Earnings Call: Q3 2023

Oct 26, 2023

Welcome to Claribo Q3 report for 2023. For the first part of the conference call, the participants will be in listen only mode. During the questions and answer session, participants are able to ask questions by dialing star five on their telephone keypad. Now I will hand the conference over to CEO Andreas Morfiadakis and CFO Jonas Rosengren. Please go ahead! Varmt välkomna till dagens presentation av Claribos delårsrapport januari till september 2023. På samtalet idag är det jag, Andreas Morfiadakis, som då är VD och medgrundare av bolaget som startade i början av 2017. Idag levererar Claribo ett förvaltningsresultat som är det största hittills under bolagets tid och hela 21% högre än motsvarande period förra året. Vi är såklart väldigt nöjda med att successivt under hela året kunna öka intjäningen, då vi dels visar att vår affärsmodell kring förädling av lägenheterna är eftertraktad, men även att det beslut vi fattade för drygt ett och ett halvt år sedan kring att vi ville öka vår räntesäkringsnivå markant. Detta här gjorde ju att vi initialt fick betala ganska mycket extra för den räntesäkringen. Men det beslutet ger nu resultat. För trots att räntorna fortsatt uppåt under tredje kvartalet har bolagets finansnetto varit stabilt och vi går ur kvartalet med en snittränta om 3,65%, samtidigt som vi har en räntebindningstid om hela 3,9 år. Ser vi till överskottsgraden passar vi på att öka marginalen ytterligare. Dels tack vare vår förädling, men även för att vi har haft ett högt kostnadsfokus och att det nu burit frukt, parallellt med att energipriser under kvartalet varit väsentligt lägre än för ett år sedan. Tredje kvartalet är bostadsbolagens bästa kvartal på grund av säsongsvariation, men det är klart att vi är väldigt nöjda med att nästan ha 66% i överskottsgrad, vilket är högt för ett bostadsbolag. Fastighetsvärdena, de har dock fortsatt ner under kvartalet. Denna gång har vi justerat avkastningskraven med ytterligare 11 punkter, vilket för helåret då summerade till en värdenedgång om hela 830 miljoner, motsvarande 9% sedan årsskiftet, allt annat lika. Om vi bara hade gjort en justering på avkastningskravet så hade vi skrivit ner värdena med 9% sedan årsskiftet. Men tack vare vår affärsmodell med förädling motverkar vi en stor del av denna värdenedgången till att endast landa på nästan hälften, det vill säga drygt minus 400 miljoner. Samtidigt som detta sker så lyckas vi bibehålla en hög reell uthyrningsgrad om 98,2% och vi fortsätter erbjuda attraktiva bostäder med rimlig hyra till marknaden. Om vi går över och tittar lite grann på vår portfölj, så har bolaget hyresrätter som uppgår till 6 500 bostäder i förvaltning, från Trelleborg i söder till Visby i öster och Umeå i norr. Och som jag precis sa så har vi en reell uthyrningsgrad på 98,2%, vilket vi då betraktar att beståndet är i praktiken fullt uthyrt. Utöver att vi verkar i attraktiva orter så är förvaltningen och speciellt uthyrningsprocessen vår nyckel till framgång. Därför tillämpar vi alltid samma metod, oavsett geografi, när det kommer till vårt förvaltningsupplägg. Våra tre största orter är Trelleborg, Visby och Östersund, där nästan 50% av våra lägenheter återfinns, men även 50% utav vår kvarvarande renoveringspotential. En renoveringspotential som även i rådande marknad genererar avkastning på mellan 7% till 8% på den investering. Detta är orter som har en tydlig tillväxt, där stora infrastrukturprojekt planeras. Där finns det återuppstartat av regemente och där är en dokumenterad lång kötid för att få en ny bostad. Allt detta tryggar så klart efterfrågan på vår produkt. Tittar vi på marknadsvärdet för portföljen så uppgår det per bokslutsdatum till 70 000 kronor per kvadratmeter och vi har fortfarande en låg genomsnittlig hyra per kvadratmeter för den orenoverade portföljen, som uppgår till strax över 1 000 kronor kvadraten. Det möjliggör ju så klart då den fortsatta organiska tillväxten. För ganska exakt ett år sedan så genomförde bolaget sin hittills största transaktion, då vi valde att förvärva 880 lägenheter i Östersund. Redan då hade marknaden börjat förändras, men vi tyckte då och vi tycker nu att förvärvet var helt rätt av flera anledningar. Dels är Östersund en tillväxtort där kommun och näringsliv samverkar och skapar nya jobb kontinuerligt. Dels att man på grund av omvärldsfaktorer beslutat att återuppöppna regementet i Östersund, vilket kommer att skapa massor av nya arbetstillfällen. Men även att det var ett stort samlat bestånd som har en fantastiskt låg ingångshyra som breddar vägen för förädlingspotential. Vi har fram till idag genomfört nitton totalrenoveringar och vi har således massor kvar att arbeta igenom, då i princip hela beståndet har renoveringspotential. Nuvarande snitthyra i Östersund uppgår till 997 kronor kvadratmetern, och som ökar till nästan 1500 kronor kvadratmetern efter en rotrenovering. Detta är en nivå som vi har förhandlat fram med Hyresgästföreningen. Det ger oss en avkastning på investeringen som ligger runt 8,2%, vilket får anses som väldigt bra även i ett rådande klimat. Slutligen har vi fått en egen förvaltning på plats som snabbt anammat Klarabos affärsmodell, vilket vi så klart är väldigt glada för. I en marknad som dagens är organisk tillväxt bra att kunna skapa. Vi är inte beroende av nya förvärv eller andra aktörer, utan vi kan successivt fortsätta att arbeta med vår befintliga portfölj och på så sätt generera ökat kassaflöde. Vi har per dagens datum nästan 4,000 lägenheter som vi successivt kan arbeta med, där vi ligger och taktar ungefär 240 lägenheter per år i renoveringstakt. Potentialen i hyresvärdet uppgår till 108 miljoner kronor för det fall att alla lägenheter förädlas. Det är det som den högra grafen påvisar. Lyckas vi då genomföra alla 4,000 lägenheter så kommer den organiska tillväxten vara drygt 100 miljoner. Mervärdet av dessa investeringar samt alla andra värdehöjande aktiviteter gör att gapet i den vänstra grafen fortsätter att öka. Ett gap som nu, sedan vi började mäta detta i Q1 2019, uppgår till hela 13.9 procentenheter. För er som aldrig lyssnat in på Klarabos rapportpresentation tidigare kan jag berätta att denna graf är min absoluta favoritbild och en av de viktigaste KPIerna som bolaget mäter. Den visar nämligen mervärdet på vår effektiva förvaltning, vad det skapar i förhållande till den hyreshöjning som vi som fastighetsbolag erhållit på våra orter via den årliga förhandlingen med Hyresgästföreningen. Bara under 2023 så har vi inklusive den generella höjningen och våra investeringar lyckats indexera hyrorna med hela 7%, vilket får anses som en väldigt bra siffra med tanke på vad som sker i marknaden. Om vi tittar lite snabbt på vårt andra ben, projektutvecklingen, så har vi fortsatt kvar ungefär sjuttiofyra lägenheter i produktion. Dessa lägenheter, precis som under andra kvartalet, förväntas vara klara och inflyttade under senare delen av året. Merparten innan årsskiftet. I Borlänge, som är ett av projekten, är vi i sluttampen av etapp två och i en central fastighet i Helsingborg så har vi skapat ett antal nya vindslägenheter. Uthyrningen pågår i bägge dessa projekt och efterfrågan känns lovande. Utöver dessa projekt ser vi tyvärr ingen möjlighet att på kort sikt ändra vår inställning till nyproduktion med anledning av rådande marknadsförutsättningar. Risken är tyvärr nog stor att det blir sämre innan det blir bättre. Det finns en viss eftersläpning i dessa processer, vilket gör att vi ser svårigheter även fortsatt en bra bit in i 2024. Anledningen till detta är så klart höga produktionskostnader, valutaeffekter, marknadsvärde vid färdigställandet samt en ökad risk för vakanser för nyproducerat. Allt det här gör att vi sammantaget väljer att fortsatt pausa byggstarten. Tittar man i vår byggrättsportfölj så finns där en del projekt som vi antingen erhållit via markanvisning från kommun eller ingånget JV-upplägg. Bägge dessa alternativ finns där en risk att byggrätten kan behöva lämnas tillbaka. Det finns alltså en sluttid på i samtliga dessa avtal. Det är dock viktigt att nämna att Klarabo inte tagit upp några värden i balansräkningen för dessa byggrätter och har således väldigt låga omkostnader för detta. Det gör att vi endast behöver förhålla oss till det projekt som faktiskt skapar aktieägarvärde och inga andra parametrar. Det vill säga, vi har ingen ekonomisk nedsida i detta. Om vi hoppar över lite grann till kvartalet i sin helhet och siffror, så kan vi då konstatera att intäkterna landar på 147,8 miljoner, medan kostnader landar på 50,5 miljoner kronor för kvartalet. Som alla vet påverkar säsongsvariationen ett bostadsbolags siffror förhållandevis mycket mellan kvartalen. Men jämför man med samma kvartal föregående år ser vi att överskottsgraden ökat med drygt 20 miljoner kronor. Det beror så klart till en del av förvärvet i Östersund, men även ett successivt förbättrat kassaflöde genom ökade förädlingsintäkter och god kostnadskontroll. Då vi under sista året upplevt ett väldigt volatilt elpris har bolaget valt att prissäkra systempriset för en stor andel av portföljen under hösten och hoppas på så sätt få en mer förutsägbarhet för de delar av våra totala kostnader. Tittar vi på förvaltningsresultatet för kvartalet så landar det på 45 miljoner kronor, vilket då motsvarar 0,34 kronor per aktie. Det är ju då, som jag inledde med att säga, vårt bästa förvaltningsresultat hittills. Därtill kommer fortsatt negativ värdeutveckling på fastigheter samt positiva marknadsvärden på våra derivat, vilket gör då att resultat per aktie slutligen landar på -0,39 kronor per aktie. Om vi går över till balansräkningen så tänkte jag hålla mig kvar lite grann vid fastigheternas värde. Det är så att vi har en process där vi använder oss utav en extern auktoriserad värderingsfirma, som minst en gång per år utför en fullständig extern värdering, medan övriga kvartal gör en så kallad intern värdering. Under kvartalet, det tredje kvartalet, har en intern värdering gjorts och den har då resulterat i att avkastningskravet har ökat med ytterligare 11 punkter under kvartalet. Tittar vi isolerat på det ökade avkastningskravet om 11 punkter, så motsvarar det stand alone en värdeförändring om -231 miljoner kronor. Men det är här vår affärsmodell kommer i spel och visar styrka. Genom att vi genomfört investeringar i kvartalet om drygt 30 miljoner, där huvudparten ligger i förädling av våra lägenheter, så kan vi motverka den negativa värdeförändringen med nästan 100 miljoner kronor, vilket gör att nettovärdeförändringen för kvartalet landade på minus 134, inklusive våra investeringar så klart. Tittar man på hela portföljen idag, så har den ett värde på 71 700 kronor kvadratmetern, samt ett genomsnittligt direktavkastningskrav motsvarande 4,6% för hela portföljen. Det vill säga bostäder, samhällsfastigheter och det få kommersiella lokaler vi också har. Tittar man isolerat för bostäderna, så landar direktavkastningskravet på 4,4%. Totalt sett så har vi då ett marknadsvärde som uppgår till nästan 9 miljarder kronor. Om vi går lite längre ner i balansräkningen så ser vi att vår kassa fortsatt ligger över 200 miljoner kronor. Därtill så har vi kreditfaciliteter hos två utav våra banker som möjliggör upplåning om ytterligare ett par hundra miljoner, vilket gör att vi anser att vår kassabehållning är stabil. Bolagets finansiella riskbegränsningar, där belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet ingår, ligger vi tydligt på rätt sida även under detta kvartalet. Om vi hoppar över till vår bolagets finansiering så har vi ju tryckt på det, hur aktiva vi har varit de sista, sista året, ett och ett halvt året. Status på vår finansiering nu då, är att lånen uppgår till nästan 5 miljarder kronor. Vi har samtliga lån hos Nordiska Banker och vi har ingen skuld på kapitalmarknaden. Detta är ju så klart en trygghet i dagens läge. Även om vi ser att obligationsmarknaden nu har försiktigt öppnats upp, så görs det transaktioner på väsentligt mycket högre nivå än tidigare. Bolaget refinansierade före sommaren det förfall vi hade för 2023, och vi lyckades komma in med en räntemarginal som var något under den befintliga nivån vi hade för samma krediter, vilket vi då ansåg vara ett styrkebesked. För 2024 så har vi ett förfall om drygt 360 miljoner kronor i början av Q2, där en diskussion redan nu inletts med den befintliga banken och indikationen här är att även denna räntemarginal kommer understiga rådande marginal för samma krediter. Vi kommer att återkomma med information när den refinansieringen är klar. Men vi känner ju oss såklart väldigt trygga med att våra fastigheter är attraktiva och att vi har en väldigt bra kommunikation med våra banker i rådande miljö. Bolagets räntebindningstid uppgår för närvarande 3,9 år, vilket vi tycker ligger i det övre intervallet i förhållande till andra noterade fastighetsbolag. Medan vår snittränta ligger på 3,65% vid periodens slut. Bolagets strategi kring kapital och finansieringsstruktur har skapat en stabil och förutsägbarhet i kassaflödet, vilket är synnerligen viktigt i det oroliga tider vi lever idag. Avslutningsvis, inom finansiell ställning kan vi uppvisa vår intjäningsförmåga. Alltså, den ögonblicksbild bolaget har per första oktober i år, avseende normalåret för intäkter, kostnader och finansnetto, där vi för fjärde kvartalet i rad uppvisar ett stigande förvaltningsresultat per aktie. Ha i åtanke att under motsvarande period har vi sett kraftigt ökande marknadscenter som vi detta till trots lyckats öka förvaltningsresultatet. Strategin om att skapa ett stabilt och förutsägbart resultat synliggörs allra tydligast i denna tabell. Per första oktober räknar vi att helårsintäkterna uppgår till 604 miljoner kronor med ett driftsöverskott om cirka 60%. Med avdrag för centrala överheds kostnader och räntekostnader landar vi på ett förvaltningsresultat om 1,12 kronor per aktie för helåret. Observera att i nästa kvartal tillkommer indexjustering för beståndet, för våra lokaler, men även sannolikt för våra bostäder. Medan räntorna kommer att ligga kvar på en snarlik nivå tack vare den höga räntesäkringsgrad som bolaget har idag, som uppgår till nästan 80%. För att summera kvartalet kan vi konstatera att vi trots väldigt utmanande tider levererar ett stabilt och förutsägbart resultat. Vi ser att den reella uthyrningsgraden ligger kvar på en hög nivå och att våra rotrenoveringar fortsatt är attraktiva på marknaden. Även detta kvartal kan vi tydligt påvisa att rotrenoveringar motverkar de nedskrivningar som görs på fastigheterna, vilket gör att substansvärdet bibehålls på en snarlik nivå. Under kvartalet har vi tyvärr inte sett någon ljusning på transaktionsmarknaden, men vi har kanske börjat se slutet på räntehöjningar samtidigt som inflationstrycket minskat. Det är självklart så att detta vore bra för hela branschen och Klara Bo och att en vändning kommer. Med det sagt, tror vi inte att en lågräntenivå kommer tillbaka, vilket gör att på kort och medellång sikt är det viktigt att vi har kvar våra långa räntesäkringar. Slutligen kan vi säga att vi har inlett 2024 års hyresförhandlingar. Vi kan konstatera att framställan har gjorts på nivåer som är ännu högre än för 2023, där vi i våra områden ligger någonstans mellan 10% och 17% i yrkande. Under 2023 erhöll vi i snitt 4,5% i hyreshöjning. Även om det var historiskt på en hög nivå, så blev vi inte fullt ut kompenserade för de kostnadsökningar som vi haft. Lägg till att kostnaden ökat ytterligare under året, så gör det att vi ser ett tydligt behov av att hyreshöjningen bör hamna markant högre än 2023. Det har redan aviserats kraftigt ökande fjärrvärmepriser i landet, utöver allt annat, vilket gör att vi kommer bli tvungna att föra vidare kostnader i en större utsträckning för 2024. En annan sak som inte är helt oviktig i denna process, är att förhandlingen behöver slutföras mycket tidigare än förra året. Dessa förhandlingar tenderar att dra ut på tiden, men då förändringarna varit så stora, måste den absoluta ambitionen vara att hyreshöjningen träder i kraft och aviseras till den första januari 2024 och inte senare. Detta skapar dels en förutsägbarhet för vårt bolag, men så klart även för våra hyresgäster, som slipper oroa sig för hur utgången blir i slutändan. Om vi summerar lite kort vad Klara Bo är för någonting. Blickar framåt, så ser vi att det underliggande behovet för bostäder är på väg att öka i takt med att bostadsbyggandet avstannat. Behovet av bostäder, inte minst hyresrätter, fanns redan innan inflation och räntor ökade kraftigt och det finns anledning att tro att det befintliga hyresrättsbeståndet runt om i landet kommer öka i efterfrågan, där vi redan ser bevis på detta i takt med att vår reella uthyrningsgrad ligger konstant på en nivå runt 98%, det vill säga i praktiken fullt uthyrd. Vår bevisade affärsmodell kommer att fortsätta leverera så länge vi fortsätter förädla lägenheter i samband med naturlig omflyttning. Så länge denna förädling finns så kommer den motverka det successivt höjda avkastningskraven som råder på marknaden, vilket gör att vi kan fortsätta att skapa aktieägarvärde. Slutligen har vi sett till att öka den finansiella stabiliteten och förutsägbarheten genom att sedan tid tillbaka varit proaktiva med ökad räntesäkringsgrad på långa löptider, i kombination med endast att vara finansierad med banklån hos nordiska banker. Så att avslutningsvis vill jag tacka för visat intresse för Clarbos Q3-rapport och vill därmed öppna upp för eventuella frågor. If you wish to ask a question, please dial star five on your telephone keypad to enter the queue. If you wish to withdraw your question, please dial star five again on your telephone keypad. The next question comes from Stefan Andersson from Danske Bank A/S Danmarks Sverige-filial. Please go ahead. Ja, tack. Ja, jag har egentligen inga stora frågor här. Det var väldigt tydligt och klart allting, men bara gräva lite grann i hyreshöjningsfrågan. Jag fattar att det är svårt att veta var det här landar, men det pågår ju en del diskussioner. Det har kommit en del utspel, och jag lyssnade in. Vi hade Wallenstam som rapporterade tidigare, där Hans var väldigt positiv kring möjligheterna att få en högre ersättning än föregående år. Du är inne på det också, men vad tycker du liksom... Kan du ge någonting mer redan nu kring hur de diskussionerna går? Och sen också kopplat till det, skulle ett längre avtal kunna vara ett alternativ där man kanske då så att säga kan komma på en lägre nivå i lägre nivå i år på ett ettårsavtal, men binda upp sig då på en högre nivå under en längre tid? Är det någonting som skulle kunna vara en möjlighet framåt? Men alltså att ge mer... Tack för frågan, Stefan. Men att ge mer, en ytterligare bild över liksom egentligen var vi tror att vi landar, så är det väl egentligen så att vi, det finns anledning att tro att vi landar över de 4.5%, självklart. Det är vår absoluta ambition i det hela. Sen vill jag inte föregå de här diskussioner som nu sker va. Men det vi konstaterar är att utspel från fastighetsägarna och även från vissa allmännyttor då, indikerar ju på att kostnadsökningar har varit så pass stora att vi måste få mer täckning 2024 än vad vi hade 2023. Och det är klart att för varje procentenhet högre än de 4.5% vi fick 2023, så påverkar det oss väldigt mycket så klart ju. Därför är det viktigt att vi kommer väldigt långt i de här diskussionerna. Jag kan väl också konstatera att även om fastighetsägarna har tagit i mer än vad man gjorde under förra året, så upplever vi kanske här och nu att Hyresgästföreningen börjar på något högre nivå också. Det vill säga att i många fall så tenderar de att ligga ganska nära noll. Men det är inte vår uppfattning att de gör i dessa diskussioner. De har en viss förståelse, i alla fall för att fastighetsägarna faktiskt behöver bli kompenserade, kanske lite mer då än vad man blev under förra året. Men vi är hoppfulla att vi kommer att komma ut ganska mycket högre faktiskt än 4,5% i snitt för vårt bestånd. Men som jag sa i presentationen så är det väldigt viktigt att de här diskussionerna blir färdiga innan den första januari. Och att de tenderar till att dra ut på tiden och först verkställas kanske första april eller i vissa fall hade vi förra året, eller under tjugotre hade vi något fall där vi var inne liksom i maj och till och med i juni. Och det har vi väldigt svårt att acceptera i rådande miljö. Om vi ska hoppa över till din nästa fråga då, huruvida ett flerårigt avtal kan tecknas. Nej, det får vi ta ställning till om det är, om det ligger på bordet skulle jag väl säga i så fall. Just nu så är jag väl kanske lite mer åt att det kanske är bättre att ta ett år i taget med tanke på att vi vet ju faktiskt inte hur ränteutvecklingen blir framöver. Vi ser ju hela tiden att FRA-kurvan tenderar att skjutas på framtiden när den ska sjunka ner. Inflationen är ju fortfarande inte under kontroll. Så jag skulle nog förorda att vi behåller ett ettårigt avtal tills att vi känner att det är lite mer en lite större stabilitet i det här helt enkelt. Utmärkt! Tack snälla, det var, det var min fråga faktiskt. Tack! Tack, tack, tack. As a reminder, if you wish to ask a question, please dial star five on your telephone keypad. Jag har fått en fråga som är inskickad och frågan lyder såhär: Vad är förklaringen till att hyresintäkterna minskade med 2 miljoner kronor i Q3 jämfört med Q2? Fick ni elstöd i Q2? Hur mycket var det? Ni har också hyresintäkter om 150 miljoner kronor per kvartal i intjäningskapacitet, men utfallet blev 148. Vad beror avvikelsen på? Tack på förhand av Tobias Kaj. Om vi tar första frågan: Vad är förklaringen till att hyresintäkterna minskar med 2 miljoner kronor i Q3 jämfört med Q2? Det beror då på att i Q2, förlåt, så fanns det då en engångsintäkt, driftsavräkning på en av våra kommersiella fastigheter som drog upp värdet något under Q2. Dessutom så har vi reserverat en lite större peng för hyresförluster under Q3 i förhållande till Q2. Så att totalt sett så är väl egentligen det då den stora förklaringen ju. Gällande elstöd så har bolaget erhållit elstöd och det uppgår till nästan 5 miljoner kronor under perioden. Den sista frågan var då att vi har hyresintäkter 150 miljoner kronor per kvartal i intjäningskapaciteten i Q2, men utfallet blev 148 och det är igen då en del utav det hela är ju så klart att hyresförlusterna då är ju något högre i utfallet än vad det var med i intjäningskapaciteten. Men sedan även då att den, där finns en anledning att vakansen då ändras med anledning på hur många lägenheter som är under omflyttning och hur många pågående rot som vi har. Så att därför blir de aldrig riktigt helt jämförbara. Det var väl det gällande de frågorna. Tack för frågorna, Tobias. Har vi några ytterligare frågor? There are no more questions at this time, so I hand the conference back to the speakers for any written questions and closing comments. Ja, men tack så mycket! Igen, jag tackar för visat intresse och hoppas att ni finner vår rapport bra och önskar alla en fortsatt trevlig dag. Tack och hej.