Hyvää aamupäivää ja tervetuloa katsomaan Asuntosalkun tilinpäätöskatsausta. Tämä on tilinpäätöstiedote vuodelta 2024. Me käydään läpi ensiksi kauden ja avainluvut pähkinänkuoressa. Sen jälkeen lyhyesti Asuntosalkusta sijoituskohteena, taloudellisia tietoja kolmantena. Sitten ennen kysymyksiä osaketietoa ja yhteenveto. Tilikausi pähkinänkuoressa: liikevaihto kasvoi lähes 20% ja vertailukelpoinenkin reilu 12%. Tätä keskeiseltä osin selittää kaksi seikkaa. Me myytiin asuntoja Tallinnassa salkun jalostustoiminnan yhteydessä, ja niistä kertyi hyvä määrä myyntivoittoja, joita sitten edellisellä kaudella ei ollut niin paljon. Toinen tekijä oli se, että Linnakodun, eli Asuntosalkun Viron tytäryhtiön tilikautta jatkettiin kaksi kuukautta, eli se oli 14 kuukauden mittainen, jolloin se saatiin sitten samaan rytmiin emoyhtiön, eli Asuntosalkku Oy:n, ja sitten Suomen tytäryhtiöiden tilikausien kanssa. Nyt kaikkien yhtiöiden tilikausi on lokakuun alusta syyskuun loppuun. Nettovuokratuotto kasvoi 9,3% ja vertailukelpoisesti 3%. Tässä sitten vastaavasti keskeistä oli tämä tilikauden jatkaminen Linnakodun osalta.
Toisaalta sitten myös se, että asuntojen määrä kasvoi Tallinnassa ja sitten myös osittain vuokrankorotusten osalta. Vuokra-aste erinomaisella tasolla, 97,4%. Tässä muistutan sitten samassa, että Asuntosalkku on vaihtoehto suoralle asuntosijoittamiselle. Asuntojen ostaminen epäsuorasti Asuntosalkun kautta on helppoa ja yksinkertaista, tehokasta myös. Avainlukuja: taloudellinen vuokra-aste tosiaan 97,4%, jakautuen niin, että sekä Suomessa että Tallinnassa oltiin erinomaisella tasolla 97% tai sen yli. Juokseva tuotto 4,9%, ja tässähän olennaista roolia näyttelee se, minkä arvot arvonmäärittäjä on näille asunnoille antanut. Siinä käytännössä on siis nettovuokratuotto suhteutettuna käypiin arvoihin. Realisoitunut voitto €0,8 miljoonaa ja vertailukelpoinen sitten €0,4 miljoonaa. Tässä jälleen vaikuttaa se, että Tallinnassa kaksi kuukautta pidempi tilikausi ja siellä tätä jalostustoimintaa tehtiin, jolloin sitten asuntojen myyntien osalta kertyi myyntivoittoja. Liikevaihdossa ylitettiin €20 miljoonaa koko tilikaudella ja vertailukelpoisesti pikkuisen alle €19 miljoonaa. Nettovuokratuotto reilu €12 miljoonaa ja €11,6 miljoonaa sitten vertailukelpoinen luku.
Luototusaste noin 55% sitten näillä viimeisillä tuottoarvoperusteisilla arvoilla. Valmiita asuntoja tilikauden päättyessä oli 2,080 ja rakenteilla 36 kappaletta. Valmiiden asuntojen käypäarvo yhteensä noin €264 miljoonaa jakautuen niin, että reilusta €60 miljoonaa Suomessa ja sitten reilu €100 miljoonaa Tallinnassa. Myynnin tunnuslukuja, eli tosiaan asuntoja on myyty jalostustoiminnan yhteydessä Tallinnassa, ja tämä on ollut keskeinen osa toimintaa päättyneellä tilikaudella ja mahdollisesti myös alkaneella tilikaudella. Tässä on lukuja jo alkaneenkin tilikauden osalta. Jos me katsotaan tätä kokonaisuutena, niin lähemmäs 60 asuntoa on yhteensä myyty tällä ajanjaksolla. Olennaista tässä on se, että niitä on myyty nousevin hinnoin ja sitten toisaalta ylittäen arvonmääritysarvot. Eli vaikka arvonmäärittäjä on nostanut arvonmääritysarvoa, nyt mä puhun siitä yksittäisistä asunnoista, niiden kauppa-arvoa. Nythän tämä tuottoarvoperusteinen laski meillä Tallinnassa tässä viimeisimmässä arvonmäärityksessä. Mutta joka tapauksessa oli kumpi arvo tahansa kyseessä, johon halutaan verrata, niin ollaan päästy yli näiden arvonmääritysarvojen.
Jos katsotaan alinta riviä sitten tältä ajanjaksolta, jossa on ollut matalampia korkoja, nousevampia tai korkeampia korkoja, on ollut nousevia korkoja ja on ollut laskevia korkoja, niin näitä asuntoja on myyty noin 4% tuottovaateella, kun katsotaan tätä ostajan näkökulmasta. Tämä on selkeä etu meidän toiminnassa, että meillä on näitä yksittäisiä asuntoja, koska silloin näitä asuntoja pystytään myymään yksittäin. Se tuo meille toisen markkinan, mihin asuntoja voidaan myydä. Jos ajatellaan ammattimaisia asuntosijoittajia, niin useimmat niistä myy toisille ammattimaisille asuntosijoittajille sitten asuntokokonaisuuksia. Meidän tapauksessa siellä on myös toisena markkinana kuluttajamarkkina, eli meillä on sekä ammattilaismarkkina että kuluttajamarkkina, johon asuntoja voidaan sitten jalostustoiminnan yhteydessä myydä. Tässä on sitten verrattu näitä eri arvonmääritystavoilla, eli vasemmalla on kauppa-arvo, nykyisen terminologian mukaan markkinalähestymistapa, jossa on sitten verrattu sitä, että mitä arvonmäärittäjä on antanut näiden asuntojen arvoksi ja miten me ollaan niitä myyty.
Eli vaikka arvonmäärittäjä on nostanut hintaa tuolla, niin me ollaan aina pystytty myymään korkeammilla hinnoilla näitä tilikaudesta toiseen ja ylittämään tämä arvonmääritysarvo. Kun sitten taas siirrytään oikealle palstalle ja katsotaan sitä, miten on myyty suhteessa tähän tuottoarvoperusteiseen arvonmääritystapaan, tuottolähestymistapaan viralliselta termiltään, niin tämä tarkoittaa sitä, että silloin kun tuottovaade on matalampi, niin hinta on korkeampi. Ja tietenkin päinvastoin. Nyt sitten tämä viimeisin arvonmääritysarvo sekä kassavirran että jäännösarvon osalta on suuruusluokkaa 5%, ja kun me ollaan myyty näitä asuntoja suuruusluokka tuottoprosentilla 4%, niin siinä on merkittävä ero. Tämä oikeastaan korostaa tämän toiminnan kannattavuutta tällaisessa markkinassa. Sitten kun suhteutetaan sitä rahoituskuluihin ja sitten toisaalta tähän käynnistettyyn omien osakkeiden osto-ohjelmaan, niin se osakkeen laskennallinen kirja-arvohan perustuu ja sitä kautta tai oma pääoma siitä laskettu ja sitä kautta osakekohtainen arvo tähän tuottolähestymistavalla laskettuihin arvoihin. Tässä on merkittävä ero siihen. Seuraavaksi Asuntosalkku sijoituskohteena lyhyesti.
Eli tosiaan Tallinna on mielenkiintoinen kokonaisuus meille, niin kuin tuossa aiemmin kävin läpi. Kaikki asunnot on keskustan läheisyydessä, kävelymatka keskustaan ja Vanhaankaupunkiin näistä meidän omistamista asunnoista. Toisista lyhyempi, toisista vähän pidempi. Tämä kokonaisuus sekä Tallinnassa että Suomessa on tarkkaan valikoituja yksittäisiä asuntoja omistusasuntotaloissa. Toimintamalli on vakiintunut. Me ollaan tehty tätä pidempään, joka osoittaa myös sen, että me ollaan pystytty varautumaan näihin haastavampiin aikoihin niin, että nämä asunnot olisi kysyttyjä myös silloin, kun on erinäisiä suhdannetilanteita. Tämä meidän vuokrausasteen hyvä taso näissä raporteissa kerrasta toiseen kertoo sitä, että nämä asunnot menee vuokralle. Kulloisellakin markkinavuokralla niihin on tietysti sitten hyvin kysyntää. Se antaa sitten tietysti tasaista ja ennustettavaa vuokrakassavirtaa. Nämä kaikki kuvat, jotka tässä esityksessä on, sisäkuvat on meidän asunnoista. Tässä on hyvä esimerkki siitä, miten upealta ne näyttää.
Tosiaan, jos mietitään tämän hetken tilannetta ja ylipäänsä markkinatilannetta asuntomarkkinoilla, niin vuokralla asuminen on lisääntynyt sekä Suomessa että Tallinnassa ja Virossa ja monessa muussakin paikassa. Vuokra-asunto erityisesti omistusasujien joukossa, eli omistusasuntotalossa, nähdään houkuttelevana asumismuotona. Me ollaan piirretty tässä tällainen haluttavuuskuva. Monen mielestä tällaisessa tilanteessa se on käytännössä samassa omistusasumisen kanssa. Siinä on paljon joustavia elementtejä. Toisaalta ei pääomaa tarvitse laittaa kiinni, vaikka ei olisi pääomaa, niin voi asua siellä omistusasuntoa vastaavassa vuokra-asunnossa omistusasuntotalossa. Kuten tuossa aiemmin korostin, niin se on näkynyt tässä meidän vuokrausasteessa, joka on ollut hyvällä tasolla. Tässä on vuodesta 2021 vuokrausasteita. Oikealla kuvaa, eli niitä tarkkaan valitaan aika usein yksi, joistain kaksi, joistain vähän useampia asuntoja. Sitten on tietysti taloja mukana myös, missä niitä alueilla, missä meillä ei ole yhtään asuntoa. Se, mitkä on sopivia, niin sieltä valitaan. Taloudellinen vuokrausaste tosiaan hyvällä tasolla.
Ollaan pääkaupunkiseutukeskeisiä, eli nyt meidän pääkaupunkiseutu tarkoittaa vain Helsinkiä, Espoota ja Vantaata. Tallinnassa tai Viron puolella kaikki asunnot on Tallinnassa. Olennainen on, kuinka pitkä matka on raideliikenneasemalle myös ESG-mielessä. Jos sitten mietitään tätä kilometrin sädettä, eli että millä pystytään kävelemään sinne raideliikenneasemalle, niin 73% pääkaupunkiseudulla on tällä etäisyydellä. Nyt kun Vantaan ratikka on tulossa, niin näillä viimeisen tiedon mukaisilla pysäkkikohdilla, toi nousee kahdeksan prosenttiyksikköä, eli yli 80%. Tallinnassa ollaan 96%:ssa. Pieniä asuntoja omalla tontilla Tallinnassa, kaikki omalla tontilla. Suomessa osa on kaupungin vuokratonteilla. Meillä ei muita vuokratontteja ole sitten tai vuokranantajia näissä tonteissa kuin kyseinen kaupunki tai kunta, millä sitten tämä missä tämä asunto sijaitsee. Keskineliökoko tehokas 38. Näitä muutama esimerkki asunnoista Tallinnassa alueista. Noblessner, hieno alue, reilu 500 asuntoa siellä. Meillä noin 10% tästä alueesta. Tosi upea ranta-alue Tallinnan keskustan tuntumassa. Vastaavasti Kalarand, samanlainen alue vielä lähempänä satamaa.
Siellä vajaa 400 asuntoa. Siitäkin meillä noin 10% asunnoista. Nämä uusia upeita alueita Tallinnassa. Kalamaja, trendikäs alue, johon kaksi edellistä aluetta lasketaan mukaan myös, niin siellä meillä on lähemmäs 200 asuntoa, kun huomioidaan nämä 90 asuntoa, jotka oli sitten näillä mainitusti kahdella edellisellä sivulla näillä alueilla. Edelleen tosiaan meillä on konsepti. Meillä on edullisia keskeisillä sijainneilla sijaitsevia pieniä asuntoja hyvien kulkuyhteyksien päässä Suomessa, joihin todella monella on varaa. Se korostuu tällaisina aikoina, kun rahasta on tiukempaa itse kullakin. Joten sinne kohdistuu kysyntää siitä syystä. Tallinnassa meillä on erilainen segmentointi. Meillä on premium-asuntoja aivan keskustassa, keskustan tuntumassa, ja niihin on myös erittäin hyvä kysyntä kehittyvällä Tallinnan markkinalla. Omavaraisuusaste on, samaten kuin luototusaste, pyörinyt tuossa 50% ympärillä. Nyt viimeisin lukema omavaraisuuden osalta 44% ja sitten luototusasteen osalta 55%. Taloudellisia tietoja vielä lyhyesti. Tosiaan kerroin tästä tilikausiasiasta, eli Tallinnassa sitä on jatkettu.
Se oli 14 kuukautta ja tilikausi tosiaan lokakuun alusta syyskuun loppuun. Näitä käytiin keskeisesti läpi. Reilu 2000 asuntoa, 36 rakenteilla Tallinnassa, keskikoko 38, keskibrutto vuokra €647, kun huomioidaan molemmat maat. Se on lähellä tätä molemmissa maissa, eli Suomessa ja sitten Tallinnan osalta. Ja tämä korostaa sitä, että todella monella on näihin varaa. Hyvä taloudellinen vuokrausaste, erinomaiseksikin sitä voi sanoa. Tosiaan käyvät arvot kävin läpi yhteensä reilu €260 miljoonaa jakautuen niin, että Suomessa €160 miljoonaa vähän päälle ja Tallinnassa vähän päälle €100 miljoonaa. Luototusaste, omavaraisuusaste edellisellä sivulla. Oma pääoma reilu €120 miljoonaa viimeisillä arvonmääritysarvoilla ja sitten korollinen vieraspääoma vajaa €150 miljoonaa. Alussa kävin liikevaihdon vertailukelpoisesti läpi, samaten nettovuokratuoton. Oikaistu käyttökate myös vertailukelpoisena tässä, eli €8,6 miljoonaa ja sitten €8,1 miljoonaa ja sitten juokseva tuotto koko portfoliolle, jota kävin myös läpi, 4,9% kokonaisuutena sekä Suomen että Tallinnan osalta.
Keskibrutto vuokra tosiaan on ollut nousussa ja sitten taloudellinen vuokrausaste hyvällä, erinomaisella tasolla 97%:ssa. Tosiaan näillä parametreillä Asuntosalkkuun oikaistu osakekohtainen oma pääoma tilikauden päätöshetkellä, eli syyskuun lopussa, reilu pari kuukautta sitten oli tuo reilu €120. Yhteenvetona yksittäisiä asuntoja tarkasti valittuina kasvukeskuksissa hyvien kulkuyhteyksien varrella. Fokus näissä pienissä kohtuuhintaisissa asunnoissa, joihin on kysyntää erilaisissa suhdannetilanteissa ja sitten yksittäisiä asuntoja omistusasuntotaloissa, jotka on haluttuja asumismuotoja. Taloudellinen vuokrausaste tulee näin hyväksi ja tunnusluvut on toimivat niin myös sen osalta, kun tätä mietitään ESG-mielessä ja kuinka hyvin pääsee kulkemaan myös julkisilla kulkuneuvoilla. Tämä hyvä. Seuraavaksi kysymyksiä. Kiitos, Jaakko. Ja sieltä voi yleisökysymyksiä tosiaan lähettää kirjoittamalla chattiin, lähetyksen chattiin näitä kysymyksiä ja jonkin verran niitä ollaankin jo saatu. Aloitetaan tästä konseptista. Eli toimitusjohtajan katsauksessa sanoit, että Asuntosalkun konsepti on toimiva nykyoloissa. Voitko kertoa tästä näkemyksestä lisää?
Joo, eli nyt yleisesti, jos ajatellaan esimerkiksi Suomen markkinaa, niin vuokrausaste, jos katsotaan esimerkiksi KTI-raporttia tai tällaisia suurempia kokonaisuuksia, jotka katsoo kokonaismarkkinaa, niin ollaan siellä 90% huitteilla tai jonkun verran päällä, riippuu vähän mitä raporttia katsoo, ja joillain alueilla ollaan jopa alle. Meillä on 97%. Se korostaa sitä, ja tämä oli myös sitä tätä tasoa hyvinä, niin sanottuna hyvinä aikoina, jolloin oli vähemmän asunnoista ylitarjontaa. Jolloin tämä toimii, tämä meidän konsepti niin, että myös haastavampina aikoina nämä asunnot saadaan vuokrattua, koska todella monella on näihin varaa. Nyt jatkossa se saattaa entisestään korostua, että kun raha on tiukemmassa, että miten paljon ollaan valmiita laittamaan asuntoon rahaa vuokraan. Varsinkin kun itse joudutaan maksamaan kasvava määrä. Toisaalta tässä ajassa me ollaan pystytty edelleen tekemään jalostustoimintaa. Me ollaan Tallinnan toimivilla markkinoilla myyty asuntoja hyviin hintoihin yli arvonmääritysarvojen.
Ja sitten toisaalta me ollaan uudelleen rahoitettu lainoja myös tässä haastavammassa markkinassa. Eli siinä myös pankkien näkökulma on ollut tämän kassavirran osalta sellainen, että se on ennustettavaa ja nämä asunnot pysyy vuokralla. Ja nyt olennainen seikka tässä on se, että usein ajatellaan näin, että kun lähdetään sijoittaja joku optimisti, niin tehdään tämmöinen sijoitus ja sitten joskus, kun jotain tapahtuu, niin asiat on jotenkin paremmin ja se muodostuu tosi hyväksi. No nyt Asuntosalkun tapauksessa ei tarvitse mitään tapahtua. Se riittää, että on tämmöinen yhtälö. Tämmöinen markkinatilanne, vaikkakin on haastavampi kokonaisuutena sekä Suomessa että Tallinnassa, niin tämä on hyvä konsepti. Ja tähän liittyen sitten vielä se omien osakkeiden ostomahdollisuus tällä yhtälöllä suhteessa taseen tekee tästä vielä houkuttelevamman tässä tilanteessa. Eli kokonaisuutena tämä konsepti toimii tällä hetkellä oikein hyvin. Kiitos, Jaakko. Osittain jo tätä kommentoitkin, mutta jatketaanpas hieman samassa teemassa. Eli täällä on tulevista näkymistä tähän markkinavuokriin liittyen.
Niin Frans-Mikael Rostedt kysyy, että kommentoitte odottavaneen tasaista nettotuottokehitystä ensi vuonna. Miten odotatte markkinavuokratasojen kehittyvän ensi vuonna Suomessa ja Virossa? Jos kommentoidaan ensiksi Suomea, niin nythän meillä on asumistukimuutoksia jo osittain tehty ja niitä on lisäksi tulossa. Yleisen asumistuen osalta tuen määrää on pienennetty ja sitten opiskelijat on siirtymässä yleisen asumistuen piiristä opintotuen asumislisään, joka oli tällainen vanha malli ennen vuotta 2017, oli voimassa silloin pitkään. Tämä tarkoittaa vähemmän tukea opiskelijoille, suurempaa maksuvelvoitetta omilla rahoilla. Tämä oletettavasti johtaa siihen, että on enemmän kysyntää edullisemmista asunnoista. Nyt meillä Suomessa on juuri tällaisia asuntoja, joihin tämän kysynnän pitäisi loogisesti ajatella ja erilaisten analyysien mukaisesti, ei pelkästään meidän vaan muidenkin analyysien mukaan kohdentua. Silloin näiden meidän asuntojen pitäisi olla vastaavalla tavalla vuokralla, vuokrausasteen voi olettaa pysyvän tällaisessa tilanteessa hyvällä tasolla.
Ja sitten toisaalta jossain kohtaa vuokrien pitäisi lähteä nousuun, jos muuttovoitto kasvukeskuksiin jatkuu ja asuntoja ei rakenneta. Kysymys kuuluu, että missä se lähtee nousuun. Voisi kuvitella, että se lähtee ensimmäisenä nousuun niissä asunnoissa, joihin on suurin kysyntä. Tällä logiikalla se suurin kysyntä olisi nimenomaan näihin kohtuuhintaisiin, edullisiin asuntoihin hyvillä liikenneyhteyksillä, eli juuri sen kaltaisiin asuntoihin, kuin Asuntosalkulla on Suomessa. Tallinnassa myös muutetaan tai Virossa muutetaan Tallinnaan. Tallinna kasvaa siellä. Siellä ei ole tällaista asuntojen ylitarjontaa tällä hetkellä.
Toisaalta siellä verotus on kiristymässä ja se voi ostovoimaa sitten jossain määrin vaikuttaa sen verran, että tällainen nopean nousun tai vuokrien nopean nousun aika ei välttämättä ole ihan lähikuukausina. Mutta siellä on hyvä kysyntä näihin asuntoihin, jolloin sitten tämä perusteltu odotus, joka on kirjoitettu, että tasaista vuokrakassavirtaa odotetaan, selittää sen, että ehkä aika näyttää sitten, miten tarkemmin menee, minkälaisia lukemia saadaan tulevissa katsauksissa. Kiitos, Jaakko. Taas hieman sivutaan tätä jo tässä vastaamasi asiaa. Vuokrausasteesta kysytään, että vuokrausaste edelleen Asuntosalkulla erinomaisella tasolla. Mikä on sen salaisuus? Olen oikeastaan käynyt sen jo useampaan kertaan tässä läpi, eli se on haluttua asua omistusasujien joukossa, että on toimivat liikenneyhteydet. Meillä Suomessa ja myös Tallinnassa nämä asunnot on valmiiksi rakennetuissa ympäristöissä pääasiassa, jos on toimiva infra. Sinne voi silloin muuttaa helpolla, ei tarvitse miettiä autoja, kulkuyhteyksiä, erilaisia vaihtoehtoja kulkemiseen paikasta toiseen on paljon.
Ja sitten toisaalta, kun se absoluuttinen rahamäärä, mitä näistä maksetaan, on alueellisesti edullinen, eli tarkoittaa sitä, että jos alueen kunkin alueen kaikki asunnot otetaan, niin nämä meidän asunnot on siellä edullisemmasta päästä. Eli jos haluaa kyseisellä alueella asua, niin paljon edullisemmin ei voi siellä asua. Ja tämä on nimenomaan se paikka, johon se kysyntä sitten kohdistuu sekä heikommassa että paremmassa suhdanteessa. Ja tämä selittää sitä, että tämän takia me ollaan luottavaisia sen osalta, että tämä konsepti toimii sekä heikommassa että paremmassa suhdanteessa. Kiitos, Jaakko. Täällä on jonkin verran näistä hinnoista ja markkinasta kysymyksiä, ja mä luen tässä kaksi ensin ja otetaan ne sitten yksi kerralla. Eli täällä on nimettömänä kysytty, että Tallinnan myynnit edenneet edelleen hyvin ja niitä on myyty matalalla tuottovaateella, mistä johtuu suuri ero arvonmäärittäjän noin 5% ja teidän myymien asuntojen tuottovaateen noin 4% välillä.
Ja toisena sitten samaa teemaa Frans-Mikael Rostedilta, että miten Suomen asuntomarkkina on teidän mielestänne kehittynyt loppuvuoden aikana? Vuokra- ja transaktiomarkkina, onko hinnoissa pohja nähty? Ja mennään ensin siihen ensimmäisenä mainittuun, eli miten selittäisit tätä suurta eroa arvonmäärittäjän noin 5% ja meidän myymien noin 4% tuottovaateen välillä? Tämä on oikein hyvä kysymys. Ja tietysti me keskustellaan arvonmäärittäjien kanssa. Arvonmäärittäjä sanoo, että Tallinnan markkina tuottoarvoperusteisesti on haastava arvonmäärittää, koska siellä ei tällaisia transaktioita juurikaan tehdä. Mehän ollaan oltu pioneeri Tallinnassa, eli me ollaan luotu sitä markkinaa sinne ja ollaan markkinajohtaja paitsi Tallinnassa, niin myös koko Virossa markkinaehtoisissa asunnoissa. Eli me ollaan suurin toimija. Nyt siellä on siis vähän toimijoita, jotka ylipäänsä voisi tehdä kauppaa. Silloin arvonmäärittäjä johtaa tämän muista markkinoista tämän arvonmäärityksen.
Ja heillä on siihen omat metodinsa, että miten se ihan tarkalleen ottaen tehdään, niin siitä arvonmäärittäjä olisi oikea taho tähän vastaamaan, mutta tämä on näin yleisesti ottaen se toimintamalli, miten toimitaan. Eli se on johdettu muista markkinoista ja katsottu, että ehkä se tuottovaade voisi olla tällainen. Ja nyt, kuten kerroin, niin tässä meillä on kaksi markkinaa. Eli meillä on tämä ammattilaismarkkina, jossa sitten voitaisiin laskea tätä tuottoa. Ja siinä mietitään rahoituskustannuksia, oman pääoman määrää, minkälaista tuottovaadetta sille omalle pääomalle halutaan, mihin se johtaa näiden asuntojen osalta, kun ammattilainen miettii. Sen sijaan kuluttajalla on monta erilaista intressiä. Hän ehkä ostaa sen omaksi kodikseen. Hän ehkä ostaa sen jälkeläisille tai nuoremmalle sukupolvelle, olkoon sitten vanhemmat tai isovanhemmat esimerkiksi opiskeluasunnoksi. Ehkä hän ostaa sen niin kuin tulevaisuutta ajatellen, että viettää siellä eläkepäiviään tai mikä se tarkoitus nyt sitten tahansa onkaan.
Nämä olivat yksittäisiä esimerkkejä siitä, että näitä erilaisia tarkoituksia kuluttajamarkkinassa on paljon, joka on erinomainen etu Asuntosalkun osalta, koska me pystymme toimimaan myös tässä markkinassa. Paitsi että nämä ovat haluttuja asuntoja vuokrausmielessä, niin nämä ovat myös haluttuja asuntoja ostomielessä, kun ne ovat siellä omistusasuntotalossa. Näin me pystymme myymään tänne markkinaan ostajan näkökulmasta tiukemmalla tuottovaateella. Kuten tuossa kerroin, niin me olemme nyt, kun otetaan vähän pidempi ajanjakso, lähemmäs 10% tästä asunnosta myyneet tällä noin 4% tuottovaateella, joka antaa evidenssiä siitä, että jossain siellä maissa on liikkunut erilaisissa korkotasoissa. Mitä Suomeen tulee sitten, niin täällähän pankit, erilaiset analyytikot ja ekonomistit pankkien osalta ovat raportoineet sitä, että pohjat olisi nähty ja osasegmenteissä nousua. Toisaalta korot ovat laskeneet. Meillä on ollut myös raportteja siitä, että meidän asuntomarkkina Suomessa on kehittynyt. Me olemme olleet tällainen Euroopan surkimus.
Pahoittelen tätä termiä nyt, mutta koska se on kuvaava siinä, että meidän asuntomarkkinan kehitys on oikeasti ollut surkeaa. Ja nyt sitten, että jos ne pohjat olisi jo nähty, niin täällä on kyllä mahdollisuus näillä hinnoilla tilaa nousta kohtalaisen paljonkin, jotta me saataisiin kiinni se sitten, missä Euroopassa muualla mennään. Eli sikäli niin siitä on merkkejä, että näin se saattaisi olla, että pohjat on nähty ja sitten niin kuin tulevaisuudessa hinnat olisi sitten korkeammalla tasolla. Kuinka paljon ja millä aikavälillä, niin se jää sitten nähtäväksi. Kiitos, Jaakko. Varmistetaan tuossa edellisessä vastauksessa. Totesit, että olemme suurin toimija Virossa. Tarkoitatko yleisesti vai markkinaehtoisia toimijoita? Markkinaehtoisia. Siellä on yksi toimija, joka on vuokrannut asuntoja Tallinnan kaupungille. Amerikkalainen sijoitusyhtiö. Tai siellä on ollut, ne amerikkalaiset sijoitusyhtiöt on keskenään myynyt sellaista reilun tuhannen asunnon pottia, joka on tallinnalaisissa lähiöissä, jotka sitten sosiaalisin perustein vuokrataan Tallinnan kaupungin toimesta.
Mutta markkinaehtoisesti me ollaan siis suurin toimija, paitsi Tallinnassa, niin koko Virossa. Kiitos. Ja nyt sitten vielä yksi viimeinen kysymys. Otetaan täältä näistä omien osakkeiden ostosta. Nimettömänä kysytty, että olette ostaneet yhtiön omia osakkeita. Voitko kertoa tästä lisää? Joo, eli tämähän on tällä hetkellä erittäin houkutteleva yhtälö. Jos me katsotaan, että me pystytään myymään jalostustoiminnan yhteydessä näitä asuntoja, ensinnäkin arvonmääritystä matalammalla tuottovaateella, mikä tarkoittaa korkeampaa hintaa, tai kauppa-arvomenetelmällä korkeampaa hintaa, niin se on rahoituskulujen näkökulmasta jo itsessään hyvä. Ja sitten jos me ajatellaan näin, että se arvonmääritys pitää paikkansa, itse asiassa mehän ollaan myyty yli sen, mutta tällä se kävi läpi tuossa, mikä se osakkeen arvo näillä arvonmääritysarvoilla oman pääoman kautta laskettuna on, joka oli reilu €120, ja nyt sitten kurssi on ollut tätä alempana.
Niin silloin, että jos ajatellaan, että tämä arvonmääritys on oikein, ja mistä antaa evidenssiä se myynti, niin mehän voidaan myydä näitä asuntoja tiettyyn hintaan, ja sitten epäsuorasti ostaa tätä vastaavan kaltaista asunto-omaisuutta selkeästi edullisempaan hintaan takaisin ostamalla sitä omaa osaketta, jolloin tämä kasvattaa omistaja-arvoa merkittävästi. Esimerkiksi Amerikassa niin kuin Berkshire Hathawaysta lähtien tätä on käytetty tietyissä tilanteissa, eli siellä on nimenomaan tässä olennainen on se, että mikä se tasearvo on ja miten nähdään tämän niin kuin ikään kuin oikea arvo. Eli aina markkinoilla on arvo, mitä saadaan, ja hinta, mitä maksetaan. Hinta voi olla vähemmän, tai se voi olla enemmän kuin se arvo, tai se voi just olla kohdata niin, että hinta on saman verran kuin arvo on, mutta aina maksetaan hinta ja arvoa saadaan.
Ja nyt tässä yhtälössä niin se, että jos se kirja-arvo on tosiaan, niin kuin me tässä myyntien osalta ollaan niin kuin Tallinnan osalta näytetty vähintäänkin sen arvoinen, niin silloin, jos niitä saa sitten matalammalla hinnalla ostettua sitä arvoa, niin se on selkeästi omistaja-arvoa lisäävää. Ja tämän takia tämä on nähty fiksuksi toimintamalliksi osakkeenomistajien kannalta, ja sen takia sitä on tehty. Kiitokset, Jaakko. Kiitos yleisölle myös, ja toivotamme hyvää joulun alusta ja joulukuun jatkoa. Kiitos paljon.