Earnings Call: Q2 2025

Aug 21, 2025

שלום וברוכים הבאים למפגש המשקיעים של י.ח. דימרי בנייה ופיתוח בע"מ. לידיעתכם, כל משתתפי השיחה אינם במצב האזנה בלבד. לאחר סקירת תוצאותיה הכספיות של החברה, תהיה התייחסות לשאלות. במהלך האירוע ניתן לשלוח שאלות בצ'אט. אנא ציינו את שמכם ושם החברה שלכם לפני השאלה. לנוחיותכם, מפגש זה מוקלט. ההקלטה תועלה בהמשך לאתר החברה. נמצאים איתנו היום: מר יגל דימרי, מנכ"ל החברה; גברת נורית טוויטו, משנה למנכ"ל; ומר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות. לפני שאעביר את רשות הדיבור לגברת נורית טוויטו, ברצוני לציין כי מלבד נתונים היסטוריים שיימסרו, כל הנתונים והתוצאות שהוזכרו בשיחה זו עשויים לכלול מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, הכולל בין היתר תחזיות עתידיות, אומדנים והערכות הכוללות סיכונים ואי ודאות להתממשותם, הואיל ואינם בשליטת החברה. תוצאותיה של החברה עלולות להיות שונות באופן מהותי בשל גורמים שונים, כפי שמפורט בתשקיף החברה ובדיווחיה לרשויות. שיחה זו אינה מחליפה את הצורך בעיון בדוחותיה התקופתיים והרבעוניים של החברה, בהם נכלל המידע המלא, לרבות מידע צופה פני עתיד, בהתאם להוראות סעיף 32א לחוק ניירות ערך. זכות הדיבור מועברת כעת לגברת נורית טוויטו. נורית, בבקשה. שלום, צהריים טובים. אנחנו שמחים להיות איתכם עם התוצאות הכספיות של המחצית של 2025. רווח נקי שהצגנו בתקופה קרוב ל-₪300 מיליון. שווי השוק שלנו כ-₪7.5 מיליארד. נכון להיום, עדיין נסחרים במדד תל אביב 35. הון עצמי ₪3.2 מיליארד. מדורגים ב-A1. מדיניות הדיבידנד שלנו חלוקה עד 40% מהרווח, כאשר חילקנו, הכרזנו על ₪60 מיליון דיבידנד. צפי קבלת היתרים שלנו לשנים 2025 עד 2027: 9,345 יחידות, כאשר מתוכן כבר קיבלנו היתרים לכ-750 יחידות. המשמעות של הדבר הזה היא שלקראת, בתוכניות שלנו ל-2026-2027, אנחנו נגדיל מאוד את היקפי הביצוע של החברה בצורה מאוד מאוד משמעותית. זה יהיה קרוב ל-5,000 ויותר. והמשמעות שלה, וככל שכמובן השוק יהיה בצמיחה ויאפשר, אנחנו נוכל להגיע אפילו לכמויות יותר גדולות של היקפי ביצוע, וכמובן זה ישליך על כל הפעילות שלנו ועל המכירות שלנו. צפי אישורי טבעות: כ-18,000 יחידות. גם כאן היקפים מאוד גדולים לשלוש שנים קדימה. מתוכן כבר אישרנו שתי טבעות משמעותיות בהתחדשות עירונית, אחת בשכונת הגפן בירושלים והשנייה באשדוד. קרוב ל-900 יחידות שתי הטבעות. הנתונים הפיננסיים העיקריים שלנו, מה שאני אדגיש כאן זה מקרקעין, בניינים בהקמה. נכון להיום זה ₪1.9 מיליארד. הגידול שלנו הוא קרוב ל-₪450 מיליון כשמשווים ל-31 בדצמבר 2024. גדלנו ב-₪450 מיליון. זה צמיחה מאוד גדולה בסעיף הזה. ובהון העצמי גדלנו ביחס לסוף שנה שעברה בכ-₪300 מיליון, אבל חילקנו ₪72 מיליון דיבידנד. בסך הכל הגידול צמח מ-₪2.98 מיליארד ל-₪3.2 מיליארד. אפשר לעבור לשקף הבא. כאן אנחנו מתייחסים למחזור ההכנסות שלנו. אפשר לראות שבמחצית של השנה ₪970 מיליון. כשמשווים למחצית הראשונה של 2024, אנחנו בהיקף מאוד דומה. כאשר המחצית השנייה ב-2024 הייתה קצת יותר גבוהה, אבל די יציב. כשמסתכלים על הרווחיות הגולמית, היא מאוד מאוד גבוהה בשיעור וגם במספרים כמובן. במחצית הראשונה של 2024 הצגנו שיעור רווחיות של 43%, ₪416 מיליון. במחצית השנייה ₪374 מיליון, 37%. ובמחצית הנוכחית ₪447 מיליון, כאשר הרווחיות הגולמית 46%. הקפיצה המאוד משמעותית ברווחיות הגולמית גם במחצית הקודמת, כשמשווים את הראשונה של 2024 והראשונה של 2025, שתיהן הושפעו גם ממכירה של קרקע, שמאוד הגדילה את הרווח. שיעור הרווח אם מנטרלים את מכירת הקרקע, אז הוא די יציב סביב המספר הזה של 37%. כמובן שהנתונים האלה משפיעים על הרווח הנקי. הרווח הנקי בתקופה הנוכחית 30% מהסך הכל ההכנסות, קרוב ל-300 מיליון. ובהשוואה למחצית של 2024, הראשונה והשנייה או אפילו הוא יותר גבוה, זה גם, אמרנו, זה גם הרווחיות הגולמית וגם ההשפעה של מכירת הקרקע. נעבור לשקף הבא. השקף כאן מתייחס לאיתנות הפיננסית שלנו. אז אפשר לראות שיחס חוב ל-CAP שלנו הוא די נשמר סביב ה-57%, שזה פחות או יותר מה שאנחנו שואפים להיות בסביבת המספרים האלה, שזה איתנות חזקה. וגם הון למאזן מאוד גבוה, 37%. נעבור לשקף הבא. טוב, כאן יש בעצם את סך הכל היקף היחידות שהחברה בעצם פועלת גם בתחום היזמות הרגילה של רכישת קרקע והוצאה של יחידות מגורים, וגם בתחום ההתחדשות העירונית. סך הכל קרוב ל-40,000 יחידות, כאשר נכון להיום עדיין אנחנו בקצב של 3,900 יחידות, כאשר מתוכן חלק זה מגרשים בשיווק בפרויקט באופקים. כ-2,000 יחידות בתכנון מתקדם. חלק מה-2,000 כבר נכנסו לביצוע, כי אנחנו מתייחסים ברמת שנה של 2025. גם כאן אפשר לראות שאנחנו באמת נגדיל מאוד את ההיקפים שלנו, כבר קרוב למחצית הראשונה ב-2026, נראה את הגידול. סך הכל היקפי פרויקטים, אנחנו מאוד מבוזרים ומפוזרים בארץ, 21 פרויקטים. היקף יחידות בעתודות קרקע 12,800 בערך, והתחדשות עירונית 25,000, כאשר כאן אנחנו מתייחסים רק ליחידות שהן בטיפול יחסית מתקדם, חלק עם תכניות מאושרות וחלק בשיעור החתמות מאוד גבוה, אבל מעבר לזה יש עשרות אלפים שאנחנו בתהליכים ראשוניים יותר. בשקף הזה אנחנו מתייחסים לנתוני המכירות למגורים בארץ. כשמסתכלים על שנת 2024 כולה, מכרנו קרוב ל-1,100 יחידות. ברבעון השני של 2024, קרוב ל... סליחה, במחצית של 2024 כ-500 יחידות, במחצית הנוכחית 336 יחידות. בהיקפים כספיים ניתן לראות את ה-790 מיליון ₪ ביחס ל-1,155 מיליון ₪. יש ירידה החל מתחילת שנת 2025 בהיקפי המכירה. בסך הכל, אם מסתכלים על הנתונים החל מהראשון לשביעי, נכון לפרסום הדוח, מכרנו עוד 140 יחידות ו-58 הרשמות. המשמעות היא שאנחנו, כשמסתכלים על הנתונים האלה, זה קרוב ל-100 יחידות בחודש בחודשיים האלה, וזה קצב כבר יותר גבוה. נראה אם זה יישמר, בינתיים זה מה שאנחנו רואים. אפשר לעבור לשקף. אירועים מרכזיים בשנת 2025. בתחום ההתחדשות העירונית קיבלנו היתר והרצנו שלב א' במתחם באור יהודה לבנייה של 326 יחידות. בנוסף, כפי שאמרתי, אישרנו שתי טבעות: 380 יחידות בירושלים ו-530 יחידות באשדוד. זכינו במכרזים: מכרז בשדה דוב, 275 יחידות למגורים ו-4,300 מ"ר מסחר. בנוסף לכך, מכרז בבאר שבע, 84 יחידות צמודי קרקע. מכרנו את הקרקע בחדרה, כפי שציינתי קודם, מכירה של כ-318 יחידות. בסך הכל היקף המכירה ₪180 מיליון, כאשר הרווחיות ₪150 מיליון. החלצנו פרויקטים, החלצנו במחצית 640 יחידות בערים: קריית גת, באר שבע, גבעת שמואל, אשקלון, אשדוד ושדרות. כפי שציינתי, אנחנו מאוד מפוזרים, וכאן יש באמת את הפריסה שלנו בכל מה שקשור לתחום המגורים. כשמסתכלים על הפרויקטים בביצוע, רואים את הפיזור מקריית ביאליק בצפון עובר לגבעת שמואל, נתניה, פתח תקווה ותל אביב, כמובן, ששם אנחנו מעמיקים יותר את הפעילות שלנו. גבעתיים, אשקלון, אשדוד, נתיבות, באמת פיזור מאוד רחב. אור יהודה, כפי שציינתי, באר שבע ואופקים. כשמסתכלים על היחידות בתכנון, גם כאן רואים פיזור יחסית: נתניה, תל אביב, אשקלון, נתיבות ובאר שבע. בנתיבות יש פרויקט מאוד גדול שיכנס לביצוע, שהוא כבר התחיל ביצוע, אבל ממש בשלב הראשון שלו, 500 יחידות. בסך הכל, והפיזור של הקרקעות שלנו, הקרקע בחדרה, קרקע חטיבה מאוד גדולה, ובנוסף בנתניה, תל אביב, רמת גן, עד באר שבע. באר שבע היקף מאוד גדול של יחידות, 2,300 יחידות. גם בתחום ההתחדשות העירונית רואים את הפיזור. אנחנו לא ממוקדים באזור אחד, מפוזרים מאוד מהצפון בחיפה, נשר, וגם כמובן בקריות. סך הכל רואים את הפיזור עד ל... גם בדרום יש פרויקטים משמעותיים: אשקלון, באר שבע, אשדוד וכולי. נעבור לשקף הבא, ואני אעביר ליגאל להמשיך את המצגת. בבקשה. טוב, אנחנו בחברת יח. דימרי ממוקדים במספר תחומים, כמו שכתוב במצגת. גם נדל"ן מניב וגם למגורים, בעצם זה שני התחומים שאנחנו הכי הרבה עוסקים, מתעסקים איתם. יש לנו עתודות קרקע בכמות מאוד גדולה, כמובן שבעלויות מאוד נמוכות יחס לשווי שוק שלהן. אפשר לעבור דף? אפשר לעבור שקף לדף הפתיחה, בבקשה, מה? החברה נמצאת כרגע בביצוע ובפרויקטים בתכנון קרוב ל-6,000, 5,800 ומשהו יחידות. חלק ממה שמופיע בשקפים הקודמים של פרויקטים בתכנון כבר נכנסו, חלק מהם כבר לביצוע. מתוך הסך הכל נמכר כ-1,350 יחידות דיור. היקף ההכנסות סדר גודל ₪12.5 מיליארד. הרווח הגולמי הוא קרוב ל-₪3 מיליארד 700, שזה בערך 30% רווח גולמי. בסך הכל, כשהרווח הגולמי שלו הוכר הוא כ-₪3 מיליארד שקל. אפשר לעבור שקף? יש לנו בשדה דוף פרויקט שהרבה דיברו עליו בזמנו, פרויקט שרכשנו מחנן מור. אנחנו נמצאים ממש בימים ספורים לקבל את ההיתר דיפול וחפירה ולהתחיל לעבוד. בסך הכל, למרות כל מה שקרה בשוק וזכו שם חברות גינדי ועוד כמה ויצאו במבצעים של מספרים אולי קצת מתאים, אבל יצאו במבצעים ואפשר להגיד להם שפוק, הם יודעים לשווק ושיווקו טוב. חשוב לנו לציין שאנחנו התחלנו לשווק בפרויקט הזה בצורה שקטה, בלי פרסום, בלי כלום, ומכרנו להערכתי בין... זה רשום 33. 33 עסקאות כבר נעשו במחיר ממוצע של מעל ₪80,000, ₪85,000 למטר. אז ככה אנחנו מאמינים שהשוק סך הכל יתייצב. ודרך אגב, מה שקרה עם גינדי זה גם מראה את חוזקת השוק שהם במחיר שעשו אותו קצת יותר נמוך, הם מכרו כמעט את כל הפרויקט, הם מכרו כמה מאות יחידות דיור. זה מראה בעצם את העוצמה ואת החוזק של השוק. אפשר לעבור שקף. בבלי תל אביב, אנחנו קיבלנו היתר בנייה מלא. התחלנו ביצוע בשטח, למען האמת לא יצאנו עוד בשיווק. מעדיפים להתייצב מבחינת רמת הביצוע, לוודא שהכל עובד כמו שצריך ונוכל לצאת לשיווק בזמן הקרוב. וכמו שאמרתי קודם, התחלנו כבר את הביצוע. שיעור הרווח הגולמי שם צפוי הוא כ-35%. אני מאמין שהרווח יגדל שם, אבל למען הזהירות אנחנו מעדיפים להראות את מה שאנחנו מראים. אפשר לעבור שקף, בבקשה. נתניה עיר ימין זה פרויקט שנמצא בביצוע. הפרויקט הזה מכור כבר מעל 50%. הרווח הגולמי בפרויקט הזה הוא כ-₪220 מיליון. שיעור הרווח הגולמי הוא מעל 50%. יש פה תנועה יפה בשוק. קצב המכירות הוא די סביר בהתאם לקצב הביצוע של הפרויקט. וכמו שהראיתי לכם פה כרגע בשקף, הרווחיות פה היא מעל 50% רווח גולמי. אם אני לוקח את זה במספרים ומחירים למטר, יש פה מספרים שעברו את ה-₪50,000-55,000 למטר בנתניה. אשקלון - יש לנו פרויקט שנקרא ימה. הפרויקט הזה נמצא בביצוע. בניין אחד קיבל טופס אכלוס, התחלנו לאכלס אותו. הבניין השני אמור לקבל כבר טופס אכלוס שנוכל לאכלס אותו, והבניין השלישי נמצא גם בשלבים מאוד מתקדמים. הפרויקט הזה מראה רווחיות לא סבירה ביחס למה שקורה בשוק, היא מתקרבת למעל 55% רווחיות גולמית. גם כן היקף הרווח הגולמי מתקרב ל-₪300 מיליון. התחדשות עירונית - יש לנו סך הכל כ-20,000 יחידות דיור, מתוכם החלק של החברה הוא כ-15,000 יחידות דיור. יחידות עם טבע מאושרות כ-3,000, אבל מאז בעצם מהדוח ועד היום, להערכתי, אושרו עוד מעל 1,000 יחידות דיור. הרווח הגולמי הצפוי הוא כ-1,600, שזה 32%. מאושרות, רק על 2,900. רק על 2,900, ברור, על 2,900 יש רווחיות גולמית של כ-1,600, שזה 32% רווח גולמי. כמובן, זה לא כולל את הפער של הטבעות שנמצאים בתהליך אישור או שיאושרו. פתח תקווה זה דוגמה של פרויקט פינוי-בינוי, 750 יחידות דיור. יחידות שנמכרו בבניין הראשון שהתחלנו זה 123 יחידות דיור. הרווחיות הגולמית פה היא גם יחסית טובה מאוד, של 37%. קיבלנו היתרים לעוד שני בניינים או שלושה בניינים שהתחלנו כבר מתחילים לעבוד ולבנות, וכמובן שאנחנו יש סבירות שנוכל גם לפתוח את כל הפרויקט, הכל בהתאם לקצב השיווק של הפרויקט. גבעתיים, הפרויקט נמצא בביצוע של 144 יחידות דיור. יחידות שנמכרו זה 25 יחידות דיור, עוד נמצאים בקומות המרתף. הרווח הגולמי הוא 38%. אשדוד זה פרויקט פינוי-בינוי שההיקף שלו בסך הכל די גדול. החלצנו כבר את הבניין הראשון. אנחנו נמצאים בשלב, בשלבי סיום לגבי הבניין השני, ובהיתרים אמורים לקבל היתרים בזמן הקרוב לשלב הנוסף. הרווחיות הגולמית פה היא כ-40%, מעל 40%, ומתקדמים בפרויקט הזה בקצב די טוב. אור יהודה זה פרויקט של 846 יחידות דיור כרגע, עם הכלות שיש לנו. להערכתי הוא יגדל לכיוון ה-900 עם השינויים שאנחנו עושים היום. התחלנו, קיבלנו היתר לשלב הראשון, התחלנו את עבודות ההריסה, התחלנו את המכירות. ליום הדוח יש לנו 36 מכירות, אבל מאז להערכתי נמכרו עוד איזה 20 או 25 יחידות דיור, שכמובן יהיו בדוח הבא. היקף הרווח הגולמי פה, אנחנו מטעמי זהירות גם נמצאים בסדר גודל של 28% רווחיות גולמית. להערכתי זה יגדל, אבל מטעמי זהירות אנחנו מעדיפים להיות פה. אפשר לעבור שקף, בבקשה. נורדון נתניה זה פרויקט פינוי-בינוי של 550 יחידות דיור. אנחנו הוצאנו כבר הודעת פינוי לשני השלבים הראשונים, הוצאנו הודעת פינוי. אני מעריך בטווח של החודשיים-שלושה להיכנס לביצוע. ההיתרים גם אמורים להתקבל. הרווחיות הגולמית שם פה כ-29%. אפשר לעבור שקף. עתודות קרקע, יש לנו כ-12,800 יחידות דיור, כשהעלות בספרים זה בערך ₪2 מיליארד. אז אם אתה עושה חשבון פשוט, לוקח את ה-₪2 מיליארד, מחלק אותם לאותם 12,800, אז אתה מקבל בעצם עלות ליחידת דיור של כ-₪150,000. תעשו את החשבון לבד, בעצם מה השווי האמיתי של הקרקעות שיש לדימרי, כי בסך הכל זה מלאי עסקי, אז אנחנו לא משעריכים אותו. כמובן שבמלאי הזה יש שם גם, יש שם את, יש שם מגרשים של גם של ₪2 מיליון וגם של ₪מיליון, ₪מיליון וחצי, אבל סך הכל בממוצע נמצאים ב-₪150,000 ליחידה. מר אשדוד זה טבע שכבר אושרה, יש לנו בפרויקט כ-890 יחידות דיור וזכויות מסחר ודיור מיוחד ותעסוקה, עוד כ-₪41,000. העלות בספרים היא ₪60 מיליון. אנחנו בעצם מקדמים היתרים למספר בניינים בפרויקט הזה, מחכים לקבל את היתר להשבחה שהוא נמצא כרגע בתהליך. ממש בזמן הקרוב נקבל אותו ונדע בעצם מה ההשבחה שאנחנו אמורים לשלם. רק שתבינו, במקומות האלה יחידות דיור נמכרות מעל מיליון שקל ליחידה ויש גם מעל, ויש גם קרוב למיליון וחצי שקל ליחידה במגרשים שהם בקו ראשון-ראשון לים. אז אפשר לעשות חשבון לבד בעצם מה השווי ומה העלות בספרים ומה תהיה השבחה. איך שלא יהיה, יש פה פערים מאוד גדולים. חטיבה מרכזית בחדרה, אנחנו נמצאים כבר עם טבע מאושרת, יש כ-2,300 יחידות דיור. החלק שלנו זה 950 יחידות דיור. ביחד, סך הכל, אם אני לוקח את הכל, יש לנו עוד 82% בעסקת הקומבינציה, שזה עוד 1,300. העלות בספרים היא ₪98 מיליון. יש כמובן זכויות לתעסוקה ולמשרדים, הטבע הזאת בתוקף, ויש את הטבע הנוספת שאנחנו תכף נראה אותה, היא החטיבה הדרומית. אפשר לעבור שקף. חטיבה הדרומית, אנחנו כרגע מקדמים את הטבע, זה ייקח עוד קצת זמן, זה לא מהיום למחר, אבל לא בוער לנו, כי בסך הכל השכונה רק מתחילה להתפתח במתחם המרכזי. שם חלקנו יהיה בפרויקט עוד כ-3,600 יחידות דיור. העלות בספרים היא כ-₪30 מיליון, אבל פה, כדי להבין, העלות ההשבחה התעלה הרבה, התעלה יותר יקר מהשלב הראשון, כי פה אנחנו משלמים את כל ההשבחה המלאה ביחס לקודם. פרויקט קסטרו בת ים, הפרויקט הזה נמצא, קנינו אותו בשנת 2020 בתקופת הקורונה. אנחנו כרגע נמצאים אחרי ועדות, אחרי הכל, בתקופה הקרובה אנחנו נקבל את היתר הבנייה. העלות בספרים היא כ-₪113 מיליון, יש את החלק שהוא נדלן השקעה שהוא מוזכר, אז הוא לא נמצא פה כרגע. אפשר להגיד שקיבלנו הצעות מעל פעמיים וחצי מהמחיר שבעלות בספרים. אופקים זה פרויקט של הרבה מאוד שנים, זה טבע שעשינו במקבת שתכננו שמה מעל אלף ומשהו, אלף ומשהו דונם שתכננו, קיבלנו את חלקנו. אנחנו מתקדמים שם בבנייה, בנינו שמה חלק, בנינו חלק, אנחנו מוכרים מגרשים. יש לנו כרגע יתרת מגרשים של היקף הכנסות של בערך ₪220-230 מיליון, כשהרווח הגולמי שם הוא צפוי הוא בערך ₪180 מיליון, כי העלות שמה היא כמעט אפס. הרווח הגולמי הוא מעל 80%. נדלן מניב בארץ, סך הכל אנחנו חברה מתמקדת גם בנדלן מניב, מפתחת אותו ומצליחים לפתח אותו בצורה טובה. סך הכל שווי הנכסים הוא כ-₪17 מיליון. שווי הנכסים שמניבים זה בערך ₪940 מיליון. המייצג שלנו זה בערך ₪70 מיליון, בפועל כרגע זה ₪23 מיליון. שיעור התפוסה הממוצע הוא 23% לחצי שנה, כוונה של השנה זה 48%. שיעור התפוסה הוא כרגע 92%. יש את הדימרי סנטר בדימונה, זה פרויקט סך הכל די מוצלח. היום הוא כבר נמצא בשווי הוגן של כ-₪250 מיליון. דימרי סנטר בכפר סבא שהוא נמצא כבר בשווי של כ-₪173 מיליון. סיני מסיטי בבאר שבע שהייתה, הוא בעצם היווה את הבעיה הכי גדולה, אבל אם אנחנו מסתכלים בחצי שנה האחרונה, אנחנו בסך הכל מתקדמים שם די טוב. הכנסנו שמה משחקיה מאוד גדולה במקום הקולנוע, ביטלנו מספר אולמות בבתי קולנוע והעברנו את המשחקיה למעלה. הכנסנו סופר מאוד גדול בקומת המרתף. זה קצת ישמע מצחיק, אבל היום ההכנסות מקומת המרתף וההכנסות מקומה למעלה, ההכנסות יותר גבוהות בעצם מהקומת קרקע שאותה היום אנחנו משדרגים ומפתחים אותה. זה רק מראה שההתקדמות די טובה בפרויקט הזה. רק לתת לכם לצורך האינדיקציה, יש שם משחקיה שהשכירות שלה בחודש, כי אנחנו מקבלים שמה מחזור, כמה הגיע? קרוב לחצי מיליון. כן. משחקיה בקומה א' שביטלה איפה שביטלנו כמה בתי קולנוע. עכשיו זה יצר מצב טוב שגם לבתי הקולנוע יש להם פחות שטח ואז הם עובדים יותר טוב, וגם את המשחקייה שהעלינו למעלה ואז קיבלנו שטחים נוספים בקומת הקרקע שהמחירים שלהם יהיו עוד יותר טובים. אנחנו מאמינים שהסיני מסיטי בבאר שבע, כל רבעון שיעבור אנחנו נראה תוצאות הרבה יותר טובות. על השוק באופן כללי? על השוק באופן כללי אני חושב שחשוב לציין שבסך הכל השנה הייתה שנה לא קלה. השנה הייתה שנה לא קלה, השוק היה נמצא בהמתנה כתוצאה מהריבית. הרבה בשוק התחילו ונכנסו לכל הנושא של ה-20-80. דימרי גם התחילה לעשות את זה, השתדלנו כמובן לעשות כמה שיותר בפרויקטים שהם קצרי טווח שאין לזה משמעות מאוד גדולה. כמובן שחלק עשינו עם הלוואת קבלן, אבל מצד שני מחיר הדירה הוא שילם עליה יותר ובסך הכל השוק היה התחיל קצת להתאושש ואז הגיעה בעצם המלחמה האחרונה שקצת שיתקה אותו ומה שאנחנו רואים בעצם מחודש סוף יוני תחילת יולי עד היום אנחנו בעצם רואים מגמה של השוק מתחיל לצבוע חזרה כמו שהראינו בניירת שלנו. אנחנו נמצאים בקרוב ל-200 יחידות דיור בטווח של כחודש וחצי, 140 או 150 הסכמים פלוס איזה 60 בקשות. אנחנו רואים את השוק מתחיל לזוז כלפי מעלה ואני מאמין שהמצב הזה יתרום לנו תוצאות עוד יותר טובות בהמשך השנה. אם אני מסתכל מבחינת התכנון של דימרי, יש לנו פרויקט של 50% מחיר למשתכן בביאליק. יש לנו פרויקט של מחיר למשתכן בביאליק שיש לנו שמה 400 ומשהו יחידות שאנחנו מוכרים שם בצורה מצוינת, אבל את המחיר למשתכן לא מוכרים מכיוון שכרגע נמצאים בדיונים מול הרשות, מול משרד השיכון. אני מאמין שהדברים יסתדרו ואז זה בעצם עוד מכירה של מעל 200 יחידות דיור שיתבצעו במהלך אחד. אני מאמין שהשוק בסך הכל יתחיל לחזור ואחת העובדות לכך שהסתכלנו שדיברתי קודם על גינדי למשל שיצא במבצע ופתאום הוא מכר 600-700 יחידות דיור בתקופה של חודש, זה מראה בעצם את העוצמה ואת החוזקה של השוק ואני מאמין בשוק הדיור במדינת ישראל ונעשה ונצליח. ובאותה הזדמנות אני מאחל בעזרת השם שעד המצגת הבאה אנחנו כבר נהיה אחרי כל החטופים בבית ואחרי המלחמה ונחיה בשלום ושיהיה טוב לכולם. שאלות בבקשה. כעת נעבור לשלב השאלות והתשובות. כדי לשלוח שאלה השתמשו בכפתור הצ'אט הנמצא בתחתית המסך שלכם. לפני השאלה רשמו בבקשה את שמכם המלא ואת שם החברה שלכם. השאלה הראשונה: שלום יגאל, אשמח לדעת בבקשה האם לתשומות הבנייה יש השפעה גבוהה יותר בפרויקט פינוי-בינוי לעומת פרויקט יזום רגיל בו רוכשים את הקרקע? למה? כן. אז קודם כל המשמעות של התשומות, התשומות של הבנייה זה תשומות בנייה. זה לא משנה איפה אתה בונה ואיך אתה בונה, אבל ההשפעה, ההשפעה היחידה, ההשפעה היחידה בין פינוי-בינוי ליזמות, כי בפינוי-בינוי אתה בעצם ברגע שיש את ההשלכה של ההשפעה של עלויות הבנייה, זה כן משפיע לך הרבה על הרווח, על הרווח בכלל הפרויקט, כי אתה פה בפרויקט של פינוי-בינוי זה כמין עסקת קומבינציה כזאת אני קורא לזה. לעומת זה בפרויקטים של יזום שאתה בא על הקרקע אז המשמעות של ההתייקרות, כלומר אם אני לוקח בפינוי-בינוי זה יכול להשפיע לצורך העניין על 10% ברווחיות ואם אתה בפרויקט ביזמות על אותן עלויות שזה עולה זה יכול להשפיע ב-2%-3% כי ערך הקרקע הוא בעצם החלק הארי במכירה. אם אני לוקח סתם לצורך העניין קרקע בבבלי שזה סדר גודל בין ₪1.5 מיליון ל-₪2 מיליון והבנייה עלתה לצורך העניין במקום ב-₪1 מיליון עלתה ל-₪1.1 מיליון זה 10% או 15% או ₪1.15 מיליון אז ה-₪150,000 בסך הכל היקף המכירה היא הרבה פחות משפיעה מאשר בפינוי-בינוי שההשפעה שלה יותר גדולה. להערכתי בפינוי-בינוי תהיה השפעה על חלק מהפרויקטים ואנחנו רואים את זה כבר היום בשוק שמספר יזמים או במספר פרויקטים היזמים לא יכולים לבנות כי הרווחיות שלהם פשוט נשחקה לגמרי והרבה יזמים שהלכו והתקן 21 שאומר לך רווח של 16%-18% והלכת לפי זה ואתה ברווחיות של כ-20%, בין 18% ל-20%-25% בגולמי אז ההשפעה של עלויות הבנייה שמתווספות יכולות להוריד אותך לרווחיות שאתה כבר לא כלכלי בשבילך לבנות את הפרויקט ואנחנו רואים את זה היום בשוק לא בהרבה מקומות אבל מתחילים לראות את זה בשוק שזה משפיע על הרבה יזמים שפשוט לא מבצעים את הפרויקטים. השאלה הבאה: אפשר כמה מילים על מיזמי התחדשות בתל אביב ורמת גן? האם אינם בקשיים? לא, לא הבנתי את השאלה. שואל באופן כללי על פרויקטים בהתחדשות עירונית בתל אביב ורמת גן באזורים האלה היותר עיקריים. לא, באזורים האלה היותר עיקריים תלוי איזה פרויקטים. לדעתי בתמ"א 38/2 יש קצת יותר השפעה שיש פרויקטים כמו שאמרתי שהיזמים לא יהיו מסוגלים לבנות אלא אם יפתחו את ההסכמים מול הדיירים וישפרו את העמדות כדי שיוכלו להרוויח. ובפרויקטים של פינוי-בינוי יותר גדולים ההשפעה היא פחות בעייתית. השאלה הבאה: בחדרה בחטיבת הקרקע המרכזית אין את עלי ההשבחה לשלם? כבר שילמו? כבר שילמנו את עלי ההשבחה בחדרה בחטיבה המרכזית. שילמנו 100% מהיטל השבחה וזה משקף פחות מ-₪100,000 ליחידה? משקף פחות. אנחנו בחדרה בעלות שלנו ליחידה היא פחות מ-₪100,000 כולל היטל השבחה. כשמכרנו בקרוב ל-₪600,000 ליחידה מה שהצגנו במכירת קרקע. נכון, 600 אלף כערך שנמכר ועלו בספרים היא בערך 100. אם לקחו את הפרופורציות 181 מיליון שקל מכירה רווח של 150 מיליון שקל ואחרי תעלה השבחה. השאלה הבאה: כמה מהווה באחוזים עלות הקרקע בעסקת יזום רגילה וכמה עלות הבנייה? השאלה הזאת מאוד מורכבת תלוי איזה פרויקט. אם אתה מסתכל בפריפריה אז עלות הקרקע יכולה להיות 15% מהיקף המכירה ואם אתה מסתכל באזור המרכז במקומות הכי יוקרתיים אתה יכול להיות גם ב-40% או 50% זה שיש שוני בין קרקע לקרקע. כמו שאני הסברתי קודם לצורך העניין יש לנו קרקעות שקנינו ברמה של 200 ו-300 אלף שקל יחידה ויש קרקעות שקנינו ברמה של 22-23 כמו של חנן מור לצורך העניין או 18-5 כמו שקנינו בשדה דב במתחם האחרון. אז זה שונה ממקום למקום. אז מחיר הקרקע ביחס לערך הקרקע ביחס למכירה זה יכול להיות 50% זה יכול להיות 40% זה יכול להיות 10% תלוי בפרויקט. השאלה הבאה: האם אתם לא רואים צורך לעדכן את תחזית הרווח הגולמי בפרויקטים בהקמה או בתכנון עקב עליות מחירי חומרי הגלם והעובדים? טוב, אני אענה על זה. אנחנו כל הזמן בוחנים את הנושא הזה ובסוף כשהצגנו את הדוחות של 2024 אז כמובן שהדבר הזה כבר בא לידי ביטוי. אז בגדול העליות הגדולות כבר היו, זה לא שזה כל הזמן ממשיך לעלות אבל הדבר הזה כל הזמן בבחינה. אנחנו בוחנים כמובן מדי חודש, כל חודש בודקים ובוחנים את הנושא הזה. עכשיו בהמשך לשאלתכם לגבי עלויות בנייה וכל זה, ברוך השם בדימרי אנחנו יודעים לייצר רווחיות מאוד גבוהה, אז ההשפעה היא מינורית. כלומר לצורך העניין, אם אנחנו בממוצע נמצאים בכ-35% רווח גולמי - הוא קצת יותר, קצת פחות - אז אם נהיה ב-34% או נהיה ב-33%, אז זה מאוד מינורי. אנחנו לא נמצאים ברמה שהרווחיות הגולמית שלנו היא ברמה של 18%-20%, ואז השפעה של 3%-4% זה 25% מצמצם אותך ברווח הגולמי. אנחנו לא שם. וכמו שאמרתי קודם, דימרי יודעת לייצר רווחים, יודעת לתכנן כמו שצריך, יודעת לבנות כמו שצריך, והכי חשוב - איכות לדיירים כמו שצריך. כמו שאמרתי קודם, אם אתם ראיתם בדיווח, בדוח דירקטור שלנו, למרות כל המלחמה, למרות הכל, אנחנו מאכלסים פרויקטים בזמן ברוך השם, כמעט ללא איחורים. אין לנו איחורים, להפך - יש פרויקטים שאנחנו מקדימים. ובסוף זה יעשה את שלו והעבודה תעשה את שלו. איכות הבנייה, השירות לדיירים - בסוף מבחן התוצאה מוכיח את עצמו. למרות שכרגע בשוק אנחנו לא כל כך מוערכים, אני מרשה להגיד לעצמי כי אני רואה כבר - אני רואה את זה כבר תקופה ארוכה - לא יודעים להעריך את דימרי כמו שצריך. ואני אגיד אולי קצת משפט שהמשקיעים ידעו - בסוף כולם יכלו את הכובע, הכל בסדר. שאלות נמשיך. השאלה הבאה: הראיתם פרויקט בנתניה אם אני לא טועה שבו רווחיות גולמית חריגה למעלה סדר גודל של 50%. מהיכן נובע הדבר? קודם כל הדבר נובע מאם הלוקח שצריך אורך רוח ביזמות בנייה. זו קרקע שרכשתי יחסית זול מאוד ובפרויקט הזה תכננו תכנון ייחודי מאוד. כמו שאמרתי, אנחנו מוכרים ברמות של מעל ₪50,000 איזה ₪50,000 מתקרב ל-₪60,000 למטר בנתניה. עכשיו לנו ברוך השם בנינו הרבה בעיר ימים בנתניה ובנינו בכלל בארץ ובונים ולקוחות מאוד מאמינים בחברה. רמות המחירים שאנחנו מוכרים בפרויקט הזה כבר מתקרבות ל-₪9 מיליון לדירה וכבר מכרנו דירות מאוד מרווחות ודירות מרווחות. סתם לצורך מכרנו עכשיו פנטהאוס שם ב-₪16 מיליון שזה משקף קרוב ל-₪70,000 למטר. אז מכאן זה נובע - תבנה טוב, תשרת את הלקוחות כמו שצריך, יבואו אליך תמיד ויקנו וישלמו יותר יקר. כי אם אני מסתכל בהרבה פרויקטים של דימרי שאנחנו בונים זה אני נותן תשובה לאותו אחד ששאל איך מגיעים לרווחיות - אתה יכול להיות שני חברות שבונות את אותו פרויקט, את אותו בינוי, הוא מוכר ב-₪150,000-₪200,000 פחות מה שדימרי מוכרת. זה עובדות השוק. ובנוסף קצב המכירות שלי יותר טוב מאותו שכן שנמצא לידי ואני יותר יקר ממנו. איך אומרים, צריך ביזמות נדלן - אנחנו בונים לטווח ארוך, לא בונים נותנים מכה ובורחים. אז ברגע שאתה הולך לטווח ארוך יש כמה דברים שאתה חייב תמיד להיות איתם: שירות, איכות בנייה, טיפול בלקוחות, טיפול בליקויי בנייה שברוך השם כמעט ואין לנו. אנחנו ברוך השם, אני אראה לכם תרצו בהזדמנות, צריך להראות לכם סרטונים ומכתבי תודות של אנשים שמקבלים דירות ביחדימי - אנשים מרוצים. אני אספר לכם סיפור יפה. לפני שבועיים הלכתי למרינה לבקר, נכנסתי לאיזה דירה בדיוק הייתה איזה אישה מבוגרת קיבלה את הבית. לא ידעתי, לא הכרתי אותה ואז היא סיפרה לי, אומרת לי "אני כבר הדירה הרביעית או החמישית שאני קונה אצלכם במודיעין, בהרבה מקומות, בנתניה ואני רוצה להצטלם איתך ולהגיד לך תודה". ואכן עשינו את זה, צלמנו. היא בחורה אמריקאית אם אני לא טועה, כן, והיא כבר חמש דירות - דירה חמישית שקונה אצלנו. היא קונה מכל פעם מדירה לדירה למה? כי טוב לה. כי המנוף הכי חזק באמת אצלנו זה לקוחות חוזרים והמוניטין בהקשר הזה של האיכות והשירות. אנחנו משרתים לקוחות שגם לפני 10 ו-15 שנה קיבלו את הבתים. זה אנחנו. אני חוזר על ההוראות כדי לשלוח שאלה השתמשו בכפתור הצ'אט הנמצא בתחתית המסך שלכם. לפני השאלה רשמו בבקשה את שמכם המלא ושם החברה שלכם. אין שאלות נוספות, אני מחזיר את רשות הדיבור למר יגאל דמרי לדברי סיכום. מר דמרי בבקשה. קודם כל תודה לכל אלה שהצטרפו לשיחה, לשיחת המשקיעים. אני רוצה להודות לכם שהקשבתם לנו ושמעתם אותנו. אני מאוד מקווה שנמשיך לפתח את המדינה, נמשיך לבנות את מדינת ישראל כי כנראה לזה נועדנו. מבחינתי כל בית במדינת ישראל שנבנה וכל בית במדינת ישראל שנמסר אני מסתכל על זה ברמה האישית, מסתכל על זה כמצווה מאוד גדולה לבנות ולבנות את הארץ ולהמשיך לבנות אותה. ובהזדמנות הזאת אני אחזור ואגיד בעזרת השם אני מאחל לשובם של כל החטופים בימים הקרובים ביותר ושהמלחמה תסתיים והכי חשוב שתהיה אחדות במדינת ישראל, אחדות בעם כי אנחנו עם אחד, עם יהודי אחד קטנצ'יק. בואו נהיה ביחד, נחזק את העם הזה, נחזק את המדינה הזאת ונעשה ונצליח. תודה רבה לכם. בזאת הסתיים מפגש המשקיעים של יח דימרי בנייה ופיתוח בעם. תודה על השתתפותכם והמשך יום נעים.