ABGSC Investor Days

Nov 22, 2023

Välkomna till er i rummet! Välkomna till er på länk. Fredrik Stensved heter jag, aktieanalytiker mot fastighetsbolag. Nästa bolag att presentera är Stenhus Fastigheter, som är just ett fastighetsbolag, lämpligtvis. Kommer sin Q3 idag, så helt purfärsk. Jag stannar där. Hej allihopa! Mikael Nicander heter jag, är vice VD på Stenhus och bredvid mig så har jag Thomas, som är CFO på Stenhus och vi kommer ta er igenom vår senaste rapport. Om vi börjar uppifrån till vänster, så ser ni vår framtida intjäningsförmåga. Vi lämnar en intjäningsförmåga varje kvartal i det här formatet, där vi bedömer hur vår intjäningsförmåga den närmaste tiden kommer att se ut. Vi bedömer att våra intäkter kommer att landa på ungefär en miljard sextiofem miljoner och att vi kommer att ha ett driftnetto på åttahundrafyrtiosju miljoner kronor. Vårt förvaltningsresultat kommer att landa på trehundrasextio miljoner kronor. Det ni ser lite längre ner till vänster, det är de aktuella siffrorna för just själva Q3. Stenhus är ett bolag som investerar i fastigheter och huvuddelen av vårt fastighetsbestånd ligger i Stockholm, Mälardalen. Om ni ser en karta här där vi lite utplottade på hur det ser ut. De 31% på västsidan är i huvudsak Karlstad och Borås. Jag tror vi hoppar till nästa bild. Stenhus har funnits i tre år. Vi firar faktiskt tre år på börsen imorgon. Vi har varit ett rätt starkt tillväxtbolag. Vi har ökat våra uthyrda kvadratmeter från ungefär 50 000 till idag 900 000 kvadrat. Går vi ett år tillbaka i tiden så hade vi ungefär en miljon kvadratmeter. Den senaste tiden så har vi jobbat mycket med konsolidering av vårt senaste förvärv, som är Randviken. Vi har anställt personal så att vi numera är fullbemannade. Tittar man på våra finansiella nyckeltal, den översta högst upp till höger, så har vi tidigare sagt att vi har ett tillväxtmål att vi ska nå 20 miljarder. Den tittar vi lite grann på just nu om vi tycker att den är 100% relevant. De andra anser vi är 100% relevanta. Vi ska avkasta 12% över en konjunkturcykel. Vi ska ha en LTV, det vill säga en belåningsgrad, som inte ska överstiga 60% på lång sikt. Vi ska ha en netto LTV som inte ska överstiga 55% på lång sikt. Vi ska ha en ICR som ska vara 2,25 gånger på lång sikt. Om vi stannar kort på ICR:en så kan vi säga att det är väl det enda finansiella målet som vi har, där vi inte riktigt når dit. Vi gör bedömningen av att våra ICR kommer vara lite ansträngd även en tid till framöver, men utifrån ett långsiktigt perspektiv så tror vi att vi kommer att nå 2,25 om inte alltför lång tid. Vår soliditet ska överstiga 35% och vi ska ha en kapitalbindning på 2,5 år. Det här är Stenhus i ett nötskal. Stenhus jobbar egentligen bara med en sak: vi ska skapa kassaflöden, de ska vara trygga, stabila över konjunkturcykeln så att våra aktieägare känner sig trygga. Vi har fem stycken verksamhetsområden som ska stötta oss i det här. Vi jobbar med kontor och kontor hos oss är, de största hyresgästerna hos oss är typ polis, skattemyndighet, landsting, kommunhus eller kommun. Vi har det som vi kallar för offentliga fastigheter. Hos oss är det vård, skola och omsorg. Vi investerar även i handel. Det är dagligvaruhandel, det vill säga livsmedelsbutiker och sällanköpshandel. Sällanköpshandel hos oss, det är inte så mycket kläder, inte så mycket skor, egentligen ingenting alls, utan det är bara lågpris. Det är Dollar Store, det är Rusta, det är ÖoB och likvärdiga affärskoncept. Och den sista delen som är vår största, det är lagerlätt industri och logistik. Och det är ju faktiskt precis vad det låter. Jag kommer återkomma med ett litet axplock på typfastigheter som vi äger. Tittar vi på hållbarhet, så gjorde vi i årsredovisningen 2022 vår första scope ett och scope två. Nu till årsredovisning 2023 så kommer vi också att ta scope tre. Hållbarhetsarbetet för oss handlar väldigt mycket om till exempel energioptimering av våra fastigheter. Vi började det arbetet med att satsa på Green Building-certifiering och mitt under det arbetet så bestämde sig Green Building för att de inte skulle fortsätta. Så vi har fått lägga om kursen och kommer nu att jobba mot en certifiering som heter BREEAM. Fastighetsportföljen då? Den absolut största andelen är lagerlätt industri och logistik, följt av publika fastigheter, alltså offentliga fastigheter och sedan är det de andra två segmenten. Totalt sett så har vi idag tretton miljarder i fastighetsvärde. Tittar man på våra femton största hyresgäster, vi brukar presentera tio, men vi är så stolta över våra hyresgäster så vi bestämde oss för att utöka det till ytterligare fem, för det fick plats på sidan, har vi egentligen bara namnkunniga bolag, kommuner och myndigheter. Vi har en snittduration i den här portföljen på 7,2 år, jämfört med portföljen i snitt på helheten 6,1 år. De står för ungefär 33% av våra hyresintäkter, vilket innebär att vi står inte och faller med en enda stor hyresgäst någonstans i vårt bestånd. Tittar man på förfallostrukturen så är den väldigt snarlik, om man tittar på de närmaste åren, med många andra fastighetsbolag. Det som skiljer oss åt är att vi har förfall som ligger väldigt, väldigt långt bort i tiden. Ända en bra bit in på 2040-talet och då står inte jag här och håller låda om oss. Då är det säkert någon annan som gör det. Vi hoppar vidare. Här har vi ett axplock av fastigheter. Det här är typiska fastigheter som Stenhus äger från de olika segmenten. Högst upp till vänster så ser vi Tyresö kommunhus, ligger på Tyresö centrum. Tyresö kommun hyr hela fastigheten. Den i mitten av en typisk lagerlätt industri, i det här fallet i formen av en bilförsäljningsanläggning, inklusive verkstad, allt som ingår i det. Det är Bilias stora Mercedes-anläggning i Kista, Akalla i Stockholm. Längst upp till höger så ser vi Samariten. Det är en typisk offentlig fastighet. Där är, det här är gamla Tumba sjukhus. Idag så är det Botkyrka kommun och Stockholms läns landsting, de är säkert de största hyresgästerna. Till vänster i mitten så ser vi ett typiskt handelsområde med lågpris och dagligvaruhandel. Det här ligger i Norrtälje, heter Vattumannen. Här har vi hyresgäster som Willys, Rusta, Normal, syns inte på bilden för vi har inte hunnit tagit en bild sedan de flyttade in, Jysk och Blomsterlandet. Den i mitten är en typisk industrifastighet. Det är säkert den största fastigheten vi har, värdemässigt. Den ligger i Västerås, på Finnslättenområdet och den säkert största hyresgästen här är Alstom. Om ni tittar noga i bilden så ser ni en liten byggnad som sticker upp, som är lite högre. Här kan man lyfta hela tågsätt. Det är tror jag den enda i sitt slag i Sverige. En makalöst stor travers för den som är intresserad. Till höger, ytterligare en typisk handelsfastighet i ett utvecklingsområde som vi har i Eskilstuna. Här ligger den i Skiftinge, precis bredvid E20. Och jag kommer återkomma till vad vi bygger ut med ytterligare, men just i det här fallet är det en dollarstore och ett gym, som ni ser på bilden. Längst ner till vänster, en traditionell logistikfastighet, Sveriges största möbeltransportföretag, om vi bortser från IKEA, som är störst på allt när det gäller möbler, ligger i Tibro. Och sedan så har vi en kombinerad fastighet, lager, produktion och logistik för Rockwool, som är i mitten i Skövde och den sista längst ner är också en lager, lätt logistik, lätt industrilogistikfastighet. Ligger i Rosersberg, bredvid den stora kombiterminalen. Det är också typexempel på hur det ser ut hos oss. Vi har rätt mycket mark med en mindre byggnad. Finns potential i framtiden, men vi värderar sällan de byggrätterna överhuvudtaget. Utvecklingsprojekt jobbar vi också med. Vi hyr, bygger ingenting på spekulation. Vi bygger 100% när vi har en hyresgäst. Vi ska aldrig ha kortare än tio år, gärna femton år om det går. Vi bygger på yield on cost, det vill säga vi tar ingen risk i våra byggprojekt. Däremot så får vi heller inte ut maximalt värde utav ett utvecklingsprojekt. Vi låser in byggrättsvinsten. De tre exemplen som vi ser här längst till vänster är Alstoms nya utvecklingscentrum på Finnslätten, som ligger bredvid det stora huset ni såg. I mitten så har vi en typisk sällanköpshandel, det är Rusta och Stadium. Längst till höger har vi en Blomsterlandet som vi håller på att uppföra just nu i Skiftinge. Lite siffror. Resultaträkningen för sista kvartalet, Q3 alltså, till vänster. Och man börjar se nu stabiliteten i intäkter och kostnader som är i en klass för sig skulle man säga. Vi kollade lite innan på hyresgästlistan. Väldigt stabila hyresgäster, väldigt stabila hyresavtal, väldigt stabila intäkter som genererar väldigt stabila resultat. Den saken som varierar mest just nu, det är förstås räntekostnaderna, men vi kommer till det lite längre bort. På intjäningsförmågan ser vi att vi, som Micke nämnde i början, en miljard sextiofem. Vi har fastighetskostnader på tvåhundrasjutton. Och man ser att man har en stor marginal mellan intäkter och kostnader, vilket innebär att variationer i kostnaden på grund av inflation slår inte igenom i driftnettot rakt igenom väldigt mycket. Intäkterna är till 95% KPI-anpassade och tittar man på den här grafen för förra kvartalet, så sista punkten så låg den på 310 miljoner. Så det är 50 miljoner nytt som är i princip KPI-effekt och lite andra effekter också förstås. Vi har gjort klart en hel del projekt. Det är bara KPI som är nästan och backa in. Tittar man på våra kovenanter, så som vi nämnde, så är ICR-kovenanten som ligger mest nära det vi, våra mål under del av målen. Det är ett långsiktigt mål på 2,25, men att ligga på en ICR på 2 idag efter ränterallyt vi har haft de senaste 18 månaderna kan väl nästan ses lite okej ändå. Känslighetsanalysen längst ner som visar intjäningsförmågan när driftnettot förändras plus minus 10% och Stibor plus minus 100 punkter. Tittar man på raden i mitten, längst till höger, när Stibor går upp hundra punkter till, så kommer man ner till en intjäningsförmåga på 310 miljoner istället för 360 miljoner, vilket var samma som vi hade för Q2, som sagt. Balansräkningen. Det kan man nämna här är ju den största posten vi har i balansräkningen, våra marknadsvärderingar på våra fastigheter. De värderas varje kvartal externt, vilket innebär att man får bra värden. Som vi har, vi har igenom åren sålt en hel del, framför allt under första halvåret i år, på rätt så nära marknadsvärdering hela tiden. Kapitalstrukturen. LTV:n håller oss till 55% ungefär, och net LTV strax under. ICR:en, som jag nämnde, har gått ner mot två och den kommer väl stanna runt där strax under, kanske temporärt under början på nästa år. Men sen börjar KPI-effekterna slå in. Vi har även finansierat en obligation som skulle förfalla i juni nästa år med en ny obligation för en månad sedan. Och med den så har vi i princip eliminerat den vanliga refinansieringsrisken i bolaget. Nu finns det bara senior finansiering med våra tre stora banker och ett antal sparbanker ute i landet. Vår ägarstruktur, Stensjöns Holding, som ägs av mig själv och min bror Elias, som är VD i bolaget, Bald och Öresund, och Länsförsäkringar fonder. Stabilt sedan många år tillbaka, kan man säga många år tillbaka redan. Ägarstrukturen är stabil och, ja, det är ungefär så. Vi kanske ska gå över till frågor. Kan bara säga en sak som är, som är en rätt rolig anekdot när det gäller fastighetsbranschen. Vi har tittat lite grann på hur en driftnettokrona värderas i vårt bestånd efter indexjusteringar och efter våra nedskrivningar på fastighetsvärdet. På peaken värderades en, om en driftnettokrona på peaken värderades till 100%, så värderas det idag till 80%. Det vill säga 20% lägre värderas varje driftnettokrona i vårt bestånd. En rätt stor värdeförändring. Vi har uppdaterat vår finansiella kalender för de som är intresserade av att vara extra lästa på vad vi håller på med. Och den här presentationen finns även på vår hemsida. I samband med våra rapportsläpp så släpps den här lite enklare att läsa varianten. Jättebra, super! Om det är någon som har någon fråga i publiken så är det bara att räcka upp handen och säga. Sen kan jag repetera här så att det hörs för de som är på länk eller ska lyssna på inspelningen också. Men jag tänkte jag kan börja. Ni nämnde Backaheden i förbifarten här på någon slide. Det är en av de senaste händelserna kan man väl i alla fall säga i bolaget. Ni har ju ägt del av Backaheden, men nu äger ni, ja, ungefär dubbelt så mycket som ni gjorde tidigare, 60% av bolaget kontra 30%. Vad går att säga om tankar framåt i Backaheden och varför det har blivit som det har blivit? Jag tror man kan svara såhär: Vi hade 29,9% och det blir lite så att när vi gick in i Backaheden så tyckte vi att det var en helt fantastisk affär. Det tycker vi fortfarande. Men när man har packat ryggsäcken så ska man laga efter läge, vilket vi också gjorde. Backaheden hittade en affär. Man ville ha några som garanterade nyemissionen. Vi tyckte att det var en ypperlig idé att garantera den. Vi kom över 30% och la då ett mandatory bid på en väldigt låg nivå, vilket gjorde att vi kom upp till 61%, vilket också ger oss en helt annan handlingsfrihet än vad man har när man bara äger 29,9%. Den handlingsfriheten är ju närmast obefintlig. Idag är den jättestor. Det låter rimligt. På ett helt annat tema, kanske den obligationen som ni nämnde. Jag tror min vy och kanske vissa, liksom kunder eller marknadens vy är att ni sålde en hel del under våren. Ni betalade av brygglånen, ni betalade av en obligation i våras och att det bara var en obligation kvar till att egentligen gå 100% bank, vilket många upplever vara fördelaktigt i dag när obligationsspridarna är där de är. Nu gjorde ni en obligation. Varför? Och vill ni ha obligationer på lång sikt? Om vi rullar fram bandet något år eller två eller tre, kommer ni ha del av finansieringen från obligationsmarknaden också, tror ni? Vi tycker att det är en styrka att finnas på kapitalmarknaden, långsiktigt perspektiv. Vi har aldrig varit som Stenhus på obligationsmarknaden, utan det är en ärvd, två ärvda obligationer från ett av våra förvärv via Maxfast. Timing kan man alltid diskutera, men vi vill vara på kapitalmarknaden och vi kommer att fortsätta vara där. Sen storleken på den, vi kommer inte vara jättestora på kapitalmarknaden, men vi vill finnas där. Vi vill vara en aktör på kapitalmarknaden utifrån ett långsiktigt perspektiv. Sen skälet till att den blev just 500 miljoner beror på att det fanns några stycken i boken som vi gärna ville ha i boken, och de hade ett krav på att förstagångsemittent kan inte göra en obligation på mindre än 500 miljoner. Det är svaret på varför den blev 500 istället för de 350 som vi flaggade för från början. Kapitalmarknaden är ju faktiskt en helt annan finansieringskanal än vanlig traditionell bankfinansiering, vilket behövs i tider när man behöver agera snabbare. Att vara där och veta hur det fungerar, de känner igen bolaget, de som är investerare, som är i den marknaden, är viktigt. Ratingen som vi har, som vi har behållit på en dubbel B flat, med negativa outlook som vi hade från förra året på grund av att branscherna ändrats förstås. Men vi fick ju behålla vår rating och alltihop hänger ihop. Ratingen är stabil och att vara där... Första gången man kommer ut där så får man betala lite premium och nu har vi gjort det, så nästa gång blir det ännu bättre. Och så kan man väl tillägga att i grund och botten så är Stenhus ett väldigt enkelt bolag. Vi har en stamaktie, inte A, B, C, D. Vi har inga preffar, inga hybridobligationer, inga andra konstiga papper som någon kanske har uppfunnit vid financial engineering någonstans. Utan vi har senior bankskuld, vi har, finns på finansmarknaden, på den rena obligationsmarknaden och bara en stamaktie, ingenting annat. Vi vill att alla ska förstå att what you see is what you get. Det finns ingenting gömt någonstans. Om man hoppar till det operationella. Det är generellt sett stabila eller väl eftertraktade segment. Ni visar kundlistan, femton stora, fina hyresgäster. Uthyrningsgraden går ner i kvartalet. Varför? Och hur tycker ni man kan tänka kring en typ av normaliserad uthyrningsgrad framåt? Skälet till att den gick ner i kvartalet är att vi haft ett par konkurser och framför allt en konkurs bland kontorssegmentet, där hyresnivån är betydligt högre, slår ju naturligtvis mer på den ekonomiska uthyrningsgraden än ytmässiga vakansen. Vår bedömning är att vi kommer att ligga högt på den ekonomiska uthyrningsgraden. Det kommer naturligtvis variera över tid. De flesta av de ytorna, vi har två padelhallar som har lämnat oss. Den ena hyrde vi ut dagen efter de lämnade oss, den andra är på väg ut nu. Vi hade en, det var faktiskt förra kvartalet, vi hade en jump som gick i konkurs och den är på väg att hyras ut just nu också. Vi ser att marknaden finns där. Vi jobbar, vi vill ha långsiktiga hyresgäster, inte köra en quick fix. Vi skriver hellre tio eller femtonåriga hyresavtal på något lägre hyresnivå än att hyra ut på tre år. Och de vi hyr ut till på lång tid vill vi se att de har en ekonomisk stabilitet där de faktiskt klarar av att honorera hyrorna under den tiden. Och det är lite grann därför också som vi väljer att visa våra femton största hyresgäster. Jag tror att få av dem inte klarar av att honorera sina kontraktslängder, om någon. Det, det tror jag säkert. På det temat, förra året så var det 11% nästan hyresinflation i Sverige. Ni säger att 95% av era hyresavtal är indexerade enligt KPI. Jag är också helt övertygad om att de 15% liksom sväljer det utan problem. Nu är det två padelhallar som har lämnat er och Jump har gått i konkurs. Är det några... Upplever ni att det, har ni några hyresgäster eller några segment eller några lägen där hyresgästerna inte har gått i konkurs än och de har inte lämnat er, men de kanske inte sväljer ytterligare 6,5% hyreshöjning in i nästa år? Eller tycker ni att 6,5%, som är KPI, gånger 95% KPI-indexerade avtal, det är där vi kommer landa? Ja, det är där vi kommer landa. Det kan säkert finnas någon som kan få problem, men vi ser inte riktigt det. Vi har försökt städa av en del hyresgäster på eget initiativ också. Bland annat så gjorde vi upp med padelhallen på Vattumannen. Den där bilden jag visade där vi hade Billy i ena änden, Rusta och där jag sa Normal i mitten. På den bilden är det faktiskt en padelhall på mitten. Så vi kom överens om att padelhallen skulle flytta ut och så hyrde vi ut det till en annan hyresgäst som betalar en betydligt högre hyra och där vi får alla serviceavgifter. De betalar för värme, för kyla och så vidare. Den förra hyresgästen betalar inte för något. Det tycker vi är en rätt bra affär. Det var en bra trade off generellt sett. Och så jobbar vi kontinuerligt. Stora, kända, eller åtminstone för oss kända motparter som är starka, det är de vi vill ha. Har vi inte det, då låter vi hellre stå tomt en stund tills vi hittar den vi vill ha. För vi vill inte bygga på oss en massa hyresproblem. Nu i kvartalet så var driftnettomarginalen upp fem, sex procent, year over year. Ni är inne på att, ja, nu är allting från Randvikenförvärvet genomfört och hej och hå. Jag kan tänka mig att det skalar vettigt. Går det att säga någonting om vad som är högsta prio kommande år? Om det nu har varit prio senaste året att konsolidera Randviken, fixa brygglånen från Randviken och sätta organisationen för uthyrning. Det är väl två sidor. Dels sidan att få ihop allting, det finansiella och ekonomiska, som Thomas säkert återkommer till alldeles strax. När det gäller på operationella sidan så är det ju så, nu är vi fullbemannade och det är full fart framåt för att fylla våra vakanser. Det är prio ett, två och tre. Och vi ska fylla dem med kunder som vi tror på långsiktigt, inte bara fylla ett hål, för det genererar bara mer jobb i andra änden. När det gäller kapitalstrukturen så har vi ärvt vid två tillfällen väldigt stora kapitalstrukturer. Vi har kommit ganska bra nu, eller vi är nästan klara när det gäller kapitalbindningen och spridit ut det på det sätt det går i Sverige. I Sverige har vi hyresavtal som sträcker sig till 2040, men vi har inte pengar som sträcker sig längre än tre, fyra år bort, vilket skapar en obalans, men så man får anpassa sig. När det gäller räntebindningen så vill vi inte ta stora bett i marknaden, utan vi tar räntebinder delar av volymen varje kvartal när vi ser att behovet finns och i princip blir det varje kvartal då. Och på det sättet så sprider man ut risken och hanterar egentligen marknadsrisken istället för att göra stora räntebindningar vid ett tillfälle och hoppas på att det blir bra. När man är med stora volymer så vill man inte gå direkt och räntesäkra alltihop vid ett tillfälle heller. Samtidigt så har vi en resultaträkning och hyresgästslista som tillåter oss att betala en högre ränta, vilket gör att man ser idag att våra räntekostnader är i princip i räntemarknaden. Hela uppsidan nu på räntesidan finns ju kvar att hämta på resultaträkningen. Så kan man väl också säga att vi har lagt rätt mycket tid på att få ihop alla ekonomisystem. Tittar man på fjolåret så satt vi med dubbla revisorer. Nu har vi en revisor. Det har tagit rätt mycket tid. De ska lära sig oss och vi ska lära oss dem. Nu börjar vi se, nu har vi haft första revisionen. Nu ser vi att vi är på väg igenom det och det syns också på vår central adminsida som faktiskt nu går ner mot den nivån som vi säger att vi ska ha långsiktigt. Men vi har haft en hel del dubbla kostnader under den här perioden. En och annan trippel. Ja. Om man säger såhär då. Nu höjde inte Riksbanken räntan idag och jag vet inte vart räntan ska, men ni visar känslighetsanalyser på förvaltningsresultatet om Stibor går upp eller ner hundra punkter. Utan att spekulera i räntan, men ponera att räntan skulle fortsätta upp, då kanske inte den metrikern är den som folk oroar sig mest över, utan ICR:en där uppe. Vad gör man då? Swappar man på längre för att få ner räntan eller kommer man sälja någonting då? Eller vad är strategin? Hittills har det sålts en del och ni swappar löpande som du är inne på, men vi har sett andra i sektorn kanske swappa mer just nu för att säkra den siffran. För att, ja, väldigt enkelt, femårsräntan är mycket lägre än den rörliga räntan. Man kan väl, om man börjar med och börja vad vi har för kovenanter gentemot finansieringen, så är vi far, far away from att vara i närheten utav det. Så där har vi egentligen ingen stress. Var är förbundet? En och en halv generellt. Så där har vi ingen stress. Vi klarar oss rätt långt ner på den här skalan. Sen är det förstås inte önskvärt. Så om vi tror att räntan långsiktigt kommer att dra i väg, då kommer vi jobba och swappa räntan, självklart. Vi ser inte framför oss att vi kommer att göra några Alexanderhugg som vi gjorde för ett år sedan, när vi hade stora förfall. Vi gjorde en stor transaktion. Stora transaktioner i dagens marknad görs med rabatt. På den glada, goda tiden så gjordes det med premie. Styckeförsäljningar görs i paritet med våra bokförda värden. Sen kommer vi säkert både köpa och sälja lite grann på marginalen, men vi kommer inte vara jätteoffensiva på att ändra sidan just nu i alla fall. Vi kommer att räntesäkra framöver i alla fall, för det är en del av det vi måste göra med kapitalstrukturen. Mm. Och att ta stora bet nu i räntemarknaden för att om man ligger i en konstig sits, så innebär det lite som för tio år sedan, när många bolag hade problem, när allting vände för att man satt med väldigt, väldigt dyra räntekostnader som var historiska från finanskrisen. Så att kasta ankare idag är kanske för sent. Utan nu sitter man där man är, så nu är det, nu ska vi titta lite framåt. Någon fråga från publiken? Ja. Ja, jag tänker lite grann med erfarenhet från rederier. I ett rederi så tjänar man hälften av sina pengar på själva operationen och hälften av pengarna på asset play, att man köper vid rätt tillfälle och säljer vid rätt tillfälle. När man lyssnar på de svenska fastighetsbolagen så pratar man bara om operationer och hur man ska överleva de höga räntorna. Men kunde man inte tänka sig att det är lite läge för asset play också, även inom fastigheter? Om det här var ett rederi, då hade ni sålt en del fastigheter och leasat dem tillbaka och för de fräscha pengarna ni då får in köpt nya kåkar. Är inte det en möjlighet? Tänker jag fel här. Om jag tänker mig fastighetsleasing i Sverige är inte det vanligt. Jag vet inte om, ja, det är nog inte... Det finns väl några, kanske några aktörer som gör det, men oftast kostar det mycket mer än traditionell bankfinansiering. Och bankfinansiering så finansierar du mellan 50% och 60% av tillgången. Så det är ju resterande som är ditt eget kapital. Men jag tror också, för jag tror att du tänker lite grann ett, typ Nordisk Ränting eller någonting som man jobbade förr. Eftersom vi själva sitter, är ju inte hyresgäster, utan det är ju en annan som är hyresgäst, så blir operationen en helt annan. Jag gissar att ett räntingbolag ser på risken på ett annorlunda sätt. Om det är ett fastighetsbolag som ska ärva hyreskontraktet för den som sitter i kåken, som man använder räntingupplägget på. Det tror jag är den stora skillnaden mellan shipping och fastigheter. Sen försöker vi alltid i marknaden parera saker och ting. Men vår core business är att vi ska ha starka, bra kassaflöden och tjäna pengar på den operationella driften. Sen har ju vi, som vi har vuxit väldigt mycket och vi har sålt rätt mycket, så är vi väldigt aktiva på marknaden. Då ska vi fortsätta vara och hitta affärerna som faktiskt är riktigt bra. Om man formulerar sig såhär då. Du sa att det går att sälja och köpa styckekåkar på värdering, men portföljer säljs på discount. Ja. Kan man inte sälja tio stycken kåkar och köpa en portfölj och tjäna lite emellan? Kan man- Som kanske är en del av, del av frågan. Kan man absolut göra. Då ska man ha med sig att sälja tio stycken styckekåkar som på den glada tiden kanske tog två till sex veckor, tar idag två till sex månader. Så att säga, så att det finns en tidsaspekt i det här, där saker och ting går mycket, mycket långsammare. Sista frågan innan vi- Man skulle kunna tänka sig att eftersom det finns rabatt på att köpa fastighetsbolag jämfört med att köpa fastigheter, så skulle man kunna köpa fastighetsbolag, det vill säga till exempel sig själv. Har ni något återköpsprogram och tillåter kovenanten? Vi har inget återköpsprogram av det enkla skälet att vi är på föreslås och får inte återköpsprogram. När det gäller den andra delen så är det väl lite grann att snudda på vår lilla affär med Backaheden. Så att ja, det finns sådana möjligheter i marknaden. Super! Vi är övertid, men vi tackar publiken, vi tackar er som lyssnar till på länk och framför allt Micke och Thomas på Stenhus. Tack!