Earnings Call: Q1 2024

May 7, 2024

Kommuniké senast så hade vi det i Stockholm och jag vill minnas att jag sa att det inte skulle bli någon tradition, utan idag är vi tillbaka i Malmö och för övrigt också ett soligt Malmö. Vi ger oss rätt in på siffrorna här. Det var en stark start på året, ett förvaltningsresultat som ökar med 12%. Våra hyresintäkter, de ökade med 1% och jämförbart bestånd, om vi räknar bort, justerar för de fastigheter vi har sålt under året, så är ökningen 9%. Vårt driftnetto ökar med 7% respektive 11% till 118 miljoner. Vårt förvaltningsresultat ökar med 12% till 35 miljoner. Avkastning, eget kapital, 4%. Det är periodens resultat, 47 miljoner motsvarar ett resultat per aktie på 24 öre. Väsentliga händelser. Vi hade en fortsatt stark nettouthyrning på 70,6 miljoner. Vi tecknade nya hyresavtal med bland annat Normal här på Entré och Claes Ohlsson i Burlöv. Vi ökade vår räntesäkring till 94% är räntesäkrat nu och vi har en räntebindning på tre och ett halvt år. Vi har både gjort det via swapar och via fasträntelån. Vi har stora fasträntelån som förfaller i januari 2025 på över en miljard, som då gör att vi kan ta del av de eventuella framtida räntesänkningar som vi kan se framför oss nu. Hyresförhandlingarna i Malmö har vi slutfört med en ökning på 5,3% för 2024 och ytterligare 4,9% för 2025. Men endast 50% av de förhandlade hyreshöjningarna som har intäktsförts här under första kvartalet för att vi har en del fastigheter. Först så förhandlar vi helheten och sedan efteråt förhandlar vi på fastighetsnivå och det är först när fastighetsnivån är klar, så vi höjer hyrorna. Men det blir ju då retroaktivt och det kommer att synas i siffrorna här i Q2. Väsentliga händelser efter periodens utgång. Vi gjorde en emission, kontant nyemission på 184 miljoner, en kvittningsemission av hybridobligationer på 76 miljoner. Detta kommer att ha en positiv påverkan framöver. Det påverkar inte siffrorna innevarande kvartal eller under Q1, men det kommer att påverka i Q2 och det kommer att förbättra både vårt kassaflöde och vårt resultat per aktie. Vi blir nominerade till Stadsbyggnadspriset för vår byggnation av det nya Rosegårdsbibliotek. Sedan har vi ett stort projekt, en hållbarhetssatsning som vi fortsätter med att anställa arbetslösa, en ny runda ute på Lindängen och Herrbro stad. Det är vårt projekt Färdighet ger möjlighet. Våra finansiella mål. Vi har att vi ska öka vårt förvaltningsresultat med 12% och det hamnar vi precis på 12% här under Q1. Avkastning eget kapital ska vara 12% och där ligger vi på 4% i kvartalet och det är att vi har, för att klara 12% så krävs det att vi har värdeökning för våra fastigheter och det var mycket små värdejusteringar nedåt under kvartalet. Belåningsgrad 57%, mål att vi ska ha högst 60% belåningsgrad. Tittar vi på balansomslutningen så är belåningsgraden 51,8%. Vi har ett antal stora givna som är bokade i balansen också, som påverkar. Räntetäckningsgraden har vi ett mål på 1,75. Där landar vi på 1,5 gånger här i kvartalet och 1,6 rullande tolv. Och där har vi ju sagt att vi ska ta oss upp till en och sjuttiofem under året och har vidtagit åtgärder för det. Emissionen är en av åtgärderna, räntesäkringar en annan, och vi har ett antal processer i gång i bolaget så att säkerställa att vi ska nå det här målet under kvartalet. Vi kikar lite på resultaträkningen. Du berättade ju Olof om ökningstalen, men jag kan berätta lite mer om hyresintäkterna. Det var ju som du nämnde, att alla hyreshöjningar har ju då inte slagit ut fullt ut i första kvartalet. Vi hade bland annat hyreshöjningarna i Malmö, gäller från den första februari och det innebär ju då också att vi inte har full effekt utav hyreshöjningarna för detta året i just första kvartalet. Jag kan ju nämna också lite grann, jag tycker ju att driftnettoökningen är jättebra. Vi håller fortfarande kostnaderna, det är väldigt viktigt för oss. Det är ju då fastighetskostnaderna som har legat bra här under det här kvartalet. Så jag tycker vi har ett jättebra resultat det här kvartalet. Vi har då ett förvaltningsresultat på 35 miljoner. Du nämnde lite om värdeförändringar, lite mindre justeringar på värdena på fastigheterna. Värdeförändringar derivat var positiva det här kvartalet med 53 miljoner, vilket då landar på periodens resultat på 47 miljoner. Vi har, som ni ser här också, så vill jag då nämna att överskottsgraden är väldigt bra för att vara det första kvartalet när vi har som störst kostnader för värme och el. Balansräkningen, vi minskar vårt fastighetsvärde med 5%, men det är faktiskt exakt samma fastighetsvärde som vi hade vid årsskiftet, 12,3 miljarder. Vi har investerat 39 miljoner i det här kvartalet och haft då negativa värdeförändringar på 28. Det innebär det att vi har i princip samma fastighetsvärde som vid årsskiftet. Det långsiktiga substansvärdet, 5,8 miljarder, och det motsvarar 31 och 41 kronor per aktie. Belåningsgraden har vi nämnt, så jag tänker inte stanna vid den. Däremot så har vi då en soliditet på 37,2%. Så här ser vår kapitalbindning och räntebindning ut vid kvartalets slut. Vi har en kapitalbindning på 2,8 år, i princip samma som vi hade motsvarande kvartal i fjol. Vi har gjort en hel del omfinansieringar så att vi har väldigt lite som vi ska omfinansiera faktiskt under de kommande kvartalen här. Sen har vi en del förfall 2025, fördelade per kvartal relativt jämnt och den stora delen i slutet av 2025. Vi har ju gjort en helomvändning. Du pratade ju lite grann om räntebindningen. Vi har ökat räntebindningen. Jämfört med samma kvartal i fjol så har vi gjort en helomvändning. Vi har en räntebindning på 3,5 år. 0,8 hade vi i första kvartalet 2023. Vi har samma snittränta som vi hade under hela 2023, totalt 3,9%. Vi har ju gjort väldigt mycket räntesäkringar, säkringsgrad här på 94%. Vi har ökat vår swapvolym det här kvartalet med 500 miljoner. Våra swappar ligger nu med en snittränta på 2,67%. Tillsammans med de här fasträntelånen, som du berättade om, så har vi kommit ner mellan 500 och 800 punkter i momentan ränta på en del av de här lånen. Vi ligger också ganska välpositionerade för om vi ser räntesänkningar här, i och med att en del av de här fasträntelånen går ut i januari 2025. Här har vi intjäningsförmågan. Vi har ett hyresvärde på 820 miljoner. När jag jämför så tycker jag att jag kikar på den 30 juni siffror, eftersom det är det som speglar vår intjäningsförmåga efter att vi har frånträtt en del av de här fastigheterna som vi sålde till Stjärnplan. Då har vi ökat vårt hyresvärde och våra hyresintäkter med över 5%. I den här intjäningsförmågan så är det ju väldigt viktigt för oss också att visa att vi ska klara vår räntetäckningsgrad. Här har vi räknat finansiella, ett finansnetto beräknat på en snittränta på 4,4%. Det innebär ju då att har vi en snittränta som ligger under 4,4%, så kommer vi då att ha en räntetäckningsgrad som är över 1,6 och det är ju väldigt viktigt för oss. Både den här kontantemissionen vi har gjort och räntesäkringarna som vi har gjort, syftar ju då till att vi ska nå det här målet med 1,75 i räntetäckningsgrad i slutet av året. Intjäningsförmågan, kronor per aktie, nittiofem öre i kronor per aktie, men fullt uthyrt så motsvarar det här 1,28 kr per aktie. Bostäder har vi under kvartalet renoverat tjugo lägenheter och vi får ungefär 10% avkastning på våra lägenhetsrenoveringar för närvarande. Vi har 54% av vårt bestånd som fortfarande har den potentialen att vi kan renovera vid omflyttning. 17% är nyproducerat, 29% är renoverat och vi kommer att hålla ungefär den här renoveringstakten de närmaste kvartalen. Våra segment, vi har ändrat här nu att vi har två segment, vi har bostäder som står för 72% av vårt fastighetsvärde och samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter är 28%. Sammantaget på de här två segmenten så har vi ett hyresvärde på 772 miljoner och en genomsnittlig direktavkastning på 4,8%. Och då kan man säga att redan avtalat inför 2025 med ytterligare 4,9% i hyreshöjning, så kommer vi att ha en genomsnittlig direktavkastning den första januari 2025, som i så fall allting annat lika överstiger 5%. Det får väl anses vara högt för ett bostadsbolag. Sen har vi våra JV. Vi har ju bland annat Rosengård Centrum och Burlöf Center som är de största JV:ena och Rosengården är ju ett fullt uthyrt och vi ökar besöksantalen. Vi hade rekord här i slutet på mars, vi hade 91 000 besökare en vecka i en av veckorna där. Annars taktar vi kring 80 000 besökare i veckan. Jag tänkte ägna lite, några minuter åt vårt största projekt vi har och där vi har störst möjligheter att, till värdeskapande framöver och det är Burlöf station. Sen tycker jag att saker och ting ska kallas vid sitt rätta namn och egentligen är det här Malmö Norra station. Det är en annan kommun, men jag anser det är Malmö Norra station. Vi har alltså ett tåg som var sjätte minut här och det tar fem minuter in till centrala Malmö, sju minuter till Lund och tjugo minuter till Kastrup. Vi har en kommun som är tjugotusen invånare idag, som har som mål att öka till trettiofemtusen invånare 2045. Här äger vi ett stort köpcentrum som vi köpte fyrtiotusen kvadratmeter tillsammans med Balfast i Stockholm för 500 miljoner kronor i december 2020. Vi hade då en uthyrningsgrad på 40% och hyresintäkter på 45 miljoner kronor. Nu har vi en uthyrningsgrad på 84% och som ni ser där nere att grönt är uthyrt och rött är då vakanser, så är det nästan bara grönt kvar. En del av det röda vi har kvar idag, det går inte att hyra ut för där ska vi bygga om. Vi har ökat driftnettot, vi har ökat besöksantalet. Vi hade rekord för Burlöv Center förra året med 3,1 miljoner besökare. Nya hyresgäster som ICA, Willys, Vårdcentral, Tandläkare, Normal, Hemtex, Claes Ohlsson och Leklust. Den här fastigheten, inklusive byggrätter, köpte vi för 500 miljoner kronor och vi har, den är värderad idag till ungefär 900 miljoner kronor. Det här är bara början. Vi har byggrätter, vi har färdig detaljplan till 258 lägenheter och vi har en kommande detaljplan på nästan 900 lägenheter, på nästan 100 000 kvadratmeter BTA. Vi har sålt byggrätter här. Vi har sålt till Tornet, vi har sålt till Riksbyggen. Vi kommer att sälja mer byggrätter i Burlöv och vi har fått priser på mellan 3 000 och 5 400 kronor per kvadratmeter BTA. Så att det, här har vi stora möjligheter. Vi bygger även kvarteret Hanna. Precis i anslutning till stationen bygger vi 55 hyresrätter, 56 lägenheter, 7 700 kvadratmeter för verksamheter och det ska stå klart här i slutet på 2024, början på, och i etapper in i 2025. Här kommer vi investera lite över 500 miljoner kronor i det här kvarteret Hanna. Vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete. Vi renoverar inte lika många lägenheter och bygger inte heller så många lägenheter. Vi har avslutat de projekten som vi håller på med och kommer inte att starta några stora nya projekt i närtid. Däremot jobbar vi väldigt mycket med den ökade tryggheten och attraktiviteten och det ser vi också i våra NKI-undersökningar som vi gör löpande, att tryggheten och trivseln och attraktiviteten ökar i områdena. Det leder också i sin tur till ett ökat fastighetsvärde. Vi arbetar med jobbskapande åtgärder och stiftelsen Momentum. Sen vill vi också öka vår andel hållbar finansiering. Vi gör det lite sakteliga här. 39% av vår finansiering är hållbar, antingen kopplad till gröna eller både gröna och sociala mål. Våra hållbarhetsmål, renoverade lägenheter har vi pratat om. Minska arbetslösheten, där har vi startat det här projektet Färdighet ger möjlighet igen, med fem stycken personer som får då en visstidsanställning hos oss för att då träna och komma närmare arbetsmarknaden och sedan kunna hitta arbete. Vi kommer också att ta in lika många eller fler sommarjobbare i sommar så att det kommer vi då att redovisa i andra kvartalet här. Energiförbrukningen, vi jobbar ju med systematiskt att energieffektivisera våra fastigheter och nu blir den här siffran för första kvartalet kanske lite väl positiv här, men där har vi då minskat energiförbrukningen med 7% det första kvartalet 2024 jämfört med första kvartalet 2023. Men om man då tittar på vad vi har åstadkommit de senaste två åren så har vi då också minskat energiförbrukningen med 7,4%. Vi fortsätter att installera solceller. Under 2023 så producerade vi ju el från våra solceller. Faktiskt 17% av vår totala elförbrukning kom från våra egna solceller. Nu är det första kvartalet skiner inte solen lika mycket, nu skiner den mer. Men vi kommer också att installera faktiskt kapacitet som fördubblar på fastigheten Rosengård Centrum, där vi kommer att kunna producera 500,000 kilowattimmar per år. Så där kommer vi att fördubbla kapaciteten. Så jag ser det som att vi kommer att, när vi står vid årets slut, så kommer vi att ha en bra siffra här också. Avslutningsvis, Trenum står stabilt. Vi har gjort en framgångsrik nyemission som blev väsentligt övertecknad. Vi har ökat vår säkringsgrad, ökat hyresintäkterna och minskat våra kostnader. Det är en väldigt bra kombination. Vi har högre vinst, vi har ökat med 12% i förvaltningsresultatet och vi har minskat vår skuld gentemot Q1 2023 med 200 miljoner. Vi har säkra hyresintäkter. Vi har en plats, Malmö, som har vuxit med 900 nya Malmöbor hitintills i år. Vi har bostadsbrist. Sammantaget har jag en väldigt positiv syn på framtiden och ser fortsatta förbättringar av våra nyckeltal de kommande kvartalen. Med detta tackar vi och välkomnar frågor! Hallå, är det någon som hör mig? Nu hör vi dig! Nu hör vi dig. Ja, vad bra! Jag sa ingenting för jag väntade på att det skulle strukturerat styras om. Men jag får be om ursäkt Albin, om jag hoppade in före dig. Men jag- Ja, nu kommer, nu kom Erik Granström före mig. Det går nog bra. Albin, vi tar dig sen efter. Okej, ja men jag kör då så får Albin fortsätta. Så jag tänkte börja lite och fråga på intäkterna i kvartalet och lite på kostnaderna också. Hur har ni hanterat vintern? Finns det några effekter utav att ni har vidaredebiterat hyresgäster eller någonting sådant? Och i sådana fall, hur stora är de effekterna? Alltså, vi har ju 72% som är bostäder i vårt bestånd och där ingår ju all energi förutom hushållselen i hyran, så att där är inga vidarefaktureringar. Sen har vi vissa avtal där vi på den kommersiella sidan där vi vidarefakturerar, men det är ett mindre antal. Okej, så det ligger egentligen inga engångseffekter i varken hyresintäkter eller fastighetskostnader kan man säga i Q1? Nej, nej, nej. Okej, jättebra! Och sen tänkte jag fråga lite på, nu är räntesäkringen uppe på över 90% och ni var ju lite inne på det, Marie-Louise, kanske du specifikt när ni pratade om finansieringskostnaderna, både det ni rapporterar i Q1, men även det ni har i intjäningsförmågan. Hur ska man tänka här egentligen? Jag menar, det borde väl, givet vad jag förstår på er, så har ni förhållandevis lite förfall i år, även om de finns, utan framför allt så är förfallen då nästa år. Betyder det att ni ser framför er att finansieringskostnaderna ligger förhållandevis still i år för att sedan ta så att säga en ny nivå beroende på vad marknadsräntorna naturligtvis är där och då? Ja, det är väl lite så du ska tolka det. Att i år så har vi ju säkrat upp oss och nästa år så får vi ju förhålla oss till de räntor vi har då. Och alla prognoser pekar att det ska nedåt på korträntor och långräntorna tror vi sannolikt inte kommer att beröras lika mycket. Okej, tack så mycket! Och då har jag egentligen bara tre frågor så ska jag släppa in nästa. Det första, det gällde egentligen intjäningsförmågan. När ni pratar om hyresintäkter där, är de här ytterligare 50% utav omförhandlingarna då medräknade från och med Q2? Ja, det är de. Okej. De är medräknade. Ja. Bra, tack! Och sen två frågor. Det ena är då den andra delen utav Stjärnplan. Hur ser tidsplanen ut där? Förväntar ni fortfarande att ni frånträder i Q2, Q3? Eller hur kan ni säga någonting om det? Ja, vi har ju sagt att det ska ske under året och där är, vi har inget nytt att rapportera i det avseendet, utan det är det som fortfarande gäller. Okej, och sen avslutningsvis då, om jag har räknat någorlunda rätt så är det väl då 54 miljoner kvar av hybriden efter det som har gjorts i april. Det stämmer väl? Ja, det stämmer. Det syns ju inte i de här siffrorna ännu, utan den konverteringen gjordes ju den tionde april. Just, och vad är planen för de resterande femtiofyra? Har ni funderat på hur ni ska hantera det? Vi har förfall på dem i november 2025 och just för dagen så är planen att vi löser dem vid förfall. Vi har rätt att lösa in dem på 101%, men vi har valt hittills att inte göra det. Okej, tack! Tack. Då har vi Albin. Tack för det. Då ska vi se, jag hade väl två frågor. Den ena då också, som ni nämnde där, ni var nöjda med kostnadskontrollen på Q1. Och jag vet att intjäningsförmågan inte är en formell guidance, men med tanke på att Q1 är normalt sett ett ganska tufft kvartal och så vidare, är det någonting som... Alltså, är Q1 ett representativt kvartal eller är det kostnaden vi ser komma tillbaka senare på året? Nej, vi ser väl inte det framför oss, utan vi åtgärdar ju det som ska åtgärdas löpande i organisationen här och håller våra fastigheter i ett bra skick och ser till så att vi har helt rent och snyggt i våra hus. Sen är det ju energikostnaderna är ju ändå högst i, eller högst i första kvartalet och sista kvartalet. Så den säsongsvariationen har du ju också. Men nu har vi inte haft så där väldigt kallt här nere i år faktiskt. Så att- Vi har 45% av de årliga energikostnaderna avklarade i Q1 ungefär. Bra. Och sen tänker jag också, eh, tänker där Ullof du skriver ju lite om refererar marknadsgilder som man ser i transaktioner och så vidare mot er yield och så blir det ändå lite negativt på, på fastighetsraden. Så jag bara tänker liksom, är det, är det naturligt att vi kommer att se den här typen av affärer göras utan att ni rör era avkastningskrav? Eller vill du indikera att man kan vara positiv på den raden framåt? Man kan väl säga såhär att det där var mindre korrigeringar vi gjorde här på några projektfastigheter, bland annat, och i kvartalet de här 28 miljonerna. Tittar vi historiskt på hur bostadsfastigheter har värderats i Malmö, så har det legat ungefär 150 punkter i yielderna, 150 punkter över långräntan. Det stämmer ju rätt så väl med de här 4% till 4,30% då. Är det så bara vi ser fler tecken på det, så kommer vi ju att justera våra värden. Jag ser väl framför mig att allting annat lika med de räntenivåer vi har för dagen, så kommer ju det vara uppvärderingar någon gång under detta året eller början på nästa. Mm. Fint. Och sista frågan jag hade egentligen var de här eventuella lagkrav som kan komma att tvinga renovering på fastigheter och så vidare. Har ni gjort någon mappning på ert bestånd och hur ni ser på den? Det har vi gjort. Vi har ju framför allt på energisidan de här F- och G-fastigheter som vi måste ta upp och energieffektivisera. Men det här är rätt så lönsamma affärer att göra det. Vi får en bra avkastning på de här investeringarna. Så att det är lite som lägenhetsrenoveringar. Det är en potential och en möjlighet och det är klart att vi jobbar väldigt hårt med den frågan här nu och har en nära dialog med våra banker i den här frågan också och för att finansiera det här. Vi har koll på vilka fastigheter det handlar om. Vi har gjort det förut. Vi har gjort det på Lindängen. Då fick vi ner energiförbrukning med 50% från 174 kilowatt per kvadratmeter till 90. Så det här är affärer! Ja, det är lönsamma affärer. Ja. Och det som då avgör motsvarande renoveringstakten för det jämfört med uppgradering på lägenheterna. Vad är det som styr det? Ja, vi ska göra både och ju. Så att vi håller, vi energieffektiviserar varje dag. Vi jobbar med den här frågan. Det är en prioriterad fråga här och vi har ju i vår affärsplan här att vi ska fram till och med 2024, ska vi ju spara 10% utav energikostnaden och vi jobbar för fullt nu i bolaget med att ta fram en affärsplan 2025 till 2030 och där kommer ju energifrågan att vara en väldigt prioriterad fråga. Jättebra, det var mina frågor. Tack så mycket! Tack. Har vi fler, Mona? Inga fler frågor. Jag kanske kan få, jag kanske kan få hoppa in då med en fråga. Absolutely! Det var en detaljfråga, så jag tänkte lämna den till sist. Marie-Louise, det var egentligen... Jag funderade på det här med finansiella intäkter. Ni rapporterar ett finansnetto nu, om jag förstår det hela rätt? Ja, exakt. Det är en resultaträkning i sammandrag, så vi tänkte att vi kommer att redovisa i våra kvartalsrapporter finansnetto framöver. Vi har relativt bra inlåningsräntor också för tillfället. Det är ju klart att tidigare har ju inte finansiella intäkter varit en rad som har varit speciellt intressant tidigare, men nu har vi finansiella intäkter även för inlåningsräntor och lite reverser och sådant. Det är så vi tänkte att vi kommer att rapportera framöver. I årsredovisningen naturligtvis så kommer vi att rapportera det på två olika rader. Okej, för den var ju nämligen, den var väl nästan 10 miljoner tror jag, i sista kvartalet. Är det något liknande nu? Alltså bara så att man får en känsla för om man bryter ut de finansiella kostnaderna. Det är alltid, det är lite lättare att ta det så att säga, till hänsyn när man, när man tittar på den totala skulden och finansieringskostnaden. Ja, alltså vi ser det ju lite som, alltså nu när vi har gjort en kontantemission till exempel, så har vi ju då möjligheterna att antingen amortera skuld eller då hålla så att säga våra kontanter. Våra likvida medel på inlåningskonto med ganska så bra ränta för att ha flexibiliteten där. Så att det är ju, annars är ju alternativet för oss att amortera. Så att vi tycker att ett finansnetto är ett relativt bra begrepp då som vi sätter i relation till nettoskulden, som vi också har i vår nyckeltalstabell så att säga. Absolut, nej men det, det kan jag inte annat än att hålla med om. Men de här likvida medlen nu på strax under 70 miljoner, ska man tolka det som att ni tycker att det är en bra nivå att ligga på, givet att ni faktiskt har någon inlåning på den delen? Eller är det helt enkelt så att ni ser hellre att ni kan amortera ner kassan lite? Eller är det, är det här en kassaposition som ni känner er trygga med? Nu har vi ju gjort en kontantemission på efter kvartalets utgång har de pengarna kommit in på 184 miljoner och det är klart att så mycket behöver vi ju inte ha i kassan. Så det blir ju en mix här under kvartalet med lite amorteringar och lite som vi då stackar upp och har en flexibilitet som Marie-Louise sa och har det på räntebärande. Så där, ja, och där kommer vi göra båda. Det kommer vi fortsätta med under april och maj här. Vi har redan gjort lite i april och vi kommer att göra ännu mer i maj och kanske lite mer i juni. Med amortering också. Precis, det var lite det jag var inne på just amorteringarna framöver, att det känns som att ni ändå tänker fortsätta med dem, särskilt nu när jag får in pengar. Okej, jättebra, det var det jag hade. Tack! Ja, jättebra. Tack ska du ha. Tack! Har vi några fler frågor? Nej, då tackar vi så mycket för oss. Tack ska ni ha för idag. Tack! Tack. Hej!