Earnings Call: H2 2023

Mar 7, 2024

On va tout de suite rentrer dans le vif du sujet avec les chiffres clés et les faits marquants de l'année qui vient de s'écouler. Je ne vais pas m'attarder sur l'ensemble de ces chiffres. Juste un mot pour dire que le résultat par action, résultat EPRA par action, est en légère augmentation, à l'inverse de l'ANR EPRA, qui lui, du fait essentiellement des baisses de valeur du patrimoine sur lesquelles on reviendra en détail, est passé de 49,1 € l'an dernier à 40,8 €, cette année. Un mot sur le dividende, puisque le conseil d'administration, qui s'est réuni hier, a proposé de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une proposition de suspension de dividende. Le conseil est conscient de l'importance d'une telle décision. On y reviendra, on y reviendra un peu plus tard. Pour ce qui est de l'implantation géographique, elle n'a pas beaucoup changé en termes de répartition. Sur les loyers, on y reviendra également. On a évidemment une indexation qui permet de légèrement augmenter nos loyers tout en restant en phase avec les VLM des experts. Concernant la poursuite de la feuille de route, qui, vous le savez, est sur plusieurs axes, le premier est la rotation d'une partie du patrimoine, avec des acquisitions et des cessions. L'autre partie, ce sont des développements. Et puis enfin, on maintient, et on accentue même le travail sur le patrimoine existant pour améliorer le taux d'occupation. Et on a signé cette année douze millions d'euros de loyers, ce qui, dans un contexte où le marché a fait moins 17% en termes d'activité locative en France sur un patrimoine, sur les patrimoines de bureaux, comme est le nôtre en majorité, est tout de même à saluer. Pour ce qui est des acquisitions, il y a eu trois acquisitions actées, mais aucune nouvelle acquisition initiée en 2023. On a vraiment préféré se concentrer sur les cessions et je ne pense pas que nous ayons manqué une quelconque opportunité. En développement, nous avons cinq projets en développement sur lesquels on reviendra, l'un d'entre eux étant celui que vous avez vu en timelapse, qui est celui de Lyon Évasion. Et enfin, on a acté pour cinquante-quatre millions d'euros de cessions. Nous avons également plusieurs dizaines de millions d'euros sous promesse que nous devrions acter dans les prochains mois. Vous n'entendez pas très bien ? Je ne sais pas s'il peut... Le micro est là, alors je ne peux pas faire beaucoup plus près. C'est bon ? Vous m'entendez mieux là ? Ok. Un petit point marché pour expliquer quand même dans quel contexte nous avons évolué cette année. Même si vous le connaissez tous, en termes d'économie en France, le PIB est en très légère augmentation, donc on peut qualifier le contexte économique d'un peu morne. Le marché sur le marché immobilier, qui cette année a été marqué par un vrai retrait des investisseurs étrangers, donc un marché vraiment très endogène franco-français. Le marché a également été marqué par une très forte baisse des volumes investis, puisqu'on est à moins 50% par rapport à la moyenne décennale, qui se situe autour de €22 milliards. Et un autre point important, c'est que pour la première fois depuis très longtemps, peut-être même de l'histoire d'Imostat, les bureaux ont représenté moins de 50% de la totalité des volumes investis. Ce qui dénote quand même de la façon dont le marché perçoit l'immobilier de bureau. Et ce qui est le contexte dans lequel nous nous sommes inscrits pour cette rotation du patrimoine, dont on parlait tout à l'heure et sur lequel on va revenir plus en détail. Ce qu'on propose de vous présenter avant de passer en fin de séance aux questions-réponses, c'est évidemment un focus un peu plus détaillé sur l'activité opérationnelle. Ensuite, on reviendra sur les éléments financiers précisément. Et enfin, on vous fera un état d'avancement de la feuille de route qui avait été, pour mémoire, acceptée par notre conseil d'administration il y a deux ans, réitérée l'an dernier, et qui s'inscrit sur une durée de cinq ans. Donc, on démarre par l'activité opérationnelle avec un premier point qui est celui de l'évolution du patrimoine. Le patrimoine s'élève au trente-et-un décembre dernier à un milliard sept cent dix-sept millions d'euros. Nous avons cent quarante-trois bâtiments, une superficie de plus de cinq cent mille mètres carrés, un taux d'occupation, et j'insiste là-dessus, qui s'est maintenu, encore une fois, dans un contexte complexe sur le marché locatif bureau. C'est une vraie performance des équipes. Voilà, je sais à quel point c'est difficile d'aller chercher chaque locataire. On a un patrimoine qui est très granulaire. On a une taille moyenne de bail qui est de moins de cinq cent mètres carrés. Donc, c'est du travail d'orfèvre, même si nos bâtiments sont parfois compliqués. Mais en tout cas, c'est un très gros travail des équipes et je me permets d'insister là-dessus. Pour ce qui est du rendement EPRA, il est de 4,6%. La répartition du patrimoine entre Paris, Île-de-France et les régions est toujours à 75%, 25%. Et la part des bureaux dans notre patrimoine est toujours autour de 80%, en légère baisse. Ce sont deux indicateurs que nous suivons évidemment dans le cadre de la feuille de route et sur lesquels on reviendra en fin de séance. On est évidemment en train d'exécuter cette feuille de route, donc ça va prendre du temps, mais on est sur la bonne voie et notamment, les développements vont beaucoup contribuer à modifier ces indicateurs dans le sens que nous souhaitons poursuivre. Si on rentre un peu plus dans le détail de la valeur du patrimoine, une partie de cette évolution de valeur s'explique par les cessions, puisqu'on a vendu pour 54 millions d'euros. Mais la plus grande explication à cette baisse de valeur, comme chez nos pairs, c'est évidemment la variation des justes valeurs. On a une variation de juste valeur de l'ordre de 156 millions d'euros. Bon, je passe sur les 1,4 de gains de valeur qui se concentrent sur deux immeubles principalement. On a également les acquisitions qui viennent quand même contrebalancer les cessions. Et puis les investissements sur nos projets de développement, qui sont d'un peu moins de 32 millions d'euros. Donc, la valeur globale de notre patrimoine a baissé de 9%. Si on la retraitait des permis de construire, on serait à 8,5%. On va rentrer également dans le détail, puisque l'année dernière, c'était une question qui avait été posée, de l'évolution de ce patrimoine par localisation, notamment. Donc, on va revenir là-dessus. Ce qu'on peut observer, c'est qu'on est, par exemple, sur Paris, à -10%, et le Grand Lyon à -11%. Pourquoi ? Parce que ce sont des localisations sur lesquelles les taux de cap étaient très bas. Donc, quand on prend cent points de base sur les taux, évidemment, quand on part de 3,5% ou 4%, la variation est plus importante que quand on part de 6,5%, 7%, voire 8% pour certains de nos immeubles. Donc c'est ce qui explique qu'on est à -10% sur Paris, mais à seulement -7% en seconde couronne, parce que les taux de capitalisation d'où on partait étaient bien plus importants. Et l'écart des taux est à peu près comparable. L'exercice qu'on a voulu faire sur la gauche, c'est d'expliquer sur chacune de ces localisations l'effet taux sur ces variations de valeurs et l'effet VLM. Donc, comme vous le voyez, sur Paris, on a un effet VLM qui compense un peu, notamment les indexations et puis le fait qu'on est un peu sous-loué, là où sur d'autres localisations, les VLM n'ont pas eu d'impact. Et si on prend en détail cette analyse des VLM par rapport au loyer que nous expérimentons sur notre patrimoine, on se rend compte que finalement, sur Paris, on a des niveaux de loyer un peu inférieurs, ce qui s'explique notamment par des baux assez importants, comme sur Lyon Traversière avec la SNCF, qui sont assez anciens, donc qui avaient été loués sur des niveaux de marché beaucoup plus faibles, et sur lesquels il y a eu que le jeu de l'indexation. Et puis, sur les régions, on est pour le coup, sur des niveaux de loyer de notre patrimoine un peu plus élevés que les VLM, à la fois parce qu'on a un patrimoine probablement de meilleure qualité que la moyenne du marché et puis aussi parce qu'on a des baux un peu plus récents. Mais au global, c'est intéressant de noter qu'on est à peu près en phase avec les VLM de marché, puisqu'il n'y a qu'un écart que de 0,4%. Pour revenir sur les autres briques, qui sont les acquisitions et les développements, je vais dire un mot, même si on les a déjà présentés lors des semestriels, des trois acquisitions qui ont marqué le premier semestre, qui étaient, je le répète, des réitérations d'actes, de promesses qui avaient été signées en 2022. Donc, on a la rue de Belfond, qui est louée totalement à un coworker, mais en format bureau opéré, donc pour un seul preneur, sur un douze ans ferme, dans le neuvième arrondissement de Paris. Nous avons également la VEFA Millésime, qui, elle, se situe à Issy-les-Moulineaux et dont les travaux avancent très bien, qui sera livrée mi-2025, au pied de la future ligne quinze du Grand Paris, qui aura toutes les certifications Excellent HQE, Excellent BREEAM, Wired Score Gold et qui sera dans un quartier très mixte, ce qui est aussi le type de localisation que nous recherchons aujourd'hui. Pour ce qui est des développements, je reviens sur notre marque LILK, donc Last Light Industrial Last Kilometer. C'est nos deux projets que nous avons lancés, de logistique à étages, très proche de Paris. On a déposé cette marque parce que c'est une typologie d'actifs que nous souhaitons développer davantage dans notre patrimoine, notamment sur des fonciers qui nous le permettront. Aujourd'hui, on a lancé deux projets. On en a un troisième qui est identifié en seconde couronne et un dernier en région qui prendront un petit peu plus de temps, puisqu'ils nécessitent notamment des modifications de PLU qui prennent malheureusement un peu de temps. L'idée, c'est vraiment, avec ce type de projet, de faire de la logistique à étages mais accessible par rampe, puisqu'on sait que les monte-charges ne sont pas du tout du goût des preneurs, parce qu'évidemment, quand ils tombent en panne, ils ne peuvent plus pratiquer leur activité. Et donc, on a travaillé sur deux sites qui sont Nanterre et Bobigny, sur lesquels nous avions pour l'un un foncier disponible, pour l'autre, un immeuble vide et très obsolète, et donc pour lesquels on a imaginé alors deux types de rampes différents. Je ne vais pas rentrer dans ce niveau de détail technique, mais des rampes qui sont adaptées au fait que les poids lourds, alors évidemment, pas les très gros poids lourds, mais les poids lourds intermédiaires, puissent aller dans les étages pour décharger leurs marchandises. Ce qui permet aussi de s'inscrire dans une démarche vertueuse en termes environnemental, puisque dans le cadre de la démarche ZAN, zéro artificialisation nette, ça nous permet de construire davantage de mètres carrés utilisables en hauteur plutôt que de s'étaler sur les fonciers disponibles. Le premier sera livré mi-2024, c'est à Nanterre, et le second sera livré tout début 2025. Les deux bénéficient de label Excellent et les deux sont aussi, pour nous, le moyen de tester des démarches environnementales meilleures, avec du béton très bas carbone, avec des panneaux photovoltaïques, avec de l'agriculture urbaine pour Bobigny, avec un goudron fait à base de matériaux biosourcés, enfin, j'en passe. Voilà, donc ce sont pour nous deux projets exemplaires et on espère en faire davantage. Peut-être un focus maintenant sur une métropole régionale différente des années précédentes. On vous a parlé de Bordeaux, on vous a parlé de Lyon. Maintenant, on vous emmène à Aix et Marseille, puisque sur la métropole Aix-Marseille, nous avons un patrimoine d'un peu plus de cent soixante millions d'euros. Aujourd'hui, deux projets. L'un qui est terminé, qui est la restructuration du bâtiment Carmin dans le parc du Golfe d'Aix-en-Provence, et puis un autre qui est le Jade, qui est en cours de construction, sur lesquels je vais revenir. Pourquoi on aime bien cette métropole ? Parce que le bassin d'emploi qui est dans cette métropole est extrêmement dynamique. On le voit, nous, dans l'activité locative de ces ensembles immobiliers. Il y a une vraie demande. Le COVID a favorisé aussi une forme de migration des cadres et beaucoup d'entreprises souhaitent avoir, si ce n'est leur siège social, en tout cas une seconde implantation sur ce type de localisation. Les bâtiments que nous proposons y répondent favorablement, notamment le parc du Golfe à Aix-en-Provence, sur lequel nous détenons 33 000 mètres carrés de bureaux. On détient à peu près entre 70% et 75% du parc. Tout dépend si on compte en surface ou en nombre de bâtiments. Aujourd'hui, ce parc est plein à plus de 92%. C'est dire sa résilience. C'est un parc qui a eu plusieurs phases de construction, mais qui est dans un environnement extrêmement agréable. Label Éco Jardin, Biodiversity. Beaucoup de services également, des restaurants, de la mobilité douce. Enfin, voilà, un parc qu'on fait aussi, nous, évoluer pour qu'il s'adapte aux besoins des locataires et qu'il réponde à leurs attentes. Mais un parc qui continue à démontrer que, voilà, quand on est dans un environnement agréable, avec des terrasses, avec du verre, avec une accessibilité bonne, ben voilà, ça fonctionne. Et c'est pour ça qu'on a lancé le développement du Jade, qui est un immeuble qui est aujourd'hui en cours de construction sur un foncier que nous détenons depuis de nombreuses années, qui offrira deux bâtiments. Bon, il est complètement sécable, que ce soit par bâtiment ou par plateau. Un peu moins de 4 000 mètres carrés, près de 400 mètres carrés de terrasse. Aujourd'hui, des touches intéressantes. Une petite coquille, il va être BREEAM Excellent et pas Very Good. Pour nous, c'est important. Voilà, aujourd'hui, on fait tout pour sortir des bâtiments qui soient Excellent. Et voilà, on a déjà des touches locatives, ce qui montre aussi l'intérêt des locataires pour ce type d'actif, la taille du bâtiment étant aussi clé en la matière. Et la raison pour laquelle on l'a lancé, notamment en blanc, c'est parce que sur Carmin, qui est dans le parc et qui, lui, avait été construit en 2002 et qui, suite au départ de Bureau Veritas, nécessitait une vraie restructuration, on avait plus de... enfin, on avait trois touches très sérieuses pour la totalité du bâtiment. On a signé avec un des locataires à l'été pour une livraison à l'automne, ce qui avait démontré vraiment les attentes des locataires sur ce type de biens. Raison pour laquelle on a lancé le Jade. Et on voulait aussi insister sur Carmin. Pourquoi ? Parce qu'au-delà de la restructuration classique, c'est un bâtiment qui a été aussi important pour nous en termes de démarche d'économie circulaire, puisque nous avons pratiqué les choses, on va dire, à l'extrême. Les résultats sont là, puisque en termes de CO₂ économisé, nous avons économisé, pour l'anecdote, à peu près six cent neuf allers-retours Paris-New York en avion. Ou si je prends l'équivalent des déchets qui ont été économisés, nous sommes sur l'équivalent de mille huit cent personnes en équivalent déchets. Voilà, donc c'est une démarche que nous souhaitons pratiquer plus régulièrement ou en tout cas dès que nous le pourrons. En tout cas, dès que les bureaux de contrôle, notamment, ne freineront pas sur les sujets. Ça rejoint ce qu'on a fait aussi sur Topaz, pour lequel on a eu le prix du booster du réemploi. Un mot sur du coup, la RSE. Vous savez que c'est un sujet sur lequel la Société de la Tour Eiffel a été pionnière depuis de très nombreuses années et sur lequel nous ne ménageons pas nos efforts, grâce notamment à Odile Batter, notre Directrice de la RSE. Quelques indicateurs, je ne vais pas m'arrêter sur tous, mais le premier d'entre eux, c'est évidemment la satisfaction de nos clients. Satisfaction locataire. Aujourd'hui, dans ceux qui se sont exprimés, et on est bien placé tous pour savoir que ceux qui s'expriment, c'est plutôt ceux qui sont négatifs que ceux qui sont positifs. On est quand même très content d'avoir 74% de nos locataires qui sont satisfaits de la relation et de la façon dont la Société de la Tour Eiffel gère ses immeubles. Pour mémoire, on fait tous les ans soit le Grand Paris, soit les régions. Les régions, il y a deux ans, avaient un taux de satisfaction de 70%. C'est une amélioration et on s'en satisfait, même s'il ne faut jamais relâcher ses efforts. Un autre indicateur intéressant, c'est la consommation d'énergie sur nos bâtiments. Si on regarde le benchmark de l'OID, on est plus performant puisqu'on consomme 121 kilowattheures par mètre carré par an, là où le benchmark de l'OID est plutôt à 134. Mais de même, on va, on travaille à la fois avec nos équipes techniques et puis avec nos locataires pour faire en sorte que ce chiffre s'améliore tous les ans. Un autre indicateur, c'est les audits de notre patrimoine sur l'adaptation au changement climatique. Ça fait partie des sujets très importants pour faire face à l'avenir. On en est à 62% d'actifs audités. Enfin, on y était au 31 décembre, on est un peu mieux maintenant. Voilà, notre objectif était d'être à 50% fin 2023. L'idée de ces audits, c'est, ben, de se dire que si on connaît bien notre patrimoine en la matière, on saura ce qu'on peut faire pour l'améliorer. Alors que si on ne le connaît pas, on aura un peu plus de mal à l'adapter. Et enfin, bon, celui qui me tient à cœur, l'index SEGAPro, pour lequel nous sommes à 98%, là où l'objectif que nous nous étions fixés est à 95%. Évidemment, ce, tout ça est au cœur de nos engagements. Je vais passer très vite. On a signé, comme beaucoup d'acteurs de l'immobilier, on a la charte pour la sobriété des bâtiments tertiaires. Sur les actifs en développement, j'ai parlé de l'ILK, mais c'est vrai aussi sur les immeubles de bureaux en développement, on a des sources d'énergie verte avec les panneaux photovoltaïques et la géothermie. On a du béton bas carbone. Et puis, peut-être, sur le volet social, on a aujourd'hui un peu plus de 3% de notre masse salariale investie dans les formations pour nos salariés. Et parmi nos autres sujets sociaux sur lesquels on a mis l'accent, on a mis une clause de recours obligatoire à de l'insertion pour les cahiers des charges des projets en développement. Pour ce qui est des certifications de nos immeubles, on maintient le cap, sachant que pour ceux qui ne connaissent pas bien le monde des certifications, les exigences pour obtenir les certifications évoluent d'année en année. Donc, se maintenir est déjà en soi une performance, même si l'objectif est évidemment d'améliorer sans cesse le patrimoine en la matière. On reste à peu près à 80%. Et puis, si je reviens sur ce benchmark de l'OID, je disais qu'on était à 121 kilowatts heure par mètre carré par an de consommation en moyenne sur nos bâtiments. Si on fait l'analyse dans le patrimoine, on en a 68% qui fait mieux que le benchmark de l'OID et puis 32% sur lesquels on a encore du travail pour se mettre au moins au niveau de l'OID, sachant qu'encore une fois, l'objectif est d'aller bien au-delà dans le temps. Je vais passer la parole à Franck sur l'activité locative. Merci Christelle. Donc, en effet, on va maintenant traverser tous les éléments de l'activité locative 2023, également les résultats sur l'année, résultats EPRA. On va commencer pour la partie quittancement, pour justement signifier ce que disait Christelle au début de cette présentation. C'est la qualité locative de notre patrimoine. Sur les loyers, on va revenir dessus, sur l'évolution. Elle s'établit à €83,1 millions. Ça représente un quittancement de €84 millions et nous avons déjà encaissé 98% des loyers. C'est légèrement en retard par rapport à l'an dernier, qui était à 99%, sur à peu près 500 baux. Cette qualité des locataires, elle se traduit également par le nombre de locataires qui sont classés dans les deux meilleures catégories, Coface et Credit Safe. On est à 80%, alors que l'an dernier, on était à 82%. Donc, il y a un léger glissement et on est très attentif, justement, avec nos locataires, pour s'assurer qu'il n'y a pas de difficultés. C'est un indicateur qu'on a mis en place à l'occasion du Covid et qu'on suit. Et maintenant, on va dire de manière plus spécifique, avec le ralentissement économique que peut-être certains peuvent déjà sentir dans leur activité. Slide suivant. Le taux d'occupation reste évidemment un enjeu majeur pour nous. Il reste à 78%, ce qui reste, on va dire, une performance. Évidemment, on aimerait que ce chiffre soit plus élevé. On y travaille énormément. Après, c'est lié aussi à la qualité d'un patrimoine qui nécessite un peu de travail. On va dire ça comme ça. La vacance provoquée, elle, réduit légèrement, passe de 6% à 5,5%. C'est un effet technique. On a l'actif de Pluto Plein Air qui, lui, est passé en mise en chantier, donc il sort du périmètre de calcul ici. Et puis, on intègre ici Saint-Cloud, qui est un actif un peu spécifique et qui pourrait nécessiter quelques travaux de redéveloppement. La Walt et la Walb restent stables, à peu près à 5,5 ans et 3,1 ans. Et puis, à droite, on vous a mis la base de clients solides et diversifiés, qui va s'appuyer à la fois avec une vingtaine de locataires de qualité qui vont représenter 40% de nos loyers. Et puis, à côté de ça, vous allez avoir une grande diversité avec un modèle multilocataire pour une dilution du risque renforcée. En loyer annualisé, ça représente 87 millions d'euros, répartis à hauteur de 72% dans le Grand Paris, 28% dans les régions. Et puis sur votre droite, vous voyez également le rendement EPRA, qui accuse également la hausse des taux. Donc, il passe au global de 4,17% à 4,62%, donc plus 45 bp. Le sous-jacent, c'est que la valeur, enfin, le taux retenu moyen derrière tout ça, c'est 5,80%. Le différentiel, c'est notamment lié aussi au taux d'occupation, comme vous le retrouvez à 78%. Ça a un impact ici et ça a un effet de levier également sur les charges. Les 5,80% ont également un impact, enfin, c'est le même chiffre pour le Grand Paris et les régions. Comme on l'a vu au début, le Grand Paris a un taux d'occupation aussi qui est plus faible. L'évolution donc des revenus locatifs en baisse de 1,4 million d'euros pour s'établir à 83,1 millions d'euros. Vous avez la brique du milieu, 5,2 millions d'euros, qui correspond à des indemnités, un élément exceptionnel qu'on a touché l'an dernier à l'occasion du départ d'Orange sur Bagneux, qu'on ne retrouve évidemment pas cette année. Donc, si on retraite cet élément-là et que vous vous concentrez sur les deux briques juste avant, on a un effet périmètre de plus 3,5%, qui va être tiré par l'effet inflation pour 5,2%. Les moins 1,4 millions d'euros qui sont liés aux relocations, ça va être lié essentiellement à deux départs, dont on vous a déjà parlé à l'occasion des semestriels, avec La Poste à Montrouge et Orange à Bagneux, compensés en partie avec l'arrivée de Nokia à Massy et également quelques améliorations de l'état locatif à Jardin des Clés à Bordeaux. Au début et à la fin de ce bridge, vous pouvez voir que l'impact des cessions est de moins 1,7 million d'euros, avec des acquisitions qui jouent à plus 2,7 millions d'euros. Donc là, c'est l'effet évidemment pro rata temporis, puisqu'ici, on est en termes de flux. Si on annualise ces flux-là, c'est à peu près 3,5 millions d'euros pour les deux briques que vous pouvez voir. Donc, on est flat au niveau périmètre, au niveau des loyers. Maintenant, on va aborder les éléments financiers, même si on a déjà commencé avec les loyers. Donc les loyers nets sont en recul de 1,4 million d'euros. C'est la partie que vous pouvez voir sur la gauche et qui est encadrée. Et puis, on a complété évidemment avec l'amélioration des charges pour 2,8 millions d'euros. Donc, ça va être lié notamment à la rotation de notre portefeuille, avec des cessions et certaines destructions liées à des redéveloppements qui nous font économiser à peu près 1 million d'euros. Et puis, sur le périmètre actuel, on a économisé à peu près 1,6 million d'euros liés à des rééditions de charges et à des ajustements à ce niveau-là. Ces plus un virgule quatre million d'euros d'amélioration sur le loyer net sont compensés en partie par l'augmentation des frais de fonctionnement, qui vont être liés justement à l'adaptation de la structure. Donc, Christelle a pu vous parler au cours des derniers mois. Et puis peut-être, on reviendra de manière plus spécifique là-dessus, mais c'est également, on va dire, un one-off là-dessus. Et puis enfin, il y a les frais financiers qui s'améliorent de quatre virgule trois millions d'euros. Donc c'est une surperformance qui est plutôt une très bonne surprise. Il s'agit, on l'a décomposé en trois effets. Il y a un effet volume. L'encours moyen, l'an dernier, était à huit cent dix millions d'euros, lorsque cette année, il est à sept cent quatre-vingt-dix millions d'euros. Donc ça va jouer pour trois cent mille euros. On a considéré un effet taux à zéro. Alors, c'est un peu plus compliqué que ça, mais on va dire que notre couverture était parfaite. Ça me fait plaisir de le dire. Et puis, vous avez un effet cap qui, lui, va jouer, va être contributeur à hauteur de 4 millions d'euros. Il s'agit de caps que nous avons mis en place fin 2018, avec un strike à 0,5%, mais avec la forte baisse des taux, on a trouvé cette couverture qui n'était pas nécessairement efficace. C'est la raison pour laquelle on a mis en place des swaps fin 2020, sur une durée de quatre ans, à moins 0,5%, qui nous a permis de maintenir les frais financiers au niveau où ils sont et ils vont être encore pendant un an, jusqu'à fin 2024. Et ces caps, avec un strike à 0,5, l'an dernier n'avaient pas beaucoup d'effet et cette année, avec la forte hausse des taux, se retrouvent contributeurs pour 4 millions d'euros sur le résultat EPRA. Donc c'est essentiellement un effet technique et c'est un one-off parce que ces caps ont une maturité à fin 2023. Petit point sur l'endettement. L'endettement net prend 60 millions d'euros. Ça va être essentiellement lié aux acquisitions qui ont été réalisées au cours de l'année, qui auraient dû être compensées par les cessions, mais vous l'aurez compris, avec le marché qui était quasiment à l'arrêt, ça a ralenti évidemment notre capacité à faire de la rotation de notre portefeuille. Et en parallèle de ça, la baisse de juste valeur nous conduit à un LTV qui se dégrade et qui passe de 38% à 43,3%. L'effet cap, donc les plus €4 millions, va se traduire par l'amélioration de l'ICR, qui passe de 4 fois à 5,7 fois. Encore une fois, avec cet effet one-off. Et puis, vous avez le taux moyen qui passe, on va dire, de manière publiée, à 1,72% à 1,22%. Donc, si on retire cet effet cap, on reste à 1,72%. Les sûretés diminuent. On a fait un remboursement anticipé sur un de nos emprunts hypothécaires. Donc, ça permet de passer de 1,4% à 0,9%. Et enfin, les couvertures. Donc là, c'est une photographie à fin d'année, à 488 millions d'euros. Donc, on a les 480 millions d'euros qui sont à échéance à fin 2024 sur les caps qu'on a mis en place à moins 0,5%. Mais sur l'année, la couverture moyenne, puisqu'elle prend en compte les caps, et comme elles avaient échéance le 29 décembre, évidemment, elles n'apparaissent pas sur la photographie du 31 décembre, pour à peu près 180 millions d'euros. Donc, on avait une couverture globale sur l'année à 660 millions d'euros, par rapport à une dette moyenne variable de 500 millions d'euros. Ce qui explique justement, avec cette surcouverture, ce produit financier exceptionnel. Vous avez ici l'échéancier de la dette depuis fin 2019. C'est un peu complexe en lecture, ce n'est peut-être pas très sympa en présentation. Je vais essayer de vous l'expliquer brièvement. Vous avez le socle, donc rose, qui correspond à tous nos financements à taux fixe. Et donc ça intègre ici nos TSDI, les 180 millions d'euros à 4,5%. Vous avez derrière, ce n'est pas très visible ici, mais en beige, mais vous le voyez à travers la ligne noire, l'encours variable, qui, elle aussi, intègre les TSDI d'Affin pour 75 millions d'euros. Et puis, vous avez les barres, les barres jaunes qui correspondent aux caps et les barres rouges qui correspondent aux swaps. Et vous voyez que l'ensemble des caps ont pris fin à fin 2023. Ensuite, ici, je vais faire un peu madame Météo, mais c'est pour vous expliquer, vous avez les swaps qui prennent fin, les moins 0,5% à fin 2024. Et ensuite, vous avez un nominal de 365 millions d'euros de swap qu'on a mis en place au cours de l'année avec un taux moyen de 65%. On a fait évidemment l'exercice de la sensibilité. Plus 100 BP ou moins 100 BP aurait eu un impact d'à peu près 100 K sur notre PNL. Dernier slide pour moi, l'évolution de l'ANR EPRA. Christelle en a parlé, moins 17% face aux moins 9% du patrimoine. Ça prend évidemment l'effet levier qu'on retrouve ici. C'est la brique du milieu, les moins 9,4 euros par action. Puis, vous pouvez voir que les dividendes ont été plus que compensés par le résultat EPRA de l'année. On arrive à un l'ANR EPRA NTA, donc de continuation selon l'EPRA, à 40,8 euros par action. Puis, si vous voulez avoir la valeur liquidative de l'ANR, il faut y ajouter les instruments financiers, également la juste valeur des TSDI, mais également de la dette à taux fixe. Et puis ensuite, l'ANR de reconstitution, ça intègre évidemment les droits qui sont associés lorsque vous achetez un immeuble et qui, du coup, va s'établir à €47,3 par action. Et je rends la parole à Christelle. Je vous remercie pour votre attention. Pour terminer, effectivement, un petit point dans l'état d'avancement de la feuille de route, même si on n'est pas encore tout à fait à la moitié, donc c'est un petit peu prématuré de trop s'avancer. Pour mémoire, au 31 décembre 2021, la part du Grand Paris était de 76% et l'objectif qu'on s'est défini, c'est d'arriver à deux tiers du patrimoine en Île-de-France pour accentuer davantage notre présence en région, sur lesquelles on s'est rendu compte que le patrimoine était quand même beaucoup plus résilient. Pour ce qui est de la typologie des actifs, donc, on avait 81% de bureaux. L'objectif est également d'arriver à deux tiers pour améliorer aussi la résilience du patrimoine en le diversifiant davantage et en le rendant moins sujet à des crises de classe d'actifs comme celle que le bureau traverse actuellement. Et enfin, un maintien de notre niveau des certifications à 80%, toujours dans un contexte, comme je disais tout à l'heure, où les certifications sont de plus en plus exigeantes pour un niveau équivalent. Avec trois grands axes, comme je le disais également en préambule, le premier, une rotation d'une partie du patrimoine, des acquisitions et des cessions sur lesquelles on accentue encore nos efforts en ce moment. Les développements sur lesquels on a lancé des développements et ces développements vont être livrés entre 2024 et 2025. Donc, ils produiront plein effet sur le patrimoine cible à leur livraison. Et on voulait faire un point d'étape, voilà, tout simple, pour vous dire où nous en étions. Donc, sur la localisation, on a légèrement amélioré la part des régions, mais une fois encore, du fait des développements, notamment, les régions vont pouvoir prendre leur part dans l'objectif de 2027. Pour ce qui est des typologies d'actifs, c'est un peu la même chose. Quand on développe les Lil, quand on développe Lyon Évasion, qui est un actif mixte avec du co-living, on va nécessairement augmenter la part de non bureaux de notre patrimoine. Et puis, on a d'autres projets de développement qui ne seront probablement pas lancés cette année, mais sur lesquels on travaille avec davantage de mixité. Et puis enfin, un maintien de la qualité environnementale de nos actifs. Évidemment, ce critère fait partie des critères quand on choisit les actifs qu'on met sur le marché pour les cessions. Celui-ci fait partie des critères importants que nous regardons. Et tous ceux qui ne sont pas assez performants ou pour lesquels on considère que l'investissement, en termes d'adaptation, sera trop important, font partie des actifs sur lesquels on envisage la cession. On ne peut pas toujours la mettre en œuvre pour d'autres raisons, mais voilà, ça fait partie des critères importants qui dictent la façon dont on analyse le patrimoine à céder. Voilà, j'imagine que vous avez des questions ? Non. Bonjour, Stéphane Alfonso, Invest Securities. Merci pour cette présentation. J'ai tout d'abord une première question sur les expertises. Donc, je vois bien que la phase d'ajustement est amorcée, mais elle est quand même bien loin de celle qu'on peut observer chez vos pairs. On le voit bien sur votre taux de cap à 5,8%, là où vos pairs sont plutôt à 7%, 8%. Donc, admettons que le taux de cap traduise bien la réalité économique. Ce que j'aimerais savoir, c'est sur les effets loyers, quelles sont les principales hypothèses retenues par vos experts en termes d'indexation, taux d'occupation, ou du moins avoir un taux de croissance moyen annuel sur les loyers ? J'imagine qu'ils ont un DCF dix ans. Voilà, c'est ma première question. Alors, déjà, le premier point, je cherchais la slide, mais je vais vous la remettre. On est par exemple à -10% à Paris. SFL, qui a un patrimoine purement parisien, est à -10,5%. Donc, je pense que les experts sont à peu près alignés sur l'ensemble des autres foncières. En tout cas, moi, je n'ai pas le sentiment qu'il y ait un écart. Pour ce qui est de l'évolution des loyers, alors oui, ils font entre autres la méthode du DCF sur dix ans. Ils font, vous savez, trois méthodes et puis après, ils font une moyenne des deux qui leur semblent les plus pertinentes. La méthode des DCF, ils l'ont introduite dans notre patrimoine il y a deux ans, parce qu'auparavant, ils ne faisaient que les méthodes taux de cap et comparable. Donc, je pense que c'est aussi ce qui contribue à rendre les valeurs un peu plus reflétant la réalité, vu le nombre de sujets sur lesquels on a des développements potentiels. Après, pour ce qui est de la croissance des loyers, alors ça, pour le coup, je n'ai pas le chiffre en tête. Je ne sais pas si toi, tu l'as. Alors, systématiquement, en fait, ils prennent les mêmes chiffres qu'ils appliquent à tout le monde. C'est lorsqu'on essaie un peu de les challenger là-dessus, à chaque fois, ils nous disent : « C'est nos stratégistes, nos économistes qui déterminent. » Et après, on les applique assez mécaniquement. Non, parce que si on revient, par exemple, sur la slide onze. Ouais, c'est la suite. Donc là, on imagine que c'est vos loyers par rapport au VLM. J'imagine que c'est en facial. Maintenant, si on fait le même exercice en économique, qu'est-ce que ça donne ? Alors, c'est toujours un peu, enfin, un peu complexe d'apporter une réponse. Je ne sais pas comment les autres foncières se débrouillent par rapport à cette question-là, mais la VLM, il y a un mix entre une version faciale et une version économique. C'est toujours un peu tangent. Donc, ça veut dire que nous, il y a un moment donné où vous avez un rattrapage qui va se faire au moment de la relocation. Et donc là, finalement, ça va aussi témoigner de la durée de certains baux. Donc il va y avoir un rattrapage si demain, en effet, on mettait sur le marché nos actifs et c'est ce qui est, ce qui est aussi mis en avant sur le slide précédent, c'est l'effet VLM. Si on pourrait s'attendre justement à une revalorisation de notre patrimoine. Voilà pour apporter, on va dire, un premier... Après, si votre question elle porte sur la réversion, par exemple, parce que je crois que vous l'aviez déjà posée l'an dernier. On a essayé de se prêter à l'exercice. En fait, ce qui est très compliqué sur la réversion, c'est de comparer un loyer qui devient économique quand on renégocie un bail avec un locataire qui est déjà en place, par rapport à un loyer qui est devenu facial, puisque en général, les mesures d'accompagnement ont été consommées il y a déjà quelques années et on n'a pas forcément cet historique-là. Donc c'est là où l'exercice devient difficile. Et puis, c'est vrai qu'aujourd'hui, certains locataires restent sur les mêmes périmètres, d'autres nous rendent un petit peu de surface, d'autres augmentent. Donc, on a essayé de se prêter à l'exercice, vraiment pour répondre à votre question, parce qu'on l'a trouvée en plus intéressante. Mais on a, on a, la seule façon qu'on a réussi à, dont on a réussi à analyser les choses, c'est vraiment par ce slide-là, parce qu'encore une fois, on ne veut pas comparer des choux et des carottes. Et on a, vous l'avez vu dans les walves, on est resté sur à peu près la même durée, ce qui signifie aussi qu'on a, enfin, il y a un an qui est passé. On n'a pas attendu que les baux vivent leur vie. On a pris les devants sur pas mal de locataires dont on sait que leur break approche pour essayer de les renouveler. Et on a été plutôt successful sur cette démarche. Maintenant, à chaque fois, on a essayé de se poser la question bail par bail. Et encore une fois, il y a trop de paramètres qui changent et c'est trop compliqué de comparer un éco maintenant par rapport à un loyer dont on ne connaît que la valeur faciale, puisque les mesures d'accompagnement d'origine ont été mangées. Et puis qu'entre temps, il y a eu aussi l'indexation, etc. Mais globalement, ce qu'on voit, c'est qu'on est vraiment en phase avec les valeurs de marché et les mesures d'accompagnement du marché. C'est-à-dire qu'on est autour de 30% sur la défense. On est à moins que ça en région. Par exemple, sur Carmin, je crois qu'on est de l'ordre de 15%, parce qu'il y avait aussi une compétition entre trois locataires qui étaient intéressés par la totalité de l'immeuble. À Bordeaux, quand on reloue, on prend entre, sur les commerces, on prend entre 10 € et 15 € par mètre carré. Sur les bureaux, on a pris plus de 100 €. Enfin, voilà, c'est vraiment du cas par cas, mais encore une fois, on compare un peu des choux et des carottes si on compare le loyer en place versus le nouveau loyer économique qu'on signe. Et juste une dernière question sur le taux d'occupation. Donc, je crois comprendre, en regardant l'échéancier de baux, que l'année 2024 va être encore assez complexe. Il y a beaucoup d'échéances de fin de bail et d'options de break. Comment vous voyez les choses pour la fin d'année ? Il y a deux locataires, principalement, qui ont des breaks possibles en 2024, pour un départ fin 2024, donc qui n'impacterait pas le T.O. 2024, mais plutôt 2025. Il y en a un des deux dont on est à peu près sûr qu'il va partir, c'est Air Liquide à Champigny. Et en revanche, il y a la SNCF sur la tour Traversière aussi. Alors eux, pour le coup, ils n'écrivent pas, mais ils sont en train d'investir plusieurs millions d'euros pour réaménager tous les plateaux de la tour qu'ils occupent en totalité. On peut supposer qu'ils ne sont pas en train de partir. Maintenant, ils ne souhaitent pas l'écrire pour tout un tas de raisons. Mais voilà, c'est les deux grosses échéances de 2024. Les autres ont été déjà renégociées et ont été déjà sécurisées. Après, elles n'apparaissent pas forcément là-dedans, parce que c'est souvent des nouveaux baux, ce n'est pas forcément des avenants. Donc, on n'a pas toujours... la façon de le comptabiliser n'est pas toujours la même par rapport à la valve. Mais voilà, les deux grosses échéances, on a plutôt une quasi-certitude positive et une quasi-certitude négative. Ça représente combien, les départs, certains ? Champigny, c'est neuf mille mètres carrés. C'est un point huit sur la vacance. Merci. Alors après, on a quand même des bonnes nouvelles. Par exemple, on a signé plus de 2 000 mètres carrés à Vélizy. Qui est un exploit. Je pensais pas dire ça un jour, donc je suis très contente. Et surtout, ce qu'on observe, c'est des visites sur beaucoup de sites de première et seconde couronne qu'on n'avait plus depuis de nombreuses années. Alors, c'est probablement un des effets de la crise économique un peu sous-jacente qu'on est tous un peu en train de vivre. On voit les locataires qui ont un vrai souci d'économie sur le poste immobilier, sur des grosses surfaces, et donc des visites que vraiment, on n'observait plus du tout depuis des années. C'est peut-être aussi combiné au fait que, je vais me permettre d'en dire un mot, on a aussi restructuré les équipes. On a aussi un peu réorganisé les choses. Donc, on a des équipes qui ont accéléré, on va dire, dans leur démarche locative, mais je pense que c'est aussi un effet de marché et la combinaison des deux nous fait dire que voilà, on espère au moins compenser les gros départs l'année prochaine. Juste une dernière question : Vélizy, c'est combien de votre patrimoine ? Est-ce que vous voulez le céder aussi ce- Alors, on a un des actifs de Vélizy qui est sous promesse, le petit Vélizy Énergie 2, qui fait 4 000. On a 15 000 sur Topaz. C'est sur Topaz qu'il y a 2 400 mètres carrés qui ont été pris à bail. Et Vauban, il fait 5, 6 000, je crois. Et lui, il est plein à quasi 50%. Ok, merci. Bonjour, Benoît Forgeat, Resson. Donc ma question rituelle, moi, c'est la structure financière. Nous, on a essayé de faire tourner des modèles, mais ça passe pas sans augmentation de capital, quelle que soit la façon dont on tourne la feuille de papier. Le calcul que je faisais, c'est que vous avez une dette nette qui n'est plus que deux virgule deux ans de durée. Les TSDI vont avoir un step up dans un an et après step up, vous aurez un ICR à un six, que personne ne peut supporter. Donc voilà, qu'est-ce que vous faites face à ça ? Alors, ce sujet-là, évidemment, c'est plutôt à nos actionnaires qu'il faudrait poser la question. Ce qu'on peut vous dire, c'est que le soutien de nos actionnaires, enfin, moi qui échange avec eux régulièrement, je le sens. Je sais qu'il est là. Sur ce qui est du step up, sincèrement, je pense pas qu'il fasse le choix de l'appliquer. On verra, mais je serais très surprise. Et évidemment, ce sont des questions qu'ils se posent, qu'ils se posent actuellement. Après, moi, je n'ai pas leur réponse, mais ils ont la capacité de faire cette analyse sur la structure financière et d'arriver à un constat proche du vôtre. Donc voilà, c'est l'année 2024 qui va être importante en la matière. Sensibilisés, évidemment, à tous ces sujets-là. Ça fait partie des discussions qui sont en cours. Vous comprendrez que nous, on ne peut pas en dire davantage. En tout cas, à ce stade. On ne peut pas s'exprimer là-dessus. On n'est pas à leur place. Maintenant, le sujet d'ICR, on en est parfaitement conscient aussi. Aujourd'hui, on bénéficie de nos couvertures de taux qui nous protègent énormément. Maintenant, ce qui est certain, c'est que quand les taux font fois trois ou fois quatre, les loyers, quand bien même on serait plein à 100%, ils ne feront pas fois trois. Mais on reste confiant. Je pense que c'est une problématique de place. Je pense que le sujet d'ICR, on ne sera pas les seuls, on ne sera pas les seuls à l'avoir. Après, j'espère que nos amis banquiers sauront aussi assouplir leur position là-dessus, parce qu'en plus, quand on est en crédit corporate, on n'est pas comme un hypothécaire sur les loyers, on est sur l'EBE, ce qui rend les choses encore plus complexes. Pas d'autres questions ? Bon, écoutez, merci beaucoup. Merci pour votre attention.