Y.H. Dimri Construction & Development Ltd (TLV:DIMRI)
Israel · Delayed Price · Currency is ILS · Price in ILA 42,090
-1,420 (-3.26%)
May 11, 2026, 3:35 PM IDT
← View all transcripts
Earnings Call: Q2 2024
Aug 21, 2024
מפגש המשקיעים של י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ. לידיעתכם, כל משתתפי השיחה הינם במצב האזנה בלבד. לאחר סקירת תוצאותיה הכספיות של החברה תהיה התייחסות לשאלות. במהלך האירוע ניתן לשלוח שאלות בצ'אט. אנא ציינו את שמכם ושם החברה שלכם לפני השאלה. לנוחיותכם, מפגש זה מוקלט. ההקלטה תועלה בהמשך לאתר החברה. נמצאים איתנו היום מר יגאל דמרי, מנכ"ל החברה, גברת נורית ויטור, משנה למנכ"ל, הגברת אלונה אזולאי, מנהלת הכספים, ומר אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק. לפני שאעביר את רשות הדיבור לגברת נורית ויטור, ברצוני לציין כי מלבד נתונים היסטוריים שיימסרו, כל הנתונים ו/או התוצאות שיוזכרו בשיחה זו עשויים לכלול מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, הכולל בין היתר תחזיות עתידיות, אומדנים או הערכות הכוללות סיכונים ואי וודאות להתממשותם, הואיל ואינם בשליטת החברה. תוצאותיה של החברה עלולות להיות שונות באופן מהותי בשל גורמים שונים, כפי שמפורט בתשקיף החברה ובדיווחיה לרשויות.
שיחה זו אינה מחליפה את הצורך לעיין בדוח, בעיון דוחותיה התקופתיים והרבעוניים של החברה, בהם נכלל המידע המלא, לרבות מידע צופה פני עתיד. בהתאם להוראות סעיף שלושים ושתיים א' לחוק ניירות ערך. זכות הדיבור מועברת כעת לגברת נורית ויטור. נורית, בבקשה.
שלום לכולם. אני אתחיל במעבר על המצגת וסקירה של התוצאות הכספיות. יגאל ידבר אחריי על השוק במאקרו ויתייחס לפרויקטים עיקריים, ואמיר ייתן גם סקירה לשוק מבחינת שיווק. בואו נתחיל בשקף... אפשר להמשיך. יש פה איזו טעות קטנה. הנה. אוקיי. אנחנו בעצם השקף הזה מתייחס למאיפה באנו. שלושים וחמש שנים של פעילות. אחד הדברים הכי חזקים ומאפיינים אותנו זה הפריסה הגיאוגרפית שלנו, ונראה את זה בהמשך. זה מימון וביצוע עצמי של פרויקטים שמשפיע גם על שורת הרווח שלנו, שהיא באמת בין הגבוהות בענף. לאן אנחנו הולכים? שלושים וחמש אלף שש מאות יחידות בשלבים שונים. פיתוח. אנחנו שמים פוקוס מאוד, מאוד חזק על פיתוח תחום ההתחדשות העירונית. יש תחום של פיתוח, של נדל"ן להשקעה, שנכון להיום היקף הנכסים הוא כבר מיליארד וחצי. פיתוח של קרקעות בחו"ל, זה בעיקר בקרקעות קיימות. רכשנו גם קרקע נוספת במהלך השנה. האיתנות במספרים, הון עצמי שניים נקודה שלושה מיליארד.
מדורגים אחד מסחריים נכון להיום בתל אביב תשיעי. ונעבור לשקף הבא. כמו שאמרנו, שלושים וחמישה אלף יחידות בפריסה מאוד רחבה, כאשר שלושת אלפים ומאה זה פרויקטים בביצוע. כשמסתכלים קדימה, אלף ותשע מאות יחידות, פרויקטים בתכנון שצפויים להיכנס לביצוע במהלך השנה הקרובה. כמובן שזה יגדיל מאוד את היקף הביצוע של החברה. יחידות בהתחדשות עירונית שמונה עשר אלף ושבע מאות, וכאן מדברים על יחידות שבשלבים יותר מתקדמים שאנחנו מציגים. יש עוד אלפי ואפילו אולי עשרות אלפי יחידות בשלבים פחות מתקדמים, ועתודות קרקע של קרוב לשתים עשרה אלף יחידות. נעבור על נתונים עיקריים מהדוחות הכספיים. נתחיל בהון העצמי. הון עצמי גדל בכשלוש מאות ועשרים מיליון מהשנתי, כאשר זה נובע מרווח התקופה, שהיה רווח מאוד גבוה, מאתיים שישים ושבעה מיליון. הנפקת הון של מאה עשרים וחמישה מיליון, מזה מנכים דיבידנד שבעים. סך הכל אנחנו מדברים על אותו גידול של שלוש מאות ועשרים מיליון.
לאחר תקופת הדוח מומשו אופציות בתמורה לעוד ₪130 מיליון, וההון כבר גדל בעוד ₪130 מיליון. אגרות חוב של החברה ירדו ב-₪130 מיליון עקב פירעון בתקופה, ומלאי מקרקעין גדל ב-₪240 מיליון ביחס לשנתי. השקף מתייחס למכירות, וגם כאן אנחנו רואים שינוי דרמטי בהיקפים ביחס לשנה שעברה. כשמסתכלים על מכירה בהיקף כספי, אז בשנתי היינו ב-₪1.357 מיליארד היקף מכירות, ובחציון אנחנו כבר כמעט מגיעים לשם. 90% מהמכירה שהייתה בשנתי כבר הגענו להיקף כספי של ₪1.229 מיליארד, כאשר כשמדברים על יחידות אז גם כאן זה באותה קורלציה כמובן. סך הכל יחידות שנמכרו ב-2023, 646 יחידות, ובחציון 547. אפשר להסתכל עם נתונים של 8 ביולי עד פרסום הדוח. מכרנו גם בנוסף 187 יחידות בהיקף של ₪415 מיליון, וזה מצביע באמת על המגמה שהיא ממשיכה באותו קצב, אין שינוי. הכנסות ורווחיות.
כמובן, זה בא לידי ביטוי גם בדוח הכספי. קודם הסתכלנו על המכירות השוטפות, אנחנו מדברים על הדוח ומסתכלים על סך הכל מחזור ההכנסות בעשרים ושלוש עמד על ₪1.355 מיליארד, כאשר בחציון כבר הגענו לתשע מאות שבעים ושלוש הכנסות שהוכרו. רווח הגולמי, רווח הגולמי. רואים קפיצה מאוד חדה. בשנתי הצגנו 37%, שזה גם ככה רווח מאוד, מאוד גבוה ביחס לשוק, ואנחנו בחציון כבר סוגרים 43% רווח גולמי, כאשר גם במספרים ₪416 מיליון רווח בחציון ביחס ל₪500 מיליון בשנתי. לגבי, כמובן זה משפיע על הרווח הנקי, כאשר הרווח הנקי קפץ ל₪267 מיליון, שזה יותר מאשר כל מה שהוצג במהלך שנת עשרים ושלוש, שזה עמד על ₪249 מיליון. כאן רואים את ההתפתחות של ההון העצמי של החברה וחלוקת דיבידנד. כאן אני אציין שחילקנו אישרנו חלוקת דיבידנד של סכום נוסף ₪88 מיליון.
זה בעצם משקף את באמת מה שדיברנו, הפעילות הגאוגרפית וזה אחת העוצמות של החברה. כשמסתכלים מקריית גליק בצפון עד אופקים בדרום, אפשר להגיד שבחציון אופקים באמת כיכבה גם מבחינת היקף מכירה וגם מבחינת היקף כספי ורווחיות. מאוד מאוד יפה, אבל כשמסתכלים על הפיזור הזה מבינים את העוצמה, שאנחנו שומרים על קצב גם מכירה וגם רווחיות לאורך שנים ברמה שהיא טובה בגלל הפיזור הזה. לפעמים באזורים מסוימים פחות טוב ובאזורים אחרים מפציץ. לכן הפיזור הזה הוא כל כך משמעותי וחשוב. האיכות היא לפני הכל. אז סך הכל יחידות כמו שאמרנו, פרויקטים בביצוע שלושת אלפים יחידות מפוזרות. אותו דבר פרויקטים בתכנון. שוב, הפיזור הוא מקריית גליק בצפון לבאר שבע בדרום, כאשר יש התחזקות גם בערי מרכז תל אביב מעל שלוש מאות יחידות, פתח תקווה עוד מאה חמישים יחידות. אותו פיזור רואים גם בחתיכות באדמות הקרקע שלנו. כשתים עשרה אלף יחידות, כאשר כמובן חדרה זה פרויקט גולת הכותרת והמרכז.
אבל מעבר לזה רואים את נתניה ארבע מאות חמישים יחידות, תל אביב ארבע מאות יחידות וזה לפני שאנחנו מדברים על העסקה שיגאל בטח ירחיב בשדה דוב, רמת גן, בת ים ומגיעים לבאר שבע עם כאלפיים יחידות דיור בהתחדשות העירונית. שוב אותה אסטרטגיה. אותם שמונה עשר אלף יחידות שאנחנו מציגים מחיפה בצפון זה נשר, קריית כרמל, נתניה, הרצליה, כמובן גם ערי מרכז, פתח תקווה, תל אביב, גבעתיים וכולי, ולבאר שבע בדרום, נתיבות אפילו. וזה ביחס להתחדשות העירונית. בנוסף, יש חברה בת שהיא עוסקת בתמ"א הריסה ופינוי. סך הכל היחידות בצבר של החברה כתשע מאות עשרים ושבע יחידות. כמובן, היא מרוכזת באזור תל אביב בעיקר. כשמסתכלים על השלוש השנים הקרובות, צפי הוצאת היתרים שהחברה צפויה מקדמת. גם כאן ההתחדשות העירונית תופסת מקום נכבד בתוך סך הכל התשע אלף חמש מאות יחידות. כמובן שהפרויקטים יצאו לביצוע בהתאם למה שיהיה בשוק, אבל מבחינת החברה היא ערוכה לצבר מאוד מאוד גדול להוצאת היתרים.
שלושת אלפים חמש מאות יחידות וגם כאן הפיזור הוא כמו שדיברנו. לא צריך לחזור על זה. נתונים כספיים כשמסתכלים על סך הכל יחידות בביצוע וקרקעות שהן בתכנון, שאמורות להיכנס לביצוע בשנה הקרובה, כחמשת אלפים יחידות סך הכל. העלויות ההכנסות הצפויות של כל היחידות כ-9.5 מיליארד. רווח גולמי צפוי 3.1 מיליארד. שיעור הרווח נשאר בממוצע 33%, כאשר מתוך הרווח הגולמי הצפוי הכרנו ב-550 מיליון רווח גולמי שטרם מוכר. 2.6 מיליארד. מעבירה ליגאל.
שלום לכולם. מקווה שיהיה לנו שבוע טוב. אני אדבר לגבי בכלל מה שקורה בשוק. אנחנו רואים בתקופה האחרונה תקופה ארוכה על קצב הגידול בקצב המכירות בשוק בצפון, דרום, בכל מקום. מחירי הדיור, אפשר להגיד שעלו קרוב ל-10% כבר בשנה האחרונה. אם אני מסתכל על השוק מבחינת כמות היתרי הבנייה, יצאו כ-72,000 היתרים, שזה ירידה קטנה ביחס לשנה שעברה. 45% מההיתרים בעצם באזור המרכז. קצב התחלות הבנייה אנחנו רואים שבעצם יש ירידה בקצב התחלות הבנייה. כמוכם, מי כמובן יודע על כל הבעיות שיש בשוק מבחינת כוח העבודה. העובדים הפלסטינאים שלא נמצאים. יש את העובדים הזרים, כמות העובדים הזרים שהיא בסך הכל מוגבלת, וזה מגביל אותנו בקצב הבנייה, מה שיגרום לצוואר בקבוק עוד יותר גדול בשוק, כי בסך הכל אנחנו רואים שיש גידול בביקוש מטורף בשוק. להזכירכם, לפני שנה אני אמרתי שהולכת להיות קטסטרופה במדינת ישראל ואנחנו מתחילים להיות בקטסטרופה.
כי נוצר מצב שהביקוש שבשוק גדול והוא גדל, וקצב הביצוע וקצב התחלת הבנייה במדינת ישראל הולך ויורד. אני מאמין שהמשך עליית המחירים אנחנו נמשיך לראות אותה. אני מעדיף שזה לא יקרה, כי בסך הכל כוח הקנייה של הזוגות והכל זה לא קל ולא פשוט להם. המציאות עושה, כוח המציאות עושה את עצמו ואנחנו נמשיך לראות עליות מחירים. מצד שני, בסך הכל יש עליות גם בעלויות הבנייה. אני אתן לכם רק לצורך פרופורציה, שתבינו את המשמעות בעליית המחירים בביצוע. אנחנו בונים בביאליק פרויקט שעכשיו נמצא על סף האכלוס של כמעט מאות יחידות דיור. זה עלות בהסכם, עלות של בערך ₪750,000 או ₪760,000 ליחידה. היום אותה יחידה אנחנו נמצאים בקרוב ל-₪900,000. זו עלייה של מעל 15% בביצוע. יהיה לזה הרבה השלכות מבחינת עלויות הבנייה. מצד שני, זה ייאלץ את החברות פשוט להעלות את המחירים.
לא יהיה להם ברירה. אבל מצד שני, אתה מעלה את המחירים, כוח הקנייה מצטמצם, כוח הקנייה מצטמצם, הוא מתחיל לזלוג עוד פעם למעגל השני והשלישי, ואנחנו רואים את זה. אם אני מסתכל לצורך העניין בפריפריה, הקצב במכירות שלנו הוא גדל בצורה מטורפת. אני מסתכל על מקומות כמו באופקים, שפעם בקושי זבוב היה עובר, היום אתה מוכר שם בקצב מטורף, ומבחינת המחירים באופקים, בנתיבות, אתה רואה שהמחירים ממשיכים לעלות. רק לתת לכם תזכורת. לפני שלוש שנים או ארבע שנים בנתיבות ארבע חדרים נמכרה ₪1 מיליון, ₪1.05 מיליון. כנ"ל באופקים. היום המחירים בנתיבות אופקים זה מעל ₪1.5 מיליון לדירת ארבע חדרים. זה אומר גידול של 50% במחיר הדירה. והבעיה הגדולה, אני קורא לזה בעיה, כי בסך הכל, עוד הפעם לנו חשוב שהצעירים והמבוגרים יוכלו לרכוש בית. המחירים לא הולכים לעצור, ממשיכים, ימשיכו לעלות.
כל עוד שלא תהיה שהממשלה תתחיל לטפל בנושא הזה בצורה מאוד, מאוד משמעותית ולא כמו שזה מתנהל היום, אנחנו נמשיך להיות בקטסטרופה. הגיע הזמן שיתחילו לערב את כל המוסדיים שמחזיקים הרבה מאות מיליארדי שקלים שיושבים להם בקופה ומחפשים השקעות טובות, ומחפשים איך לתת ערך לכסף. שיתנו שיתוף פעולה עם מדינת ישראל ויהיה להם כוח לעשות פרויקטים, בפרט בפריפריה. יכולים לעשות את זה כי קרקעות בפריפריה לא חסרות. אפשר מחר בבוקר אם יש כסף ויש יוזמה, לפתח 200,000 יחידות במיידי באזור הפריפריה, וזה קצת ירגיע את השוק. אבל אני לא רואה שזה קורה. אני רואה שכל המשקיעים התחילו לחזור לשוק. אנחנו רואים יותר תושבים שקונים בתים. אם פעם הייתי מוכר לאנגלים עשר דירות בשנה, עכשיו אנחנו רואים ביקוש מאוד גדול מצד הציבור האנגלי. אנחנו רואים שהציבור הצרפתי מתחיל לזרום חזרה לארץ. הציבור מארצות הברית מתחיל לזרום ולדעתי זו רק ההתחלה.
אני מאמין שאנחנו נמצאים בשוק עולה, כי זו המציאות. והמחירים ימשיכו לעלות כמו שאמרתי קודם. לאנשים קשה לקנות דירות. אם תסתכלו בכל השנה האחרונה הרבה, הרבה מבצעים שמכרו דירות בעשרים שמונה, עשר תשעים. אנחנו כחברה בסך הכל חייבים להשתלב ככה לשוק. אז השתדלנו למכור את הדירות של העשרים תשעים בפרויקטים שהאכלוס שלהם הוא קרוב, ואנחנו כמו כולם חייבים להשתתף בשוק. אבל להערכתי, ואני מקווה ואני מאמין, כמו שאמרתי קודם, השוק ימשיך לצמוח וימשיך לפרוח, ובסך הכל זה עושה טוב לחברות הנדל"ן, אבל פחות טוב לזוגות הצעירים. ואני מקווה שהממשלה תמצא איזושהי דרך לפתור את זה איזה דרך מענקים שפעם היה בפריפריה ורק לתת מענקים בפריפריה ולא במחיר מטרה שנותנים מטרות בכל מדינת ישראל. הגיע הזמן להשיג לחזק את הפריפריה. תודה רבה.
עבור על הפרויקטים.
הכי טוב.
תעבור, קודם תעבור ואז... קטן.
מה אתה עושה?
זה בתלם.
אני אתן קצת נתונים לגבי פרויקטים שלנו ואני אתן מספר דוגמאות. בדוגמה פרויקט בעיר ימים. אנחנו את הפרויקט הזה נמצאים בתהליך של בנייה מתקדם. חלק אחד הוכרז, החלק השני בביצוע. זה נשמע קצת מוזר, אבל למכור בנתניה מעל ₪45,000 למטר זה נשמע קצת מוזר. לדעתי אנחנו כבר אוטוטו ב-₪50,000. בעיר ימים בנתניה זה פרויקט שהולך לתת רווח גולמי מעל 50%, והשקף מדבר בעד עצמו. אתה מבין?
כן.
ניכר פתחתי כבר שבע מאות חמישים יחידות דיור שנמצאים בביצוע. שני בניינים, בניין אחד מתקדם, בניין אחד קיבלנו היתר לפני שבוע. גם אותו מתחילים לבנות. אנחנו שם מתקדמים בקצב טוב. במקור הרווח, הרווחיות הגולמית הראתה שם סדר גודל של 30%, 32%. היום, בהתאם לנתונים, אנחנו כבר מעל 40%, ואני יכול להגיד לכם, להערכתי בעוד כמה רבעונים אנחנו נהיה כבר ב-45% ברווח גולמי. לאור מה שקורה בשוק, בבקשה. גבעתיים. כנ"ל. יש לנו עוד פרויקט נוסף, התחלנו אותו עכשיו. אנחנו נמצאים בחפירה וטיפול. קיבלנו היתר מלא, מתחילים לשווק אותו. הרווחיות שם היא קרוב ל-40%. הוא גם פרויקט שמתקדם בקצב טוב ובקצב מכירות. אילת ביאליק, זה הפרויקט שדיברתי עליו קודם. אנחנו ברווחיות שם בבחינה משתקן, ובכל זאת אנחנו ברווח גולמי של עשרים וכמה אחוז.
בחלק הראשון, שאותו אנחנו הולכים לאכלס להערכתי לפני סוף השנה, אף על פי שההסכם עם הדיירים זה אמצע השנה הבאה. ובמקביל התחלנו עכשיו עוד ארבע מאות ושתים עשרה יחידות. קיבלנו כבר היתר חפירה וניפור שהתחלנו לעבוד בשטח. עברנו כבר ועדה, והפרויקט הזה נכנס אוטוטו במיידי לביצוע. הוא בעצם חלק מאותן יחידות בתכנון. כשאנחנו קוראים לפרויקטים בתכנון בטווח של שנה אמורים להיכנס לביצוע, להערכתי כבר 50% מהם נכנסים בטווח של - נכנסו, נכנסו יותר מעשרים.
ככה.
תעבירי. אז זה פרויקט הפינוי בינוי. אנחנו בקצב גדילה טוב. החלק הראשון מראה 23% רווח גולמי מסיבה, חלק גדול מהדיירים שפינינו, החלפנו אותם בשלב הראשון, ואז זה מצמצם לך את הרווחיות הגולמית, כי יש לך פחות דירות למכור. לעומת זה, כבר בשלב השני שהתחלנו כבר הוא נמצא בביצוע. אתה כבר מתקרב ל-40% ויש עוד שלב נוסף שלהערכתי הוא יהיה מעל 40%.
השיקלול הוא מעל 39%.
לא, עם השלב, עם שלב ב' זה כבר הרבה יותר.
מגיע לארבעים?
עם שלב ג', סליחה.
הבניין שהוא נגמר כמעט-
הם בלי דיירים. תעבירי בבקשה. אשקלון זה פרויקט במרינה באשקלון. אנחנו את הפרויקט הזה ביצענו בהינף יד אחד, בלי שלביות. מוכרים בקצב מטורף. אנחנו אפילו פה נותנים ברקס על הבקשה. אנחנו מנסים להאט פה במכירות, המכירות הם יותר מדי מהירות. המחירים שם עולים והפרויקט הזה ברווחיות מעל 50% רווח גולמי. חשוב לציין שתבינו, הקרקע הזאת עלתה לי ₪100,000, קרוב ל-₪200,000 ליחידה, כולל פינוי. אופקים, אופקים דלי, אנחנו מדברים על הרבה שנים והרבה שנים מדברים עליו, אבל לא משנה. זה מה שנקרא, יש לנו שם קופת חיסכון. יש לנו שם הרבה מאוד מגרשים, יש שם ביקוש מטורף. אנחנו מוכרים מגרשים, מרוויחים על כל מגרש 10%. אני צוחק. הוא עולה 10%, אתה מרוויח 80%, 90%. אז אנחנו מוכרים שם בקצב שמתאים לנו.
מה שאתם רואים פה על השקף זה פרויקט שבנינו כחלק מהפרויקט חן בנימין בדרום, ויש לנו כמות של עוד 262 יחידות דיור של מגרשים, שאנחנו מוכרים אותם בקצב בהתאם למה שאפשר במחירים הכי טובים. אופקים, אופקים אחד. זה פרויקט שדיברתי עליו קודם, שהוא מוכר בקצב מטורף. הפרויקט הזה, למרות שהוא בחינה משתקן, הוא ברמה של כ-30% רווח גולמי. אנחנו מתקדמים שם בצורה טובה ולהערכתי הוא יביא רווחיות מאוד גבוהה לפרויקט. חשוב לציין שהמכרז הזה היה ב-2019, שאני זכיתי בו. הייתי ההצעה היחידה, אבל אף אחד לא האמין במקום הזה, ואחרי שאני זכיתי. רק שתבינו בפרופורציות, אנחנו שילמנו, ואם אני מנטרל את המשרד ותעסוקה שיש לי, אני זכיתי במחיר של בערך ₪50,000 ליחידה, שבמכרזים אחרי כבר זכו ברמה של ₪200,000-₪250,000 ליחידה. אז עצם הפער במגרש זה כבר רווח טוב לכל יחידה בבנייה.
אנחנו נחזור לחדרה, שאנחנו כבר מדברים עליה הרבה שנים, ועד לפני כמה זמן אנשים שואלים אותם מדבר חדרה, חדרה, חדרה. מה קורה? לעדכון, למרות שכבר דיברתי את העדכון בפעם הראשונה. השלב הראשון עכשיו נכנס בתוקף. סך הכל בטבע קרוב לארבעת אלפים.
החלק שלנו זה אלפיים חמש מאות.
החלק שלנו זה בערך אלפיים חמש מאות יחידות דיור ועוד עשרים ושבע אלף שטחי מסחר ותעסוקה. אנחנו עכשיו מקדמים את החטיבה הנוספת.
כן, אבל אני רוצה רק שנתייחס למאה חמישים מיליון ₪, שזה יושב היום עלות בספרים. זה כבר עלות הקרקע. עד היום הרי זה לא הוצא, כי בעצם שילמנו את היתר-
מאה חמישים מיליון זה בעצם-
צריך להביא את המספרים ואת המקורות. זה חשוב.
זה כולל הקנייה וכולל התשלום שנצא להשבחה. אם אני מנטרל, יש לנו בערך 1,300 יחידות דיור שלנו מלאות. כלומר, אם אתה לוקח 1,300 דיור, גם אם אתה לוקח אותם לפי ₪600,000 או ₪550,000, אתה מדבר כבר על...
זה מחיר מצחיק של מאה ומשהו אלף ליחידה.
מול שש מאות של יחידה. כן, אבל פה אתה מדבר-
על שלוש מאות יחידות של עסקת המזומן.
של עסקת המזומן.
מספר גמור, זה לא-
יש שם איזה שש מאות, שבע מאות מיליון לדעתי, פער שכולל השבחה וכולל הכל. וכמובן החלק השני בקומבינציה, שאם אנחנו משקלילים את הקומבינציה אתה בכיוון 17%, 18%, שזה פלוס מקובל היום להעריך שם ברמה של 30% פלוס, 30% לפחות, אם לא יותר. וכמובן, החטיבה הדרומית. כבר הגדלנו את כמות היחידות. אנחנו נגיע להערכתי לשש אלף יחידות דיור ב-100%, שמתוך זה יהיה לנו כ-62% שלנו בעסקת המזומן ובעסקת הקומבינציה. באר שבע התקבל היתר בנייה ויש פה רק חצי להעריך את הגבירים. זה ה-280 יחידות דיור מתוכננות. היתר בנייה היום שקיבלנו משהו כמו 250 יחידות דיור, 247 יחידות דיור. יש לנו היתר שעכשיו מתקן אותו לכיוון ה-280 יחידות דיור. אנחנו כבר עם היתר בנייה. אנחנו פה משתדלים להיות שמרניים מאוד.
מראים פה רווח נקי של 24%, על פי ההערכה שלי הרווח יהיה הרבה יותר גדול לאור מה שקורה במחירי המכירה בשוק. בואו יהודה, זה פרויקט שכבר אנחנו מתחילים אותו. אנחנו נמצאים בהיתר חפירה לפני חתימות. היתר לשלב הראשון זה קרוב לבנות פה יחידות דיור. הועדה מקבלת את ההיתר להערכתי בחודש חודשיים הקרובים ונתחיל לבנות אותו. רווחיות גולמית פה עוד הפעם מראים פה 33%, על פי ההערכה שלי יהיה פה הרבה יותר גבוה. שתבינו, לצורך האינדיקציה, 808 יחידות. להערכתי שזה יגדל, כי כבר בבקשה להיתר עכשיו אנחנו מגיעים כבר ל-830, 840 יחידות בסך הכל, ואם אני מוריד את אותם 184 יחידות, זה אומר אתה נשאר עם קרוב ל-650 יחידות דיור. 650 יחידות דיור. שתבינו, חברות שזכו באזורים האלה שמו גם ₪1.5 מיליון ליחידה.
לצורך העניין, כשאני לוקח ומשקלל את המאה שמונים וארבע דירות שאני אמור לפנות, לזכור, לשכור להם בתים ולאכלס אותם אחר כך בבתים. אז גם אם תיקח את סדר גודל מיליון וחצי שקל ליחידה, אז אנחנו לא מתקרבים גם לשלוש מאות מיליון שקל עמוד. שלוש מאות מיליון שקל תחלק אותם לשש מאות חמישים יחידות ויוצאת תעשי חלוקה. שתבינו עלות יחידה לדירה.
זה יצא מ-450, משהו כזה. מ-460.
אנחנו נמצאים בעלות יחידה. אחרי שנאכלס את הדיירים ונשלם להם שכירויות ונשלם כל מה שאנחנו רוצים, ₪460,000 ומשהו לא מדויק. כאן אפשר לקחת את זה לכיוון ה-₪600,000, כי חלק ייטול השבחה, אז זה יכול להגיע לסדר גודל של ₪600,000 ליחידה. על קרקע שיזמים זכו במעל ₪1.5 מיליון, ₪1.6 מיליון, ₪1.7 מיליון באזורים האלה. בבקשה. בת ים. אנחנו נמצאים כבר אחרי אישור תוכנית עיצוב. אנחנו נמצאים כבר אחרי דיון בוועדה והפרויקט הזה אני יכול להגיד להציג כי זה כבר דיווח רגיל. עלה לנו ₪140 מיליון בזמנו, כולל המבנה שהוא נדל"ן להשקעה, שהוא בערך ₪20-25 מיליון. נשאר לי ₪100-120 מיליון על הקרקע הזאת. אני יכול להגיד ש-₪260,000-280,000 קיבלנו ולא מכרנו. רק אשם המספרים יותר גבוהים. אז תבינו רק פער בשווי הקרקע. בבקשה. אשדוד באר דרום. הרכישה הייתה בשנת 2005.
אני רוצה פה לבשר לכם שהתוכנית הזאת הופקדה, עברה התנגדויות, הופקדה שוב פעם לפי סעיף מאה ושש. נפתחה החלטה בשם.
זה פורסם גם בעיתונות. כן, לא, אני אומרת זה גם פורסם בעיתונות. אז היה איזשהו כן.
הפרויקט הזה אושר ואנחנו עכשיו משלימים את התיקונים לפי מה שרוצים בוועדה. הוא הולך לתוכנית לאישור. ברגע שהתוכנית הזאת מאושרת, מכיוון שזה לא ועדה פנים, אנחנו עכשיו מדווחים לכולם. אנחנו נשאר עם עתודת קרקע בשווי מעל מיליארד שקל, כשבספרים היא רשומה בחמישים מיליון שקל. כמובן, אני אומר מעל מיליארד שקל. לדעתי יכול להיות גם אחד. זה יכול להיות גם מיליארד מאתיים ויותר. כמובן שקיבלנו פה היתר השבחה, וגם אם תיקח היתר השבחה של מיליארד וכו', כמה שאת תיקח עוד מאות מיליון השבחה. ארבע מאות מיליון. לא משנה איזה מספר אתה תיקח, אתה פה בפער של שש מאות, שבע מאות מיליון שקל. נכסים וניבים. אנחנו הקמנו חברת בת של נכסים וניבים. היא קיימה מספר פרויקטים. אני לא אראה פה הרבה. זה פרויקט בדימונה מאוכלס ועובד. שיעור תפוצה של קרוב ל100% במסחר. במשרדים אנחנו כבר מתקרבים גם קרוב ל100%. שמונים ומשהו אחוז.
ה-NOI שלו לא רע, ממשיך לעלות. פרויקט עובד.
כן, סך הכל התווי שלו הוא יפה. הוא פורח מספר פעמים כי הוא באמת מציג תוצאות הרבה יותר טובות.
כפר סבא הירוקה זה פרויקט גם כן שמתחיל לתפוס תאוצה. עובד יפה, מתקדם. השלמנו עכשיו את המשרדים. זה יגדיל כמובן את ה-NOI שיהיה לנו בפרויקט הזה ומתקדם יפה. תמשיכי. או, הגענו לסיני סיטי. עשינו לה הפחתה עוד פעם. גם הרבעון הזה עשינו הפחתה, אבל אני חייב לציין למרות כל ההפחתות האלה, היום השווי ההוגן שלו מופיע על ₪629 מיליון. רק כדי לסבר לכם את האוזן, לבנות את הפרויקט הזה היום אתה לא גומר ב-₪650 מיליון. אתה לא גומר. עלויות בנייה, לבנות, לבנות. אתה לא בונה. אז בסך הכל, לדעתי הפרויקט הזה בסוף יהיה לו פוטנציאל, כי כבר הפחתנו והפחתנו והפחתנו. היום אנחנו כבר נמצאים בתהליך שסגרנו מספר חוזים גדולים שכבר מתחילים לעבוד עליהם, כמו סופר ענק שהולך להיכנס.
בקומה את במינוס, לא ב... כן.
משחקייה ענקית של משהו כמו חמשת אלפים מטר. אמרתי לכם שגם כן עובדים עליה ואני מקווה שלא נפל, לא נפל. להערכתי עד סוף שנה, תחילת שנה הבאה היא תיפתח. אני מאמין עוד הפעם, לא מתחייב כלום. אני מאמין שהשלוש מאות עשרים הוא יחזור לכיוון החמש מאות ועוד מעט, בעזרת השם. תמשיכי. אני מבחינתי סיימתי.
זה הכי חשוב. עם הנצח לא מתחלקים.
ברור, בעזרת השם, תגיד שנהיה מאוחדים בסוף. בסוף זה אחד הדברים גם אנחנו נצטרך להתאחד, ואנחנו נתאחד וכולנו עם אחד. אמיר, בבקשה.
טוב, אני אתן ככה איזושהי סקירה קצרה לגבי הפרויקטים. היא גם פחות או יותר כיסוי טוב שיש לנו במקרו. אז כמו שאני רואה את יגאל, הפריסה של דינמי פריסה מבאליק בצפון עד באר שבע בדרום, זה מאפשר לנו את היכולת להיות מאוד רגישים לדברים שקורים בשוק בזמן אמת, ולהבין פחות או יותר מה קורה. זו מגמה שאנחנו מרגישים אותה כבר כמה חודשים, מגמה שממשיכה ואפילו צוברת תאוצה של הביקושים. הביקושים באמת לכל הסגמנטים מדירות של יד ראשונה למשפרי דיור, למשקיעים, תושבי חוץ. אנחנו מרגישים בדרום בעיקר איזושהי תחושה של אנשים, שיש איזושהי הבנה שלמעשה המציאות פה ביום שאחרי המלחמה היא כבר נקבעה, והיא תהיה הרבה יותר טובה והרבה יותר בטוחה מאשר בשנים עברו. לכן אנחנו רואים פה למעשה ביקושים באמת של המון המון משפחות, גם מהסביבה וכמובן של משקיעים מחוץ לאזור. בוא נגיד שאנחנו ביוני, ביוזמתו של יגאל, והוא נגע בזה בקטנה מקודם.
כל הנושא של זוגות צעירים. עשינו קמפיין לזוגות צעירים בדרום, עם איזושהי הטבה כדי להביא אותם לפה ולתת להם איזושהי הטבה. וזה עבד בצורה מדהימה, אפילו מעבר לציפיות שלנו.
הטבה אמיתית שלא...
אוקיי, ממש הטבה דווקא מהמקום. אפילו שהיינו בביקושים מאוד, מאוד גבוהים, אפשר לראות את זה בדוחות של הרבעון הראשון ובאפריל מאי. דווקא מהמקום הזה, יגאל התעקש דווקא עכשיו, ובאמת אנחנו צברנו שם עשרות, אולי אפילו מעל מאה אנשים ברשימה מאוד קצרה.
כי זה דפק את הרווח בעשרה מיליון, כן?
אבל זו הייתה איזושהי אמירה של החברה, ואני בעיניי חושב שזה חשוב. אנחנו עתידים להכניס פרויקטים בחודשים הקרובים, חדשים, אם זה בפתח תקווה שיגאל ציין שם, ואם זה בביאליק ואם זה בגבעתיים, בניין שממש בימים האלו אנחנו הכנסנו את הבניין החדש, באבלי ועיר היין באשקלון, שלמעשה יצטרפו למעשה גם ככה לביקושים הגבוהים שאנחנו מרגישים בפרויקטים שרצים היום, ואני מאמין שזה יעזור לנו למשוך קדימה. יגאל נגע בזה לגבי מה שקורה כרגע בשוק של המבצעים, אז אין ספק שמה שהיזמים וגם אנחנו כחלק מהשוק, תמריצים שניתנו הביאו המון המון רוכשים לשוק, המון משקיעים, ובגל השני ראינו גם סגמנט של דירה ראשונה ומשפרי דיור. אנחנו כן רואים איזושהי רגרסיה כרגע במנה נכונות של יזמים לתת, להמשיך בקצב של המבצעים שהיו, ואני מאמין שזו מגמה שתמשיך ולאט לאט המבצעים האלה יצמצמו. זהו, סך הכל אופטימי לגבי ההמשך של הביקושים.
אני חושב שהם אמורים להמשיך לעלות ולכן אני מסכים עם יגאל שהמגמה שאנחנו רואים אותה כרגע של קצב עליית המחירים, בערך לפי מה שפרסמו כרגע בלמאס, כמו 10%, אנחנו חושבים שזה לחלוטין שם ובחלק מהמקומות אפילו יותר.
בואו לשאלות.
כעת נעבור לשלב השאלות והתשובות. כדי לשלוח שאלה השתמשו בכפתור הצ'אט הנמצא בתחתית המסך שלכם. לפני שאלה רשמו בבקשה את שמכם המלא ושם החברה שלכם. שאלה ראשונה מבועז. דיברנו על עלייה בעלות הבנייה, חומרים וכוח אדם. בפרויקטים עתידיים כנראה שמי שישלם על העלייה זה היזם יגלגל לצרכן. בפרויקטים בביצוע, על מי זה נופל, על היזם או בקבלן הקמה? האם מחלקים ביניכם את הנזק?
אולי אני אענה שאנחנו גם הקבלן הקמה בפרויקטים שלנו, כי אנחנו גם חברת ביצוע והנזק כן מתגלגל בדברים מסוימים. זאת אומרת, אם אנחנו עובדים עם חברות, בעיקר עם חברות סיניות שבונות את השלד והגמר, אז יש עלייה במחיר של העובדים. אז אנחנו כן משלמים את זה.
מתחשבנים בה, ברור.
כן, אין ברירה. אתה כן מתאים את עצמך. ולקבלנים במקצועות כמו חשמל, אינסטלציה וזה, אז יש איזשהו... אנחנו מתחשבנים בהם. שיפרנו את ההסכמים מולם לטובתם, כי באמת הם אחרת מפסידים. ואנחנו רואים עם הקבלנים שלנו זה כמו, זה קבלני בית, הם איתנו עשרות שנים ולכן חשוב לנו גם לשמור עליהם. אז כן, הנזק הזה בסוף מתחלק.
לגבי הצרכן, ברוב הפרויקטים שמתקדמים בהחלטה של המנכ"ל, אנחנו לא, פרויקטים שיחסית מתקדמים, לא גילינו את זה כרגע ללקוחות ואת העלויות שאנחנו כרגע סופגים. אז אנחנו כרגע המצב זה לצערנו, בפרויקטים חדשים, אני מניח שזה כבר יצטרך לבוא לידי ביטוי בצורה של תמחור ראשוני.
שאלה נוספת מאביהוד: מתי יפרסמו יותר מידע בקשר להתחדשות עירונית? ולמה לא מנפיקים את פעילות החברה העצמאית שתציף שווי?
אוקיי, זה יהיה הכי קל לעשות את זה. אנחנו יכולים להציף שווי הכל, אבל כיוון שכרגע כל הפרויקטים של הפינוי בינוי בחברה נמצאים תחת קורת גג אחת, ואנחנו כחברה יכולים לעשות את זה, ואני בטוח שזה יעריך שווי מאוד, מאוד, מאוד גבוה. אבל אני צריך להסתכל על האינטרסים מעבר להערכת, להעלות שווי. צריך להסתכל על מצב שלא יהיה מצב של ניגוד עניינים. אני יכול כן לקחת את כל הפרויקטים של הפינוי בינוי כיחידה אחת, להנפיק אותם, אבל אחר כך בדימלי תהיה בעיה. יש פרויקט. איפה מתחילים? פה או פה? מלא ניגוד עניינים ואני מעדיף לשמור על השם שלי, שאנחנו מדברים על כבר שלושים שנה בתור חברה ציבורית ומעדיפים שכרגע יהיה אחד. בסוף הקליינט.
אבל זה דברים פתירים. זאת אומרת, זה דברים פתירים.
בשלב הזה, בשלב הזה אנחנו לא רואים לנכון לעשות את זה.
אבל.
שאלה נוספת מבועז. דיברנו על האטה בהתנחלות בנייה ברבעון הרביעי והראשון. האם בחודשים האחרונים יש התעוררות בהתנחלות בנייה והאצה לאור ההתגברות במכירות? צמצום הפער מול הצפי השנתי.
קודם כל, אני בכלל לא רואה גידול בהתחלות הבנייה. זה מינורי. זה לא נקרא גידול.
כן.
אנחנו נמצאים במצב שהביקוש גדל, אבל הגידול בהתחלות הבנייה לא מתקדם. נמצא באותו מקום ולערכתי הוא גם עוד יצטמצם.
אין ספק שהביטחון של היזמים כרגע לאור קצב המכירות, הוא להתחיל אולי לקדם פרויקטים שהם העלו אותם ועדיין הם יביאו אותם לשוק. עוד שנה וחצי הגוף כבר מוכן. אנחנו מאמינים שזה טיפה ישתפר בעתיד הקרוב, אבל עדיין לא כזה שיגלם הלחץ שנוצר.
שאלה נוספת משמולק. אפשר כמה מילים על העסקה שדווחה היום? מכירה של 49% למגדל בדיור להשכרה.
למגדל. יש לנו פרויקט אחד שרכשנו בפתח תקווה, בפירקין. שלוש מאות שלושים יחידות דיור להשכרה, ובאמת חתמנו עם מגדל על הסכם שהם נכנסים שותפים 49% איתנו בפרויקט, וזה איזושהי התחלת דרך ונראה בהמשך.
מנסים להגיע לשיתוף פעולה, אנחנו לא נוכל.
פעולה בקרוב לכל ה...
שאלה נוספת מגי. אשמח לקצת פירוט לגבי הרווחיות שאתם רואים בשדה דוב ולוחות הזמנים. האם תבצעו את הפרויקט וכמה זה ישפיע על הרווחיות?
בואו, בואו נתחיל לדבר. פרויקט בשדה דוב. היום אני יכול לדבר כי עד עכשיו לא רציתי לדבר ולא יכולתי לדבר. היום, ברגע שכל המסמכים חתומים וגם הבנקים על ידינו, בעצם העסקה אושרה ונסגרה גם עם הבנקים לגבי תנאים לגבי הכל, ואני מאמין שבשבוע הבא זה יוגש לבית המשפט, אז אפשר לדבר יותר פתוח. אנחנו את העסקה בשדה דוב, כשאני לוקח יחידת דיור, זה יחידה ששינינו אותה מיליארד מאות שאני מחלק אותו לכמות היחידות. כמובן שזה לא נאות במספר, אז זה משקף סדר גודל של ₪2.2 מיליון ליחידה, ₪2.3 מיליון ליחידה. לצורך הפרופורציה, כל אלה שזכו בשדה דוב קיבלו ביחידה בין ₪2.8 מיליון, ₪2.7 מיליון ל-₪2.9 מיליון עד ₪3 מיליון. כלומר, בעצם יש לנו כבר את הפער של סדר גודל של ₪600,000 ליחידה בינינו לבין המתחרים שזכו. והדבר החשוב יותר, אני מדבר על מה שהם זכו. זה ערך של 2021. אנחנו מדברים על היום.
כלומר, הפער הוא להערכתי מתקרב למיליון שקל ליחידה כבר היום. כלומר, אם אני אהיה קבלן לא יעיל, אז אני ארוויח מיליון שקל ליחידה. אם אני אהיה קבלן לא יעיל, כי זה הפער בעצם. אנחנו את הפרויקט הזה כבר מקדמים ברמה התכנונית.
אבל רק יש את התנאי המקדים שכדאי שנציין, כי קשור בית משפט לאישור.
לא, ברור, ברור. אישור בית משפט, אבל לדעתי זה אישור פורמלי יותר.
כן.
זה אישור לא פורמלי יותר והוא ייגמר. כמובן, אנחנו משתדלים ללכת עם השוק. היום העירייה השקיעה סדר גודל של ₪75 מיליון. גם אם נהיה שם, כלומר, אנחנו טובים מאוד. אני לא רוצה להיכנס כרגע לפירוט של מספרים, קודם כל שלא בחנתי את זה עד הסוף ולגמור את התכנון הסופי, כי בסך הכל אנחנו עושים קצת שינויים בתכנון. להערכתי עד היום. אז אני לא רוצה לנקוט במספרים, אבל לדעתי הרווחיות שם תהיה די גבוהה, כי כמו שאמרתי קודם, יש לי פה.
רווח מאוד גדול.
יש לי פה חצי מיליון ₪ ליחידה מול כל המתחרים שנמצאים שם לפני שאני מתחיל.
שאלה נוספת משי. מחירי הביצוע עלו ב-15% במהלך השנה האחרונה. מחירי דירות בגוש דן בוודאות לא עלו 15%, אם בכלל. מה עושים יזמים במרכז בהתחדשות עירונית שסופגים את כל העלויות?
תראה, קודם כל צריך שתבין, מבחינת עלויות הבנייה אני לא יודע אם זה בדיוק 15%. אני נתתי מקרה מיוחד שהיה ביניק, אבל יכול בממוצע זה יהיה רק 10%, 7%, 10%. גם יכול להיות. עכשיו המזל שבדרום המרכז, אני קורא לו מזל, כי עלויות הביצוע, גם אם עלו ב-10% ומחירי המכירה שם עלו ב-4%, אתה כבר מאוזן, כי המחירים שם כל כך גבוהים ביחס לביצוע, אז ההשפעה על זה לא כל כך גבוהה כמו בפריפריה לצורך העניין.
אמרתי בקריית אושבע מאוד גבוה והוא לא עלה.
אז בסך הכל להערכתי תראי, בוא בסוף זה מאזן את עצמו. בסוף זה מאזן את עצמו.
כי יש שקיעה כבר ב.
בוא נסתכל קצת על דוחות של כמה חברות ואני רואה שם רווחיות של גולמי של 17%, 18%, 20%. עכשיו הם קצת בבעיה, כי ברגע שאתה ברמת רווחיות כזאת, זה קצת בעיה, כי כשאתה לוקח את הגולמי ותגיע לרמה תפעולית ותיקח את עלויות הבנייה, אז הרווח שם מתחיל להיות לזה השפעה מאוד גבוהה. אני לא רוצה לשפוט אף אחד או לשפוט חברות, אבל להערכתי יש כמה חברות וכמה פרויקטים שהרווחיות שם בעייתית בתקופה הזאת, לאור מה שקורה בעלויות הבנייה.
אני חוזרת על ההוראות. כדי לשלוח שאלה השתמשו בכפתור הצ'אט הנמצא בתחתית המסך שלכם. לפני שאלה רשמו בבקשה את שמכם המלא ושם החברה שלכם.