Earnings Call: Q3 2023

Nov 9, 2023

Marknadsförutsättningarna fortsätter att vara utmanande, även om man kan skymta en viss förbättring. Osäkerheten kring inflationsutvecklingen och därmed Riksbankens syn på styrräntan tynger framtidsutsikterna inom fastighetssektorn och antalet byggstarter bromsar in kraftigt. Självklart berörs även K-fastigheter av denna utveckling, men vår ambition är att fortsätta vara en offensiv aktör och nyttja de möjligheter som uppstår på en tuffare marknad. Därtill ser vi att den förmodade räntetoppen med stor sannolikhet infinner sig inom en snar framtid, om det inte är som så att den faktiskt redan har infunnit sig. Under slutet på kvartalet genomförde vi en riktad nyemission. Sammantaget innebär emissionen att bolaget tillfördes cirka 331 miljoner kronor. Emissionen fulltecknades, vilket innebar att 24 miljoner B-aktier emitterades. Jag vill passa på att rikta ett stort tack till de befintliga ägare som var med i emissionen och hälsa nya ägare välkomna till K-fastigheter. Nyemissionen rustar bolaget för framtiden och vi lovar att förvalta detta förtroende utefter bästa förmåga. Det nya kapitalet bistår oss att vara en fortsatt offensiv aktör. Vi håller ett högt tempo med att färdigställa projekt. Under kvartalet har vi enbart färdigställt 76 lägenheter, men arbetar desto mer intensivt med att färdigställa de 865 lägenheter som ska flyttas in under fjärde och sista kvartalet i år. Ett enormt arbete, där vi under ett enda kvartal ska komma att öka antal lägenheter i förvaltning med över 20%. Vårt hyresvärde uppgick vid utgången av tredje kvartalet till 524 miljoner kronor, en ökning om 90 miljoner med ett motsvarande kvartal föregående år. Vid årets utgång kommer de lägenheter som färdigställs under fjärde kvartalet ha byggt på hyresvärdet med ytterligare 132 miljoner och då uppgår hyresvärdet till hela 656 miljoner. En fantastisk utveckling där vi enbart på kommande kvartalet ökar hyresvärdet med 25%. Det vill säga mer än vad vi har ökat hyresvärdet med under det senaste året. Vi värderar samtliga av våra fastigheter kvartalsvis med extern värderare. Det utmanande marknadsläget och det avkastningskrav som sätts på fastigheter har påverkat marknadsvärdena negativt. Under kvartalet har marknadsvärdet för färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation minskat med 1,2%. Det till trots ökar våra fastighetsvärden totalt sett genom att vi löpande färdigställer fastigheter, byggstartar projekt och förvärvar nya byggrätter. Vid kvartalets utgång uppgick det totala fastighetsvärdet till strax över 14,5 miljarder. Som tidigare nämnt genomförde vi under slutet av kvartalet en riktad nyemission. Nuvarande marknadsförutsättningar innebär att avkastningskraven på fastigheter stiger och leder till sänkta värderingar. Sedan toppnivåerna som rådde vid halvårsskiftet 2022 har avkastningskraven på våra fastigheter stigit, vilket föranlett en värdeminskning på våra förvaltningsfastigheter om cirka 6%. Trots att vi årsskiftet 22, 23 höjde våra hyror med närmare 5%. Tack vare uniciteten i vår affärsmodell har vi sedan halvårsskiftet 2022 kunnat successivt vinstavräkna 554 miljoner kronor i pågående nyproduktion, redovisande som orealiserade värden, vilket hjälper oss att möta det värdetapp vi får från fallande värderingar på våra förvaltningsfastigheter och projekt. En helt unik styrka som hjälper oss att möta rådande marknadsklimat. Trots ökade avkastningskrav så klarar vi fortfarande att redovisa ett PTV om 75%. Det vill säga, vårt totala anskaffningskostnad i pågående projekt uppgick till 75% i relation till det värde som åsatts projekten enligt våra externa marknadsvärderingar. Man skulle kunna säga att vi har en bruttomarginal om 25%, vilket är något vi är otroligt stolta över i en tid då vindarna blåser som hårdast. Affärsmodellen påvisar en unik styrka som få sektorkollegor kan skryta med. Under det tredje kvartalet fick vi bevilja ett bygglov för ett projekt om 168 lägenheter i Västerås, som dessvärre blivit överklagat, men som vi har för avsikt att byggstarta så fort vi erhåller ett lagakraftvunnet bygglov, vilket vi fortfarande finner realistiskt inom en hyfsat snar framtid, överklagandet till trots. Därtill fick vi under tredje kvartalet även ett beviljat bygglov i Eskilstuna, som ännu inte har planerats för byggstart, då vi har andra projekt som vi önskar prioritera. Dock i linje med vår långsiktiga strategi, att bygga upp en portfölj med lagakraftvunna bygglov och projekt för att på så vis i framtiden kunna få en mer tillförlitlig tidsplanering avseende byggstarter. Här och nu arbetar vi med en landbank om cirka 4 300 bostäder, där projektutveckling arbetar aktivt med att förädla byggrätter till byggklara projekt och där vi just nu arbetar aktivt med bygglov för ungefär 1 600 bostäder. Affärsområde Bygg levererar på hög nivå när det kommer till tempo i att färdigställa projekt och har vid kvartalets utgång tjugoett aktivt pågående projekt, omfattande närmare nittonhundra lägenheter. Över hundratjugosjutusen kvadratmeter uthyrningsbar yta och där hela åttahundrasextiofem lägenheter som tidigare nämnts, färdigställs under det kommande kvartalet. Affärsområde Bygg levererar 25,7 miljoner i bruttoresultat för perioden. Det höga tempot i att färdigställa projekt föranleder att majoriteten av detta års produktionsstarter kommer att ske under fjärde kvartalet, efter vi frigjort resurser från nu pågående projekt som färdigställs inom kort. K-Prefab redovisar ett bruttoresultat om 50,5 miljoner att ställa i relation till 38,1 miljoner för motsvarande period föregående år. Som tidigare nämnt, innebär den försämrande konjunkturen både möjligheter och utmaningar för K-fastigheter som koncern. Utmaningarna återfinns primärt inom affärsområdet Prefab, där cirka två tredjedelar av omsättningen historiskt varit extern. När byggandet i Sverige minskar blir beläggningen i våra anläggningar lägre, och även om vi kan väga upp med interna projekt i storleksordningen 500 miljoner kronor på årsbasis, klarar vi inte av att fullt ut kompensera det externa bortfallet i relation till potentiell produktionskapacitet. Positivt nog har vi bara under senaste månaden landat externa ordrar om nästan 200 miljoner kronor, vilket i stor del hjälper till att trygga upp sysselsättningen i Prefab under 2024. Där det till och med kan bli tal om att återanställa någon av de medarbetare som dessvärre har fått lämna under året, när vi tagit det säkra för det osäkra och minskat personalstyrkan. I affärsområde förvaltning uppgick hyresintäkterna till 351,5 miljoner kronor för perioden, vilket är en ökning om 28% jämfört med motsvarande period föregående år. Förvaltningsresultatet uppgick till 94 miljoner för perioden, vilket är en nedgång med 9% jämfört med samma period föregående år. Främst pressat av högre finansieringskostnader samt något högre vakanser. Vårt hyresvärde uppgick till 524 miljoner. På ett år har hyresvärdet ökat med över 90 miljoner och efter att ha färdigställt de lägenheter som kommer under fjärde kvartalet kommer hyresvärdet att öka med ytterligare 132 miljoner och uppgår då till 656 miljoner. En fantastisk kommande utveckling, där vi på enbart det kommande kvartalet ökar hyresvärdet med 25%. Vår organisation fortsätter att arbeta hårt med att minska våra vakanser. Ett uppdrag som vi lyckas väl med gällande successionsuthyrning, där fler kontrakt tecknas än vad som sagts upp under kvartalet. Vid kvartalets utgång uppgick uthyrningsgraden till 95,2%. På några orter finns viss inflyttningsvakans, beroende på att det byggts många nya lägenheter de senaste åren och efterfrågan inte riktigt följt med. Detta har i det korta perspektivet påverkat vår vakansgrad och därmed förvaltningsresultatet negativt. Att minska antalet vakanser är en prioriterad uppgift som kommer att ta viss tid att lösa fullt ut. Vi har sedan vecka nitton egen organisation på plats för både succession och projektuthyrning. Sedan halvårsskiftet har vi arbetat upp nettouthyrningen med över 200 lägenheter i positiv netto till dagen för denna presentation. Många tillträden av nyuthyrda lägenheter ligger två till tre månader längre fram i tiden och får således en viss eftersläpande effekt. Med de orden så lämnar jag med varm hand över ordet till Martin Larsson. Tack Jakob! Jag skulle vilja börja med att benämna tredje kvartalet som ett stabilt kvartal med avseende på vår operativa verksamhet. Präglat av den starka tillväxt vi haft under senare år, relaterat till byggstarter och färdigställande av nya lägenheter, vilket fortsatt inneburit hög tillväxt och hyresintäkter och hög aktivitet i vår byggverksamhet, vilket är faktorer vi i relativt högre grad kan påverka. Å andra sidan präglas kvartalet av det successivt allt mer utmanande ekonomiska klimatet, som påverkar räntor, marknadsvärden och nya byggstarter, vilket i sin tur påverkar vårt resultat och våra externa intäkter i Prefab. Detta är faktorer som vi i lägre grad kan påverka, men som vi måste förhålla oss till. Inget nytt i sig, utan bara effekterna av tidigare periodisk utveckling som nu slår in. Om vi börjar med förvaltning så uppgick vårt, våra hyresintäkter för perioden till 352 miljoner, vilket är en tillväxt om 28% jämfört med motsvarande period 2022. Detta beror primärt på att vi har cirka 600 fler lägenheter i förvaltning jämfört med 2022. Uthyrningsgraden har successivt förbättrats under kvartalet och uppgick vid dess slut till 95,2%. Tillsammans med ökade hyresintäkter innebär detta att överskottsgraden ökade till 66,2%. Både uthyrningsgraden och överskottsgraden är dock lägre än vad vi historiskt erfarit och vad vi är nöjda med. Utfallet påverkas dels av hög inflyttningstakt under våren och omställning i vår uthyrningsorganisation, där vi gått från extern konsult till egen personal. Dels att vi investerat i en förvaltningsorganisation inför fjärde kvartalets massiva inflyttningstakt, vilket tynger förvaltningskostnaderna. Förvaltningsresultatet minskade för perioden från 104 miljoner till 94 miljoner kronor, vilket primärt beror på ökade räntekostnader, vilka för färdigställda förvaltningsfastigheter ökade med över 90%. Vidare så erfar vi fortsatt minskade marknadsvärden för våra förvaltningsfastigheter. Under kvartalet har direktavkastningskravet ökat med cirka 0,1 procentenheter och för perioden med 0,3 till 0,35 procentenheter, vilket innebär att värdet för våra befintliga förvaltningsfastigheter minskat med 631 miljoner kronor under perioden, vilket motsvarar cirka 5% sedan ingången av året. Genomsnittlig direktavkastning för våra befintliga förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till 4,29%. I projektutveckling har vi dock fortsatt kunnat skapa betydande orealiserade värdeförändringar under året, trots lägre marknadsvärdering och betydligt högre räntekostnader i byggnadskreditiven. Som Jakob tidigare nämnt, uppgick vår anskaffningskostnad relativt marknadsvärdet i vår pågående nybyggnation, det som vi benämner som PTV, till 75% och vi har under året skapat orealiserade värden för nybyggnation om 277 miljoner, vilket till viss del kompenserat för värdeförlusten för färdigställda förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig direktavkastning för våra förvaltningsfastigheter under byggnation uppgick vid periodens slut till 4,22%. Vår byggverksamhet gynnas fortsatt av hög aktivitet och över hälften av våra befintliga byggprojekt är nu i färdigställande fas med leverans inom de närmaste sex månaderna. Totalt pågick det vid kvartalets slut byggnation i tjugoett byggprojekt om totalt nästan 1 900 lägenheter. Vi har under perioden investerat cirka 1,6 miljarder i ny-, till- och ombyggnation, vilket är 25% mer än motsvarande period föregående år. Bruttoresultatet för bygg uppgick för perioden därav till 26 miljoner mot 4 miljoner året innan. Vår prefabverksamhet har under perioden intäkter om drygt 800 miljoner, vilket är en minskning med 15% jämfört med motsvarande period föregående år. Intäktsmixen har förändrats under året och en betydande minskning av externa projekt som är följd av sviktande byggkonjunktur, vilket delvis kunnat kompenseras av flera interna projekt där intäkterna ökat från 142 miljoner 2022 till 308 miljoner kronor under 2023. Delvis på grund av att vi relativt väl kunnat hålla uppe intäktsnivån och delvis på grund av stabilare kostnadsnivå 2023 jämfört 2022, så har Prefab lyckats öka sitt bruttoresultat från 38 miljoner kronor 2022 till 51 miljoner kronor 2023. Räntekostnaderna har fortsatt öka under perioden och uppgick för perioden till 155 miljoner mot 81 miljoner för motsvarande period 2022. Detta beror till en mindre del på ökade marknadsräntor, då vi har en hög räntesäkringsgrad, utan snarare på hög färdigställandegrad av nya lägenheter, där finansieringen av nybyggnation i samband med färdigställande läggs om till långfristig finansiering. En finansiering som i utgångsläget faller ut till rörlig ränta. De ökade räntorna har vi inte fullt ut kunnat möta med ökande hyresintäkter, varför räntetäckningsgraden försämrats någon tiondel under perioden till 1,9 vid periodens slut. Totalt uppgår periodens resultat till minus 239 miljoner mot plus 813 miljoner för motsvarande period föregående år. Där den primära skillnaden är orealiserade värdeförändringar i våra förvaltningsfastigheter, som minskat från totalt plus 613 miljoner motsvarande period föregående år till minus 353 miljoner kronor under innevarande period, det vill säga en försämring om nästan en miljard. Anledningen till detta är, som tidigare nämnt, lägre marknadsvärde för våra förvaltningsfastigheter. Går vi över till koncernens finansiella ställning så ökar, trots generellt lägre marknadsvärden, bokfört värde av våra förvaltningsfastigheter. Detta beror primärt på att vi fortsätter bygga och färdigställa förvaltningsfastigheter. Totalt har värdet ökat under perioden med 1,4 miljarder eller 11% till 14,5 miljarder och under perioden har värdet av pågående nybyggnation ökat med en miljard till 3,6 miljarder kronor. Räntebärande skulder ökar under perioden med 18% till tio miljarder, primärt drivet av utnyttjade byggkrediter och omläggning av byggkrediter till långfristig finansiering. Vid periodens slut uppgick skuldsättningsgraden till 59,5% mot 55% vid ingången av året, där förändringen primärt är driven av minskade marknadsvärden. Likvida medel uppgick vid periodens slut till drygt 300 miljoner, men i detta belopp ingår inte nettolikviden från nyemissionen den 28 september, vilka vi erhöll först under oktober. Eget kapital uppgick vid periodens slut till 5,2 miljarder och omfattar den delen av nyemissionen som genomfördes 28 september. Det vill säga, inte den del som är riktad till Eric Selin Fastighet AB, vilken först beslutades vid extra stämma 24 oktober. Substansvärdet uppgick vid periodens slut till 24,42 kronor per aktie, vilket är en minskning med 9% under året, påverkat dels av utspädning i samband med emissionen, dels av periodens resultat. Soliditeten uppgick vid periodens slut till 31%, vilket är en minskning under året från 34%, primärt drivet av lägre marknadsvärden på våra förvaltningsfastigheter. Dyker vi lite djupare i vår finansieringssituation så följer den fortsatt den strategi som vi kommunicerat tidigare under året. Det vill säga, vi arbetar fortsatt endast med banklån. Vi håller en hög räntesäkringsgrad och vi arbetar med ett stort antal banker för att diversifiera refinansieringsrisken. Vid periodens slut uppgick räntesäkringsgraden till 81% och vår genomsnittliga ränta, inklusive derivat, uppgick till 3,29%. En nivå som ska jämföras med 2,72% vid årets ingång. Under samma period har den underliggande marknadsräntan ökat med cirka 1,35% och utan räntesäkring skulle vår genomsnittliga ränta uppgå till drygt 5,5% vid periodens slut. Det är onekligen två helt skilda världar att historiskt ha arbetat aktivt med räntesäkring, jämfört med strategin att ligga helt rörligt. Vi fortsätter under perioden att utnyttja marknadsvärdet i vår befintliga swap-portfölj för att successivt omstrukturera portföljen och säkra ny långsiktig finansiering i samband med färdigställande av nya förvaltningsfastigheter. Detta innebär inte att vi ökar vår genomsnittliga räntebindningstid, vilket vid periodens slut uppgick till 2,6 år. Men det innebär att vi kan bibehålla räntesäkringsnivån för att därmed skapa oss själva utrymme att över tid öka intäkter, övervintra rådande räntemiljö och komma ut på andra sidan än starkare. Avseende våra finansiella måltal, så försämras som sagt soliditet, skuldsättningsgrad och belåningsgrad, primärt som en följd av lägre marknadsvärden för våra förvaltningsfastigheter. Räntetäckningsgraden blir något lägre som en följd av att vi inte kan kompensera de ökade räntorna fullt ut med ökade hyresintäkter. Ökar Riksbanken reporäntan ytterligare framöver kommer dessa nivåer troligen försämras ytterligare. Men min tro är att den värsta delen av räntehöjningscykeln är bakom oss, även om det kan ta ett tag innan vi ser sänkta räntor. Sammanfattningsvis, ett stabilt kvartal präglat primärt av effekter från händelser under tidigare perioder. Inte mycket nytt egentligen. Vår underliggande operativa verksamhet fortsätter på en stabil nivå och med hög tillväxt i hyresintäkter och hög aktivitet i byggverksamheten. Negativt påverkat av högre räntor och lägre marknadsvärden, vilket slår mot resultatet. Effekter som vi försöker möta igenom högre räntesäkringsgrad och fortsatt värdeskapande i vår projektutvecklings- och byggverksamhet. Och med det sagt vill jag tacka våra lyssnare och önska en fortsatt trevlig torsdag och så lämnar jag tillbaka till Jakob. Tack Martin! Sammanfattningsvis fortsätter vi att vara en offensiv aktör i en för övrigt hyfsat passiv marknad och där vår genomförda emission stärker oss. Vi ser att unikiteten och styrkan i vår affärsmodell synliggörs extra mycket i turbulenta tider. Vi har levererat 554 miljoner i successiv vinstavräkning i pågående nyproduktion, redovisade som orealiserade värden sedan halvårsskiftet 2022, vilket hjälper oss att möta det värdetapp från fallande värderingar i vår portfölj av förvaltningsfastigheter. Vi har ett högt tempo med positiv nettouthyrning i såväl succession som projektuthyrning, vilket borgar för en förbättrad ekonomisk uthyrningsgrad på sikt. Med det sagt vill jag tacka för att ni tog er tid att lyssna på oss. Ni är välkomna med eventuella frågor till ir@k-fastigheter.se. Alla eventuella frågor som kommer in kommer att besvaras och publiceras på vår hemsida.