Hyvää iltapäivää hyvät läsnäolijat ja hyvät naiset herrat siellä webcastin päässä. Tervetuloa Investors Housen vuoden 2022 tilinpäätöstiedotteen julkaisutilaisuuteen. Mä oon joskus sanonut sillä, että hyvää kannattaa odottaa ja erityisesti kannattaa odottaa erityisen hyvää. Sanon niin siksi, että tämä on nyt 33. kvartaali, joka on mahdollisuus esitellä osakkeenomistajille ja harvoin on ollut niin monta asiaa omasta mielestäni niin kohdallaan kuin nyt. Nyt on tilanne, jossa meillä on takana hyvä tulos. Meillä on tase kova, vahva, 60 %:n omavaraisuusaste, likviditeetti kunnossa ja lähes markkina-arvon verran investointikapasiteettia ja siinä mielessä katsotaan tota ilolla viime vuotta. Haluankin sanoa kiitokset asiakkaille, sidosryhmille, henkilökunnalle ja katsomme myös tota varsin luottavaisesti tätä vuotta eteenpäin. Tänään tarkoitus keskustella vähän siitä, että minkälainen tuo vuosi toimialalla oli. Miten Investors House luo ja puolustaa osakkeenomistajan arvoa sekä sitten keskustella siitä, minkälaiset tulokset viime vuonna saatiin aikaan, mitkä on näkymät tälle vuodelle.
Sitten tän jälkeen niin Antti Lahtinen käy läpi hieman meidän palveluliiketoimintaa vähän syvällisemmin. Mitä se on syönyt ja miksi olemme satsanneet vahvasti palveluliiketoimintaan. Jos lähdetään tuohon liikkeelle tuohon viime vuoteen ensin. Sellainen työjärjestysasia ehkä tähän, että sitä mukaa kun tulee kysymyksiä kommentteja, niin olkaa hyvä. Täällä paikan päällä on mikrofoni sitä varten. Sitten taas täällä on läppäri, johon mä näen sitä kautta esitetyt kysymykset ja poimin niitä tästä ja pyrin vastaamaan niihin sitä mukaa kun kysymyksiä kommentteja tulee. Olkaa hyvä. Viime vuosi. Voisi sanoa, että tällainen sodan, inflaation, korkojen nousun värittämä vuosi voisi olla nimeltään vaikka kiinteistösektorin hullu vuosi. Kuvassa näkyy osakkeenomistajan kokonaistuotto. Siis kurssimuutos plus osingot tarkasteltuna four näkökulmasta. Siinä on Ruotsin, Suomen ja Saksan listatun kiinteistösektorin kokonaistuotot alkaen vuodenvaihteesta 2021-2022 ja päätyen tuonne tammikuun puoliväliin.
Siitä nähdään niinku se, että, kuinka nopee niinkun pudotus viime vuonna tapahtu. Jopa 60% lasku Ruotsin ja Saksan listatulla kiinteistösektorilla kokonaistuotolla mitattuna. Se pohja oli tuolla jossain lokakuun kohdalla, josta on tultu nyt sitten ylöspäin. Sama ilmiö näkyy tuossa oranssilla myös Suomen listatun kiinteistösektorin kohdalla. Pohja sielläkin näyttäis tässä kuvassa olevan tuossa syksyllä ja sieltä tultu jonkun verran ylöspäin. Tammikuun puolessa välissä nää indeksit olivat siis noin 40% pakkasella, Suomessa noin 20% pakkasella. Tämä nyt heijastelee kaikkea sitä inflaatiota, sähkön hintaa, tätä, mutta ennen kaikkea varmasti sitä muutosta, mikä finanssimarkkinoilla tapahtuu elikkä korkojen nousu. Sitten toisaalta niinku tietyn bondimarkkinan epävarmuus, joka näkyy sitten sekä rahoituksen ehdoissa että sitten myös tuottovaateiden nousussa.
Sitten tulee tietysti se kysymys, että tuossa sinisellä on piirretty Investors House kehitys vastaavana aikana. Me ollaan siinä nyt sitten 20% plussalla. Kysymys kuuluu, että miksi näin? Tästä tullaan siihen, että kuinka me viime vuonna puolustettiin osakkeenomistajan arvoa ja kuinka luodaan. Tästä tätä voidaan katsoa niinku kahel kulmalla joko strategiamielessä tai operatiivisesti. Tuossa oikealla missä on tuo arvopyramidi niinkun sanotaan. Se kuvaa meidän strategiaa toimia koko arvoketjussa alkaen tontin hankinnasta kiinteistökehitykseen, vuokraukseen ja aina sitten tuotteistamiseen sijoitustuotteeksi. Toimitaan tuossa koko ketjussa ja sellaisella ajatuksella, että aina kulloisenakin aikana parhaat ansaintamahdollisuudet on vähän eri kohdassa tuota ketjua. Välillä rakentaminen menee kovaa, välillä se hiljenee. Silloin ehkä sinne kannattaa investoida. Välillä vuokraus vuokra-asunnoista on pulaa, välillä taas niin kuin on vajaakäyttöä. Sen takia pitää pystyä lukemaan tota tilannetta ja allokoida pääomaa sinne, missä kulloinkin ehkä niinku parhaat sijoitusmahdollisuudet on.
Me olemme tehneet vuosikaudet ja teemme nyttekin, mutta viimeisen vuoden aikana tai sanotaan reilun vuoden aikana operatiivisesti mitä me on tehty, niin on myyty kiinteistöjä erittäinkin paljon. Meillä on tase keventynyt tosi vahvasti sitä ja sitä vastaa likviditeetti parantunut, lainoja maksettu pois, omavaraisuusaste vahvistunut. Me on investoitu vähän vähemmän pääomasitovaan palveluliiketoimintaan, joka tuo kohtuu ennustettavia tuottoja. Me on myös vuokrapuolella selvästi nostettu vuokria. Inflaatiopykälät antaa mahdollisuuden vuokrankorotuksiin ja ne on käytetty. Samoin sitten vuokrarakenteen kannalta, niin on kahdenlaisia vuokrasopimuksia. On sellainen ja sellaisia, joissa vuokranantaja maksaa ylläpidon kustannukset, sähköt, lämmitykset. Puhtaanapidot niin edelleen ja sit sellaisia, missä vuokralainen maksaa. Meillä on nyt viimeisen reilun vuoden aikana selvästi lisääntynyt näiden pääomavuokrien osuus, joka tarkoittaa silloin sitä, että tää ylläpitokustannusten inflaatiosta johtuva nousRiski on osittain siirtyny vuokralaiselle.
Siinä mielessä me ollaan niinku vähän vähemmän altis sille kun oltiin vielä jokin aika sitten. Sit me on myös kevennetty kiinteitä kuluja ja koko ajan etsitään kiinnostavii sijoituskohteita. Käytännössä tarkottaa sitä, että viimesen reilun vuoden aikana me on myyty toimistoja, me on myyty asuntoja, lyhennetty lainoja ja oikeastaan niinku viime vuos sitten vähän niinkun maltettiin. Ei lähdetty heti investoimaan, vaan haluttiin katsoa, et mihin tää markkina menee ja mikä olisi viisasta. Ollaan nyt niinku siinä mieles hyvässä asennossa. Toinen viime vuonna keskeinen asia on se, että tää vuokrabisnes ja vuokrasalkun muokkaus onnistu varsin hyvin. Vuoden lopussa meidän meolli niinku lähes 100%, sanotaan 90% vuokrausaste. Tyhjää tilaa ei ollu juuri laisinkaan. Samoin sitte vuoden aikana tehdyt vuokrankorotukset 0%-10% on menny varsin hyvin läpi.
Samoin äsken jo mainitsemani pääomavuokrien kasvu on ollut merkittävä ja silloin on myös iso merkitys. Vuokrausbisnes ok. Palveluista me tehdään palveluliiketoimintaa kiinteistövarallisuuden hoidon parissa ja rahastojen parissa. Antti kuvaa tätä koht tarkemmin, mut tässä niinku vuosien saatossa palveluliiketoiminnasta on tullut toinen keskeinen liiketoiminta-alue. Itse asiassa viime vuoden aikana niin liikevaihdosta jo yli puolet muodostu palveluliiketoiminnasta. Ennen kaikkea kiinteistövarallisuuden hoidosta elikkä toisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen hoitamisesta. Kolmas palveluiden ja vuokrabisneksen ohella niin kolmas ansaintamallihan meillä on tää kiinteistökehitys. Sitä on tehty niinku yhtiön historiassa kauan ja nyt viime vuonna päästiin mukavasti eteenpäin. Ennen kaikkea ehkä kärkenä tämä meidän Tikkurilan hanke, joka me hankittiin omistukseemme 2019 loppuvuodesta. Tota siinä on nyt sitte toimistorakennus, 7,500 square meters ja tollanen iso parkkipaikka.
Sille parkkipaikalle on kaavoitettu yhteistyössä kaupungin ja yhteistyökumppaneiden kanssa asuntorakentamista sillä tavoin, että joulukuun toiseksi viimeisenä päivänä siihen vahvistui 10,000 kerrosneliömetriä asuntorakennusoikeutta, josta meillä on sitten esisopimus myydä se toteuttajalle. Tuo asuntorakennuksen oikeus samoin kuin maankäyttömaksu kaupungille, niin realisoituivat meidän viime vuoden tulokseen. Myös kiinteistökehityshankkeissa edettiin hyvin viime vuonna. Eteenpäin katsoen meillä on myös viime vuonna käynnistynyt tuolla Jyväskylässä yhteistyö hyvinvointialueen kanssa. Hankimme sieltä ison alueen, Kukkula-nimisen alueen, jossa tehdään kolmivaiheista kauppaa. Ensimmäinen vaihe on toteutunut ja ensimmäisessä vaiheessa olemme vuosi sitten hankkineet noin 17,600 neliötä vuokrattavaa tilaa ja vuokranneet sen käyttäjälle. Nyt odotamme vaiheiden 2 ja 3 etenemistä. Kiinteistömyyntien ja läpi koko viime vuoden meillä oli erittäinkin vahva omavaraisuusaste ja likviditeetti.
Viime vuoden lopussa, niin meidän käteisvarat oli noin neljännes markkina-arvosta ja samanaikaisesti meidän omavaraisuusaste oli 60%. Tää, nää kun laitetaan yhteen niin tarkottaa, että vuoden lopussa yhtiö oli investointikapasiteettii lähestulkoon markkina-arvonsa verran. Mä oon niinku sanonu sillä tavoin, et vuonna 2021 me myytiin, vuonna 2022 me maltettiin ja vuonna 2023 me aletaan investoimaan ja vuoden 2024 jälkeen me ollaan osinkoaristokraatteja. Tää on niinkun pelisuunnitelma 4 vuoteen tiivistettynä. Jos katsotaan pidemmällä aikavälillä, niin olennaist on se, että me on haluttu pitää tää yhtiö omavarasena. Meil on tämmönen 45% minimi omavaraisuusastetavoite, ja me olemme joka ikinen kvartaali 33 kvartaalin ajan olleet sen yläpuolella. Pidämme sitä suuressa arvossa ja tärkeenä, koska se antaa puskuria suhdannevaihteluihin ja yllättäviin riskitilanteisiin. Sitte tulos. Sanotaan sillää, että me tota viime vuonna tehtiin noin EUR 3.2 million tulos.
On selvästi tietysti parempi kuin aikaisempi vuosi. Ehkä huomion arvoista on myös se, että molemmat segmentit, palvelut, kiinteistöt, molemmat oli kannattavia. Se on tärkeää sekä. Ehkä se, että sekä tällainen jatkuva bisnes, rullaava operatiivinen tulos että myös nämä yksittäiset arvonmuutokset oli kaikki voitollisia. Kaikki tulosmittarit näyttivät oikeaan suuntaan. Jos otetaan vähän pidempi jakso, niin voidaan todeta, että meidän tällainen rullaava 12 kuukauden operatiivinen tulos on 8 vuoden aikana 16-kertaistunut, osakekohtaisesti 4-kertaistunut. Yhtiötä on kehitetty myös tulosmielessä pitkäjänteisesti samalla tavalla kuin vakavaraisuusmielessä. Ehkä sellainen mitä me ei ole aikaisemmin osattu tuoda niin kuin hyvin hyvinkään esiin, mutta haluttiin nyt avata, niin on tavallaan tämä tuotto ja kulurakenne. Kun puhutaan, että meillä on palvelubisneksen tuotot ja kiinteistöjen tuotot.
Se on yksi tapa niinku lajitella niitä, mut voidaan myös toisesta suunnasta katsoo sillai, et mitkä on sellasii jatkuvii tuottoja, jotka perustuu niinku jatkuviin sopimuksiin ja mitkä on kertaluontosii. Jatkuvii sopimuksii on vaikkapa manageeraus palkkiot, vuokrapalkkiot ja sitte taas nää kertaluontoset palkkiot on vaikkapa vuokrauspalkkioita tai rakennuttamispalkkioita tai rahoituksen järjestämispalkkioita tai transaktiopalkkioita. Tää jakauma menee suunnilleen sillai, et liikevaihdosta mitattuna 88% on tällasta jatkuvaa ja 12% kertaluontosta. Se tarkottaa sillon sitä, että niinku liiketoiminta on rakennettu tällaselle niinku vahvalle jatkuvalle pohjalle. Sitte tulosmielessä tärkein näkökulma on se, että pelkästään nää jatkuvat tuotot ylittää 20% operatiiviset kulut elikkä kiinteistöjen ylläpitoon koskevat kulut, henkilöstökulut, hallintokulut ja rahoituskulut. Joka siis tarkottaa sitä, et jos kertapalkkioita ei ois laisinkaan, niin me tehtäis toi 20% kate tossa. Luvut on siis viime vuodelta. Tää on niinku tärkein näkökulma ennustettavuuden kannalta.
Kaikki tää sitten näkyy siinä, että nyt yhtiön hallitus ehdottaa osinkoa, joka on EUR 0.31 per osake ja tarkottaa sillon sitä, että tämä on 8th osakekohtaisen osingon kasvava vuosi perustuen ennustettaviin tuottoihin, vahvaan omavaraisuuteen ja kannattavaan toimintaan. Niinku tosta kuvasta nähdään, niin me on menty vähän niinku tylsän puuduttavasti nää vuodet ku EUR 0.02 per vuosi eteenpäin. Me pyritään myös jatkamaan. Siihen on hyvät edellytykset ja siihen se on meidän päämäärämme. Viime vuoden tuloksesta tää EUR 0.31 sentin osinko on noin 61%, joka siis kääntein tarkottaa sitä, että pitämällä tää nykyinen tulostaso yllä me voidaan hyvin jatkaa tätä osinkouraa, joka on niinku meidän keskeinen sijottajalupaus, kasvavat osingot. Osingoista lisää. Tossa Kauppalehti arvioi joulukuussa eri yhtiöiden osinkoja. Me oltiin tässä olteko me nyt top 10 listalla reilun 6% osinkotuotosta.
Tää oli siis Kauppalehden arvio siinä kohdassa, jolloin ei vielä tietenkään ollut meidän osinko myöskään tiedossa, mutta perustui arvioon. Sit ehkä tätä niinku yksittäistä vuotta ja yksittäistä hetkeä tärkeämpi on tämmöinen pidemmän aikavälin katsanto, joka on tässä. Vaatii hieman selitystä. Tuossa oikeanpuoleisessa kuvassa niin Kauppalehti on tunnistanut tämmöisiä niin sanottuja luotto-osakkeita ja luotto-osakkeella tässä tarkoitetaan sellaista, että katsotaan osakkeenomistajan näkökulmasta ja aina merkataan vihreällä se vuosi, kun kokonaistuotto on positiivinen, eli kurssimuutos ja osinko on positiivinen. Sit tommoisella haa-hailakalla sitä, jolloin se on negatiivinen. Nyt tän analyysin perusteella viimeiseen 10 vuoteen löytyi 3 yhtiötä, jolla tämä oli 10 vuoden aikana oli 9 vihreää vuotta oli positiivista ja me oltiin yksi niistä.
Tää oli tietysti se on sillai niinku tärkeä havainto kertoo siitä pitkäjänteisest kehittämisestä ja siitä, että samalla kun me oltiin 2015-2019 pörssin nopeiten kasvano yhtiö, niin nyt täs 10 vuoden katsannossa ni ollaan osakkeenomistajan silmin oltu lisäarvoa tuottava ja itse asiassa yks eniten lisäarvoa tuottava tuottavia. Sitten tota vielä tämä näkymä tähän vuoteen. Olemme nyt ennenkin tätä harkinneet, mutta nyt päätyneet ohjeistamaan tilikauden tulosta. Aikaisemmin me olemme ohjeistaneet niin sanottua operatiivista tulosta. Operatiivisen tuloksen ohjeistamisessa on se hyvä puoli, et se on hyvin helposti ennustettava. Niin ku mä äsken sanoin, et kah tuotoista 88% on jatkuvia ja ne ylittää 20% ikään kun kiinteät kulut. Me voimme sitä hyvin ennustaa. Sen heikkous on siinä, että se ei tavota kiinteistökehitystä. Se ei tavota arvonmuutoksia eikä ajanmukastusta, minkä johdosta luonnollisesti niin tämä koko tulos on kattavampi ja kokonaisvaltasempi.
Viime vuonna pohdimme siihen siirtymistä ja tänä vuonna teimme sen päätöksen, että alamme nyt ohjeistaa koko tulosta ja nyt meidän näkymä on se, että tän vuoden tulos olisi samalla tasolla kun mitä se oli viime vuonna. Eli ohjeistusmuutos tai mittaristomuutos. Samaa tasoo kun viime vuonna. Toimialasta. Jos viime vuonna oli niinku semmonen myllerrysvuosi ja semmonen epäjatkuvuuskohdan vuosi, niin totta kai se jatkuu myös tänä vuonna. Se lienee selvä. Me nähdään täl hetkellä niinku kuitenki eniten valoa ja positiivista, niin toisaalta palvelusektorilla ja toisaalta hankekehityksessä. Meil on vähän se käsitys, että et samalla kun esimerkiksi asuntorakentaminen hiipuu, vähenee, niin se väistämättä johtaa resurssien vapautumiseen. Se antaa mahdollisuuden löytää hyviä tontteja.
Se antaa mahdollisuuden myös kenties rakennuttaa hieman edullisemmin kuin aikaisemmin. Toi palvelubisnes taas niin kuin sen sorttista, että sen kysyntä tahtoo koko ajan kasvaa samalla ja me ollaan siinä niin kuin vahvasti mukana. Noi on ehkä ne kiintoisimmat sektorit tällä hetkellä tuossa katsannossa. Me julkaistaan tällainen markkinanäkemys tai itse asiassa julkaistiin tänään se ja muutaman sivun analyysi. En käy tässä sitä yksityiskohtaisesti läpi, nuo on ehkä ne kiinnostavimmat sektorit tällä hetkellä. Sitten jos vielä niin kuin katsoo vähän pidemmälle, niin tämä pyramidi kuvaa meidän strategiaa. Etsitään koko ajan sitä sektoria ja sitä lohkoa tästä arvoketjusta, jossa olis seuraavaksi parhaat mahdollisuudet toimia. Mä oon kutsunut tätä semmoiseksi vekkulastrategiaksi. Aina sillä sille askeleelle, joka on mieluummin menossa ylöspäin ja vähän pois sieltä, mikä on ehkä menossa alaspäin. Nyt viimeisten vuosien aikana siinä on onnistuttu.
Kun katsotaan 2-3 vuotta eteenpäin, niin oleellista on se, että kone käy, jatkuva toiminta kannattavaa. Useita tuottolähteitä palvelut, vuokrausbisnes, kiinteistökehitys. Nyt meillä on investointikapasiteettia. Tase on vahva, kassa on vahva. Katotaan tällä hetkellä markkinaa sieltä ostajan puolelta pöytää. Näillä eväillä mä aion nyt sitten jatkaa sellasta kannattavuutta, että osakekohtainen osinko voisi kasvaa seuraavat 2 vuotta vielä, jolloin me oltais niin sanottu osinkoaristokraatti 10 vuotta kasvavia osinkoja. Itse asiassa tämän alan kiinteistörakennusalan ensimmäinen osinkoaristokraatti Suomessa. Se on meidän tehtävämme seuraavina vuosina. Nyt mielelläni jos on kysymyksii, kommentteja tuloksesta, strategiasta tähän asti esillä olleesta, niin otetaan tähän väliin sellasia. Olkaa hyvä.
Henri Elo. Elikkä tota tuo oli hyvin sanottu, et 2021 myytiin, 2022 maltettiin, 2023 aletaan investoida ja 2024 osinkoaristokraatti eli 10 vuotta kasvava osinko. Oot maltanu tosi hyvin tässä investoinneissa, niin voisiksä vähän avata sitä ja vai onks se markkina jo tavallaan kääntyny, että enää ei niinkään välttämättä odotella tavallaan hintojen laskuja? Toiseksi se mitä te, mitä te niinku kiikaroitte?
Joo joo. Vielä täsmennys, 24 jälkeen ollaan osinkoaristokraatti. Varmaan viime vuonna käytiin siis useampi kymmenen sellainen alustavaa keskustelua, niin keskustelua yrityskaupoista kuin kiinteistökaupoista. Toistaiseksi ei löydetty sellaisia niinku valuaatiotasoja, jotka olisi ollut kiinnostavaa jatkaa. Tämä muutos mikä viime vuonna tapahtui koroissa ennen kaikkea ja sitä kautta niinku kiinteistöjen tuottovaateissa oli nopea ja markkina, kiinteistömarkkina on hidas. Se ei sopeudu niinku sekunnissa. Pörssi niinku me nähtiin äsken, niin tuli tosi nopeasti näin ja lähti ylös. Kiinteistömarkkina on niinku dinosaurusten markkina. Se tulee hitaasti. Minä oletan sillä tavoin, että nyt kun niinku julkaistaan näitä tilinpäätöksiä niinku me tänään, niin siellä saattaa tulla korjauksia valuaatiotasoihin jonkun verran. Meilläkin tuli alaspäin olemassa oleva kiinteistökanta.
Tää saattaa olla sellanen triggeri, joka sitten luo paremmat mahdollisuudet täs H1:sen ja aikana ja sen jälkeen tai ylipäänsä tänä vuonna löytää ne valuaatiotasot, joilla kaupat syntyy. Tosiasia on se, että markkina on muuttunu ja valuaatiotasot etsii uutta tasoa ja ostajat ja myyjät tulee vähän niinku jälkijättöisesti siinä.
Mä oisin vielä jatkokysymyksen. Miten tää menikään tää valuaatio nyt ulkopuolinen ilmeisesti arvioi, mutta esimerkiksi palveluthan ei oo palveluiden käypä arvo ei oo tasekauden tulosvaikutteinen. Miten näitten kiinteistöjen osalta teillä meni nää arvostukset?
Meil oli sillä sekä molemmil puolilla on ulkopuoliset arvioijat, jotka määrittää ne arvot. Kiinteistöt, kiinteistöjen arvot elää ylös ja alas niitten mukaan taseessa. Palvelubisneksen arvo on hankintameno ja sitä testataan, et jos se laskee, niin sitä pudotetaan, mut se ei nouse. Nyt viime vuonna niin me kirjattiin tulee pikkasen muistinvaraisesti, mut sanoisin 3% alaspäin näit arvoja ja viimesellä kvartaalilla siis 3%. Viimesen vuoden aikana niin me on niinku noin 10% olemassa olevaa kiinteistökantaa kirjattu alas. Se tapahtui jo ennen viime syksyä. Se kuvastaa tätä niinku markkinoiden luonnetta ja ennen kaikkea tulee sielt tuottovaateiden nousun kautta. Täällä kysytään myös niinku, et mikä vaikutus tuottovaateiden nousulla korkotason myötä on niinku markkina-arvojen alentamiseen. Vaikutus on juuri tämä, et tuottovaateiden nousu alentaa markkina-arvoja.
Ehkä vielä jos tämä vähän viipaloi, niin erityisen haasteellinen se on siellä, missä nää kiinteistöjen tuottovaateet painu tän nollakoron aikana hyvin matalalle, kuten pääkaupunkiseudun asunnoissa, koska siellä se vaikutus on suurempi ku vaikka sit jossain missä on korkeammat tuottovaateet. Miksi operatiivinen tulos laski, vaikka kiinteistöjä ei ole enää myyty? Joo siis vuonna 2021 meil oli paljon kiinteistöjä, jotka tuotti operatiivista tulosta ja vuonna 2022 niitä oli paljon vähemmän. Tää oli niinku tiedossa, että operatiivinen tulos laskee ja koko vuoden meillä oli myös se ohjeistus, et operatiivinen tulos on selvästi aikaisempaa vuotta heikompi. Et se oli täysin ennustettava. Hyvä, oiskos sitten... Svante, ole hyvä.
Ohjastatte tuloksen olevan samalla tasolla tänä vuonna kuin viime vuonna. Mikä se tarkalleen on sen vertailuluku? Jos tuossa oli pari kalvoa taaksepäin toi, niin voisiko sitä täsmentää? Siinähän oli kuitenkin EUR 2.6 million oli.
Se on siis meidän viime vuoden tulos oli tää EUR 3.2 million.
Se on se.
Kyllä ja kyllä. Tilikatsauskauden tulos EUR 3.2 miljoonaa viime vuonna. Nyt meidän ohjeistus, että se on samaa tasoa. Me pystytään näkemään siitä tää niinku jatkuvien toimintojen niin sanottu operatiivinen tulos hyvinkin ennustettavasti ja tarkkaan. Sitten sen päälle tulee erilaiset myyntivoitot tai tappiot, arvostusplussat tai miinukset ja ajanmukaistusmenot. Kun nää pistetään yhteen, niin silloin ollaan tuossa EUR 3.2 miljoonan näkemyksessä.
Voiko tuosta vetää sen johtopäätöksen, että ette usko, että teidän kiinteistöissä arvot laskis enää tänä vuonna?
Ei sitä semmosta johtopäätöstä ei voi vetää. Meillä on käsitys, että kiinteistöjen arvot pikemminkin hieman laskevat tänä vuonna kuin nousevat. Sen sijaan mä kiinnittäisin huomion siihen, että meillä on lähes markkina-arvon verran investointikapasiteettia, jolla voidaan sekä jatkuvien toimintojen tulosta parantaa että tehdä sellaisia transaktioita, joista kertyy positiivista arvonmuutosta.
Miettii kiinteistösegmenttiä, niin mikä on? Oliko Q4:ssä jotain? Siellä oli hoitokulut prosenttina liikevaihdosta aika korkea. Ei tarvi ehkä mitään tarkkoja lukuja antaa, mut mitä meidän pitäis odottaa niin kun normalisoituna prosenttina hoitokulut vuokratuotoista?
Me ei oikeastaan niinku tollast mittarii oikeastaan koskaan sillai käytetty, koska ne on hyvin erilaisia asunnoissa tai toimitiloissa. Tai sitten meillä on myös nyt aika paljon niin sanottuja pääomavuokrauttuja, joissa vuokralainen maksaa ylläpitokulut. Siihen on vaikea sanoa yhtä oikeeta lukua. Noin kokonaisuutena, toi viime vuoden suoritustaso mikä meillä on niin antaa hyvän kuvan siitä, miten tää kone nyt tällä hetkellä käy.
Toi Q4 oliks palvelupuolella, oliks se niin kun normikvartteri vai oliko siellä jotain isoja suuntaan tai toiseen kertaluonteista?
Ei, ei merkityksellistä. Yhteensä meillä niinku siis joka kvartaalille tulee aina jotain sellaista. Viimeisellä kvartaalilla ehkä niin kun meillä on nettomääräsesti niinku kertaluontoisia kuluja vähän enemmän kuin kertaluontoisia palkkioita. Suuruusluokkaa ois siis joku EUR 50,000, et se ei oo niinku kauhean merkityksellinen.
Kiitos, kiitos.
Matias Arola Inderesin. Voisitte Tikkurilan asuntokehityshankkeen myynnistä. Oottekste avannut sitä kassavaikutusta, et paljon teille tuloutuu siitä kokonaisuudessaan rahaa sitten?
Me ei niinku suoraan sitä kassavaikutusta sillai avattu, mutta niin kun sanotaan, että me on esitetty arvio, että siitä tuloutuu suunnilleen niinku EUR 3 million tasoa oleva luovutusvoitto ennen veroja. Sit siellä on tietysti vähän rahoitusta sisällä ja silloin se kassavaikutus on niinku sitä suurempi. 10,000 neliöö rakennusoikeutta niin maksaa suuruusluokkaa sanotaan nyt vaikka EUR 8 million. Sitten maankäyttömaksu on sitten kaupungin määräämän taksan mukaan suuruusluokkaa EUR 3 million. Siitä sen sit kassavaikutteisesti saa ulos.
Voisin noista tuottovaateista kysyä. Ootteks te avannut te yleensä vuosikertomuksessa viimeistään sitten avaatte? Erityisesti kiinnostaa nuo kaupallisten kiinteistöjen tuottovaateet, että millä tasolla ne tällä hetkellä on.
Joo, joo, me avataan niitä sitten tilinpäätöksessä. Ehkä sillai yleisemmin vois sanoa, mun käsityksen mukaan tuottovaateisiin eniten nousupaineita kohdentuu nimenomaan näissä pääkaupunkiseudun asuntokohteissa, joissa ne tuottovaateet painu niin alas vaikkapa jopa 3%, ne on nyt jo alhasempia kuin korot. Sehän ei oo kestävä tilanne. Siellä on eniten paineita. Sitten taas sellaisis korkeamman tuottovaateen kohteissa vaikkapa jonkun maakuntakeskuksen laadukkaissa tiloissa, joissa ne tuottovaateet on ollu vaikka 8% tasolla, niin sinne se suhteellinen vaikutus ei ole ollenkaan yhtä iso.
vielä jatkokysymys investointeihin, niin jos katotaan sen verran mitä on tullu listayhtiöiltä tuloksia, niin siellä tuottovaateet on noussu ehkä 20-40 peruspistettä tässä viimeisellä kvartaalilla. Pohjoismaissa prime-toimistojen tuottovaatimukset taas nousi 0.4 percentage points, niin näätteks te nää valuaatiotasot vielä kiinnostavina vai miten se pitäis ajatella? Onks teillä edelleen, ootteks te alkuvuonna odotetulla kannalla?
Joo, joo. Varmaan jotain tuon kaltaista liikettä siellä luonnollisesti on. Kun me katsotaan investointeja, niin me koitetaan niinku mieluiten löytää sellasii kohteita, joihin me voidaan sit niinku luoda arvoa. Me ei niinku harvemmin olla kiinnostuneita vaan ikään kuin semmosest niin sanotusta kuivasta kassavirrasta, ja sen takii niis pitäis olla jotain sellaista, että joko kiinteistökehityksellä tai vuokrauksella tai, tai sen niinkun kokonaisuuden rahoituksen järjestelyllä voidaan luoda arvoa. Silloin se ei oo ihan pelkästään sitä tai ei oikeastaan olla kovinkaan paljoakaan sitä, vaan sitä niinku kymmenesosapeliä tuottovaateessa vaan sitä, että mitä sille talolle sit tapahtuu.
Mä oisin vielä sitä kysynyt, että kun teillä on tehty niitä yrityskauppoja Juhola ja sit oli tää pienempi. Mä en muista se nimi Infonia kiinteistövarallisuuden hoitoon, niin miten sä kommentoit niiden onnistumista?
Joo, tota, sanoisin sillä tavoin, että yrityskauppahan on aina niinku mahdollisuus ja riski niin kuin tiedetään. Ja meillä on niinku ollut semmonen periaate näis meidän yrityskaupoissa, että me on koitettu ostaa niinku hyviä yhtiöitä mis on hyvä johto ja sitte semmosella idealla, että omistus vaihtuu. Toiminta kaikki jatkuu ennallaan. Tää on ollut vähän semmonen niinku ohjenuora siinä ja toivottavasti siinä on myös onnistuttu. No taloudellisesti jos sitä katsoo, niin nyt tulee vähän ulkomuistista. Antti voi kohta täsmentää, mutta mä muistaisin, että meidän palveluliiketoiminnan arvo on vaikka EUR 12.4 million ja me on investoitu sinne noin EUR 8 million, jolloin siinä on syntynyt niinku reilu 50% niinku upsidea meidän omistuksessa. Jos tätä käyttää niinku taloudellisen onnistumisen mittarina, niin sitä voi pitää vähintään kohtuullisena. Oisko sitten tota muuta.
Me voidaan palata näihin kysymyksiin, tulokseen, strategiaan missä hetkessä tahansa. Nyt mä luovuttaisin puheenvuoron Antti Lahtiselle, joka on valmistautunut esittelemään ja keskustelemaan konsernin palveluliiketoiminnasta. Antti, ole hyvä.
Kiitos Petri ja hyvää iltapäivää munkin puolesta kaikille sekä täällä paikan päällä että sitten siellä verkon välityksellä. Mun nimi on tosiaan Antti Lahtinen ja vastaan täällä Investors Housella tästä kiinteistövarallisuudenhoidon kokonaisuudesta. Ensimmäinen kysymys, että miksi palvelut? Miksi Investors House on viime vuosina investoinut niin paljon tähän sektoriin? Ensimmäinen peruste on se, että palvelut sitovat paljon vähemmän pääomaa kuin kiinteistöt. Tää tarkoittaa muun muassa sitä, että, et samankokoisella taseella pystyy harjoittamaan isomman volyymin liiketoimintaa ja toisaalta palvelut ei ole samalla tavalla riippuvaisia esimerkiksi rahoituskustannusten noususta tai ylläpitokustannusten noususta kuin suora kiinteistöomistus. Myöskin tää erikoistuminen ja kansainvälistyminen lisää kiinteistövarallisuuden hoidon palvelujen kysyntää.
Tällä tarkoitan sitä, että jos aikaisemmin kiinteistön sekä omistaja, käyttäjä että ylläpitäjä saattoi olla sama taho, mutta nyt yhä useammin on niin, että kiinteistön omistaa joku, toinen on siellä vuokralla ja joku kolmas hallinnoi sitä sekä niinku teknistä ylläpitoa että sitä taloudellista ylläpitoa ja sitä kautta sitten se tavallaan tarvitsee niitä paikallisia toimijoita, koska tähän palvelutarjontaan sen takia, koska yhä useammin se kiinteistön omistaja istuu joko eri kaupungissa tai jopa eri maassa. Nää kiinteistövarainhoidon ja palveluiden sopimukset on yleensä tämmösiä jatkuvia sopimuksia, jotka perustuu tämmöseen kuukausilaskutukseen, niin sitä kautta, kuten Petrikin tuossa esityksessään kerto, niin tää tuo semmosen vakaan ja ennustettavan tulonmuodostuksen. Tää kaikki yhdessä niin sitten tuo Investors Houselle hyvän lisän tähän osingonmaksukykyyn ja arvonmuodostukseen. Jos katotaan vähän tarkemmin, että mitä me tarjotaan ja kenelle. Tossa oikealla näkyy noi neljä eri brändiä, joilla me toimitaan tässä palvelusegmentissä.
OVV Asuntopalvelut toimii asuntojen puolella. Siellä meillä on lähes 10,000 yksityisasiakasta. Viime vuonna tehtiin yli 4,600 yksittäistä vuokrasopimusta. Sitten tämmösen kokonaispalvelun piirissä, jossa hoidetaan ja hallinnoidaan sitä asuntojen vuokrasopimusta myös niiden vuokrasopimusten kestäessä. Eli valvotaan vuokranmaksua ja hoidetaan sitä yhteydenpitoa siihen vuokralaiseen jatkuvasti tarvittaessa, niin sen piirissä on yli 1,600 asuntoa. Sitten toimitiloissa, joissa Infonia ja Juhola toimii, niin siellä asiakkaina on koti- ja ulkomaiset kiinteistönomistajat ja näiden palvelujen piirissä on noin EUR 1.5 billion kiinteistöomaisuus. Sitten nää palvelut, niin itse asiassa kun katsoo mitä nää kaikki neljä toimijaa tarjoaa, niin nää palvelut kattaa koko sen kiinteistöalan arvoketjun aina sieltä kiinteistön kehityksestä, rakennuttamispalveluista, sitten vuokravälityksen myyntivälityksen kautta rahastoliiketoimintaan ja paljon muuta siinä välissä. Sitten lukuja vähän katsotaan, niin tuossa näkyy palveluliiketoimintasegmentin luvut eli liikevaihto ja liiketulos 5 viimeiseltä vuodelta.
Kuten huomataan, niin tää liikevaihto on kasvanut yritysostojen myötä ja toisaalta, kuten tiedetään, niin vuonna 2023, eli viimeistä edellisenä vuonna, meille tuloutui tämmöset huomattavat kertaluonteiset palkkiot, kun IVH Kampus -kokonaisuus myytiin ja sen omistamat kiinteistöt. Toisaalta koska tää IVH Kampus oli merkittävä osa tätä meidän rahastoliiketoimintaa, niin siellä rahastossa, rahastoyhtiöissä sitten tää hallinnointi varallisuus pieneni, jota kautta sitten myöskin tää niinkun tuloksentekokyky vähän tuli viime vuonna alaspäin. Toisaalta, niinku tässä aikaisemminkin jo keskusteltiin, niin tätä palvelusegmenttiä pyritään kasvattamaan sekä orgaanisesti että olemalla avoimia keskustelemaan erilaisista yritysjärjestelyistä aina kun sopivia tilaisuuksia osuu kohdalle. Tässä tosiaan näkyy tää palvelukokonaisuuden palveluliiketoiminnan tää käypä arvo, jonka ulkopuolinen arvonmäärittäjä meille vuosineljänneksittäin arvioi.
Se viimeisin arvo tosiaan siellä noin 12.5 miljoonan euron paikkeilla. Kuten Petri tuossa totesi, niin siihen viimeisen 8 vuoden aikana on investoitu se noin 8 miljoonaa euroa, joka tarkoittaa, että omistajille näistä transaktioista on syntynyt 4.5 miljoonaa euroa lisäarvoa. Tän lisäksi toki tietysti joka vuosi nää yhtiöt on emoyhtiölle maksanu osinkoja ja tuottanu sitä kassavirtaa, mikä näkyy sitten siinä konsernituloksessa. Tossa kun nähdään, että vuodesta 2021 jonkun verran ollaan tultu alas, niin siinä tietysti yks vaikuttava tekijä on tää aikaisemmin mainittu IVH Kampuksen myynti ja sitä kautta tän palveluliiketoiminnan volyymin pieni lasku. Toki on myös niin, että tässä nää arvostuskertoimet, joita tää ulkopuolinen arvonmäärittäjä käyttää eli siinä arvioidaan liikevaihtoa ja käyttökatetta ja sitten katsotaan toteutuneita lukuja historiasta ja ennakoidaan tulevaa.
Nää arvostuskertoimet on jonkun verran tullu alaspäin, niin näiden kahden vaikutuksen eli IVH Kampuksen myynti sekä nää arvostuskertoimien laskun vaikutuksesta ollaan tuolta huippuvuosista pikkusen tultu alaspäin. Jos katotaan tätä vähän maantieteellistä näkökulmaa tähän meidän palveluverkostoon, niin tosiaan Juhola on toimipiste tuossa Espoossa. Tarjoo palveluita toki laajemminkin tässä lähialueilla. Infonia on Jyväskylässä. Nää on siis tässä kiinteistövarallisuuden hoidon palveluita tarjoavat yhtiöt, joiden palveluksessa on noin 27 henkilöä. Rahastoyhtiö täällä Helsingissä. Meillä on 6 ihmistä täällä töissä ja sitten OVV on 11 eri paikkakunnalla. Kun laskee ne naapurikaupungit, missä myös tarjotaan palveluita, niin noin 15 eri kaupungissa tarjotaan palveluita ja 37 huippuammattilaista meillä sielläkin töissä. Yhteensä tässä palvelut-segmentissä meillä on 70 henkilöä töissä.
Toki täytyy muistaa, että OVV on franchising-ketju, eli nää on itsenäisiä yrittäjiä, jolloin nää 37 henkilöä ei ole meidän Investors Housen omalla palkkalistalla, vaan niiden kunkin franchising-yrittäjän palkkalistalla. Joka tapauksessa tää meidän palveluverkosto on valtakunnallinen ja kuten tuossa aikaisemmin totesin, niin palvelut kattaa koko tän kiinteistöliiketoiminnan arvoketjun. Siinä oli oikeastaan se, mitä halusin tästä palveluista kertoa. Nyt jos on kysymyksiä siihen liittyen, niin mielellään vastaan niihin.
Matias Arola Inderesiltä. Voisin kysyä tosta. Näytit tota hieman pidempää aikasarjaa tosta liikevaihdon ja tuloksen kehityksestä. Tota karkeasti ton segmentin liikevaihto on tuplaantunut tuossa viime vuosina, mutta tulos pyörii edelleen siellä EUR 700 thousand, EUR 800 thousand. Toisin sanoen ton segmentin kannattavuus on heikentynyt selvästi, niin miten tyytyväisiä te ootte sitten tuohon tuloskehitykseen?
No toki näin jos katsoo sitä kehitystä, mutta et sit jos laskee, et se EUR 700,000, niin sehän on noin 9% siitä EUR 8 million, joka siihen on investoitu. Eli koko pääoman tuotto on semmoinen 9%. Sitten jos ajatellaan karkeasti 50/50, oma pääoma vieras pääoma, niin oma pääoma tuotto kuitenkin selvästi yli 10%. Se on sinänsä ihan hyvä tuottotaso. Toki siinä on varmasti niinku parantamisen varaa, mutta ollaan sinänsä ihan tyytyväisiä. Siihen edelliseen tai viime vuoteen toki 2021 vaikutti ne kertaluonteiset palkkiot, joten sillain ne ei ole ihan suoraan vertailukelpoisia ne vuodet keskenään.
Mä olisin kysynyt siitä, kun siihen kuuluu erilaisia liiketoimintoja, niin mitä sä pidät niistä niin kuin tärkeinä ja onnistuneimpina? Esimerkiksi mikä tän OVV:n tavallaan se tulosvaikutus teille päin on? Sitten toisaalta teillä on myös rahastoliiketoimintaa, jossa tavallaan vähän niin kuin niiden menestystä sillä lailla jaot siihen.
Hyvä kysymys. Me ei oo ihan hirveän tarkasti niitä yksittäisten yhtiöiden lukuja avattu, mutta toki sillä tavalla tiedetään, että tää Juhola näistä oli niinku isoin yrityskauppa ja sitä kautta sen merkitys on suurin. Sitten taas toisaalta OVV. Kun se on franchising-liiketoimintaa, niin se on vähän eri tyyppinen, että ne henkilökunta ja sen bisneksen kulut on siellä franchising-yhtiöissä ja me saadaan tiettyä liikevaihtoon perustuvaa franchising-maksua, jolloin itse asiassa sen sitten taas kate on hyvä, koska meillä sitten taas ei ole hirveästi sitoudu omia... Kuluu jonkun verran järjestelmä- ja markkinointikustannuksia toki mitä me, mitä me sitten tarjotaan. Rahastot, niin se on aikaisemmin ollut merkittävämpi just tän IVH Campuksen myötä. Nyt viime aikoina sen merkitys on vähän pienentynyt.
Toki arvioidaan, että jatkuvasti, mitä eri vaihtoehtoja tässä on näin niinku kutakin liiketoimintaa joko nykyisiä kehittää tai sitten tuoda uusia tähän portfolioon. Tää ehkä tämmöinen yleinen luonnehdinta.
Jos mä pikkaisen voin täydentää vielä, niin meillähän tuossa kiinteistövarallisuuden hoidossa, jota edustaa siis Juhola ja Infonia toimitilapuolen kiinteistövarallisuuden hoidossa, niin hallinnoidaan EUR 1.5 billion kiinteistökantaa ja toimitaan niinku käytännössä kaikilla kasvukeskusalueilla ja tehdään ihan niinku hyvää tulosta. Kiinnittäisin myös huomion siihen, että viime vuoden luvuissa niin Infonia oli mukana vain puoli vuotta, että se tulee sitten tänä vuonna kokonaan. Täällä on Kysytään myös täällä, että rahastoyhtiön jatkosuunnitelma, joka oli vähän sama mitä ehkä Henri Elokin tässä tapaili, niin on niinku selvä se, että jos meillä oli kiinteistörahasto IVH Kampus ja me oli EUR 100 million aumi ja sitten me myytiin EUR 60 million pois, niin se supisti rahastoyhtiötä tosi voimallisesti. Se oli meille konsernina perusteltu kauppa, mutta heikensi rahastoyhtiön tuloksentekokykyä.
Nyt tota me ollaan sitten niinku siinä tilanteessa, että me mietitään, että mihin suuntaan rahastoyhtiö suuntaa, lähteekö se kasvuun, luoko se uusia rahastoja vai mitä se tekee? Se on niinku nykyisellään, niin kuin on ennenkin todettu, niin nykyisellään se on niinku liian pieni. Jos tiivistää, niin mitä te pidätte noista tavallaan semmoisina arvokkaimpina ja onnistuneimpina? Toki siellä volyymit vaihtelee ja muuta niin tuolla palvelupuolella.
Kiinteistövarallisuuden hoito on meille hyvin luontainen ja pidetään sitä suuressa arvossa.
Oisko sitten jotain joko palvelubisneksestä tai tosta tuloksesta tai näkymistä mitä haluttais nyt keskustella? Jos ei, niin siinä tapauksessa niin me Antin kanssa kiitetään niin läsnäolijoita kuin kaikkia siellä webcastin takana. Toivotetaan oikein hyvää kevättalvea. Kiitoksia!