Earnings Call: Q4 2023

Feb 15, 2024

Welcome to Clarabo Q4 report for 2023. For the first part of the conference call, the participants will be in listen-only mode. During the questions and answer session, participants are able to ask questions by dialing pound five on their telephone keypad. Now I will hand the conference over to CEO Andreas Morfidakis and interim CFO Urban Ottoson. Please go ahead. Hej, tack för det! Varmt välkomna till Clarabos presentation av bokslutskommunikén 2023. Presenterar idag gör då bolagets interim CFO Urban Ottosson och jag själv, Andreas Morfidakis, som då är grundare och tillika VD i bolaget. Agendan idag innehåller inledningsvis en summering av året som gått och lite grann om Q4 så klart. Innan jag tänkte berätta lite mer om vår portfölj och hur vi arbetar med värdeskapande åtgärder. Tänkte även dela lite information kring utvecklingen av ett historiskt förvärv som vi har gjort, som vi gjorde för några år sedan. Innan jag lämnar över till Urban för att dra igenom finansiell ställning och finansiering. Därefter summerar jag upp allt och avslutar med lite investment highlights innan vi öppnar upp för frågor. Men tittar vi då på 2023 så har det varit ett mellanår för Clarabo med anledning av den turbulens marknaden och omvärlden genomgått. Bolaget inledde redan under 2022 aktiviteter för att stävja detta och för att säkerställa att bolaget skulle ta sig igenom den oro som sprids över hela världen. Vi har satt tillväxten på hold och pausat egentligen all nyproduktion till fördel för att jobba intensivt med organisk tillväxt igenom att investera i det egna beståndet och på så sätt skapa en finansiell stabilitet och förutsägbarhet. Den organiska tillväxten i form av bland annat ökat hyresvärde i befintliga fastigheter igenom ROT har varje kvartal motverkat de negativa värdejusteringar som skett i vårt bestånd. En negativ värdejustering, allt annat lika som under 2023, skulle uppgå till 1,2 miljarder, men endast landade på lite drygt 400 miljoner i resultateffekt. Det är ett starkt kvitto på potentialen i vårt bestånd och hur vi har tagit oss an 2023. Vi genomförde även tidigt i processen en del räntesänkningar på lång tid, vilket initialt gjorde att vi fick betala några punkter extra på snitträntan, men gav oss samtidigt extra headroom att övervintra när räntorna kraftigt höjdes. Därför är vi extra glada att vi lyckats nå ett resultat för 2023, där egentligen alla rader, men framför allt förvaltningsraden då, förvaltningsresultatet, ser vi en ökning med 10%. Det gör att vi fortsatt över en konjunkturcykel överstiger vårt operationella mål om att i genomsnitt ska överstiga 12%. Går vi över till kvartalet, så visar siffrorna i likhet med tidigare kvartal, både ökad intäkt och överskådsgrad. Men där förvaltningsresultatet kom in något lägre än jämförbar period. Det har i huvudsak att göra med säsongsvariationen, egentligen att det har varit ett kallare kvartal än förra året. Även detta kvartal har vi isolerat, skrivit ner värden med 16 baspunkter, men då vi har haft högre hyreshöjningar än vad som har varit antaget i tidigare värderingar, så motverkar detta sänkningen ordentligt. Under kvartalet har vi dessutom genomfört 50 nya total-ROT-lägenheter och samtidigt ligger den reella uthyrningsgraden kvar på ungefär samma nivå som tidigare, vilket då självklart också motverkar nedskrivningen. Summerar vi finansieringssituationen kan vi konstatera att belåningsgraden ligger kvar på stabila 52%, där vi då endast har bankfinansiering och numera då inte har några kreditförfall under 2024. Det förfall vi hade under 2024 har vi då redan refinansierat på längre tid. Räntesäkringar för nästan 80% av portföljen och vi har en lång räntebindningstid om 3,7 år. Värt att notera att även om marknadsräntan nu har kommit ner något jämfört med tidigare i höstas, så konstaterar vi att Stibor tre månader, det vill säga räntebasen som ligger i våra lån, fortsatt ligger över vad vi ingått i våra swapavtal, våra derivat. På så sätt så genererar de faktiskt ett positivt kassaflöde till koncernen fortsatt. Slutligen så kan vi konstatera att vi har en kassabehållning på 170 miljoner per bokslutsdatum samt 300 miljoner i odragna kreditfaciliteter. Vi anser således att bolaget står stabilt i en fortsatt skakig omvärld. Om vi hoppar över lite grann till vår portfölj, som består till 85% av bostäder och motsvaras av ungefär 600 hyresrätter i förvaltning från Trelleborg i söder till Visby i öster och Umeå i norr, där vi har en reell uthyrningsgrad på höga 97,8%. Reell uthyrningsgrad innebär då att det är justerat för de lägenheter som ligger med pågående renovering. Så landar vi då på 97,8%. Utöver att verka i attraktiva orter så är förvaltningen och speciellt uthyrningsprocessen vår nyckel till framgång. Därför tillämpar vi alltid samma metod, oavsett geografi, när det kommer till vårt förvaltningsupplägg. Våra tre största orter är Trelleborg, Visby och Östersund, där nästan drygt hälften av Klara Bos lägenheter återfinns, men även då en väldigt stor del av renoveringspotentialen. Bara de här tre orterna står för ungefär 50% av totalt antal lägenheter som har renoveringspotential. En renoveringspotential som även i rådande marknad genererar någonstans mellan 7% och 8% avkastning på investeringen, vilket då kan jämföras med att vi har 4,6% på fastigheternas direktavkastningskrav i senaste värderingen. Detta är orter som har en tydlig tillväxt med stora infrastrukturprojekt som planeras och genomförs. Det finns ett återuppstartat regemente och de har en dokumenterad lång kötid för sökande till bostäder då. Allt som tryggar efterfrågan för vår produkt. Marknadsvärdet för portföljen uppgår till 18 000 kronor per kvadratmeter och vi har en låg genomsnittlig hyra per kvadratmeter och år för den orenoverade portföljen, som ligger då strax över 1 000 kronor per kvadratmeter. Detta bäddar så klart då för fortsatt möjlighet till organisk tillväxt. Även detta kvartal önskar vi lyfta fram ett utav våra tidiga genomförda förvärv. Idag åker vi till Palmerna stad, Trelleborg, Skåne. Det är då ett bestånd vi förvärvade vid två tillfällen, dels 2019 och dels 2020, av samma motpart, nämligen det allmännyttiga bolaget Trelleborgshem. Totalt har vi idag över niohundra lägenheter plus en del kommersiella ytor som främst nyttjas av samhällsnyttiga aktörer. Förvärven gjorde att Klara Bo vid tidpunkten blev den största privata fastighetsägaren på orten. En ort som under en längre period haft en stadigt ökande befolkningstillväxt och genomför en rad olika större infrastrukturprojekt som möjliggör en fortsatt befolkningstillväxt. Orten som helhet hade egentligen alla de parametrar som vi letar efter när vi gör ett förvärv. Det som utmärkte just själva beståndet var att fastigheterna var välunderhållna till det yttre samt att tekniska installationer var i gott skick, men där det invändiga underhållet var och är eftersatt. Ett underhåll som kräver sina investeringar och tillgång till kapital, där Trelleborgshem vid den tidpunkten hellre önskade prioritera nyproduktion än att investera i beståndet. Det är ju då det som möjliggjorde själva transaktionen. Att lägenheterna var eftersatta var tydligt tidigt i förvärvsprocessen, för vi identifierade under själva processen att hela 90% av beståndet hade renoveringspotential, där hyran efter investering kunde höjas med minst 20% eller mer, där merparten faktiskt låg väsentligt över de här 20%. Vi har under åren investerat betydande belopp i beståndet och innehar numera en rotpotential på knappt 50% av lägenheterna. Utfallet för det genomförda investeringar har till dags datum varit att snitthyran gått från vid en renovering från 1090 kr upp till strax över 1500 kr per kvadratmeter, där då den genomsnittliga avkastningen ligger på 7,4% på investerat kapital. Till detta så uppgår den reella uthyrningsgraden till hela 99,9%, vilket tydligt visar att vi erbjuder en produkt till marknaden som efterfrågas. Denna transaktion anser vi gett samhällsnytta i form av att vi har frigjort kapital till kommunen och möjliggjort för nyproduktion av bostäder, samtidigt som vi har lyft den tekniska standarden i ett eftersatt bestånd och slutligen skapat aktieägarvärde för Klara Bo. Av bolagets drygt 6,600 lägenheter har vi möjlighet till organisk tillväxt på drygt 60% av portföljen igenom standardhöjande åtgärder. En modell som vi arbetat med under många år, där vi successivt i samband med naturlig omflyttning försöker höja standarden i bostäderna och på så sätt även bygger bort det eftersatta invändiga underhållet som merparten av de här bostäderna har. Det arbetet synliggörs i grafen på vänster sida, där vi justerat för den årliga generella hyreshöjningen har ökat bostädernas hyresvärde med hela 14,8 procentenheter under en femårsperiod. Lägger man till den generella årliga hyreshöjningen vi erhållit på respektive delmarknad, så uppgår ökat hyresvärde till hela 29,4% för jämförbart bestånd. Som grafen visar ökar gapet mellan de två linjerna varje kvartal, vilket är ett bevis på hur väl förvaltningen arbetar med vår affärsmodell. Om vi skulle omsätta de drygt 4 000 kvarvarande lägenheterna till att vara renoverade, skulle det i teorin motsvara ytterligare 110 miljoner kronor i ökade hyresintäkter på årsbasis, eller motsvarande nästan 17% ökning. Det är ju ett kvitto på vår organiska tillväxt. Om vi hoppar över lite grann till projektutvecklingen så har vi som bekant gått på sparlåga sedan hösten 2022. När de flesta indikatorer pekade åt fel håll. Vi har inte byggstartat några nya projekt sedan dess. Och då även i detta kvartal så har vi då nu även avslutat de två pågående projekten vi har haft under hela den här perioden i Helsingborg och i Borlänge. Vidare har vi under kvartalet även återlämnat några byggrätter, där vi inte ser möjlighet till att skapa aktieägarvärde inom överskådlig tid. Återlämnande av byggrätter har inte haft någon finansiell påverkan på kvartalets siffror, då vi i praktiken endast har haft kostnader kopplat till tidiga skeden aktiverat. Därför har portföljen minskat under kvartalet och uppgår nu till drygt tusen lägenheter, där det dock fortsatt finns några markanvisningar som kan komma att återlämnas i framtiden för det fall vi inte anser det vara möjligt att nå våra avkastningsmål. Med det sagt, tycker vi ändå dock känna en svagt positiv känsla inom detta område. Vi ser framför oss att vi har en bra projektportfölj och framför allt att några av de här projekten är på väldigt attraktiva lägen. Då tänker jag främst på projekten i Malmö, Visby och Kristianstad. Vi fortsätter att följa marknaden noga under året. Ser vi att ränteutvecklingen kommer ner, vilket mycket tyder på, så bör det finnas möjlighet att på allvar faktiskt utvärdera nyproduktion av hyresrätter igen. Vi lär ju då få återkomma om detta i kommande rapporter. Med det så skulle jag vilja lämna över ordet till Urban, som får gå igenom lite grann vår finansiella ställning. Tack så mycket, Andreas. Hoppas att alla hör mig. Ja, när det gäller den finansiella ställningen så konstaterar vi att 2023 var ett utmanande år för Klara Bo, när det gäller omvärldsfaktorerna. Vi har ett ökat avkastningskrav på beståndet med hela 67 punkter för helåret. Vi har även ökade räntekostnader under 2023 och vi har ökade driftskostnader också under 2023. Kan till exempel nämna att fjärrvärmeprishöjningarna var de högsta sedan 1996, när det gäller i Sverige. Och det påverkade givetvis våra driftskostnader. Vi har även höjningar av VA-taxor och elnätstaxor under året. Det har varit, fjärde kvartalet har varit rekordkallt också, så vi har ökade kostnader för vår snöröjning. Det har, det är en form av säsongsvariation kan vi kalla det för, och det påverkar även volymen vad det gäller fjärrvärmeförbrukningen så att säga. Vidare har vi inflationsjusterade prishöjningar också hos våra underleverantörer av underhåll och rot. Så med den bakgrunden är vi stolta att kunna leverera ett förvaltningsresultat som är 10% högre än 2022. Så uppgår det till 124 miljoner, som ni kan se på bilden här. Även förvaltningsresultatet för fjärde kvartalet var stabilt, dock 6% lägre än motsvarande kvartal 2022. Tittar vi högre upp i resultaträkningen så kan vi för fjärde kvartalet se att hyresintäkterna ökade med 7,2%, 6,8% då i jämförbart bestånd. Motsvarande siffra för 2023 är en ökning på 18%. Lite längre ner i resultaträkning, driftsnettot ökade med 2%, trots de högre driftskostnaderna. Det är också ett styrkebesked, tycker jag. Vidare längre ner, räntekostnaderna ökade också då i kvartalet och uppgick till 41 miljoner. Och det är ju den höga andelen hedgenivå eller fasträntor totalt sett, som uppgår till 80%, som gör att det är gynnsamt för Klara Bo vad gäller räntekostnaderna. Räntetäckningsgraden är ju stabil och uppgår då trots de utmanande förutsättningarna till 1,8 gånger. Mycket återigen då tack vare den höga andelen fasta räntor. Lite längre ner i resultaträkningen tittar vi på omvärdering av fastighetsbeståndet. Det är 18 miljoner då under fjärde kvartalet i negativ omvärdering. Så att det, totalt tittar man isolerat på avkastningskravet så gav det en värdereduktion på 363 miljoner. Men då tack vare de här standardhöjande åtgärderna och hyreshöjningarna, så kan vi dämpa den omvärderingen till just minus 18 miljoner. Okej, vi tittar även ett snett ner till på våra finansiella derivat och vi fick ju ett kraftigt räntefall under fjärde kvartalet och det påverkar ju vår omvärdering av våra finansiella derivat och våra räntederivat. Så att den omvärderingseffekten är minus 174 miljoner kronor under fjärde kvartalet. Och det är ju som sagt, snabba fallet av räntor, framför allt lite längre bort i terminskurvan. Går vidare till nästa bild och den finansiella positionen, balansräkningen. Och den är ju fortsatt stabil. Vi har ju en negativ omvärdering av beståndet, men vi har ju även investerat i befintliga beståndet och i nyproduktion. Så under året har vi investerat knappt 280 miljoner i beståndet och 117 av dem i nyproduktion. Så värdet överstiger fortfarande då 9 miljarder i balansräkningen. Och beståndet är ju då externvärderat under fjärde kvartalet och marknadsvärdet, som vi tidigare nämnde, överstiger då 18,000 kr per kvadratmeter, som kan vara en referenssiffra. Likviditetsmässigt har vi ju redan nämnt att kassan uppgick till knappt 170 miljoner kr och vi har ju kreditlöften om knappt 300 miljoner kr som vi kan kalla på, på kort varsel. Så likviditetssituationen är god. Nyckeltal i övrigt, soliditeten 42,6% och belåningsgraden också fortsatt stabil, 52,2%. Substansvärdet uppgår till 32 kr per aktie. Så sammanfattningsvis, en stabil finansiell situation. Tittar vi på finansieringen, finansieringssituationen och förfallostrukturen för räntor och krediter, så kan vi ju konstatera då att totalt sett så uppgick ju räntebärande skulderna till 4,8 eller 4,9 miljarder kr avrundat vid årsskiftet. Den genomsnittliga förfallotiden i ränteportföljen är 3,7 år, vilket är en liten minskning från tredje kvartalet. Vi har tidigare nämnt 80% andel av portföljen till fasta räntor. Genomsnittliga räntan uppgår till 3,54% och det är något lägre än tredje kvartalets 3,65%. Det är summan av låneportfölj och swapar som man mäter i förhållande till skulden. Man kan säga såhär då, att för skuldportföljen så har vi hög förutsägbarhet när det gäller räntekostnaden. Vår skuldportfölj är i sin helhet tagen i Nordiska banken och det tycker vi är en fördel. Kreditförfallotiden är 2,1 år. Det är något lägre än föregående kvartal. Vi har, som Andreas tidigare nämnde, inget kreditförfall under 2024. Vi har under året förlängt ett låneavtal med två Nordiska banker som förfaller 2026 och 2027, till en marginal då som är bättre än vår befintliga genomsnittliga marginal. Vi kan slutligen också nämna att jag tycker det är generellt positiva tongångar i diskussionerna med våra banker. Det de uppskattar med Klara Bo är ju den höga hedgingnivån och att vi har en så hög uthyrningsgrad i beståndet. Det är definitivt en tillgång i diskussioner med bankerna. Det märker vi. Det var min sista kommentar, Andreas. Ja, men tack för det, Urban, och ni får ju alla möjlighet att ställa frågor till Urban inom kort då. Innan vi kommer till summeringen så vill vi gärna slå ett slag för utvecklingen av vår intjäningsförmåga. Som ni vet vid det här laget är en intjäningsförmåga inte en prognos, utan det är då endast en ögonblicksbild av intäkter och räntekostnader, medan drifts- och underhållskostnader samt central admin är bedömningar utifrån normalår. Vi konstaterar att vi fortsätter att visa förbättrade nyckeltal kopplat till kassaflödet, vilket dels förklaras med den generella hyreshöjningen. Detta kvartal, där hela 75% av beståndet är aviserat per första januari. Resterande andel kommer med stor sannolikhet att infalla under kommande kvartal, där vi då ligger på nivå mellan 5% och 5,5%, samt att räntekostnaderna då ligger relativt stabilt mellan de här mätperioderna då. Och det är då kopplat till den höga andel räntesäkringar som bolaget har. Värt att notera är att vi har ökat driftskostnaderna avsevärt med anledning av det aviserade taxibundna ökningar på en rad orter i landet, som får genomslagskraft från och med första januari. Dessa höjningar har varit en betydande anledning till att det har varit viktigt för bolaget att även hyreshöjningarna ska gälla från första januari. Baserat på det så har vi då nått framgång i 75% av beståndet. Men kommer se framför oss att intäkterna kommer öka mer än kostnadssidan då under nästa kvartal. Det ger oss då en utveckling på förvaltningsresultat per aktie med hela 29% enbart under 2023. Och i denna modell så redovisar vi faktiskt en räntetäckningsgrad som nu då uppgår till två gånger. Nu när experter i marknaden verkar vara överens om att räntetoppen är nådd och man till och med har börjat tala om räntesänkningar, så påverkar det självklart vårt sentiment. Jag har redan nämnt att vi är försiktigt positiva med nyproduktion, där vi hoppas innan årets slut, kanske byggstarta något nytt projekt. Vi är även något mer positiva till att överväga nya förvärv kopplat till befintliga förvaltningsfastigheter. Anledningen till detta är så klart att vi bedömer att räntetoppen också då har passerat, vilket då gör det enklare att marknadsvärdera ett bestånd, men även att vi tycker att vi har skapat oss en finansiell stabilitet och förutsägbarhet i vår verksamhet, som faktiskt ger oss utrymme att blicka framåt nu. Vårt befintliga bestånd har god organisk tillväxt, tillväxtpotential och en hög uthyrningsgrad, vilket gör att bolaget försiktigt kan röra sig mer åt förvärvstillväxt igen. Jag har berört ämnet kring hyreshöjningar lite tidigare, men det är värt att upprepas igen. Vi meddelade ganska tidigt i vår process med Hyresgästföreningen att vi såg stora justeringar på driftskostnadssidan i form av att bland annat fjärrvärmebolag och VA-bolag höjer från och med januari långt över KPI. Vilket då har medfört att det i år har varit extra viktigt för oss att hyreshöjningar faktiskt ska börja gälla från samma tidpunkt, det vill säga första januari, i och med att kostnaderna då ökar. Historiskt sett så har hyreshöjningar dragit ut på tiden i större omfattning, vilket gjort att vi vissa år kanske tappar två, tre, fyra månader av kassaflöde. Vi har alltid som målsättning att enas med Hyresgästföreningen, vilket så har varit i en stor utsträckning historiskt sett. Men i år har vi då tyvärr inte lyckats komma överens på en handfull orter, vilket då medfört att vi har valt att direktavisera på dessa orter och på så sätt tagit del utav kassaflödet redan från januari. Förhandling med Hyresgästföreningen fortsätter på dessa orter så klart, och vi hoppas nå en överenskommelse inom en snar framtid, så vi kan ha fortsatt förhandlade hyror på alla våra orter. Värt att påpeka är att det här med direktavisering då är kanske inte normalläge, men det är helt och hållet inom ramen för systemets regelverk. Så det är viktigt att påvisa att Clarbo håller sig till det regelverk som gäller helt enkelt. Slutligen då, om vi tar investment highlights, så är det ju såhär då att vi säger att vi har ganska mycket kvar att göra inom bostadssegmentet. Det underliggande behovet för bostäder är på väg att öka i takt med att bostadsbyggandet avstannat. Och då tror vi att hyressättningar kommer att stå sig väldigt, väldigt starkt. Vi ser att intjäningsförmågan ökar och att de val vi har gjort historiskt sett kopplat till räntesäkring har skapat den finansiella stabiliteten och förutsägbarheten som bolaget behöver under den tiden som vi har genomgått då. Och ser helt enkelt att vi har nu då goda förutsättningar att faktiskt börja blicka framåt och fortsätta vår tillväxtresa som noterat bolag, helt enkelt. Och med det så skulle jag då vilja lämna över till dig, Emil, för eventuella frågor. Ja, mitt namn är Emil Ekholm. Jag är aktieanalytiker på Pareto och jag kommer att hålla i den här frågestunden. Jag tänkte att jag kör några frågor först och sen lämnar vi över till frågor från skrivna frågor helt enkelt. Ni har tidigare nämnt att ni har varit försiktiga med att starta nya byggprojekt. Du säger nu att ni kanske kommer starta något under 2024. Är det då i första halvåret eller andra halvåret tror du? Eller kan du säga någonting om byggstarter generellt under 2024? Ja, men det är lite för tidigt att säga i detalj kring byggstarten. Men det är tydligt att sentimentet har blivit försiktigt mer positivt sedan slutet av 2023. Och det tror jag också kommer att gynna nyproduktionen. Vi kommer inte byggstarta någonting under första halvåret. Och vi får väl återkomma om det faktiskt blir under slutet på nästa år. Men vi är försiktigt positiva till att faktiskt börja titta på nyproduktion på allvar igen. Och som jag sa i presentationen så har vi ett antal projekt som vi tycker är väldigt intressanta och det vore extra roligt om vi kan sätta igång något av dem i slutet av detta året, helt enkelt. Ja, tack, tack! Eh, ni har också som mål att nå en halv miljon kvadratmeter bostäder fram till slutet av 2025. Kommer ni kunna nå dit tror ni, genom projektutveckling eller kommer det behövas ett större förvärv för att nå dit? Ja, det är en halv miljon kvadratmeter kopplat till bostäder då. Och vi har idag cirka fyrahundraförtiotusen kvadratmeter bostäder. Så det kommer i huvudsak ske via förvärv för att nå det där målet. Och det är lite grann som jag var inne på med nyproduktion, så vi tycker att vi har skapat oss en position, så att säga, med vår finansiella ställning, att vi har möjlighet att börja titta på förvärv igen. Och i och med att sentimentet då, inte bara hos oss, utan rent generellt på marknaden, är lite mer positivt än tidigare, så tror jag faktiskt att vi kommer att ha ett par intressanta diskussioner kommande kvartal kopplat till förvärv. Är det några specifika orter som ni kikar extra på eller är ni öppna och kikar lite överallt? Ja, men vi är egentligen rätt så öppna. Vi vill gärna köpa lite volym. Så är det en ny ort så vill vi komma upp i en viss volym så vi kan etablera vår egen förvaltningsorganisation. Är det en befintlig ort så kan det så klart vara mindre förvärv. Vi har ett antal bra orter där vi gärna ser att vi växer ytterligare. Orter som Helsingborg och Gävle och Umeå är liksom sådana där vi har lite för få lägenheter i dag för att etablera vår egna förvaltning. Men vi är inte isolerade till dem, utan vi tittar brett över hela landet. Är det intressant att köpa byggrätter eller kollar ni främst på färdiga bestånd? Eh, ja, men det är primärt så är det färdiga bestånd, så att säga, och den projektutveckling vi ska göra så kommer vi ju fokusera på de lägenheter vi har i vår egen portfölj, helt enkelt. Om vi går vidare då till hyreshöjningar så nämner ni att ni har mellan 5% och 5,5% nu för 2024. Kan man säga någonting om vad ni tror för 2025, 2026? Ja, men vi kan väl konstatera såhär att historiskt sett så har ju hyreshöjningarna då överstigit KPI. Och det finns väl all anledning att tro att så kommer ske kommande år. Det som har hänt egentligen under denna processen är att det finns en del orter där man har valt att teckna tvåårsavtal. Det vill säga att man har tecknat, kommit överens redan för 2025. Och bland annat då nere i Malmö så har man ju redan enats om att man ska höja hyrorna med 4,5% under 2025. Och det är väl klart att någonstans så blir det ett riktmärke för alla andra också. Så att ingen vild gissning är väl att det finns en rad orter där man kommer att hamna på den nivån. Och då, om bedömarna nu har rätt, så kommer det ju överstiga KPI ganska ordentligt då, helt enkelt, nästa år. Och det är ju positivt för vår verksamhet. Ja, men verkligen. Under kvartalet så justerade ni yielden med sexton punkter och under 2023 med sextiofyra punkter. Kan ni säga någonting om hur värderarna har resonerat och vad ni tror om värdeförändringar under 2024? Nej, men alltså, det är väl klart att värderarna försöker anpassa sig till den marknad som finns och utmaningen som har varit för dem under hela den här processen, framför allt kanske under själva bostadssegmentet, är att det har varit extremt få transaktioner. Men de försöker hitta snarlika transaktioner och ta fasta på dem. Och det har ju då lett till att man successivt har höjt avkastningskraven i vår portfölj och i många andra bolag också så klart. Men det är väl klart att någonstans nu så ligger vi på... Jag tror det, vi har en exit yield på 4,8% för hela portföljen och 4,6% för bostadsdelen, där marknadsvärde per kvadratmeter ligger på ungefär 18 000 kronor per kvadrat. Så att det tycker vi någonstans, att med tanke på de orter, hur beståndets utformning är och den potential som finns i beståndet, så tycker vi väl någonstans att det här är ju en bra utgångspunkt för kommande kvartal. Men det är väl klart att det är mycket makrofaktorer som styr det där, och det kan vi inte riktigt påverka i den utsträckningen. Så att vi får väl se vad som händer framöver. Men jag tror väl någonstans att vi har närmat oss slutet på sänkningarna då i världen i alla fall, förhoppningsvis. Mm. Ja, men tack! Då tänkte jag att vi kan gå över till lite skriftliga frågor. Glöm inte att ni kan skicka in frågor skriftligen så läser jag upp de här. Kan börja med: hur ser åsikterna kring utdelningen hos nuvarande större aktieägare? Finns det samsyn att bolaget är i tillväxtfas eller att bolaget är moget för att se över utdelning och börja locka nya investerare? Nej, men som vi skriver i rapporten så har ju styrelsen, så föreslår man till årsstämman att man ska inte ha någon utdelning i år heller. Och det är ju egentligen allt i enlighet med den utdelningspolicy som vi har. Att de närmaste åren så ska vi då inte dela ut några pengar. Och det är väl klart att i en situation som har varit nu här de sista åren, så tycker jag det är klokt att återinvestera egentligen pengarna i verksamheten idag, här och nu så att säga. Och så får man väl se över utdelningspolicyn längre fram. Men det har inte varit någon dialog att ändra den i dagsläget i alla fall. Tack! Det var de skriftliga frågorna vi har fått in. Så om vi inte har några andra frågor via telefon så tänkte jag lämna över till dig igen, Andreas. Hade vi några frågor via telefon? Nej, det verkar inte. There are no phone questions at this time, so I hand the conference back to the speakers for any written questions and closing comments. Okej, ja men då var det väl egentligen allt vi hade för idag. Tack för visat intresse och ha en fortsatt trevlig dag. Tack och hej! Tack så mycket.