No niin, hyvää iltapäivää sekä paikallaolijat täällä Triplan toimistolla että sitten siellä netin päässä. Nyt on taas aika raportoida tuloksista ja tekemisistä Investors Housen 2,700 osakkeenomistajalle. Sitä tehdään tänään. Yksi pelisääntökysymys tähän: otetaan kysymyksiä sitä mukaa kun niitä syntyy, joko täällä paikan päällä, tässä on mikrofoni sitä varten, ja sitten minulla on täällä läppäri sitä varten, että jos esitätte kysymyksiä, kommentteja webcastina, näen ne tästä ja voidaan poimia sitä mukaan niitä kun niitä ilmaantuu. Olkaa hyvä. Viime vuoden tulos. Lyhyesti: kolmen vuoden strategia. Käytännössä oikeastaan kaikki tavoitteet toteutuivat tuolla vuodenvaihteeseen päättyneellä strategiakaudella. Osinkoehdotus: nyt osinkoehdotus on €0.33 per osake ja sellaisena yhdeksättä vuotta kasvussa. Sitten jatko: nyt tarkoitus on jatkaa tällä samalla polulla eteenpäin. Tämä on oikeastaan meidän viime vuosi pähkinänkuoressa. Sitten jos katsotaan sitä tarkemmin, lähdetään täältä toimintaympäristön kautta. Puhutaan siitä, että rakennus- ja kiinteistöala on syvässä kriisissä. Se pitää täysin paikkansa.
Tähän ikään kuin kriisiin tultiin nollakorkojen jälkeen, poikkeuksellisen nopeasti nousseen inflaation ja poikkeuksellisen nopeasti nousseiden korkojen myötä. 4%:n korkotaso ei ole sellaisenaan mikään ihmeellinen, mutta kun se tuli alle vuodessa, niin mikään systeemi ei sopeudu siihen. Jos 4%:n korkotason nousu olisi tullut kymmenessä vuodessa, niin ikään kuin sopeutuminen olisi ollut mahdollista, mutta nyt ollaan vaikeuksissa sen takia. Tämähän tarkoittaa kuluttajan tasolla suunnilleen sitä, että reaalinen ostovoima häipyi, katosi ja heikkeni. Joku laski tuossa, joku ekonomisti, että menetettiin suunnilleen puolentoista kuukauden palkka vuodessa vuositasolla. Joku toinen ilmaisee sen sillä tavoin, että €300 000 asuntolainan korkokulut kasvoivat €1 000 kuukaudessa. Tonni kuukaudessa hyydyttää ostokyvyn kellä tahansa. Sitä me tällä hetkellä nyt todistetaan sitten. Tämä on siis maksukyky-ostokykykriisi leimallisesti tämä tilanne, missä me eletään. Tämä poikkeaa sellaisenaan finanssikriisistä merkityksellisesti. Finanssikriisi oli pankkikriisi. Pankkien keskinäinen luottamus katosi, likviditeetti katosi markkinoilta.
Sitä kesti ensinnäkin vuosi ja toinen vuosi sitten palautua, ja kahdessa vuodessa oltiin jo lähtötasolla, jos otetaan mittariksi vaikka asuntokauppa ja asuntokauppojen hinta. Se oli pankkikriisi. 90-luvun kriisi oli sekä reaalitalouden kriisi että pankkikriisi. Molemmat samaan aikaan ja teki kovaa jälkeä. Nyt me eletään tällaista ostokykykriisiä tämän koron nousun myötä. Mä olen sanonut sitä, että mun käsityksenäni on, että tämä on semmoinen 2 + 2 vuotta, että kaksi vuotta mennään alaspäin ja jossain kohtaa tänä vuonna pitäisi kääntyä takaisin ylöspäin menoon. Pikkaisen viimeisten kuukausien aikana on ehkä omassa mielessäni pikkaisen pessimismi vallannut alaa tämän suhteen, johtuen ehkä siitä, että Suomessa sisäisesti ajetaan työmarkkinajumia päälle. Sitten toisaalta se, että meidän EKP:n korkotaso on edelleenkin korkea ja sitä ei ole laskettu. Jos nämä jatkuvat, niin sitten mäkin joudun korjaamaan mun 2 + 2 vuoden arviota. Toistaiseksi vielä olen siinä katsannossa.
Niin sitten, että mitä tämä tilanne vaikuttaa tässä kiinteistösektorissa, niin me kuvataan aina tätä näkymää alalta tämmöisellä liikennevalomallilla. Siinä vihreä valo tarkoittaa, että se on kiinteistösijoittajan kannalta hyvä, ja punainen sitä, että se on kiinteistösijoittajan kannalta huono, ja keltainen sitten siinä välillä. Ja tässä on sekä tuolla vasemmalla tämä kiinteistöliiketoiminnan eri lohkot alkaen hankekehityksestä kiinteistökauppoihin, ja sitten taas tuolla oikealla puolella rahoitusmarkkinan eri lohkot alkaen näistä lyhyistä koroista sitten edeten pitkiin korkoihin, listaamattomiin pääomamarkkinoihin ja listattuun pääomamarkkinaan. Ja tämä meidän silmin tämä tilanne näyttäytyy tällä hetkellä siltä, että tuolla on yksi punainen ja kaksi vihreää sijoittajan kannalta, kun katsotaan semmoinen puoli vuotta vuosi eteenpäin. Ja tuo mikä on punaisena loistaa, niin on listaamaton pääomamarkkina, joka tarkoittaa tässä käytännössä kiinteistörahastoja. Ja siellä ennen kaikkea tämä tuottovaade ja sen nousu tekee pahaa jälkeä kiinteistöjen arvoille ja sitä kautta näiden rahasto-osuuksien arvoille.
Tämä on nuori toimiala, joka on kiinteistörahastot on nuori toimiala, joka on 15 vuotta vanha. Tämä on nyt ensimmäinen kerta, kun sitä oikeasti sitten vähän koetellaan, että miten se toimii tämmöisessä myrskytilanteessa. Mutta sitten tuolla on kaksi semmoista positiivista näkökulmaa. Ensimmäinen on se, että tämä korkosijoittaminen on vahvasti takaisin. Koroista saa oikein hyvää tuottoa. Niitä saa myös kiinteistöyhtiöiden korkopapereista, ja sen takia tuolla palaa tuo vihreä valo. Toinen missä palaa vihreä valo on hankekehitys. Tuo voi ehkä kuulostaa alkuun yllättävältä sen takia, että tällä hetkellähän kukaan ei käynnistä oikeastaan uusia kohteita. Mutta jos tätä miettii sijoittajan silmin vähän eteenpäin, niin tällä hetkellä pystyy hankkimaan rakennusoikeuksia järjellisiin hintoihin. Sitten toisaalta on niin, että vuonna 2023 uusia vaikka asuntokohteita ei juurikaan käynnistetty. Veikkaanpa, ettei kauheasti käynnistetä vuonna 2024. Jos vuonna 2025 aletaan käynnistää, niin ne alkaa valmistua vuonna 2026.
Ja silloin meillä on itse asiassa syntynyt useamman vuoden kuoppa, ja silloin myös se ikään kuin nyt oleva ylimäärä on varmasti hukattu johonkin. Silloin kysyntä voi olla taas jo ihan hyvää. Sen takia itse asiassa sijoittajan silmin tällä hetkellä on ihan mielenkiintoista tutkia erilaisia uusia kehityskohteita ja niiden hankkimista tähtäimellä, että 2026, 2027 ja niin edelleen ne sitten ikään kuin muodostuvat kohteiksi. Jotenkin tällä tavalla tällä hetkellä nähdään tätä markkinaa. Tosiaan niin olkaa hyvä ja keskeyttäkää kysymyksillä sitä mukaa kun sellaisia ilmaantuu. Ole hyvä.
Jos Matti Koforssi Nordeasta. Mä olisin kysynyt tuosta transaktiopuolesta. Siinä on keltainen, vai eikö voisi myös argumentoida punaista siinä? Eikö se ole aika vaikea saada kauppoja aikaan, kun on myyjien ja ostajien näkemykset aika erilaisia?
Tota joo, joo. Tässä ikään kuin tämän meidän määritelmän mukaan niin tuo keltainen on joko sellainen, että se on näin tai sitten hyvin polarisoitunut. Ja tällä hetkellä on isossa kuvassa sillä tavalla, että ostajien ja myyjien näkökulmat tai näkemykset jonkun kohteen arvosta voi poiketa huomattavasti toisistaan. Mutta sitten on myös niin. Me käytiin viime vuonna tämmöistä alustavaa keskustelua noin 50 hankkeesta. Ja sijoittajan kannalta jälleen löytyy poikkeuksellisiakin mahdollisuuksia. Ja sen takia niin mä en sulkea sitä sijoittajan silmin vuoden perspektiivillä punaiseksi, vaan katson sitä sillä tavalla, että sille joka on hereillä, mutta malttaa, niin saattaa olla hyviä mahdollisuuksia. Ole hyvä.
Henri Elos, Halkun Rakentaja. Mä olisin kysynyt siitä, kun nyt on spekuloitu, että asuntorakentaminen mahdollisesti voisi käynnistyä loppuvuoden aikana, mutta siitäkin on epävarmuutta. Ja tämän vuoden asuntoaloituksen ennuste RT:llä esimerkiksi on aika matala, ei ihan niin matala kuin viime vuonna. Mutta miten sä luonnehtisit sitä näkymää? Sitä on tietenkin nyt vaikea arvioida, että myymätöntäkin ilmeisesti rakennusleikkelää vielä on. Kautta sitten vastaava toimistopuolella?
Joo, tota asuntorakentaminen ensin. Siis tällä hetkellä tällä ostokyvyllä, tällä korkotasolla ja näillä rakennuskustannuksilla on äärimmäisen vaikeaa aloittaa kohteita tällä hetkellä. Me tiedetään se, että me huomataan, että on isoja rakentajia, jotka ei ole vuoteen käynnistänyt mitään tästä johtuen. Jotta se voisi lähteä liikkeelle, niin tarvitaan jokin yhdistelmä reaalisen ostovoiman, korkotason ja rakennuskustannusten yhdistelmästä, joka tukee uusien käynnistymistä. Ostovoiman osalta tänä vuonna ostovoima pikkaisen elpyy palkankorotusten ja laskevan inflaation myötä. Se on ehkä semmoinen valonpilkahdus. Korkotaso, siis korkotaso. Siis Suomessa me nyt kärsitään tästä EKP:n jääräpäisyydestä pitää korkoja korkealla. Meidän pitäisi ehdottomasti ottaa siinä kansallisia toimia käyttöön, niin kuin esimerkiksi asuntolainojen koron määräaikainen korkovähennys määräaikaisena. Mutta jos ei sitä tehdä, niin ei näytä hyvältä. Ja sitten kolmas on rakentamiskustannukset. Rakentamiskustannukset on tullut vähän alaspäin, mutta ne ei voi määränsä enempää tulla alaspäin.
Materiaalit määräytyvät maailmanmarkkinahinnoilla, niiden maailmanmarkkinoilla niiden hinnat ja sitten siellä on iso vero-osuus. Se on näin. Se on tämä käytännössä korot ja sitten tuo reaalinen ostovoima, jotka tämän määrittää. Ihan lyhyellä aikavälillä mitään ryöpsähdystä ei synny. En odota mitään asuntojen rakentamisen käynnistyskevättä. Toimistoissa on vähän sama asia. Siellä myös tämä etätyö tekee tiettyä vajaakäyttöä. Olkoonkin sitten niin, että minun veikkaus on se, että toimistotyö tulee takaisin. Uskon sillä tavoin, että suuri osa maailman, suurin osa Suomen työstä on sellaista, että sitä tehdään porukalla, yhdessä, joukkueella ja silloin pitää olla toimistossa paikalla. Tällä etätyöllä tulee olemaan tietty rooli, mutta se liudentuu siitä huipusta, mikä se tässä jossain aikavälissä oli. Jos pikkaisen tästä toimintaympäristöstä mennään eteenpäin ja pureksitaan vähän enemmän tätä sitten, että mitä tällä toimintaympäristöllä, millaista vaikutusta näillä ilmiöillä oli Investors Housen viime vuoteen.
Ja yksi sellainen iso asia on kiinteistöjen arvot, jotka nyt määritettiin jälleen tässä vuodenvaihteessa kaikki. Sen osalta voisi sanoa, että siellä osa kiinteistöistä meni arvossa selvästi alas. Osa säilytti arvonsa, mutta osa myös nousi arvossa. Jos katsotaan sitä vähän tarkemmin, niin tällaiset meidän taseeseen konsolidoitavat, yhdisteltävät eli tytäryhtiökiinteistöt niin sanotusti, niin niiden arvomuutokset oli miinus 25% plus 2% viime vuonna. Siellä just tämä tuottovaateiden vaikutus oli kova. Kun kiinteistön arvo pelkistetysti muuttuu sillä tavalla, että muodostuu sillä tavalla, että on vuokrat miinus ylläpitokulut jaettuna tällä tuottovaateella. Jos tuottovaate nousee, niin silloin kiinteistön arvo laskee. Tässä markkinassa tietysti nyt sitten korkojen myötä tämä tuottovaate on ollut nousussa ja se on tehnyt tuota jälkeä myös Investors Housen kiinteistöissä. Se on selviä. Sitten toisinpäin, niin me aktiivisella vuokrauksella ja kehityksellä niin on pystytty sitten puolustamaan ja osin myös nostamaan kiinteistöjen arvoa.
Me olemme viime vuoden aikana solmineet tällaisia pitkiä vuokrasopimuksia, jotka tuottavat ennustettavaa vuokraa, tuottoa ja sellaisena nostavat sitten kiinteistön arvoa. Olemme myös pystyneet sekä keväällä 2022 että keväällä 2023 nostamaan vuokria käytännössä sen indeksin mahdollistaman maksimin verran. Vaikka meidän asuntokohteissa itse asiassa 2022-2023 olemme nostaneet noin 16% vuokria. Se tukee tätä arvon kehitystä. Sitten on vielä oma erikoisjuttunsa tämä meidän yhteisyritys Kukkula, jossa viime vuoden aikana vahvistui kolmen vuoden vuokrasopimuksen sijaan 20 vuoden vuokrasopimus. Se tuki tietysti näitä arvonmuodostusta. Kun nämä kaikki laitetaan yhteen ja pannaan siihen vielä päälle palveluliiketoiminnassa tapahtunut €10,6 miljoonan liikearvoalaskirjaus, niin me suunnilleen aktiivisella vuokrauksella ja kehityksellä kompensoimme sen, mikä tuottovaateissa menetettiin. Se oli noin summa summarum tuo viime vuoden. Nyt Frans on sen näköinen, että sinä haluaisit kysyä jotain.
Joo, Frans Mika Arvosta Inderessä. Noista tuottovaatimuksista kiinnostaisi se, että nyt kun niitä tuotiin nostettiin, niin mitä te näette nyt, jos korko tai korot kehittyy noin nykyisten ennusteiden mukaan, niin mitä te arvioisitte nyt nykyisten tuottovaatimusten kestämistä?
No tota siellä on niin kun meidän omistamissa kiinteistöissä on ensinnäkin aika laaja se spektri, että siellä on pääkaupunkiseudun tai Helsingin asuntoja, missä on matalia vuokria, tuottovaateita. Ja sitten on joitain kohteita, joissa on kaksinumeroisia tuottovaateita. Että se haitari on hirveän iso. Että se on 5%:sta 12%:iin pelkistetysti näin. Jos korot pysyy tässä, ja niin voi olla, että se ikään kuin oli tässä. Jos kävisi niin, että korot lähtisi nousuun, jatkaisi nousuaan vähänkin, niin sitten tämä arvojen rapautuminen voisi tältä osin jatkua. Mutta sitten se, että jos korot lähtisi laskuun, niin mitään ei tapahdu hetkessä. Vaan tämä arvonmuodostus kiinteistöissä on sellaista, että se tulee tosi hitaasti. Se ryömii sinne sisään. Ja sen takia niin vaikka tänään tulisi koronlaskuja, niin me oltaisiin syksyssä ennen kuin se alkaisi näkyä sitten näissä kaupoissa ja sitä kautta arvostuksissa. Että tämä tulee hitaasti.
Tämä on niinku hidasta. Ole hyvä.
Joo, mä olisin vielä kysynyt tuosta, että oliko se niin, että ulkopuolinen on nyt niin kun määrittänyt tai arvioinut ne arvot ja te olette arvostanut sen mukaan? Ja menikö se niin, että asunnot kauppahintamenetelmällä ja liikekiinteistöt tuottoarvomenetelmällä? Menikö se näin?
Joo, meni näin, että meillä on siis kiinteistöt arvioi tämmöinen yleisauktorisoitu kiinteistöarvioitsija. Ja siellä on asunnot nimenomaan sillä tavalla, että ne on kauppahintana. Ja sitten taas nämä liikekohteet sillä tavoin, että piirretään kymmenen vuoden kassavirrat ja diskontataan ne ja jäädään se arvo tähän hetkeen and that's it. Ja sitten ehkä vielä se, että kun meillä on tämä palveluliiketoiminta, niin riippumaton investointipankki arvioi sitten sen palveluliiketoiminnan arvon. Ja me testataan sen tasearvoa sitten suhteessa tähän heidän arvioonsa. Ja nyt sen osalta tehtiin tässä alaskirjaus tässä tilinpäätöksessä. Eli kaikki nämä tulee riippumattomien toimijoiden kautta läpivalastuun.
Voitko sä vielä vähän avata sitä, kun sanoit, että tuottovaateet vaihtelee 5-12% välillä suunnilleen? Niin puhuttiinko siinä asunto vai toimitila?
Kaikissa kiinteistöissä. Kaikissa kiinteistöissä. Ja sanoisin, että myös jos ajatellaan asuntoja, niin tuo skaala voi, jos puhutaan sitten Suomen asunnoista yleensä, niin skaala voi edelleen olla 4,5% pääkaupunkiseudulla ja vaikka 15% sitten jossain kaukana taantuvassa paikkakunnassa. Kenties enemmänkin. Tämä spektri on leventynyt viimeisen parin vuoden aikana oleellisesti. Mutta tämä on nyt se ikään kuin tämän markkinatilanteen vaikutus omaisuuden arvoon. Koron nousu nostaa tuottovaateita, laskee kiinteistöjen arvoja, mutta sitä voidaan puolustaa aktiivisella vuokrauksella ja kehityksellä. Näiden pohjalta syntyi meidän viime vuoden tulos, joka siis parani viime vuodesta. Viime vuonna me tehtiin €3,2 miljoonaa, tänä vuonna €3,5 miljoonaa. Kiinnittäisin huomiota tuossa tuloksessa siihen, että keskellä tällaista, meidän oma pääomatuotto oli 10,6%, viime vuonna se oli 9,4%. Tilanteessa, jossa tase on erittäin vakavarainen, omaa pääomaa on paljon, velkaa on vähän, eli velkavipua on vähän.
Ja sitten toisaalta ympäristö, jossa eletään tämän vuosituhannen vaikeinta aikaa kiinteistöalalla. Tuo on 10% oman pääoman tuotto kiinteistöliiketoiminnassa on vahva. Ja erityisesti näissä vaativissa oloissa. Ja tulikin jo todettua tuo vakavaraisuus. Meillä on lähes kaksi kolmasosaa eurosta omaa pääomaa, yksi kolmasosa velkaa.
Mä olisin kysynyt vielä sellaisen, että mikä se on se salaisuus sitten, että nuo likvidit varat on maltettu pitää kuitenkin? Onko siinä tuleeko siellä ne kovenantit vastaan tai mietitäänkö siinä vähän sitä, että on sitä puskuria, koska varmasti kaikkia tilaisuuksia tarjotaan, että osta sitä ja osta tätä? Voitko sä vähän, onko se se kokemus?
On siihen salaisuus. On terve harkinta. Siinä on sellainen juttu, että meillä osui lankulle vuosina 2020-2021 myynnit. Sitten 2022-2023 ikään kuin oli jonkinlaista painetta tehdä investointeja, mutta me oltiin hyvin harkitsevaisia, maltillisia, varovaisia. Niin kuin mä sanoin, että viime vuonna me käytiin viitisenkymmentä alustavaa keskustelua ja niistä sitten oikeastaan mikään ei johtanut viime vuoden aikana lopputulokseen. Oikein hyvä, että vuonna 2022 ei, koska nyt on varmasti parempi hetki investoida kuin vuonna 2022. Se on just tätä, että tämä ala menee hirveän hitaasti. Tämä ei ole pörssi, joka menee nopeasti ylös ja alas, vaan tämä on hidassautunen ja sen takia pitää olla malttii.
Mä olisin tuohon vielä jatkanut, että näetkö sä kuitenkin, että siinä on semmoinen, teillä on semmoinen investointireservi, että te tavallaan odotatte sitä oikeaa hetkeä vai tuutko sä siihen?
Mä tuun tässä vähän myöhemmin siihen, mutta kyllä se tähän suuntaan on, että me viime vuoden aikana me alettiin investoimaan. Että me tehtiin yksi tämän Kukkulan kakkosvaiheen investointi. Ja etsitään koko ajan investoitavaa, mutta tässä tilanteessa niin halutaan pelata sellaista hyvin varmaa peliä. Tilanne on epävarma ja tulevaisuus on epävarma ja meillä on hyvässä asennossa meidän tulos ja tase. Sen takia voidaan olla hyvin selektiivisiä, niin kuin sanotaan hienosti, eli valikoivia. Tuon tuloskehityksen perusteella niin hallituksen osinkoesitys on 33 senttiä per osakkeelta, joka ehkä hieman tylsästi on jälleen kaksi senttiä enemmän kuin viime vuonna ja on nyt sitten yhdeksättä vuotta kasvava osinko. Tästä siis muutama näkökohta nyt. Tämä esitys on 60% viime vuoden tuloksesta. Meidän osakekohtainen tulos oli noin 56 senttiä ja 33 siitä sitten jaetaan osinkoina. Eli tavallaan tämä 60% on edelleenkin kohtuu maltillinen osuus.
Mä laskin sitä sillä tavoin, että jos me jatkaisimme tuota tylsän näköistä uraa kaksi senttiä vuodessa, niin tällä tuloksella me voitaisiin tehdä sitä 12 vuotta ennen kuin me oltaisiin 100%:n jakosuhteessa. Ja tämä tulos on siis nyt tehty kiinteistöalan synkimpinä vuosien aikana. Mutta tarkoittaa siis sitä, että tällä tulostasolla me voidaan jatkaa tätä osinkouraa, niin kuin meidän tarkoitus on. Ja siellä on silloin taustalla nimenomaan tämä kannattavuus, joka perustuu ennustettaviin tuottoihin ja toisaalta sitten riittävään omavaraisuuteen. Osinko edustaa tuollaista 6,3%:n tuottoa vuodenvaihteen kurssille ja on käsittääkseni sellaisena ihan kilpailukykyinen ja käypä. Mutta tämä osinkojuttu on sillä tavalla tärkeä, että vuonna 2020, kun me laadittiin strategia, niin tämä nostettiin siihen ihan keskiöön osakkeenomistajan näkökulmasta. Tämä oli se meidän osakkeenomistajalupaus.
Jos pikkasen menin jo tuohon syksyyn 2020, kun piirrettiin strategia vuosille 2020-2023, niin siinä oli tämmöiset teemat. Siinä nousi silloin, että toiminnallisesti halutaan olla kiinteistökumppani yhteistyötahoille. Tämä on maratontoimintaa ja on tärkeää rakentaa pitkäaikaisia kumppanuuksia. Olen tosi iloinen, että tämän strategiajakson aikana meillä oli mahdollisuus solmia useita pitkäaikaisia kumppanuuksia niin useamman hyvinvointialueen kuin vaikkapa kaupunkien kanssa. Tarjota heille tilaratkaisuja, jotka istuu heidän tarpeisiinsa. Kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa kasvavat osingot, tuli jo käsiteltyä. Se oli tämän strategiakauden ytimessä. Ja sitten samoin tämä vakavaraisuus, jossa meidän minimitavoite on tämä 45%. Ja nyt ollaan 63%:ssa. Siinä on 18 prosenttiyksikköä välissä, joka on tosi paljon. Ja nyt kun otetaan huomioon se, että kun vuonna 2020 piirreltiin strategiaa, niin oltiin just huomattu, että semmoinen virus kuin korona ui maailmaan. Ja sen jälkeen inflaatiot ja korojen nousut, jota ei mitään nähty silloin.
Mutta siitä huolimatta me pystyttiin saavuttamaan nämä strategiset tavoitteet. Ja mä olen siitä hirveän iloinen, että tämä kertoo siitä, että me pystytään sopeuttamaan meidän toimintaa erilaisiin olosuhteisiin ja luoda omistaja-arvoa myös tämmöisissä ajoissa, joita leimaa korona, sota, inflaation nousu, korkojen nousu. Tase. Tästä osin puhuttiin äsken, mutta otan tämän sen takia tässä esiin, että tuossa on nyt sitten yhdeksän vuoden ajalta meidän omavaraisuus. Se on pyörinyt tuolla 48% ja 75% välissä. Joku sanoo, että te ettekö hyödynnä velkavipua. Kyllä me hyödynnetään sitä, mutta me hyödynnetään sitä aika maltillisesti. Tämä on meille sellainen riskienhallinnan keino, mutta tämä on myös sellainen keino, joka takaa meille liikkumatilan kaikissa markkinakäänteissä. Me ollaan just todistettu näitä. Korona, sota, inflaatiokorot. Kaikkiin näihin me mentiin vahvalla taseella ja sen takia me pystyttiin toimimaan. Luulen, että me jatketaan tätä seuraavat kvartaalit, vuodet. Tästä eteenpäin.
Niin tämä formaali strategia, mikä meillä on strategisena tavoitteena ilmaistu, niin se ikään kuin päättyi vuodenvaihteeseen. Ja nyt me on käynnistetty sitten uusi strategiaprosessi 2024-2027. Yllätys ei liene se, jos sanon, että myös sen ytimessä on tuon kasvavan osingon jatkaminen. Se, että me on näin toimittu, niin on näkynyt meidän toiminnasta jo aikaisemmin. Mä olen puhunut tästä meidän pelikirjasta jo jonkin vuoden tässä, että vuonna 2021 myytiin, vuonna 2022 maltettiin, 2023 aloitettiin investoinnit. Tämän vuoden jälkeen meillä olisi kymmenen vuotta kasassa nousevia osinkoja ja silloin me oltaisiin osinkoaristokraatti. Tuo pelikirja on edelleen relevantti. Sitä me luetaan ja sitä pelataan. Tämän vuoden osalta niin me ohjeistetaan tulosta sillä tavoin, että arvioidaan tämän vuoden tuloksen olevan samalla tasolla kuin viime vuoden tulos. Sekin on vähän tylsä ennuste ehkä, mutta tällä tavalla me se uskotaan ja nähdään olevan. Tällä ajatuksella lähdettiin myös viime vuoteen.
Ehkä tässä hetkessä semmoiset suurimmat epävarmuudet liittyy sitten tähän ympäristöön, markkinaolosuhteisiin ja yleiseen taloustilanteeseen. Yleiseen taloustilanteeseen sen takia, että Suomen talouden näkymä on heikko, Suomen julkisen talouden näkymä on heikko. Ja sitten myös siihen, että tämä korkotaso on Suomen tilanteeseen nähden liian korkea. Ja kaikki tämä voi aiheuttaa sitten jatkuessaan laskuja myös kiinteistöjen arvoihin. Mutta toisaalta tarjota sille, jolla on vakavaraisuutta ja likviditeettiä, hyviä investointimahdollisuuksia. Näin me nähdään tämä eteenpäin. Täällä on muutama kysymys. Täällä on ensin, mikä on yhtiön tärkein strateginen hanke vuonna 2024? Mä sanoisin sillä tavalla, että meidän tärkein strateginen hanke tänä vuonna on tämän yhteisyritys Kukkulan kehittäminen sillä tavoin, että me saadaan niin sanottuun kakkosvaiheeseen, joka on suojeltavia kohteita, hyvin rakennettua käyttöä eli vuokrattua niitä hyvin. Ja sitten toisaalta saadaan kolmosvaihetta eli kaavoituksen alla olevaa asiaa vietyä eteenpäin. Nämä on keskeisiä.
Ja sitten sen lisäksi, niin kuin mä sanoin, että me ollaan nyt investointikannalla tässä ja etsitään mielenkiintoisia kohteita, niin haluaisin nähdä, että me löydettäisiin yksi hyvä kiinteistö tai yrityskohde, johon voitaisiin mennä mukaan. Mikä on suurin riskitekijä yhtiölle nimenomaan vuonna 2024? Suurin riskitekijä liittyy tähän kiinteistöjen tai tähän korkomaailmaan, yleiseen taloustilanteeseen ja sen vaikutukseen sitten kiinteistöjen arvoihin. Nyt me on viimeisen kahden vuoden aikana paljon kirjattu omistettuja kiinteistöjä alas, mutta toisaalta vuokrauksen keinoin, kehityksen keinoin pystytty niitä puolustamaan. Jos korkotaso lähtisi oleelliseen nousuun tai taloustilanne oleellisesti heikkenisi, niin on toki mahdollista, että yleinen kiinteistöjen arvostustaso painuu alaspäin. Sille me ei tietenkään olla immuuneja, vaan se vaikuttaa myös meihin. Tämä on ehkä isoin riski. Sitten koko vuonna 2023 kassavirta olisi pakkasella ilman myyntejä. Milloin ja miten tämä kassavirran kehitys käännetään?
Liiketoiminnan kassavirta ei ole pakkasella, vaan operatiivinen tulos on selvästi positiivinen. Jos otetaan siihen muita elementtejä mukaan, niin toki näin voi sanoa. Samaan aikaan täytyy huomata se, että aika voimallisesti Investors House ostaa, myy, kehittää kohteita ja sillä on iso tulosvaikutus. Onko Investors Housen velkaantuneisuus sopivalla tasolla esimerkiksi skenaariossa, jossa markkinakorot nousisivat vielä lisää? Sanotaan sillä tavalla, että meidän emoyhtiöllä on muistaakseni puolitoista miljoonaa euroa lainaa ja sitten kuusi-seitsemän miljoonaa euroa talletuksia. Näissä omistetuissa kiinteistöyhtiöissä on sitten yhtiölainoja tai muita. Emoyhtiö on siis nettovelaton, nettoplussalla. Sellaisena me ollaan hyvinkin valmistautuneet siihen, että jos korkotaso nousisi, niin se ei ole meille ongelma.
Itse asiassa me tällä hetkellä emoyhtiö tienaa tällä hetkellä enemmän lyhyistä korkotuotoista kuin maksaa korkoja omista lainoistaan. Sitten nämä taloyhtiölainat ovat toinen juttu. Ole hyvä. Matti Krufus, Nordea. Olisin kysynyt tuosta ohjeistuksesta. Ohjeistus on katsauskauden tulos, mikä pitää sisällään myös arvonmuutoksia sekä teillä että teidän osakkuusyhtiöissä. Aika iso osa 2023 tuloksesta tuli siitä, että teitte uudet vuokrasopimukset ostettuihin kohteisiin. Miten voit hahmottaa, että minkä verran tulosta osakkuusyhtiöistä pitäisi tulla tänä vuonna? Siellä on se juokseva operatiivinen tulos, mutta onko siellä myös odotettavissa lisää arvonmuutoksia tälle vuodelle? Ihan oikeanlaista ajattelua. Meidän tuloksesta parin viime vuoden aikana siinä on useampi komponentti. Siinä on tämä kassavirallinen tulos. Sitten vuonna 2022 Neilikkatien kaavoitus valmistui. Meillä saatiin uutta rakennusoikeutta. Siitä tuli. Me muutettiin se sitten viime vuoden kesällä rahaksi.
Ja nyt viime vuoden kesällä myös vahvistui pitkät vuokrasopimukset, jotka nosti arvoja ja niin edelleen. Tämän tyyppistä toimintaa me tehdään koko ajan. Mä kuvittelisin sillä tavoin, että meillä ikään kuin tämän normaalin päivittäisen juoksevan liiketoiminnan lisäksi pitäisi kuluvana vuonna sitten syntyä täällä osakkuusyhtiöissä positiivista kehitystä joko arvonmuutosten tai kauppojen myötä. Mielellään toki molempien. Tai sitten täällä emoyhtiön puolella, niin viittasin siihen, että me koko ajan etsitään investointikohteita, joille nyt aika on otollinen. Kummassakin tätä haetaan. Olisiko sitten vielä jotain tähän liittyviä kysymyksiä tai kommentteja? Tässä aletaan nimittäin olemaan tämän alustuksen loppumetreillä. Ole hyvä. Joo Frans Mikalu Inderexiltä. Teillä palveluliiketoiminnassa tulos laski selkeästi viime vuonna. Miten noissa nyt tässä vahvassa ohjeistuksessa, kuinka paljon siinä on tavallaan odotuksissa palveluliiketoiminnassa? Tuo tulokset kasvaa jo nyt tänä vuonna? Tai jotain näkymiä pystyt kommentoimaan?
Joo. Palveluliiketoiminnan tulosta oikeastaan heikkensi ehkä, tai sanotaan, että siellä kolme asiaa ehkä. Ensimmäinen niistä on se, että edelleen yritysten vuokraustoiminta toimitilapuolella oli vaisua. Meidän Juhola tekee sitä ja Infonia tekee sitä. Varsinkin Juhola ei oikein edennyt siinä. Infonia erittäin hyvin. Sitten toinen tekijä on se, että me tehtiin tämmöinen €0,6 miljoonan kertaluontoinen alaskirjaus palveluliiketoimintaan sen liikearvoihin. Se koski Juholaa. Kertaluontoinen. Olettaen, että tällaista nyt ei tänä vuonna tule, niin se tietysti vaikuttaa sitten tämän vuoden tulokseen versus viime vuoden tulos. Sitten kolmas asia on se, että kyllä me myös menetettiin joku iso asiakkuus viime vuoden aikana. Se osaltaan sitten laski myös tulosta. Sen takia sitten loppusyksystä myös palveluliiketoiminnassa tuolla asuntopuolella niin saatiin, voitettiin iso asiakkuus. Tätä siirtymää toki on sitten, mutta viime vuoden palveluliiketoiminnan tulos on, me ei olla tyytyväinen siihen.
Ei myöskään uskota, että se hetkessä kääntyisi mihinkään muuten kuin ehkä tämän alaskirjauksen osalta. Oliko tämä menetetty asiakkuus? Muistanko mä oikein, että se liittyi teidän myytäviin liiketoimintoihin vai oliko siellä joku muukin? Joo, siis osittain näissä aina on se tilanne, että jos jotain kiinteistökohteita myydään, niin sitten voi vaihtua myös niiden hoitajat, ikään kuin managerit. Osa tästä oli sellaista, mutta osa oli ihan sellaista, että emme pystyneet riittävän hyvin palvelemaan asiakasta. Olisiko sitten jotain muita kysymyksiä? Mulla olisi. Ole hyvä. Mä olisin kysynyt siitä, kun teillä on myös se franchising, että jos ei OVV-vuokravälitys ja sitten teillä on se rahastoliiketoiminta, niin voitko sä lyhyesti näistä kahdesta kommentoida jotain? Joo. Rahastoliiketoiminnassa meillä on nyt osakerahastoja. Se on pieni operaatio, jossa on kaksi sinänsä hyvin menevää osakerahastoa. Sitä tässä jatketaan ja kehitetään. Sinne on nyt viime syksyn aikana myyntivoimaa palkattu.
Ja, toivotaan ja uskotaan, että se laumikehitys kääntyy siellä eteenpäin. Rahastoliiketoiminnassa myös loppuvuodesta lopetettiin meidän viimeinen kiinteistörahasto. Meillä oli vielä 2021 vuonna rahastobisneksen painopiste kiinteistörahastoissa, mutta myimme melkein kaikki kohteet pois sieltä. Nyt siellä oli siis yhden kohteen yksi rahasto. Tämä on nyt sitten muistaakseni joulukuussa päätetty lakkauttaa. Silloin sinne jää ainoastaan tämä osakerahastopuoli. Sitten tämä OVV, joka on franchise-operaatio, toimii ympäri maata. Vuokraa asuntoja Helsingistä Rovaniemelle ja Lappeenrannasta Ouluun. Se jatkoi hyvin vakaata ja ennustettavaa toimintaansa. 4,500 vuokrasopimusta tekee vuodessa. Palvelee yksityisiä asuntosijoittajia. Siellä myös saatiin joku iso uusi asiakkuus täällä instituutiopuolella. Se, mikä OVV-liiketoiminnassa on ollut sellainen kasvava ilmiö, on niin sanottu kokonaispalvelu, jossa asiakkaan puolesta hoidetaan vuokra-asunnon kaikki toiminnat. Tällaisten sopimusten määrä nousi noin 2,000 asuntoon.
Kasvu oli semmoinen 19%, että se puoli on kasvanut hyvin. Oliko tästä? Joo, hyviä vastauksia. Käsitänkö mä oikein, että näillä kahdella on kuitenkin aika pieni tulosvaikutus teihin konserniina? Joo, käsität ihan oikein, että ei niin kun näitä, jos me tehdään €3,5 miljoonaa tulosta, niin siihen nähden ei ole suurta vaikutusta. Kuitenkin mä näen sitten myös tämän OVV:n sellaisena, että me ollaan kaikilla osamarkkinoilla Suomessa, joka kaupungin vuokramarkkinoilla. Ja sillä on vähän meidän muusta liiketoiminnasta riippuen välillä sillä on iso merkitys ja välillä vähän pienempi merkitys. Ja varsinkin silloin, kun meillä on ollut enemmän asuntoja, niin sillä on tietysti ollut huomattava merkitys myös auttaa löytämään hyviä investointikohteita ja ymmärtämään kutakin osamarkkinaa. Sitten täällä on, pystyttekö tässä vaiheessa kommentoimaan, mitä toimenpiteitä yhtiö tekisi, mikäli korkonäkymä heikkenisi huomattavasti ja nopeasti?
Meillä on se politiikka, että kun me tehdään investointeja emoyhtiössä, niin me pyritään aina vähintään puolet lainapotista suojaamaan johdannaisilla. Nyt tällä hetkellä, kun meillä on emoyhtiössä €1,5 miljoonaa lainaa ja sitten on taas varmaan €6 miljoonaa likvidejä varoja, jotka sijoitetaan sitten lyhyelle korkomarkkinalle, niin tällä hetkellä sitä ei ole syytä tehdä. Mutta sitten kun investoidaan, niin sitten myös käytetään näitä korkosuojauksia siinä. Ja sitten kysytään, että pystyttekö yleisellä tasolla kommentoimaan mahdollisia yrityskauppoja? Minkä tyyppisiä kohteita yhtiö tutkisitte tänä vuonna? Pystyy yleisellä tasolla. Me ollaan kiinnostuneita kaikista kiinteistöliiketoiminnan yhtiöistä, jotka istuu tähän meidän koko arvoketjun strategiaan. Meillä ei ole sellaista rajoitetta siinä, vaan kaikennäköisiä kiinteistöliiketoiminnan yhtiöitä on tutkittukin. Ehkä viime vuoden aikana selkeimmin esillä oli Lakea, josta me käytiin kesällä kattava neuvottelu ja tehtiin aiesopimus sen hankinnasta. Lakea on siis 14 pohjalaisen kunnan omistama kiinteistösijoitusyhtiö.
Tai kiinteistösijoitus ja kehitys ja rakennuttaja ja isännöitsijäyhtiö, joka tekee niin vapaarahoitteista kuin ARA-tuotantoa. Siinä valitettavasti viime syksynä ei päästy maaliin. Mutta tämän tyyppisistä yhtiöistä me ollaan hyvinkin kiinnostuneita. Okei. Eli nyt täällä lukee viimeisenä, että kiitos kysymyksiin. Mutta tässä oli aika vilkasta keskustelua. Joo, ja jatketaan sitä sitä mukaa, kun vielä jos vielä on. Mutta ehkä yhteenvetona, niin tämä kausi, jota leimasi korona, sota, inflaatio ja nousseet korot, lopulta osoittautui sellaiseksi, että me oikeastaan kaikki vuonna 2020 asetetut strategiset tavoitteet kannattavuuden, osinkokehityksen, vakavaraisuuden suhteen saavutettiin. Sellaisena osoitettiin, että myös nopeasti muuttuvissa oloissa pystytään luomaan osakkeenomistaja-arvoa. Konkreettisesti tänään julkaistu osinkoehdotus kasvava. Yhdeksäs peräkkäinen kasvava vuosi. Sitten ehkä se näkökulma, että tätä samaa tarkoitus jatkaa. Sitä varten mä otin kuvan, jonka Tuomas varmasti tietää, mistä toi kuva on. Toi on viime viikonlopulta tuolta Valoheinän peltolenkin niin sanotulta takalenkiltä.
Ja raiteet vie suoraan hienosti tuossa eteenpäin. Ja on hieno paikka hiihtää. Ja meidän tarkoitus on siis jatkaa tätä samaa latua, mitä on kuljettu tässä viime vuodet. Olisiko? Mä en lukenut sitä katsausta niin tarkasti, mutta olisin sitä kysynyt, että kun ne kiinteistöjen arvonmuutokset oli plus kahdesta miinus kahteen viiteen, niin muistatko tai osaatko sanoa, paljon ne oli kokonaisuutena? Joko koko konsernin kiinteistöissä tai sitten jaettuna asuntoihin ja toimitiloihin? Joo. Jaotteluun en pysty. En ole sitä edes laskenut. Mutta jos me otetaan kaikki kiinteistöt, joissa me ollaan jollain tavoin mukana, eli tytäryhtiökiinteistöt ja sitten osakkuusyhtiökiinteistöt meidän osuudelta laskettuna, niin nämä muutokset loppupelissä jokseenkin kompensoi toisensa. Se, mikä tuottovaateiden nousussa ja kiinteistöjen arvossa hävittiin, niin se sitten vuokrauksessa ja kehityksessä kompensoitiin takaisin viime vuoden aikana. Ole hyvä.
Joo, tuossa palveluliiketoiminnan listaamattoman sektorin yrityskauppamarkkinasta, niin onko siellä nyt nämä listaamattoman sektorin matalammat arvostustasot jo vyöryneet sinne myös listaamattomalle sektorille vai miltä siellä nyt näyttää nuo kohteet, mitä te olette siellä tutkineet? Joo, markkinatilanne on sillä tavalla muuttunut, että kun noususuhdanteessa niin käy sillä tavalla, että kaikki yritykset menee kohtuudella. Ja niitä jollain kertoimilla arvotetaan. Ja sitten kertoimissa on tällaista pientä variaatiota. Mutta sitten kun ajetaan tämmöiseen suvantoon, mihin nyt on menty, niin se johtaa siihen, että vahvat vahvistuu. Niiden arvot kasvaa. Mutta sitten löytyy toinen pää, joiden arvot painuu lattiasta läpi. Ne on syvissä vaikeuksissa. Silloin ei puhuta enää kertoimista, vaan ääritapauksessa puhutaan siitä, että haetaan kumppania, joka pystyy huolehtimaan ostettavan yhtiön pääomahuollosta. Tilanne on todella nopeasti mennyt näin. Sitten tuosta vuokrausasteesta vielä. Onko sulla siihen jotain kommentoitavaa? Meidän vuokrausaste on suunnilleen sen kaltainen, että toimistot on täyteen vuokrattu.
Asunnot on lähes täyteen vuokrattu. Sitten meillä on yksi hotelli, jossa ei ole vuokralaista. Ja kun lasketaan neliöt läpi, niin me ollaan kenties jossain noin 90% tasossa. Se johtuu ennen kaikkea muutamista asunnoista ja sitten tästä yhdestä hotellikohteesta. Onko sulla jotain, mitä haluat kysyä tai kommentoida? Mä en hotellia tiennyt, että mikä hotelli se on. Se on semmoinen, meillä on semmoinen Porissa sijaitseva hotelli, jossa on. Joka on nyt ollut sitten syksystä tyhjällä. Etsitään siihen sitten uutta ratkaisua. Hyvä. Mutta tämmöinen on vuosi 2023. Hyvissä merkeissä meni vuosi 2023 ja tätä pyritään jatkamaan. Kiitoksia.