Dzień dobry. Chcieliśmy państwa przywitać na konferencji grupy ATAL podsumowującej wyniki 2022 roku, które opublikowaliśmy w dniu wczorajszym. Dzisiejsza konferencja będzie transmitowana tak jak zwykle na język angielski. W tym celu należy wybrać przycisk Interpretation na dole ekranu. W dzisiejszej konferencji udział weźmie Prezes Zarządu ATAL S.A. pan Zbigniew Juroszek. Dzień dobry państwu. Oraz Członek Zarządu do spraw finansowych Andrzej Biedronka-Tetla. W pierwszej części pokrótce przedstawimy w zwięzły sposób wyniki i osiągnięcia grupy ATAL w 2022 roku, a następnie zaprosimy Państwa do zadawania pytań poprzez Q&A na dole ekranu również. Po krótkiej przerwie z chęcią odpowiemy na zadawane pytania. Przystępujemy w tym momencie do prezentacji. Jak zwykle rozpoczynamy od podsumowania działalności operacyjnej, tutaj ten slajd z pewnością jest Państwu doskonale znany. To są realizowane i planowane inwestycje w grupie ATAL.
Jak Państwo doskonale również wiecie, realizujemy inwestycje w 7 największych polskich miastach wraz z takimi mniejszymi miastami, które leżą dookoła, chociażby w aglomeracji śląskiej czy Trójmiasto. Realizujemy aktualnie 34 przedsięwzięcia deweloperskie na 7,925 mieszkań, w których wybudujemy 459,000 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Planujemy dodatkowo wybudować na gruntach, tutaj zaznaczam, na gruntach, które posiadamy albo w tytule własności, albo poprzez posiadanie użytkowania wieczystego. Planujemy wybudować dodatkowo 49 przedsięwzięć deweloperskich na prawie 13,500 mieszkań. I to, co pewnie Państwu też jest znane, bo dosyć szeroko jest komentowane w okresie ostatnich miesiącach, to jest liczba sprzedanych lokali netto w ujęciu kwartalnym. Tutaj te czerwone słupki wskazują sprzedaż czy kontraktacje, podpisane umowy deweloperskie, a także umowy przedwstępne w poszczególnych kwartałach.
cie i czwarte, ze znacznie niższym wolumenem na poziomie około 380, przepraszam, mieszkań kwartalnie. To jest oczywiście wynikiem naszej sytuacji makroekonomicznej, z wysokich stóp procentowych, a co za tym idzie, wysokiego oprocentowania kredytów mieszkaniowych i tak naprawdę zaprzestania udzielania kredytów mieszkaniowych naszym nabywcom. Jeśli już spojrzymy na ten slajd poniżej, sprzedaż roczną, to widzimy tutaj 2,091 mieszkań sprzedanych w całym 2022 roku. I oczywiście porównując to do roku poprzedniego, to jest spadek o 51%. Tylko tutaj nie zapomnijmy, że 2021 rok, ta baza do tego wyliczenia był rekordowy w historii działalności grupy. To była największa ilość sprzedanych mieszkań od początku działalności grupy. Sprzedaż roczna oczywiście.
Jeśli już odniesiemy te, tą sprzedaż z 2022 roku do lat wcześniejszych, to widzimy, że ten spadek w porównaniu do lat 2016, 2018 już nie jest aż tak znaczący. Sprzedaż lokali na tle konkurencji, to tylko tutaj spojrzenie takie na ATAL na również podium. Jak zwykle, 2,091 mieszkań. Tutaj zaznaczam, że nie sprzedawaliśmy żadnych transakcji hurtowych, tak je nazwę, czyli do ani funduszy PRS- ani PRS-ów. To jest sprzedaż z naszych biur sprzedaży. Lokale w ofercie, które posiadaliśmy na koniec roku, to było aż 4,639 mieszkań. Mówię aż, bo faktycznie jest to liczba najwyższa w dotychczasowej historii.
To też państwo pewnie pamiętacie, jak mówiliśmy, że w związku z wejściem nowej ustawy deweloperskiej do czerwca staraliśmy się wprowadzić bardzo dużo nowych przedsięwzięć deweloperskich i to są czy to są inwestycje takie, które mają dużą ilość lokali. Ta tutaj liczba 4,639 jest wynikiem właśnie tego. Przechodzimy do wydań w 2022 roku, czyli czegoś, co ma realny wpływ na zaraportowane przychody w 2022 roku. Wydaliśmy 3,380 mieszkań w całym roku, z czego najwięcej we Wrocławiu, w Poznaniu, i równie dużo w Krakowie, 605 mieszkań. To są wydania z całego roku, które przełożyły się na przychody za cały rok.
Jeśli spojrzymy na wydania w samym czwartym kwartale, to były 764 mieszkania, które wydaliśmy finalnym nabywcom. Przekazaliśmy klucze. I tutaj najwięcej kontrybuowały mieszkania z Wrocławia: 271. Równie dużo z Trójmiasta: 148 czy z Krakowa: 141 mieszkań. Liczba przekazanych lokali, porównanie na przestrzeni ubiegłych lat. Jest tutaj ilościowy spadek w stosunku do roku poprzedniego o 9%, z 3,700 do 3,380. Spadek, jeśli chodzi o metraż, jest nieco niższy. Natomiast tak jak państwu jeszcze pokażę w kolejnych slajdach, ta, ten spadek wydanych mieszkań nie przełożył się znacząco na spadek przychodów ze względu na to, że pojedyncze mieszkania były o wartości wyższej w roku bieżącym niż w roku ubiegłym.
Tutaj jeszcze wydania. Właśnie to, co już zaznaczyłem. Wydania w metrach kwadratowych. Co prawda tu różnica na slajdzie jest ogromna, ale tak wizualnie. Ale tak naprawdę ta różnica wynosi około 15,000 metrów kwadratowych w wydanych lokalach pomiędzy poszczególnymi latami. Nowe grunty. Tutaj jest kolejny rekord, jeśli chodzi o zakupione grunty w 2022 roku. Wydatkowaliśmy, tutaj chcę podkreślić wydatkowaliśmy, i posiadamy grunty na własność bądź wieczyste użytkowanie w wieczystym użytkowaniu. Grunty za PLN 373 miliony. To jest cena transakcyjna. Na tych gruntach, które zakupiliśmy w 2022 roku, planujemy wybudować około 400,000 metrów kwadratowych mieszkań. Zakupiliśmy grunty praktycznie we wszystkich naszych lokalizacjach, w których funkcjonujemy.
Średnia cena zakupu jednego metra kwadratowego wyniosła PLN 926, to była cena bardzo korzystna, niska wręcz, bym powiedział. Bank ziemi grupy ATAL na koniec roku pozwalał wybudować projekty na łączny punkt prawie 740,000 metrów kwadratowych. Dywidenda. Dywidenda, jako podsumowanie ubiegłego roku, to państwo też pewnie doskonale wiecie. Wypłaciliśmy w ubiegłym roku rekordową dywidendę w kwocie PLN 232 million. Łącznie od naszej obecności na Giełdzie Papierów Wartościowych, wypłaciliśmy już ponad PLN 750 million dywidendy. Tutaj jest jeszcze podsumowanie przekazań w 2022, czyli projekty, które zostały zakończone i rozpoczęło się przekazywanie finalnych, finalnym nabywcom mieszkań w tych projektach.
Projekty z 2022 roku, te, które państwo widzi na obecnym slajdzie, to był plan i taka realizacja się zakończyła, więc nie było tutaj opóźnień w wydawaniu i przesunięć na kolejny rok. Wybudowaliśmy 3,290 mieszkań w 2022 roku, z czego wydaliśmy, tylko z czego sprzedaliśmy, przepraszam, 3,002 mieszkania. Ta kontraktacja była na bardzo wysokim poziomie 91%. Na koniec roku tutaj to, co istotne, nie wydaliśmy 682 mieszkań. Te mieszkania pozostały jeszcze w bilansie ATALu na zapasach. Niemalże 400 z tych mieszkań było sprzedanych, a więc około 200 mieszkań było niesprzedane.
Potencjał przekazań w 2023 roku to już jest potencjał faktycznie, bo to są budowy, które planujemy zakończyć w 2023 roku i przekazać mieszkania z nich finalnym nabywcom. Planujemy wybudować 2,756 mieszkań, z czego sprzedanych mamy 1,000, prawie 2,000 bez kilkunastu mieszkań. To jest stan, mówię, na koniec roku. Ta kontraktacja na koniec roku wynosiła 72%. Tutaj musimy zaznaczyć, że oczywiście jeszcze te mieszkania, które zostały sprzedane na koniec 2022 roku i nie zostały wydane, wejdą do przekazań roku 2023. Potencjał przekazań na 2024. Tutaj planujemy wybudować niemalże 2,200 mieszkań. Na chwilę obecną sprzedanych mamy 355. No to jest za kolejny rok. 16%, wskaźnik kontraktacji.
I jeszcze spojrzenie na łączny potencjał przekazań planowanych do wydania po 2025 roku, a więc budów, które się rozpoczęły albo rozpoczną w 2023 roku i następnych. Planujemy 56 nowych projektów na 16,000 ponad lokali. I przechodzimy do skonsolidowanych wyników finansowych grupy ATAL. Tak jak powiedziałem na samym początku przy wydaniach. Przychody ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów, a więc w głównej mierze wybudowanych mieszkań i wydanych ich finalnym nabywcom to jest PLN 1.657 billion. I tutaj, jak widzimy, ta różnica w stosunku do roku ubiegłego jest nieznacząca. Niemalże identyczny poziom przychodów, pomimo tego, że sama ilość wydanych mieszkań była niższa. Wynik brutto na sprzedaży to było PLN 470 million. 4% więcej niż w roku ubiegłym.
Zysk netto. To było PLN 368 milionów w porównaniu do PLN 331 milionów w roku ubiegłym. Tutaj jest wzrost o 11%. Zysk na akcję PLN 9.51. Marża brutto ze sprzedaży, tutaj jeszcze może wskażę: 28.4%. Marża netto 22.2% w tym roku. W obydwóch przypadkach wzrost w stosunku do roku ubiegłego. Jeszcze tytułem podsumowania, pomimo tego spadku 1% przychodów, czyli tak jak powiedziałem, niemal utrzymania poziomu przychodów, marża brutto ze sprzedaży wzrosła o 1.4 punktu procentowego, w wyniku czego wynik netto wzrósł o 11% do PLN 368 milionów. Marża netto wzrosła tym samym o 2.5 punktu procentowego. Jeszcze przegląd marży brutto i marży netto w ujęciu kwartalnym.
Ten rok, 2022, był pod tym względem bardzo dobrym rokiem. My cały czas zapowiadaliśmy, że tym naszym celem jest 25% i trochę więcej. W poprzednich kwartałach przed 2022 ten poziom cały czas wzrastał od 2020 roku i różnie się również plasowały kwartały 2022 roku, bo zaczynaliśmy pierwszy kwartał od 32%. Później były projekty w drugim i trzecim kwartale o niższej rentowności. I tak zakończyliśmy czwarty kwartał przebiciem kwartału pierwszego, gdzie wykazaliśmy marżę brutto 36%, co daje netto marżę za czwarty kwartał sam 28.7%. Sprawozdanie sytuacji finansowej. Tu praktycznie bez zmian. Może nie ma sensu nawet omawiać, bo dosyć nudno tutaj mamy.
Może podkreślenia zasługuje tylko wzrost kapitału własnego o 12%. Kapitał własny wzrósł do PLN 1.301 billion na skutek pozostawienia części zysku za 2021 rok w spółce, także na skutek oczywiście wygenerowanego wysokiego zysku netto. Kluczowe pozycje sprawozdania. Zapasy wzrosły o ponad PLN 100 million. Później je szczegółowo może omówimy. Środki pieniężne w stosunku do roku ubiegłego spadły o około PLN 100 million, nadal ten poziom uważamy jest bezpieczny i bardzo wysoki, bo poziom środków pieniężnych i ekwiwalentów to jest PLN 400 million niemalże. Tutaj też zaznaczam, że znacznie obniżyliśmy zadłużenie, co widzimy też po prawej stronie na zobowiązaniach, w zeszłym roku nie wyemitowaliśmy obligacji. Wykupiliśmy jedynie. Więc ten stan środków pieniężnych też przez to został obniżony.
Jeszcze, tak jak powiedziałem, podsumowanie zapasów. W zapasach, które wzrosły o ponad PLN 100 million, głównie wzrosły produkty w toku. To tutaj wymaga podkreślenia. To są produkty, czy mieszkania, które są budowane. Ich cena, czy ich wartość, przepraszam, jest wyższa ze względu chociażby na wzrastające do poprzednich okresów koszty budowy, ale także dosyć dużą ilość tych mieszkań w budowie. Wyroby gotowe, jak możecie państwo tutaj zauważyć, w stosunku do roku ubiegłego, spadły o około 70 mieszkań. 70, przepraszam, PLN million. Na koniec jeszcze struktura zapadalności długu na 31 grudnia 2022. Według tego stanu mamy do wykupu PLN 240 million obligacji w roku 2023, bieżącym, oraz PLN 133 million obligacji objętych przez akcjonariusza.
W 2024 jedynie kredyty i pożyczki udzielone również przez akcjonariusza w wysokości PLN 178 milionów. To, co jeszcze chcieliśmy podkreślić, to źródła finansowania działalności. Tutaj w głównej mierze to są kapitały własne PLN 1,302 miliony. Na drugim miejscu należałoby zsumować pożyczki od akcjonariusza: PLN 178 milionów i obligacje objęte przez akcjonariusza. Na trzecim miejscu, w tym wypadku obligacje korporacyjne PLN 240 milionów. Może nie na trzecim, przepraszam, bo zapomniałem o ważnej pozycji finansowania naszej działalności: przedpłat od klienta PLN 747 milionów na drugiej pozycji, ale kolejno na ostatnim miejscu tak naprawdę kredyty bankowe. Podsumowanie. Rozpoczęliśmy w okresie 2022 roku 15 projektów. Uruchomiliśmy sprzedaż 16 inwestycji. Zakończyliśmy budowę 17 inwestycji.
Sprzedaliśmy 2,091 lokali, a wydaliśmy ich 3,380. Obecnie w realizacji posiadamy 34 inwestycje, a w ofercie 4,639 lokali. Po tym krótkim podsumowaniu chcieliśmy państwa zaprosić do zadawania pytań poprzez komunikację Q&A na dole ekranu. Damy państwu chwilę na zastanowienie się i napisanie tych pytań i po około minucie przerwy, wrócimy z odpowiedziami. Wracamy po krótkiej przerwie na zadawanie pytań. Rozpoczynamy od pytań dotyczących sprzedaży. Jak oceniają Państwo obecny popyt na mieszkania? Jakie są perspektywy popytowe na cały 2023 rok? Może jeszcze jaki jest prośba o komentarz dotyczący sprzedaży mieszkań w pierwszych miesiącach roku 2023. Będę się starał łączyć pytania, które są zbliżone w swej treści.
Proszę państwa, tutaj sprzedażowych jest dość sporo pytań. Postaram się tak troszkę zbiorczo odpowiadać. Proszę państwa, no w pierwszych trzech kwartałach, można powiedzieć, że w miesiącu marcu przede wszystkim sprzedaż już rośnie. Miesiąc styczeń był stosunkowo najsłabszy, luty już był lepszy. Marzec już wchodzi na normalne takie troszeczkę obroty, które były, no, gdzieś na poziomie średniej poprzedniego roku. Oczywiście, decydujące będą kolejne miesiące. Mamy nadzieję, że ten wzrost zbytu się będzie wręcz powiększał, a nie zatrzymywał. Liczymy, że kolejne czwarty, piąty, szósty miesiąc ta sprzedaż będzie troszeczkę większa jeszcze. Ogólnie założyliśmy, że takim minimalnym celem naszym jest osiągnięcie poziomu sprzedaży podobnego jak w roku poprzednim, 2022. Mamy przekroczone 2,000 mieszkań, więc to jest taki cel minimum, który chcielibyśmy osiągnąć.
No, bardzo dużo zależy też od, właśnie drugiej części roku. Tutaj jest dosyć dużo informacji na temat programu rządowego, który potencjalnie ma wejść. Zobaczymy, czy on wejdzie. Powiem szczerze, że założenia tego programu są całkiem niezłe, i dosyć tak dla mnie osobiście zaskakująco niezłe. Że, no, wszystkie poprzednie, programy, mimo, no, totalnej krytyki fachowców, no to były wprowadzone, nie dawały żadnych efektów. Ten szczerze powiem, jest od skrajności w skrajność i jest naprawdę bardzo dobry. On nie tylko jest dobry pod kątem, dedykowania w kierunku grupy społecznej do 45 lat, to założenie samo w sobie jest dość dobre. Również to podejście, że jest jakieś oprocentowanie, jest jakaś marża i jest to wszystko jakoś tam wyliczone i przeanalizowane, no, ma też to jakiś tam sens.
kwoty, które są podawane, jako maksymalne w tym programie, również są w miarę realne. Na szczęście odstąpiono od takiego pomysłu, który miałby polegać na różnicowaniu w poszczególnych miastach, no bo pierwotnie takie sygnały dochodziły, więc ogólnie ten program ku takiemu pozytywnemu zaskoczeniu jest taki realny i logiczny i całkiem niezły. I on może poprawić tą sprzedaż w drugiej połowie roku. Ale gdyby nawet w najgorszym możliwym scenariuszu ten program nie wszedł, no to wtedy ta oczywiście ta sprzedaż będzie mniejsza. To nie jest tak, że w tak dużej spółce, przy tak zdywersyfikowanym produkcie, ta sprzedaż no nie będzie funkcjonować. Ona będzie mniejsza, ale będzie. Tak to widzimy.
Prosiłbym jeszcze zacytować jeszcze jakieś pytania.
Yy.
Od strony sprzedaży może najpierw.
Od strony sprzedażowej, jak wygląda sprzedaż ilościowo w pierwszych miesiącach roku? Jakie segmenty rynku cieszą się większym, a jakie mniejszym zainteresowaniem w porównaniu do 2022 roku? Nie ma jakichś różnic. My generalnie mamy ten standard, zawsze taki standard podwyższony, ale nie niedostępny, że tak powiem, cenowo. Więc w tym segmencie, on funkcjonuje normalnie. To jest kwestia możliwości finansowych, i nie ma jakiegoś, jakiejś różnicy, które rodzaje mieszkań idą więcej czy mniej. Może troszeczkę się to przesuwa znowu w kierunku mniejszych mieszkań, bo mieliśmy poprzednie lata przesunięcie w kierunku mieszkań 3 i 4-pokojowych, w większej nieco ilości statystycznie. Natomiast teraz mamy troszeczkę powrót do sytuacji sprzed 4, 5 lat, że większy procent był mniejszych mieszkań. No, to jest jedyne takie przesunięcie.
Natomiast co do projektów, mamy ofertę zdywersyfikowaną i ona nie można tutaj powiedzieć, że coś lepiej, coś gorzej.
To jeszcze kilka pytań od razu w tej kwestii. Jak wygląda polityka cenowa sprzedaży mieszkań spółki na początku bieżącego roku? Czy spółka wprowadziła podwyżki i w jakiej wysokości cen mieszkań na wieloetapowych projektach?
Proszę państwa, my generalnie mamy taką politykę, że staramy się wprowadzić jedną cenę przy rozpoczęciu sprzedaży i ani ją nie korygować w dół, ani w górę. Oczywiście jest życie, że są jakieś końcówki wysprzedaży, to też te korekty jakieś tam są w dół ewentualnie. Są też, gdzie, no, ten zbyt jest bardzo dobry i tych atrakcyjnych mieszkań ubywa, to zdarzy się, że na etapie drugim w ramach tej samej inwestycji jest już nieco wyższa cena. Staramy się maksymalnie, ile to możliwe, żeby ta cena była w miarę stała. Natomiast sama podwyżka raczej następuje w momencie wprowadzenia nowej oferty. Jeżeli już jest ta nowa oferta, to ta cena mniej więcej stała funkcjonuje przez cały okres.
Jakiego poziomu sprzedaży mieszkań spodziewają się Państwo w tym roku? Czy widać, wstrzymanie zakupów przed uruchomieniem zapowiadanego rządowego programu wsparcia?
To już troszkę odpowiedziałem, że w drugiej części roku liczymy jednak, że ten program wejdzie. On pomoże. On jest w ogóle dobry co do zasady.
Z czego wynika niższy relatywnie w stosunku do konkurencji wzrost sprzedaży poziomu mieszkań w czwartym kwartale 2022?
Proszę państwa, no to pytanie, czy my mamy zawsze tą samą metodologię liczenia. My podajemy tylko zawarte umowy sprzedaży i u nas praktycznie rezygnacji prawie nie ma. To są incydentalne, pojedyncze przypadki. Nie wliczone są w to rezerwacje, i nie ma też w tym jakichś pakietów mieszkań do PRS-u, gdzie te realizacje, no różnie z nimi bywa. My takiego poziomu nie mamy. Mamy czystą, realną sprzedaż, która zamieni się w umowy, końcowe w 99%. Przy takim podejściu, gdyby założyć takie same podejścia wszystkich firm na rynku, no to obawiam się, że ta statystyka byłaby inna.
Mhm. Może teraz ja odpowiem, z czego wynikała bardzo wysoka marża brutto na sprzedaży zaksięgowanej w Q4 2022. To jest wynikiem, no, ułożenia się tak projektów, że te akurat o wysokiej marżowości zakończyły się w 2022 roku. Jak państwo wiecie, my raportujemy przychody na podstawie wydanych mieszkań, przekazanych kluczy odbiorcom, więc tutaj do końca nie jesteśmy w stanie przewidzieć, ile tych kluczy wydamy w danym kwartale z konkretnej inwestycji, bo to jest bardzo w dużej mierze uzależnione od naszych klientów. No ale tak się ułożyło właśnie, że najwięcej kluczy wydaliśmy w tych inwestycjach mocno rentownych. Tak naprawdę z tych ilości dużych przekazanych mieszkań tak naprawdę tylko jedna inwestycja miała rentowność około 22%. Pozostałe, no, były wysoko rentowne. Kolejne pytanie.
Jaka część bieżącej oferty to faktycznie mieszkania w sprzedaży, a jaka część mieszkania wprowadzone z uwagi na zmiany w ustawie deweloperskiej?
Nie wiem.
Tutaj raczej, no my wszystkie te mieszkania, my zapowiadaliśmy czy mówiliśmy, w poprzednich kwartałach, że faktycznie, i dzisiaj też to powiedziałem, że wprowadziliśmy do 30 czerwca zwiększoną ilość inwestycji, żeby uniknąć nowych przepisów. Wszystkie są wprowadzone do sprzedaży i wszystkie sprzedajemy. Może niektóre się wolniej sprzedają, niektóre szybciej. Bo jeśli jest większa oferta w danym mieście, no to one wtedy może wolniej się sprzedają. Wszystkie, wszystkie są praktycznie w sprzedaży już. I później jest pytanie, jaki jest plan obligacji odnośnie obligacji i pożyczek właścicielskich zapadających w tym roku i w latach kolejnych. Tutaj mamy zapewnienie od głównego akcjonariusza, że będą te obligacje czy pożyczki prolongowane, czy to na tym samym poziomie udzielone nowe zaangażowanie. Tutaj można się spodziewać pozostawienia tych środków spółce.
W 2022 roku na zakup nowych działek przeznaczono PLN 373 miliony. Czy w tym roku też są planowane tak duże zakupy?
No, to trudno powiedzieć. To wszystko zależy od atrakcyjności ofert, też poziomu sprzedaży, no i wpływu środków. No, bo jak państwo widzicie z tych zestawień finansowych, my się staramy przede wszystkim, jak najmniej zadłużać. Poziom zadłużenia kredytowego przy tak ogromnej spółce, no, jest śladowy wręcz. To nie znaczy, że nie mamy dostępu do finansowania. Po prostu pieniądz jest bardzo drogi dzisiaj i staramy się z niego nie korzystać. Staramy się kupować te grunty, które potrzebujemy do uzupełnienia naszej oferty w poszczególnych, naszych, regionach, w których działamy. I tak, w zasadzie tego nie da się tak założyć, ile w tym roku. Natomiast planujemy kolejne zakupy, są już w przygotowaniu.
Tutaj jeszcze podobne pytanie do tych, które były wcześniej. Czy obecnie widać wstrzymywanie się klientów w oczekiwaniu na program kredytowy typu 2%?
Jest duże zainteresowanie tym programem, bym powiedział. Jakaś część być może rzeczywiście się wstrzymuje, no ale sprzedaż bieżąca, tak jak wspominałem w marcu, jest już w bardzo dobrym poziomie, więc myślę, że to tak powolutku się zbliża ten okres tego potencjalnego programu, jak i też decyzyjności klienta.
Jak wygląda obecnie sytuacja po stronie kosztowej? Jakie są perspektywy dla marży brutto? Czy na rozpoczynanych obecnie inwestycjach widać perspektywę wyższych czy niższych marż w ostatnich latach? Czy w 2023 marża na sprzedaży będzie zbliżona do 25% sygnalizowanych przez zarząd w długim terminie? To są dwa pytania połączone.
To zawsze był nasz cel, żeby średnia marża wynosiła 25% brutto. Uważam, że taki poziom powoduje zarówno atrakcyjność oferty, a z drugiej strony pozwala spółce rozwijać się i wypłacać dywidendy. Więc to jest nasz cel. Oczywiście, jak widzicie państwo, nie da się do końca wypłaszczyć to, żeby to zawsze było około 25%. Zawsze będą takie sytuacje, że raz będzie 20%-22%, a w którymś momencie będzie miła niespodzianka, będzie 28%-29%. Ale naszym celem niezmiennie jest taki kierunek i taki zakładamy mniej więcej na bieżący rok.
Czy mogą państwo coś więcej powiedzieć o programie emisji obligacji? Czy to ma być rolka z kwietnia na kwiecień 2023? Faktycznie wczoraj zarząd ogłosił program, nowy program emisji obligacji kwocie PLN 150 million, do wykorzystania do 31 grudnia 2023 roku w jednej bądź większej ilości serii. Intencją zarządu jest zbadanie rynku i możliwości pozyskania środków. Natomiast obligacje, które zapadają w kwietniu 2023 roku, spółka spłaci z własnych środków przygotowanych na ten cel, i ewentualne emisje będą to będą nowe. To nie będą rolki takie w ścisłym tego słowa znaczeniu. Jaki jest całkowity koszt projektu? To może o projekcie, jeśli już będziemy mówili, to bym zapraszam do działu relacji inwestorskich.
Tu pewnie chciałbym może o konkretnych projektach tutaj na forum poruszać tematu. Czy kupowali państwo grunty z drugiej ręki od deweloperów? Czy widać podaż gruntów po okazyjnych cenach?
Tak, no cały rok 2022 była taka sytuacja, że większość tych gruntów było kupiona od deweloperów, która swoją aktywność bardzo ograniczyła bądź zmniejszyła. Nie, nie były to spółki, które powiedzmy bankrutowały i wprowadzały jakieś zamieszanie na rynku, bo rynek był zbyt dobry ostatnie lata, więc takich przypadków mamy bardzo mało. Ale były to spółki o mniejszych możliwościach finansowych i część swoich gruntów czy część swoich projektów zbywały. Ale my zawsze kupujemy tylko i wyłącznie grunt i praktycznie się nie zdarza, żeby kupić grunt z pozwoleniem na budowę i realizować go według wizji dotychczasowego właściciela. Co najwyżej dokonujemy projektu zamiennego bądź też projektujemy całkiem od nowa, wygaszając dotychczasowe decyzje administracyjne.
no taki przykład, pierwszy z brzegu, no to też był w Gliwicach, gdzie mieliśmy pozwolenie na budowę, ale też wygasiliśmy go i zaprojektowaliśmy swój własny od początku i włączyliśmy do sprzedaży i już realizujemy, no. I to też jest w normalnej sytuacji normalny klient, który normalnie działa na rynku i z racji, że jego możliwości finansowe nie są tak duże jak nasze, w pozytywnych relacjach sprzedał, my kupiliśmy. I tak się to odbywa. Nie ma na rynku bankructw, nie ma na rynku jakiegoś zagrożeń. Po prostu są sytuacje, że są firmy takie jak nasza, która realizuje wszystkie projekty, a są tacy, którzy redukują swoje projekty.
tutaj jest jeszcze pytanie o poziom sprzedaży. Jakiego poziomu sprzedaży oczekujemy w 2023 roku? Tutaj chyba nie powiedzieliśmy, ale to też trudno odpowiedzieć.
Tak, tak.
... z dzisiejszej perspektywy na to pytanie. Trochę to jest pytanie o ten program rządowy. W jaki sposób on wpłynie na sprzedaż. Nie wiem, czy Pan Prezes jeszcze coś też.
Nie, już odpowiedzieliśmy, że ten cel minimum to jest te 2,000 mieszkań, bardzo duże znaczenie będzie miał ten potencjalny program. Zobaczymy.
Jaki jest plan dywidendowy na ten rok?
Proszę państwa, no my, ja, co roku po konferencji prasowej w terminie 1 miesiąca, zarząd podaje propozycję dywidendy wraz z propozycjami uchwał. Nigdy na konferencji nie ogłaszaliśmy już poziomu dywidendy, więc chcieliśmy zachować ten zwyczaj i te zapowiedzi z poprzednich lat. No co możemy, to, co możemy przekazać, że nie ma żadnych przesłanek, żeby nie proponować wypłaty dywidendy w tym roku i będzie propozycja dywidendy. Poziom jej i terminy wypłaty będą w terminie 1 miesiąca po konferencji.
Mhm. Program Pierwsze Mieszkanie odpowiedzieliśmy. Pytanie o koszty wykonawstwa. no też już po części rozmawialiśmy. Potencjalny spadek cen mieszkań może zostać zaabsorbowany niższymi kosztami wykonawstwa w tym roku? Obserwujecie niższe ceny kontraktów budowlanych w porównaniu do lat poprzednich jak obecnie państwo, to jest drugie pytanie, jak oceniacie obecnie koszty budowy? Widać obniżkę, czy stabilizację względem ubiegłego roku? Spodziewacie się państwo erozji rentowności?
Proszę państwa, to wszystko zależy, jak, do którego okresu porównamy. Jeżeli porównamy z okresu pierwszej połowy 2022, to możemy dojść do wniosku, że mamy pewną korektę cenową, bo to wtedy był taki, powiedzmy, szczyt cenowy, że ceny rosły i co więcej były zapowiedzi na rok 2023 tylko możliwych podwyżek, zarówno we wszystkich możliwych sferach. Te podwyżki się nie pojawiły dlatego, że napotkały opór w postaci zbytu. Czyli zarówno ceny materiałów przestały róść, a nawet korekty się pojawiło, jak i wykonawstwa też przestały róść i jakieś tam korekty się pojawiły. Proszę państwa, oczywiście spółka musi zawsze patrzeć na wszystkie koszty, nie tylko nie tylko koszty wykonawstwa.
Znowu koszty ogólne nam rosną, bo jak państwo wiecie, wszystkie energie i wszystkie te związane z usługami, również poziom partycypacji w infrastrukturze zewnętrznej również tylko rośnie i rośnie, bo gminy, no mają trudną bardzo sytuację, więc starają się jak najwięcej przerzucać na inwestorów. Więc tutaj w tych miejscach jest gorzej. W kosztach ogólnych też jest troszkę gorzej, natomiast w kosztach materiałów mamy troszkę lepiej i w kosztach wykonawstwa troszkę lepiej. Reasumując, można powiedzieć, że poziomy w stosunku do szczytów lata 2022 troszkę wykonawstwa się obniżył, ale nie są to duże obniżki.
tutaj połączę teraz, trzy pytania. Jak widać także, czy widać także odblokowanie klientów kredytujących się? Czy to jest związane też z programem Pierwsze Mieszkanie i czy spodziewają się państwo wzrostu cen mieszkań w drugiej połowie roku w postaci rządowego programu? Jak to może wpłynąć na marżę?
No trudno jest odpowiedzieć na to pytanie, bo. Pytanie, czy ten program wejdzie na przykład pierwszego lipca. Równie dobrze może wejść pierwszego września. Udział wtedy statystyczny będziemy mieć tylko praktycznie jednego kwartału. Wszystko zależy. Jeżeli wejdzie pierwszego lipca, to mamy praktycznie pół roku w programie, pół roku poza programem. Od wielu rzeczy to zależy. Generalnie zakładamy, że nastąpi pewne ożywienie sprzedaży. Proszę pamiętać, że została sprzedaż wyhamowana. Będziemy mieć do czynienia z odbiciem sprzedaży. Ja bym tutaj się nie spodziewał, że to będą jakieś gwałtowne zmiany cen. Myślę, że po prostu będzie lepsza sprzedaż zapasów zwłaszcza i rzeczy w budowie, które w tej chwili sprzedają się wolniej, będą się sprzedawać szybciej, bez jakichś większych korekt.
Pytanie, jaki udział w zakupach mieszkań z ATAL mają obecnie, klienci na pewien cel, lokale za własne środki? W większości tak naprawdę to są środki gotówkowe.
Mhm.
Kredytowane mieszkania to są tylko uzupełnienie brakujących środków. Odwróciły się proporcje. Jeśli klienci kiedyś 20% udział środków własnych mieli, to teraz bardzo często 20% się kredytują. Czy rezerwują państwo mieszkania dla osób, które chcą skorzystać z nowego rządowego programu? Myślę, że tutaj odpowiedzią na to jest program nasz, w którym umożliwiliśmy klientom wpłaty do 31 grudnia 2023 i zarezerwowanie mieszkania teraz przy wpłacie udziału środków własnych. Tutaj w tym momencie mogą skorzystać z tego programu. To są praktycznie, bo tutaj połączyłem część pytań. Praktycznie to są wszystkie pytania, które zostały zadane. Jeśli już więcej pytań nie ma, a nie widzę, chcieliśmy państwu podziękować za udział w dzisiejszej konferencji, za liczne pytania. Zapraszamy jak zwykle do działu relacji inwestorskich w celu zadawania ewentualnie jakichś bardziej szczegółowych pytań.
Także o to pytanie, które dotyczyło konkretnego projektu. No i zapraszamy państwa na kolejną konferencję wynikową, która odbędzie się po pierwszym kwartale 2023 roku. Dziękujemy państwu za uwagę.
Dziękuję bardzo.