Earnings Call: Q2 2023

Jul 25, 2023

Marknadsförutsättningarna är under fortsatt förändring och ett nytt normalläge har ännu inte etablerats. Även om vi ser att transaktionsmarknaden och kommersiella fastigheter har börjat komma igång lite under andra kvartalet. I jämförelse med första kvartalet så volymerna nästan var döda. Även om det går att skönja vissa förbättringar på bygg- och fastighetssektorn, råder fortsatt osäkerhet till följd av bland annat inflation och stigande räntor. Vi ser en kraftig inbromsning av antal byggstartade bostäder och prognoserna pekar på så få som omkring 21,000 byggstarter. Antal byggstarter baseras på antal utgivna startbesked, varpå min personliga uppfattning är att faktiskt antal byggstarter kommer att bli så pass lågt som kring 15,000 lägenheter för detta året. Med vår målsättning om att byggstarta 1,000 lägenheter under 2023, ser jag att vi kommer att vara en offensiv aktör på marknaden. Behovet av nya bostäder är fortsatt stort och hyresrätten är en viktig del av bostadsmarknaden. I dagens ränteläge så är hyresrättens konkurrenskraft i jämförelse med det ägda boende starkare än någonsin. För ett fortsatt bra tempo i att färdigställa projekt, vilket syns i tillväxten av hyresintäkter som är upp med 25% mot motsvarande kvartal föregående år och med 34% för det första sexmånaders. Dock är vårt förvaltningsresultat 20% lägre än för motsvarande kvartal föregående år och för det första halvåret är förvaltningsresultatet ner med 3%. Det försämrade förvaltningsresultatet beror primärt på högre finansieringskostnader och en högre vakansgrad, vilken vi arbetar hårt med att återställa till högre nivåer. Även framledningsvis kan vi förvänta oss en hög tillväxt i hyresintäkter då vi färdigställer närmare 1,000 lägenheter under andra halvåret. För kvartalet redovisar ett positivt totalresultat om cirka SEK 75 million, trots negativ värdeutveckling med minus SEK 93 million av vår portfölj av förvaltningsfastigheter. Ett resultat som visar på styrkan och uniciteten i vår affärsmodell. Vi har under andra kvartalet byggstartat två projekt om 146 lägenheter i Helsingborg och Strängnäs. Därtill har vi varit aktiva på förvärvsfronten och köpt två byggrätter i Göteborg, som totalt omfattar cirka 300 lägenheter och som vi har för avsikt att byggstarta i slutet av detta år. Därtill har vi förvärvat vår första byggrätt i Lund, samt ett litet tilläggsförvärv med en liten byggrätt i Kävlinge. Utöver detta har vi ingått en avsiktsförklaring med Titania att i joint venture utveckla en utav deras byggrätter i Vallentuna, som omfattar 74 lägenheter. Vi köpt byggrätter på riktigt bra lägen som tidigare inte passat K-Fastigheter och på grund av den alltför höga prisbilden, nu bör prissättas till nivåer där hyresrättskalkylen ser riktigt trevlig ut. I majoriteten av fallen, som jag precis har nämnt, ser vi att vi ska kunna leverera en yield on cost om minst 6%. Vår avsikt är att fortsätta fylla på vår landbank när rätt tillfälle är det. Vi upplever att marknadsläget som positivt för att köpa byggrätter till attraktiva nivåer och tittar på olika möjligheter för att stärka balansräkningen genom att tillföra nytt eget kapital eller avyttra fastigheter som inte är byggda enligt vår koncepthus. Nuvarande marknadsförutsättningar innebär att avkastningskraven på fastigheter stiger och leder till sänkta värderingar. Sedan toppnivåerna, som rådde vid halvårsskiftet 2022, har avkastningskraven på våra fastigheter stigit med 45-55 punkter, vilket föranledde en värdeminskning på våra förvaltningsfastigheter om cirka 5%, vilket motsvarar SEK 534 miljoner. Under motsvarande period har vi skapat positiva värden om SEK 494 miljoner med våra nyproduktioner. Vi har därmed nästan fullt ut kunnat kompensera det minskade marknadsvärdena i vår förvaltningsportfölj med värden vi skapar vår projektutveckling och nybyggnation. Detta är en helt unik styrka i affärsmodellen som få sektorkollegor kan skryta med. Jag vill verkligen betona att detta är möjligt tack vare vår unika affärsmodell, där projektutveckling och byggnation levererar nyckelfärdiga projekt långt under ordnade marknadsvärden. Även i en tid då marknadsvärden pressas, lyckas vi hålla en genomsnittlig PTV, det vill säga produktionskostnader, i förhållande till marknadsvärde om 74.1%, vilket motsvarar en bruttomarginal om närmare 26% i våra egenskapade projekt. En marginal så pass hög att få kan drömma om den, ens i de bästa tiderna. Att möta kostnadsökningarna är möjligt tack vare att vi äger och kontrollerar hela ekosystemet, från grus till hus. Under det andra kvartalet lyckades sedan tidigare bygglov för kvarteret Victoria i centrala Helsingborg, det lagakraftvunnet, efter att det sedan tidigare blivit överklagat. Aktuellt projekt har nu upphandlat och projektstartat. Fick vi under andra kvartalet ett beviljat bygglov från andra etapp i Strängnäs, i vårt joint venture tillsammans med Kilen Gruppen. Totalt omfattar bygglovet 210 lägenheter. Under andra kvartalet har vi hunnit lämna in bygglovsansökan med tillhörande bygglovshandlingar för både det markförvärv vid Älvängen vi gjorde under slutet av första kvartalet, men även för den ena byggrätten vi förvärvade under innevarande kvartal i Göteborg, vilket verkligen visar på snabbheten i vår organisation, när det kommer till att bygga egna konceptuella bostäder. Vi sitter just nu med en landbank om cirka 4,300 lägenheter, där projektutveckling arbetar aktivt med att förädla råmark till byggklara projekt. Just nu arbetar vi aktivt med bygglov för över 1,600 lägenheter. Affärsområde Bygg levererar på hög nivå när det kommer till tempo i att färdigställa projekt. Har vid kvartalets utgång, 22 aktivt pågående projekt omfattande närmare 2,000 lägenheter och över 130,000 square meters uthyrningsbar yta. Affärsområde Bygg levererar SEK 12 million i bruttoresultat för det första halvåret. Det höga tempot i att färdigställa projekt kommer att fortlöpa under third och fourth kvartalet. Däremot kommer majoriteten av detta års produktionsstarter att ske under fourth kvartalet, efter vi frigjort resurser från ny pågående projekt som färdigställs. Vi bör se lägre kostnader för material och underentreprenadsskulder än för föregående år, vilket bådar gott tillsammans med att vi för helåret 2022 kan konstatera att våra entreprenadkostnader ökade med blygsamma SEK 90 per producerad kvadratmeter boyta, inklusive moms, i jämförelse med våra kostnadsnivåer för 2021. Detta innebär att våra entreprenadkostnader har ökat med mindre än 0.5%, samtidigt som underliggande byggkostnadsindex går upp med närmare 16. Något jag, som gör mig riktigt stolt. På den negativa sidan ser vi att byggherrekostnaderna etablerar sig på en något högre nivå, föranlett av främst högre ränta på byggnadskreditiv. Vår genomsnittliga byggnadskreditivränta vid kvartalets utgång uppgick till nästan 5.4% och där alla räntor hänförda till byggnadskreditiv kostnadsförs i projektet. K-Prefab som uppvisar sedvana säsongsvariationer brukar ha ett något svagare första halvår. Levererar trots detta starkt. Bruttoresultatet uppgick vid periodens utgång till hela SEK 82 million. Att ställa i relation till SEK 36 and a half million från motsvarande period föregående år. Som tidigare nämnt, innebär den försämrade konjunkturen både möjligheter och utmaningar för K-Fastigheter som koncern. Utmaningarna återfinns primärt inom affärsområde Prefab, där cirka 2/3 av omsättningen historiskt var extern. Även om vi kan väga upp med interna projekt i storleksordningen SEK a half billion på årsbasis, så har vi inte fullt ut kompenserat det externa bortfallet i relation till potentiell produktionskapacitet. Under detta verksamhetsår har Prefab hyfsat god beläggning, men det råder större osäkerheter för 2024. Att ta det säkra för det osäkra, anpassar vi successivt personalstyrkan för att motsvara den bemanning som behövs för de volymer vi i dag ser ska produceras under first half of 2024. Jag kan konstatera att vår Prefabverksamhet genom interna projekt klarar den försämrade byggkonjunkturen betydligt bättre än för med branschkollegor. Symbiosen mellan koncernens affärsområde och styrkan i vår affärsmodell blir här tydlig. Inte nog med att vi kan kompensera för negativa värden i vår fastighetsportfölj, vi kan kraftigt reducera risken i affärsområde Prefab genom vår interna beläggning, som skapar en stark motståndskraft till den vikande konjunkturen. I Prefab märker vi ett positivt nog av en ökad konkurrenskraft tack vare den svaga kronan, som gör oss relativt sett billigare än våra europeiska konkurrenter och får se en möjlighet att öka vår marknadsandel kontra tidigare. I affärsområde förvaltning uppgick förvaltningsresultatet till SEK 65 million för första halvåret, vilket var en nedgång med 3% jämfört med samma period föregående år. Förvaltningsresultatet har påverkats positivt av det faktum att hyreshöjningen i vårt bestånd genomfördes den första April. Samtidigt har vi, precis som andra fastighetsägare, inte fått full kompensation för kostnadsökningarna, vilket försämrar resultatet. Denna kompensation kommer vi behöva ta ut i flera steg och över tid. Dock är jag av åsikten att nyproducerade hyresrätter står sig bättre än äldre bestånd, då fastigheterna är mer energieffektiva och därmed har lägre driftkostnader, exkluderat räntekostnader, och att hyreshöjningarna sker på en högre hyresnivå. Vårt förvaltningsresultat har därtill påverkats negativt av en lägre uthyrningsgrad och kostnader för uppbyggnad av en egen organisation för uthyrning i våra nyproduktioner, som tidigare skötts av extern part. Vår ekonomiska uthyrningsgrad uppgick vid kvartalets utgång till 94.5%. Att vakanserna ökat under kvartalet är kopplat till en trögare uthyrning av våra nyproduktioner, samt ett glapp mellan att vi har haft extern aktör, som sköter delar av vår successionsuthyrning och hela vår projektuthyrning. Dels följande med en viss tröghet i marknaden mellan nyproduktioner på vissa orter och inte om något strukturellt problem. Vi har sedan vecka 19 egen organisation på plats för både succession och projektuthyrning. Sedan vecka 19, med egen organisation på plats, har vi stabilt arbetat upp nettouthyrningen med över 124 lägenheter i positivt netto till dagen för denna presentation. Många tillträden av nyuthyrda lägenheter ligger 2-3 månader längre fram i tiden. Jag är övertygad att vi med fortsatt hårt arbete kan återta det tapp vi har haft och att vi långsiktigt kommer att kunna leverera på högre, bättre nivåer. Tidigare nämnt håller vi ett högt tempo när det kommer till att färdigställa projekt. Tidsplanen som ligger påvisar att vi kommer att införliva det sedan tidigare presenterade målet om att ha cirka 5,000 lägenheter i förvaltning innan årets slut. Vi kan helt enkelt konstatera att tillväxtresan fortsätter. Med det avslutar jag ordet. Lämnar jag med varm hand över ordet till Martin. Tack Jacob! Då ska jag kortfattat försöka ta oss igenom siffrorna för första halvåret 2023. Vi börjar där Jacob slutade, det vill säga med affärsområde förvaltning. Hyresintäkterna uppgick under perioden till SEK 232 million, vilket är en ökning med 34% jämfört med motsvarande period förra året. Bruttoresultatet för fastighetsförvaltningen uppgick till SEK 151 million, vilket är en ökning med 29% jämfört med motsvarande period föregående år. Intäkterna under första halvåret påverkas positivt av årlig hyreshöjning och färdigställande av cirka 300 lägenheter, vilket medfört att hyresvärdet ökat med drygt SEK 40 million till SEK 528 million under första halvåret. Det stora lyftet kommer dock under hösten, då vi flyttar in i cirka 950 lägenheter, vilket kommer lyfta hyresvärdet med ytterligare drygt SEK 140 million fram till årsskiftet. Driftskostnaderna har varit stabila under perioden, men är högre än historiska nivåer. Vi har fortsatt investera i vår förvaltningsorganisation, inte minst för att möta höstens många ingångna, vilket innebär att kostnaderna för fastighetsadministration ökar. Fokus har här varit att etablera en egen projektutvecklingsorganisation och lokal förvaltning på vissa av de orter där vi tidigare inte var etablerade. Detta leder till att överskottsgraden är något lägre för perioden och landar på 65%. Vi har även, som Jacob tidigare nämnt, på ett kämpande vakanser i vissa orter. Genomsnitt uthyrningsgrad låg under perioden på 93.5% och uthyrningsgraden i periodens slut på 94.5%. Nivåer som vi självklart inte är nöjda med. Vakanserna ligger primärt i våra nyinflyttade projekt och är begränsade till ett par marknader med hög historisk byggtakt. Vakanserna är fortsatt mycket låga i vårt äldre bestånd. Vi tror oss kunna komma till rätta med nuvarande vakansnivåer de närmaste månaderna, nu när vår nya projektutvecklingsorganisation är på plats. Tilläggas kan också att endast 25% av de lägenheter som ska flyttas in under hösten ligger i de marknaderna där vi nu känner ett visst motstånd. Att relativt högre vakanser i nyinflyttade projekt historiskt sett inte är något nytt fenomen för K-Fastigheter och brukar vara åtgärdade inom 3-6 månader. Denna utveckling har effekt på förvaltningsresultatet som backade 3% under perioden till SEK 65 million. Primärt är det dock ökade räntekostnader som påverkar förvaltningsresultatet negativt, då vi inte lyckats kompensera ökade räntekostnader med ökat bruttoresultat i förvaltningen. Räntekostnaderna har dubblats jämfört med motsvarande period föregående år, vilket beror på en kombination av ökad skuldsättning i takt med färdigställande och ökade basräntor. Här bör vi dock kunna se fram emot en positivare utveckling framöver, då basräntan inom kort bör ha toppat ut och vi har en mycket hög färdigställande framöver. Även till viss del redan på ta in investeringskostnader i organisationen. Går vi vidare till affärsområde Bygg så påverkas verksamheten av fortsatt hög byggtakt, vilket medför att affärsområdet har ett bruttoresultat om SEK 13 million för perioden mot minus SEK 2 million samma period föregående år. Vid periodens slut var 1,962 lägenheter i byggnation, vilket är en nivå som vi nu befunnit oss på under drygt ett år och där vi kommer börja se resultatet i förvaltningen under hösten. För affärsområde Prefab så upplever vi effekterna av det minskande byggandet och ser det i minskande externa intäkter. Vi lyckas dock relativt väl hålla uppe intäktsnivån för perioden, då nu leda samtliga interna objekt produceras genom Prefab. Koncernintern försäljning har under perioden ökat till SEK 240 million, vilket är en ökning med 134%. De totala intäkterna i K-Prefab minskade dock med 11% till SEK 600 million jämfört med samma period föregående år. K-Prefabs bruttoresultat uppgick för perioden till SEK 42 million mot SEK 36 million samma period föregående år. Det ökade resultatet beror primärt på stabilare kostnadsutveckling under 2023. Orderläget är fortsatt gott under resterande delen av 2023, det ser mörkare ut 2024, varför vi, som Jacob redan har nämnt, börjat vidta vissa åtgärder. I sammanhanget kan nog nämnas att försäljningen av K-Prefabs anläggning i Borensberg under Q2 innebar en koncernmässig nedskrivning om cirka SEK 16 and a half million. Vidare till värdeförändring i förvaltningsfastigheter. Totalt har marknadsvärdet för jämförbara fastigheter ökat med cirka 5% sedan sommaren 2022. Direktavkastningen har i våra värderingar sedan toppen 2022 visat med cirka 45-55 basis points och sedan årsskiftet med cirka 20-25 basis points, vilket påverkat marknadsvärderingen av våra färdigställda fastigheter och marknadsvärderingen av våra fastigheter i byggnation negativt. Även ökade driftkostnaderna har påverkat negativt, medan ökade hyror och förväntan om ökade hyror framöver bidrar positivt. Vi fortsätter värdera samtliga av våra fastigheter externt och genomsnittlig direktavkastning låg i perioden på uppgång på 4.2% för både färdigställda fastigheter och fastigheter under byggnation. Orealiserade värdeförändringar uppgår som en följd av ovan till minus SEK 182 million. Det är i sammanhanget en underliggande fördelning mellan färdigställda fastigheter och fastigheter under byggnation som här är intressant. För färdigställda fastigheter uppgår värdeförändringen till minus SEK 400 million, medan den för fastigheter under byggnation uppgår till plus SEK 280 million. Jag vill bara tydliggöra att detta inte är någon uppskrivning av marknadsvärde i nybyggnationen. Tvärtom har våra fastigheter i nybyggnation, precis som färdigställda fastigheter, påverkats negativt av lägre marknadsvärden. Det som lyfter värdet på vår nybyggnation är att vi successivt i takt med färdigställande grad lyfter fram projektvinsten. I vilket annat byggbolag som helst skulle detta redovisas på operativ nivå och inte som värdeförändring och därmed på ett högre upp i resultatrappningen. Vi har således under perioden kunnat kompensera mer än hälften av den negativa utvecklingen i marknadsvärden med fortsatt hög takt i nybyggnationen. Under andra kvartalet uppgår värdeförändringen till och med till ett högre värde än den marknadsvärde vi tappar för färdigställda fastigheter. Tror man då på att den värsta värdenedgångarna är bakom oss och att vi kan fortsätta upprätthålla en hög byggtakt även framöver, bör vi under resterande del av året kunna kompensera värdefallet ytterligare. Sammantaget innebär ovan att vi redovisat resultat för perioden om minus SEK 121 million, där dock resultatet för kvartalet uppgick till SEK 75 million, lyfts primärt av fortsatt hög byggtakt och positiv värdeförändring i nybyggnation. Om vi går vidare till vår finansiella ställning, så ökar värdet av våra förvaltningsfastigheter under perioden med drygt 9% till drygt SEK 14.3 billion. Trots minskade marknadsvärden som tidigare nämnt. Ökningen beror primärt på fortsatt hög byggtakt, där vi fortsatt har en hög inflyttningstakt och byggstartar nya projekt. Under perioden har vi investerat drygt SEK 150 million i förvärv av byggrätter och investerat drygt SEK 1.1 billion i nybyggnation. Den höga byggtakten finansieras primärt genom ökande byggkrediter, vilket ökat med drygt SEK 600 million under perioden. Totalt har räntebärande skulder ökat med 17% under perioden till drygt SEK 9.6 billion. Eget kapital uppgick i perioden slutet till SEK 5.1 billion, vilket är en minskning med 2% sedan årsskiftet, drivet primärt av den negativa resultatutvecklingen. Substansvärdet påverkas i samma omfattning och backar under perioden med 2% till SEK 5.6 billion eller SEK 26.17 per aktie. Kombinationen av minskade marknadsvärden och ökad skuldsättning till följd av hög byggtakt, påverkar soliditeten och skuldsättningsgraden negativt. Soliditeten uppgick i perioden till 31% och skuldsättningsgraden till 59%, vilket dock fortsatte betryggande nivåer enligt vår bedömning, med tanke på den underliggande tillgångsslagen. Som en följd av att vi på operativ nivå inte kan kompensera för ökade räntekostnaderna fullt ut, påverkas även räntetäckningsgraden negativt, uppgick för perioden till 2.0 på rullande 12 månader och 2.0 för perioden. Därmed lider vi naturligt in på vår finansiering. Vi fortsätter arbeta brett med vår bankbas, som jag vill säga gör ett förträffligt jobb. Stort tack till er! Nyckeln är här fortsatt att ha en bred bankbas, som ger en relativt hög grad av flexibilitet för både bank och oss som låntagare. Vår terminsbildning uppgick i perioden slutet till 2.0% och vår räntebindning till 2.9%. Vi fortsätter även aktivt arbeta med vår derivatportfölj för att hålla uppe räntesäkringsgraden, för att de ökade räntorna även fortsatt har begränsad effekt på vårt resultat och räntesäkringsgrad. Utan detta arbete hade vi inte varit i närheten utav att kunna kompensera ökade räntekostnader med ökat operativt resultat. I periodens slut var vår skuldportfölj relaterat till färdigställda förvaltningsfastigheter och förvärvsfinansiering, räntesäkrat till 76% och den genomsnittliga räntan uppgick till 3.2%, vilket är en ökning med drygt 0.5% sedan årsskiftet och 1.4% sedan utgången av samma period föregående år. Detta ska jämföras med att basräntan sedan Q2 2022 ökat med cirka 3%. Kort summering utöver ett utmanande första halvår på grund av ökade räntekostnader som inte fullt ut kan kompenseras av ökat resultat på operativ nivå. Byggtakten är dock fortsatt hög och vi har kompenserat mer än halva den negativa utvecklingen i marknadsvärden genom vår nybyggnation. Om man dock tror på att vi har det värsta värdefallet på fastigheter och ränteökningarna bakom oss, och då vi vet att vi flyttar in i drygt 950 lägenheter under resten av året, tillsammans med att vi fortsätter ha en hög byggtakt, då ser det verkligen inte så illa ut. Med de orden så vill jag tacka våra lyssnare och önska er en fortsatt trevlig sommar. Sen så lämnar jag över till Jocke för att avrunda vår presentation. Tack Martin! Sammanfattningsvis fortsätter vi att vara offensiva med byggstarter i en för övrigt hyfsat passiv marknad. Vi ser att uniciteten och styrkan i vår affärsmässigt synliggörs extra mycket i turbulenta tider, där vi för kvartalet redovisat positivt resultat, trots negativa värdeförändringar i vårt förvaltningsportfölj. Vi har fått vår interna uthyrningsorganisation på plats och har ett bra momentum i arbetet utav minska vakanserna, även om det säkert tar något kvartal innan vi uppe i riktigt tillfredsställande nivåer. Med de orden vill jag önska er alla en härlig sommar och tacka för ert engagemang och att ni lyssnade på oss. Ni är givetvis välkomna med eventuella frågor. Mejla in dem till ir@k-fastigheter.se. Alla frågor kommer att besvaras tillsammans på vår hemsida och publiceras. Än en gång, tack!