offensivt. I det projekt som vi nu startar har vi en intern kravbild om en direktavkastning i förhållande till anskaffningskostnad, det vill säga yield on cost, om lägst 5.7%. Där flera projekt som vi tittar på ser ut att kunna nå upp till närmare 6% vid färdigställande. Affärsområde Bygg levererar på hög nivå när det kommer till tempo i att färdigställa projekt. Affärsområdet hade vid kvartalets utgång 23 aktivt pågående byggnationer omfattande närmare 2,000 lägenheter. Vi har vid det här laget hunnit analysera helåret 2022 och kan konstatera att våra interna entreprenadkostnader ökade med blygsamma SEK 90 per kvadratmeter boyta, inklusive moms. I jämförelse med våra kostnadsnivåer för 2021. Vår entreprenadkostnad ökar alltså med mindre än a half percent. Samtidigt som underliggande byggkostnadsindex var upp med närmare 16%. Något som gör mig mer än stolt över att få vara lagledare över ett helt fantastiskt gäng. Vi ser däremot att byggherre kostnaderna etablerar sig på en helt ny nivå, betydligt högre, främst drivet ut av högre räntenivå på byggnadskreditiv, men även högre kostnader för bland annat byggström. Summerat har vi i reala termer sänkt våra produktionskostnader och står väl rustade för att kunna få fortsatt god lönsamhet i kommande produktionsstarter. Under verksamhetsåren 2021 och 2022 stod vi inför aldrig tidigare mötta förutsättningar. Det var snarare en fråga om att lyckas få tillgång till insatsvaror och material än att arbeta strukturerat med inköp och just in time. Jag är övertygad om att den motvind som nu blåser i byggsektorn kommer skapa förutsättningar för bra och strukturerade inköp och upphandlingar. Vi ser just nu svagt fallande priser på många viktiga insatsvaror och på tjänster från underentreprenörer. Något som bådar mycket gott. K-Prefab, som enligt sedvanliga säsongsvariationer brukar ha något svagare första kvartal, levererar riktigt starkt första kvartalet trots. Bruttoresultatet landar på hela SEK 23.8 million. Att ställa i relation till SEK 11 million för motsvarande kvartal föregående år. Våra orderböcker inför 2023 håller en betryggande nivå för resterande del av året, inte minst tack vare en ökad andel koncerninterna projekt. Vi ser dessutom en viss omviktning i produktionen där extern bostadsproduktion sjunker, men där fastigheter inom lager, logistik, industri och infrastruktur istället ökar sin totala andel. Däribland har vi fått äran att leverera till DSV deras rekordstora logistikanläggning i Landskrona som just nu är under uppförande. I prefab märker vi positivt nog av en ökad konkurrenskraft tack vare den svaga kronan som gör oss relativt sett billigare än våra europeiska konkurrenter. Något som spelar oss väl i händerna i en tid då aktiviteten i Byggsverige minskar. Affärsområdet förvaltning fortsätter att växa sig starkare för varje månad som går. Vi har kommit upp i tempo med att färdigställa projekt och där vi periodens utgång hade drygt 3,800 lägenheter i förvaltning. Hyresintäkterna ökade med 44% och förvaltningsresultatet med 23% med ett motsvarande period föregående år. Kostnaden för el, värme och vatten har kommit in på betydligt högre nivå än för motsvarande kvartal 2022. Därtill har vi från och med third quarter förra året fördelat ut förvaltningsrelaterade centrala omkostnader i fastighetsadministrationen, vilket givetvis tynger. Dessa två förutsättningar till trots lyckades vi ändå öka överskottsgraden något under kvartalet. Utfallet av årets hyresökning innebär för oss en ökning om 4.9% för våra varmhyror och 3.5% för våra kallhyror. Dock från och med April 1. Det vill säga ingen effekt som vi kunna tillgodoräknas under innevarande kvartal. Hyresökningarna räcker inte fullt ut för att kompensera för kostnadsökningarna, inte minst ökade räntekostnaderna. Hyresökningarna kommer att behöva tas ut i flera steg över tid för att vi ska få full kompensation. Det betyder att jämfört med det ägda boendet har hyresgästerna trots hyresökningar bibehållit mer av sin köpkraft, varpå hyresrättens konkurrenskraft som boendeform står sig än starkare i rådande marknadsklimat. Vi levererar en genomsnittlig uthyrningsgrad vid periodens slut om 96%. Majoriteten av den ekonomiska vakansen är hänförlig till inflyttningsvakans, men ingen vakans som vi finner att ska kunna bita sig kvar långsiktigt. Kort och gott färdigställer vi ofta projekt i etapper, där det efter färdigställande brukar ta 3-6 månader innan hela projektet är fullt uthyrt. Majoriteten av vakanserna är hänförda till just denna så kallade inflyttningsvakans. Något som vi känner oss trygga att kunna arbeta bort på sikt. Som tidigare nämnt håller vi ett högt tempo när det kommer till att färdigställa projekt. Tidsplanerna som ligger påvisar att vi kommer införliva det sedan tidigare presenterade målet om att ha cirka 5,000 lägenheter i förvaltning innan årets slut. Vi kan helt enkelt konstatera att tillväxtresan fortsätter. Avkastningskraven på våra fastigheter har fortsatt stigit under kvartalet med mellan 15-20 punkter. Det innebär minskade marknadsvärderingar med cirka 2.5%. Sedan toppnoteringarna sommaren 2022 så avkastningskraven nu upp 40-50 punkter, vilket motsvarar cirka 5% ned. Detta innebär negativa orealiserade värden om cirka minus SEK 300 million för det första kvartalet i affärsområde förvaltning isolerat. Något vi till viss del kan möta med positiv värdeutveckling, affärsområde projektutveckling och byggnation. Med de avslutande orden lämnar jag med varm hand över ordet till Martin Larsson. Tack Jakob. Till att börja med lite repetition av vad Jakob precis har nämnt. Första kvartalet är alltid ett utmanande kvartal för fastighetsförvaltande bolag. Med relativt höga säsongsrelaterade kostnader. Detta gäller inte minst 2023, då prispilen drastiskt förändrats jämfört med föregående år avseende bland annat el, värme och VA. Till detta kan vi under 2023 lägga till att årets hyresförhandling, vilken drog ut på tiden, innebar att årets hyreshöjning först kommer slå igenom från och med april. Trots detta tycker vi att vi levererar ett riktigt bra resultat i affärsområde förvaltning, där hyrorna ökar med 44% till SEK 144 million som en följd av hög färdigställandetakt. Bruttoresultatet ökar med 47% till SEK 73 million. Överskottsgraden ökar dessutom till 64% och detta trots att vi från och med andra halvåret 2022 fördelar ut förvaltningsrelaterade centrala kostnader på fastighetsadministrationen, vilket påverkar kvartalet med drygt SEK 5 million. Intäktsutvecklingen får även genomslag i förvaltningsresultatet som ökade till SEK 32 million, detta trots kraftigt ökade räntor jämfört med föregående år. Förvaltningsresultatet motsvarade SEK 0.15 på aktier, vilket är en ökning med 23% jämfört med motsvarande period föregående år. Utvecklingen för första kvartalet visar på att vår kraftiga ökning av färdigställda lägenheter under senare år börjar ge effekt. När nu vårvärmen kommer tillsammans med hyreshöjningar kombinerat med en försiktig räntestrategi, lär resultatet lyfta ytterligare. En viss uppsida finns dessutom i uthyrningsgraden som minskat under kvartalet till 96%, vilket vi bedömer beror på tillfälliga effekter som Jacob precis har nämnt. Även affärsområde bygg och prefab visar god utveckling under första kvartalet. Bygg rider på vågen av hög intern aktivitet och levererar ett bruttoresultat om SEK 7 million för perioden. Att jämföra med ett minusresultat för motsvarande period föregående år. K-Prefab, som numera levererar till samtliga koncerninterna projekt, lyckas upprätthålla samma intäktsnivå som 2022, trots klart försämrat marknadsläge. Detta tillsammans med ett stabilare kostnadsläge gör att vår prefabverksamhet kan leverera ett bruttoresultat om SEK 24 million för första kvartal 2023, vilket är mer än dubbelt så mycket som för motsvarande period föregående år. Dessutom har K-Prefab relativt gott orderläge även framöver, även om vi följer utvecklingen med stor försiktighet. Totalt sett levererar vi ett resultat före värdeförändringar om SEK 25 million att jämföra med SEK 6 million för motsvarande period föregående år. Detta trots att den negativa räntenettot mellan åren ökat med mer än 100%. Smolken i glädjebägaren. Som väntat så har marknadsvärdet på våra förvaltningsfastigheter minskat under perioden. Denna utveckling som påbörjades i tredje kvartalet 2022 har fortsatt under första kvartalet innevarande år och totalt erfar vi orealiserade värdeförändringar för våra färdigställda förvaltningsfastigheter under första kvartalet om -SEK 307 million. Denna negativa utveckling som primärt drivs av högre direktavkastningskrav i våra externa marknadsvärderingar, vilka ökat med mellan 0.15 and 0.20 percentage points under kvartalet och totalt mellan 0.4 and 0.5 percentage points sedan andra kvartalet 2022 kompenseras till viss del av orealiserad värdeförändring i vår pågående nybyggnation, vilken för kvartalet uppgick till SEK 84 million. Totalt var således effekten av orealiserade värdeförändringar -SEK 223 million för kvartalet. Sedan toppen andra kvartal 2022 har marknadsvärdet av våra förvaltningsfastigheter minskat med approximately 5%. Till detta kan vi subtrahera SEK 54 million i orealiserade värdeförändringar på derivat, vilket beror på lägre marknadsräntor under kvartalet, vilket påverkar värdet av räntederivaten negativt. Totalt innebär detta att vi levererar ett negativt resultat för perioden om SEK 196 million att jämföra med +SEK 328 million för motsvarande period 2022. Jag vill dock poängtera att utvecklingen primärt beror på lägre marknadsvärden och inte på att den underliggande verksamheten går dåligt. Den går snarare väldigt bra. På grund av att vi fortsätter byggstarta nya byggprojekt och har en hög färdigställandetakt har även det totala värdet av vår förvaltningsfastigheter ökat med 4% under perioden, trots nedgången i marknadsvärde. Värdet av våra förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till SEK 13.6 billion. Här är värdet för färdigställda förvaltningsfastigheter relativt stabilt sedan årsskiftet på grund av värdeningången, medan pågående nybyggnation fortsätter uppåt, liksom värdet av byggrätter, då vi bland annat tillträtt en större byggrätt i Gävle under kvartalet. Räntebärande skulder har fortsatt att öka under kvartalet som en följd av fortsatt byggnation och förvärv. Totalt uppgick räntebärande skulder vid periodens slut till SEK 9.1 billion, vilket är en ökning med 8% sedan årsskiftet. Skuldsättningsgraden har under perioden ökat till 58%, vilket dels beror på ökad skuldsättning, dels på lägre marknadsvärdering. Eget kapital och därmed substansvärdet har under kvartalet påverkats negativt av periodens resultat. Eget kapital minskade med 4% till SEK 5 billion och substansvärdet med 3% till SEK 5.6 billion eller SEK 25.9 per aktie. Soliditeten under kvartalet minskat till 32%, primärt på grund av de lägre marknadsvärdena som påverkar resultatet och därmed eget kapital negativt. Under kvartalet har vi fortsatt omstrukturera vår räntederivatportfölj för att därigenom hålla en hög räntesäkringsgrad, vilket vi aktivt ökat från 73% vid ingången av kvartalet till 79% vid kvartalets utgång. Vår snittränta för skulder relaterat till förvärvsfinansiering av förvaltningsfastigheter har under samma period ökat till 2.93% eller med 0.2 percentage points. Detta ska jämföras med den underliggande rörliga marknadsräntan som under samma period ökat med ungefär 0.7 percentage points. Vår räntekänslighet vid 1% ökning i den rörliga marknadsräntan var vid periodens slut SEK 13.4 million att jämföra med SEK 17.2 million vid kvartalets ingång. Räntebindningstiden uppgick till 3.2 years och kapitalbindningstiden till 2.2 years. Vi har fortsatt god tillgång till finansiering, både vid omläggning av lån och nya byggkrediter. Vi har under kvartalet ökat vår bankbas för att därigenom sprida vår finansieringsrisk ytterligare. Soliditet och skuldsättning har som tidigare nämnts påverkats negativt, primärt på grund av minskade marknadsvärden för vår förvaltningsfastigheter. Räntetäckningsgraden har varit relativt stabil under kvartalet, trots ökade räntekostnader och uppgick för rullande 12 månader till 2.1 att jämföra med 2.2 för helåret 2022. Den stabila utvecklingen beror primärt på förbättrat operativt resultat och på hög räntesäkringsgrad. Totalt sett ett tungt kvartal värdemässigt, men glädjande gällande den underliggande verksamheten. Att vi lyckats hålla uppe överskottsgraden och byggtakten trots utmanande marknadsförutsättningar, vilket medför att vi kan leverera ett bra operativt resultat, bland annat med ett ökat förvaltningsresultat om 23%. Tillsammans med vår försiktiga räntestrategi lyckats motverka räntekostnaderna väl. Med de relativt positiva orden så vill jag tacka våra lyssnare och lämna tillbaka till dig Jakob. Tack så mycket, Martin. Sammanfattningsvis så levererar vi starkt på operativ nivå i samtliga affärsområden trots den motvind som råder. Vi är offensiva i affärsområdena samtidigt som vi har en väldigt defensiv strategi när det kommer till fan-finansiering. Inga obligationer och med nästan 80% räntesäkrat till en genomsnittlig ränta om 2.93% vid periodens utgång. Med det i ryggen så känner jag mig confident att möta resterande del av 2023 och är övertygad om att vi kommer komma ur året med starkare marknadsandel än vad vi hade när vi gick in i det. Jag skulle vilja tacka er alla för ert intresse. Har ni frågor på presentationen eller på delårsrapporten så är ni varmt välkomna att email till ir@k-fastigheter.se. Vi kommer publicera frågor och svar på hemsidan. Tack än en gång!