Welcome to the Fastighetsbolaget Emilshus conference call. For the first part of the conference call, the participants will be in listen -only mode. During the questions -and -answer session, participants are able to ask questions by dialing star five on their telephone keypad. Now I will hand the conference over to the speakers, CEO Jakob Fyrberg and CFO Jonas Karlsson. Please go ahead!
Hej och välkomna till presentationen av Emilshus delårsrapport Januari, Juni 2023. Vi som ska presentera rapporten, det är jag, Jakob Fyrberg, VD för Emilshus och...
Det är jag, Jonas Karlsson, CFO för Emilshus.
Innan vi går in på hur vi har presterat de här 6 första månaderna och hur bolaget mår och går, så skulle jag vilja säga någonting om varför man ska investera i Emilshus. Varför ni har investerat i Emilshus? Det är 5 kärnvärden som är viktiga för bolaget. Det är starka kassaflöden och hög direktavkastning. Det är bra hyresavtal med långa kontraktstider. Det är attraktiva lokaler med låg vakansgrad. Det ska vara låga hyresnivåer och hyresgäster med god betalningsförmåga samt långsiktig och stabil, stark ägarbild. De här 5 kriterierna är väldigt viktiga för Emilshus och de ska vi alltid leverera efter. Hur har det då gått för Emilshus, de här 6 första månaderna? Jo, vi kan använda ordet stabilt. Det är stabilt i bolaget och stabilt är bra. Vi tycker att bolaget levererar bra. Hyresintäkterna ökar väldigt fint.
Förvaltningsresultatet ökar väldigt fint och även kassaflödet ökar väldigt bra under de här 6 första månaderna, vilket vi presenterar här. Man kan också säga i kvartalet, April, Juni, så levererar vi väldigt starkt, skulle jag vilja påstå. Ökade hyresintäkter, det är ett förvaltningsresultat som ökar med hela 41%. Kassaflödet ökar med 40% och vi har också en förbättrat förvaltningsresultat på stamaktien. Jag ska också säga att vi har en avkastning på våra fastigheter under den här perioden på hela 6.7%, nästan 7% direktavkastning, vilket är starkt och bra. Vi har hyresgäster som betalar. Det är väldigt viktigt i dagens marknad. Vi har nästan 100% betalande per i dag, 98%. Vi har fokus på vår skuldsida. Det är väldigt viktigt för bolaget. Det är stabilitet där.
Den har vi jobbat aktivt med. Där tog vi 1 beslut med redan för 1 år sedan, när vi kommer till bland annat obligationssidan, som vi ska prata om lite senare, men även på våra banksidan, men även också på räntebindningstid och så vidare. Vi är ett tillväxtbolag, det vet ni om. Vi tycker också det är viktigt att vi gör affärer. Därför har vi också gjort några affärer under både Q1 och Q2. Det ska göras selektivt, det ska göras bra affärer utifrån avkastning, utifrån läge på huset, utifrån betalningsförmågan och kontraktslängd. Där har vi hittat ett antal enheter som vi har förvärvat och som tillför någonting för vårt förvaltningsresultat. Det ska vara ett ökat förvaltningsresultat som ska presenteras. Summa summarum tycker vi att bolaget levererar väldigt stabilt. Ni känner ju till vår affärsmodell.
Den har vi pratat om, att det ska vara stabila kassaflöden, det ska vara långa hyresavtal, vi ska ha en stark lokal närvaro. Den är fortfarande väldigt viktig för bolaget. Tittar vi på vårt innehav så är det fortfarande väldigt mycket fokus på lätt industri. Det är också industriservice, proffshandel och också extern- och dagligvaruhandel. Det är de här tre benen vi står på, men framför allt med tyngdpunkt mot lätt industri. Den kommer vi inte ge avkall på. Tittar vi också på fastighetsvärdet, så är det SEK 7 billion i dag. Det har inte vuxit jättekraftigt, men som sagt, vi har gjort några bra förvärv, tilläggsförvärv, som stärker bolaget. Vi har ett hyresvärde på nästan SEK 600 million i dag och vi har också en ekonomisk uthyrningsgrad som är 95%, vilket vi tycker är bra.
Det är så att den vakans som finns är också en god dialog med nya hyresgäster. Vi känner att vi ändå har medvind på uthyrningssidan och den kommer vi till lite senare. Ska vi prata lite om fastighetsbeståndet då. Som sagt, vi har inte gjort några stora förändringar där. Det är 126 fastigheter och det är 500 hyresgäster. Tillväxten i fastighetsvärdet har inte varit superstor senaste tiden, men det är också utifrån hur marknaden är just nu. Vi har ändå för avsikt att växa, vilket vi också ska göra under kommande kvartal. Tittar vi på hur vi ser ut geografiskt har vi ett starkt fäste i Småland och det är ju där vi har vår bas. Vi har ju vuxit väldigt kraftigt i Växjö. Över 30% av vårt innehav finns där.
Jag skulle säga, där vi kommer växa och där vi har vuxit nu senaste tiden, det är Östergötland. Vi ska inte vara på 8% av innehavet, utan den ska upp betydligt. Vi har sagt att för att vara en god lokal förvaltare så ska man äga någonstans runt 100,000 kvadratmeter. Vår avsikt är ändå att bygga på framför allt med selektiva bra förvärv i Norrköping, Linköping, men även växa ytterligare något i Jönköping, som är väldigt stark marknad. Vi har dock i dag redan SEK 1 billion i fastighetsvärde i Jönköping. Det är också den västra sidan med Halmstad, som är lite för liten, och där tittar vi också på nya förvärv. Där avser vi att bli större.
Vi har också visat vad, som sagt, med våra förvärv, att det går att växa i Linköping, men också att göra tilläggsförvärv som är tilläggsbra. Det är fortsatt fokus på våra kärnmarknader, men med ökad, ska vi säga, närvaro och fokus på Östergötland och Halland. Tittar vi då på våra hyresgäster, har vi sagt att det är otroligt viktigt att vi har bra betalande hyresgäster och i dagens marknad så ska man vara väldigt aktiv och skälja hyresgästerna väl och det gör vi igenom vår lokala förvaltning. Vi har en god dialog, ska vi säga, med alla våra hyresgäster. Gäller det att extra vakthålla också på de stora hyresgästerna.
Bilden här nedan redovisar de stora och där ska vi säga att nästan hälften av dem sitter vi och diskuterar just nu med investeringar avseende om tillbyggnader, investeringar som handlar om solcellsinvesteringar. Vi pratar också om att förbättra fastigheternas drift utifrån ett energiperspektiv. Det finns väldigt många, liksom positiva dialoger med de stora hyresgästerna. Vi tycker också överlag att vi har en väldigt god dialog med befintliga hyresgäster, men även med nya hyresgäster, vilket vi också har kommunicerat i närtid. Till exempel har vi fått in DSV, Karl Hedin, och då visar vi nu sixth quarter i rad att vi har en positiv nettouthyrning. Det är en styrka för bolaget att kunna visa upp att även det senaste kvartalet så gör vi SEK 2 million i positiv nettouthyrning, för i år är det SEK 4 million.
liksom en grundläggande bra verksamhet som också toppas med en positiv nettoutdelning. har vi våra hyresavtal som är långa i kontraktstiderna och då är det över five years och det kan ni väldigt tydligt se i stapeln ner på höger sida. är det alltid spännande med projekt. Projekt ger oftast en väldigt god avkastning. Ger också ett sätt att få hyresgästen att förlänga sina avtal med oss. Där har vi alltid haft en bra projektportfölj att jobba utifrån och vi har gjort större investeringar i huvudmarknaden, som till exempel Växjö, men nu även i Jönköping och Norrköping. vi har ju som sagt kommunicerat lite större uthyrningar i närtid, där vi också ska bygga om rätt omfattande i fastigheterna. det här är liksom avkastning som ger väldigt gott för bolaget. Tilläggsinvesteringar är väldigt bra för bolaget.
Det är dock ingen stor, om man tittar på totalen för oss, men varje projekt ger ändå en god avkastning, men också i kombination med att det blir förlängning på hyresavtalen, vilket skapar stabilitet och bra kassaflöden.
Då går vi över till att sammanfatta det finansiella utfallet för första halvåret. Då kan vi notera att vi har uppnått hyresintäkter på SEK 297 million. Det är en ökning med cirka 38% jämfört med samma period förra året. Den ökningen, den förklaras framför allt av de fastighetstransaktioner som genomfördes under föregående år, men även av ökade hyror till följd av indexuppräkningar och hyresintäkter som har genererats igenom genomförda projekt. Ökningen i jämförbart bestånd var 12% och beror huvudsakligen på hyresuppräkningar relaterat till de indexklausuler som finns i hyresavtalen. Vi har ett utfall när det gäller driftsöverskottet på SEK 232 million. Jämföra med SEK 162 million under samma period föregående år. Det innebär en ökning på 43%. Överskottsgraden var 78% och det är lite lägre än vad som är normalt för Emilshus.
Det förklaras av att under perioden, och då särskilt under första kvartalet, belastades verksamheten med ökade energikostnader. SEK 7 million av de här kostnaderna har vidarefakturerats på hyresgästen. Om vi justerar för den posten var överskottsgraden 80% och mer i linje med vad som är normalt för Emilshus. förvaltningsresultat uppgick till SEK 115 million, jämfört med SEK 91 million under föregående år och är alltså en ökning med 26%. Under första halvåret påverkades verksamheten av orealiserade värdejusteringar med SEK 40 million när det gäller förvaltningsfastigheter och med SEK 14 million när det gäller derivat. Det innebär att periodens resultat uppgick till SEK 37 million, att jämföra med SEK 277 million under föregående år.
Sammanfattningsvis då för första halvåret kan vi notera att vi har en kraftig tillväxt och den är relaterad till utvecklingen när det gäller bolagets förvaltningsfastigheter, som uppgick till SEK 7.2 billion under första halvåret, vid utgången av första halvåret, och SEK 6.3 billion vid utgången av halvårsskiftet 2022. Verksamheten visar ett fortsatt stabilt och bra kassaflöde som uppgick till SEK 93 million före förändringar av rörelsekapital. Motsvarande för samma period förra året var SEK 76 million. Ser vi till kvartalet isolerat uppgick hyresintäkterna till SEK 149 million. Det var en ökning om 48% och ökningen i jämförbart bestånd var även för andra kvartalet 12%. Driftsöverskottet uppgick till SEK 119 million och ökade alltså med 46% och överskottsgraden under andra kvartalet var mer normala 80%. Förvaltningsresultatet uppgick till SEK 61 million och ökade med 42%.
Det kan noteras då att finansnettot ökade från 31 till SEK 50 million, men kompenseras alltså genom ökad intjäning i verksamheten som sådan. Kvartalet isolerat innebär ett starkt ekonomiskt utfall, förklarat av god tillväxt och god kostnadskontroll. Periodens resultat uppgick till SEK 50 million, jämfört med SEK 111 million för samma period föregående år. Om vi då ser till Emilshus intjäningsförmåga, så utifrån det fastighetsbestånd som Emilshus förfogade över vid periodens utgång, alltså motsvarande SEK 7.169 billion och framåtriktat 12 months, så kan vi notera att hyresintäkterna förväntas uppgå till SEK 580 million och driftsöverskottet till cirka SEK 458 million.
Överskottsgraden bedöms till cirka 79%. Utifrån den räntenivå som gäller för Emilshus vid periodens utgång, alltså baserat på en Stibornivå om 3.88%, vilket innebär en genomsnittlig ränta på cirka 5% för Emilshus, bedöms finansnettot uppgå till negativa SEK 207 million. Förvaltningsresultatet ökar till SEK 221 million. Det i sin tur innebär ett resultat när det gäller Förvaltningsresultat per stamaktie om SEK 1.94. Räntetäckningsgraden ligger kvar på 2.1x. Vi ser till de finansiella mål som är oförändrade sedan förra kvartalet, målsättningen att Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15% per år. Där ligger då den genomsnittliga ökningen, om vi ser de senaste 5 åren, på 15.8%.
Avkastningen på eget kapital ska under en 5-årsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15% per år, där har Emilshus uppvisat en avkastning på motsvarande 17.4% för de senaste 5 åren. Vi ser till Emilshus finansiella riskbegränsningar, de innebär att nettobelåningsgraden, den ska varaktigt inte överstiga 60% och utfallet vid periodens utgång var 54.5%. Räntetäckningsgraden, den ska överstiga 2 gånger och utfallet vid periodens utgång var 2.1 när det gäller räntetäckningsgraden. Utdelningspolicyn är oförändrad, innebär att det kassaflöden som verksamheten genererar ska återinvesteras i lönsam tillväxt. Givetvis ska utdelning på preferensaktier ske helt i linje med bolagsordningens bestämmelser. Vi ser till Emilshus fastighetsvärde per 30th of June, det ökade till SEK 7.169 billion. Det är en ökning med 14% jämfört med samma period föregående år.
Fastighetsvärdet per kvadratmeter uppgick till SEK 9,066 och det är en väldigt konkurrenskraftig nivå. Dels utifrån den hyresnivå som vi kan tillhandahålla till våra hyresgäster och dels utifrån den kostnadsnivå som nyproduktion innebär.
Orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter uppgick till drygt SEK 40 million under perioden. Utfallet när det gäller direktavkastningen för first half, den var 6.5% och det är också den värderingssida som används vid half-year end. Precis som tidigare kvartal så har Emilshus marknadsvärdering, värderat samtliga fastigheter genom Newsec. Det är klart att ökade direktavkastningskrav, de påverkas Emilshus fastighetsvärde, men motverkas då delvis av förbättrade driftnetton. Sammantaget då så innebär det en värdejustering som har belastat resultatet under first half i en nivå om 0.6% av fastighetsvärdet. Emilshus finansiering är baserad på dels banklån och motsvarande knappt SEK 3.4 billion, dels en reversskuld om SEK 65 million och dels obligationslån som uppgick till SEK 643 million vid utgången av first half. Totalt innebar detta räntebärande skulder om SEK 4,097 million.
Det innebär i sin tur en skuldkvot om 9 times, vilket vi upplever som en tillfredsställande nivå. Emilshus hade då en nettobelåningsgrad om 54% vid utgången av första halvåret och den då var 50% vid samma period förra året. Då bör vi notera att vid den tidpunkten så hade Emilshus en stor kassa utifrån den notering som genomfördes och sammanhängande emissioner. Nettobelåningsgraden när det gäller fastigheter, alltså säkerställd skuld, den var 45% vid utgången av halvåret. Banklånen har en relativt lång löptid och ett första förfall i June 2025. Amorteringarna uppgår till cirka SEK 96 million om året. När det gäller obligationslånen så är första förfall April 2025. När det gäller SEK 400 million och SEK 250 million förfaller i September 2025. Kapitalbindningstiden var 2.4 years och räntebindningstid 1.5 years.
Den genomsnittliga räntan för Emilshus låneportfölj var 5% vid utgången av halvåret. Det baseras då på en nivå på STIBOR om 3.88%. Om vi ska sammanfatta den här perioden, återigen använder vi ordet stabilt. Det är bra. Det är en stabil intjäning, det är starka kassaflöden, det stärker förvaltningsresultatet. Det är bra. Det är en positiv nettoutdelning, det är bra. Vi har också sett till att vi har en begränsning i vår refinansieringsrisk. Vi har pratat om våra obligationslån, att de ligger i April och i September 2025 för förfall, vilket är bra. Vi skulle säga att summa summarum så tycker vi att vi de här sex månaderna, men framför allt det senaste kvartalet, har bolaget levererat bra.
Tittar vi på vår ägarbild, det här pratade vi om precis i början av samtalet, är den också väldigt viktig med en stark supportande ägarbild. Den har inte förändrats någonting under det här halvåret, utan det är kombination av större fastighetsbolag som tillför sitt kunnande i genom sitt ägande, men också igenom sin plats i styrelsen. Det är också institutionella placerare som har tillkommit igenom noteringen, som Jonas sa, för 1 år sedan när den genomfördes. Det är också ett starkt ägande ifrån både ledning men också styrelsen i Emilshus, vilket är bra därför att det ger incitament, men också ett starkt åtagande för oss som arbetar med Emilshus.
Vi är väldigt glada och stolta skulle jag vilja säga, över den ägarbilden vi har och ser också nu i den här marknaden som har varit lite mer utmanad, att det finns en stabilitet och kommande tid, en vilja att supporta vår tillväxt också. Vad är fokusen framåt då? Vi är ju ett tillväxtbolag ändå. Vi ska fortsätta att göra bra affärer. Vi ska göra selektiva affärer, vi ska göra styckaffärer, vi ska titta på beståndsaffärer, kanske inte de större volymerna, utan vi gör de här SEK 40 million-SEK 50 million-affärerna upp till kanske SEK 200 million-SEK 300 million. Det är där vi hittar bra avkastning, det är där vi hittar hur som passar vår geografi och vår förvaltning också.
Vi har visat liksom att vår affärsmodell är bra i dessa lite mer utmanande tider. Vi har också visat att vi kan hantera högre räntekostnader också igenom att vi har hög uthyrning på våra hus. Vi har en hög avkastning och vi har starka kassaflöden. Det är viktiga på något sätt att vi inte stannar upp i vår tillväxt, utan att vi fortsätter, men att vi gör det på ett balanserat sätt som inte övertyrar bolaget, utan vi ska växa igenom bra affärer med bra avkastningar, med bra hyresgäster. Vi har ju som tidigare tagit bort tillväxtmålet i volym. Vi tycker det är underordnat. Det är även om det ska vara att vi gör bra affärer som tillför starka kassaflöden och att förvaltningsresultatet hela tiden stärks i bolaget.
Vi tycker att det är en utmanande tid på så sätt att räntekostnaderna kommer att vara högre en tid till. Samtidigt så kommer det här också ge utrymme till att det finns bra affärer att göra under hösten. Vi tycker det här kan bli en spännande tid när det gäller affärsflödet, men man måste också ha koll på skuldsidan. Det är superviktigt.
If you wish to ask a question, please dial star five on your telephone keypad to enter the queue. If you wish to withdraw your question, please dial star five again on your telephone keypad. The next question comes from Albin Sandberg from Kepler Cheuvreux. Please go ahead.
Hej! Tack för en bra presentation. Jag hade väl tre frågor. Först jag måste säga, Jonas, det inte är klart vad du ska gå någonstans, eller?
Nej, jag ska faktiskt inte gå någonstans, utan jag närmar mig den åldern där man, där man kan takta ner lite. Jag kommer väl att ha lite uppdrag från årsskiftet någonstans, men inte någon traditionell anställning. Jag kommer att se till att stötta Emilshus här i överlämning och så vidare framöver. Det kommer att ske på ett bra sätt.
Det är lite life balance bakom det här.
Lite så. Det är ingen dramatik på något sätt, utan det kommer att ske en bra överlämning till Emil här framöver och det kommer att bli en jättebra lösning för Emilshus.
Bra, det låter fint. Sedan, det var ju en bra kommentar då kring vikten med betalande hyresgäster. Det var någon liten artikel om Hilding Anders, som är en av era stora hyresgäster. Ser ni någon anledning till oro för det kontraktet?
Det stämmer att det har varit lite diskussioner om Hilding Anders och det är ju en amerikansk ägare som har haft Hilding under ett antal år. Den verksamheten som hyr hos oss, är den svenska verksamheten i Hilding Anders och den löper på väldigt bra. Vi har också täta kontakter med dem. Verksamheten löper på bra, de har bra i orderingång och haft under en bra period. De betalar också hyrorna i tid. Det är vi väldigt måna om att direkt kolla upp så att det inte är något hack där. Vi känner oss inte så oroliga för det där, men å andra sidan så vill man ändå vara på hyresgästen och förhöra sig att allt löper på som det ska.
I grund och botten är det liksom den svenska nordiska verksamheten, går bra för Hilding Anders, enligt de själva också.
De här 2% som ni har lite problem med, är det någon gemensam nämnare eller är det en enskild hyresgäst?
Nej, alltså, det är små poster. Det är liksom ingen som utmärker sig där, utan det är sådant där som kommer trilla in. Det är ju så att man får alltid ligga på några hyresgäster, men av de som inte har betalat så är det inte någon av de större hyresgästerna eller någon som kontinuerligt liksom ligger och släpar. Vi, vi är inte inne i oro där. Tvärtom tycker vi att det är väldigt bra betalningsplikt på merparten.
Jag kan ju lägga till det också, Jakob, att de 2%, det är alltså 2% av då preliminäraviseringen för tredje kvartalet i år. Den förföljer då vid halvårsskiftet och det är alltid någon hyresgäst som släpar lite som Jakob säger. Det är alltså tredje kvartalets hyror vi talar om.
Det är ingen av de här större hyresgästerna som vi pratar om, som har släpat med hyran eller har det tagit upp för diskussion av hyrorna. Vi känner oss trygga där också.
Det kanske blir lite teoretisk fråga, för ni har ju faktiskt ganska gott om tid för skuldförfallen på obligationsmarknaden. Skulle det vara något problem för er, upplever ni, givet så som ni har relationer med banker, att gå över till 100% bankfinansiering? Dels om inte obligationsmarknaden fungerar, men kanske även då, om obligationsmarknaden inte kommer tillbaka där det en gång var. Är obligationen mindre intressant för Emilshus som bolag eller krävs det för att ni ska kunna operera enligt de mål ni har?
Vi har ju sagt att vi är inte främmande för att ha obligationer till en viss del av skuldsidan. Den ska inte vara stor och det är den inte i dag, utan den är motsvarande 15%-16% av hela skuldportföljen. Det är någonstans där man kanske ska ligga. Amorterar, det är det vi försöker säga också, att vi amorterar ju väldigt mycket på vår skuld, nästan SEK 100 million årligen. Det skapar ju också utrymme där för att kunna belåna upp fastigheter också. Vi har ju four affärsbanker som vi har krediter och så. Där är det bra dialog med alla four. Vi känner oss inte så oroliga för den delen.
Sen får vi se om vi ska släcka ut obligationer eller inte, utan jag tror ändå att vi, men det är bara en självt tro, att vi kommer att vara på obligationsmarknaden även framåt. Givetvis är det en kostnad som har varit ökande för oss, men vår affärsmodell som varit inne i klarar dock det här också. Den ska vara begränsad, som sagt. Det ska inte vara en stor del av vår skuldportfölj.
Som vi var inne på också så är ju nettobelåningsgraden då, när det gäller säkerställd skuld, var 45% vid halvårsskiftet. Det finns ju under alla omständigheter ett utrymme för att lyfta belåningsnivån när det gäller traditionell finansiering.
Jättebra. Tack, det var mina frågor.
As a reminder, if you wish to ask a question, please dial star five on your telephone keypad. There are no more questions at this time, so I hand the conference back to the speakers for any closing comments.
Ja, men då. Vi vill tacka för att ni har lyssnat på den här dragningen. Tack för frågorna. Med det så vill Jonas och jag önska alla en trevlig sommar, trevlig semester. Hörs vi snart igen och det innebär att vi hörs någonstans i Augusti, September. Trevlig sommar till er alla. Tack!